مطالبه سرقفلی

مطالبه سرقفلی یکی از دعاوی شایع در امور ملکی و تجاری است.

سرقفلی یک حق ریشه دار بوده و در امور تجاری از قدمت و سابقه دیرینه برخوردار است.

بنابراین از قدیم الایام بر سر آن اختلاف نظر بوجود می آمده و گاهاً طرفین دعوا را راهی مراجع قضایی می نموده است.

مطالبه سرقفلی

معنی سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که صاحب یک مغازه یا ملک تجاری از مستأجر خود در ابتدای اجاره ملک می گیرد تا محل را در اختیار وی قرار دهد.

سرقفلی با مبلغی که به عنوان اجاره ماهیانه از مستأجر گرفته می شود فرق دارد و اصولاً این دو هیچ ارتباطی با هم ندارند.

رابطه سرقفلی با حق کسب و پیشه

مستأجری فعالیت خود را در محل کسب جدید خود آغاز می کند.

بتدریج و در طول زمان اعتبار وی در محل مورد نظر افزایش می یابد.

این اعتبار ناشی از تعداد مشتریان و میزان درآمد حاصل از فعالیت وی خواهد بود.

اعتبار ایجاد شده برای مستأجر در طول زمان حقی را تحت عنوان حق کسب و پیشه بوجود می آورد.

با این توضیحات، می توان گفت سرقفلی مبلغی است که میزان آن در ابتدای اجاره ملک تعیین می شود.

در حالی که میزان و مبلغ حق کسب و پیشه در پایان مدت اجاره ملک مشخص خواهد شد.

رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه را می توان اینگونه مورد توجه قرارداد:

حق کسب و پیشه با اتمام فعالیت یک مستأجر در محل کسب ایجاد و تعیین می شود.

حق کسب و پیشه در حقیقت زمینه تعیین میزان سرقفلی یک محل تجاری را برای مستأجر تازه وارد برای همان محل تعیین می نماید.

یک مستأجر در محل کسب استیجاری با فعالیت خود اعتبار و ارزشی برای آن ملک ایجاد می کند.

با ارزش ایجاد شده و هنگام ترک محل توسط وی، صاحب ملک می تواند مبلغ سرقفلی ملک را تعیین نماید.

مطالبه سرقفلی

مالک عین و مالک منفعت

در ابتدای اجاره یک محل خالی و بدون پیشینه کسب،

معمولاً عین مستأجره(یا همان مغازه یا محل تجاری) اجاره داده می شود و مالک، نوعاً «مالک عین» است.

با توسعه فعالیت در محل کسب، مستأجر در نقش «مالک منفعت» ظاهر می شود.

مستأجر اول می تواند در صورتی که حق انتقال ملک تجاری از او سلب نشده باشد،

این منفعت را در قالب «مالک منفعت» به مستأجر دوم اجاره دهد.

مدت اجاره ملک برای مستأجر دوم باید در محدوده زمانی اجاره مستأجر اول تعیین شود.

نحوه اخذ حق سرقفلی و انواع موارد آن(قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶)

حق سرقفلی بر اساس مفاد قانون روابط موجر و مستأجر به شرح زیر قابل توصیف و بیان است:

الف- مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار و مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت می نماید.

همچنین ‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند.

ب- مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار و مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت می نماید.

مالک در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر را از مستأجر سلب می نماید.

در این صورت، ‌مستاجر نمی‌تواند در اثناء مدت اجاره، برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند.

ج- مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار اما مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نمی نماید.

همچنین ‌مستاجر در اثناء مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت می کند.

در این حالت،مستاجر اخیر، ‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

د- ‌چنانچه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید،

هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.

ه- ‌ممکن است ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد،

مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد.

و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید

در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

و- ‌ممکن است ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد،

و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید.

در این صورت مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

شرایط طرح دعوا و مطالبه حق سرقفلی

اساس حق سرقفلی، بر رضایت و توافق دو جانبه استوار است

حق سرقفلی مربوط به اجاره املاک تجاری است و چنین حقی در مورد اجاره املاک مسکونی و اداری وجود ندارد.

  • در عقد اجاره مبلغ سرقفلی تحت عنوان سرقفلی قید می گردد.
  • هر نوع اطلاق دیگر ممکن است تضییح حقوق طرفین را بدنبال داشته باشد.
  • مطالبه سرقفلی زمانی معنا پیدا می کند که موجر در زمانی زوتر از موعد تخلیه ملک اجاری، تقاضای تخلیه آن را می نماید.
  • مستاجر ملک در مدت اجاره ، ملک را به دیگری اجاره نداده باشد.
  • مطالبه حق سرقفلی به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قابل طرح و پیگیری است.
  • مبلغ سر قفلی در زمان عودت به نرخ روز محاسبه شده و به مستاجر پرداخت می گردد.
  • سرقفلی تعیین شده در سند رسمی قابل توقیف در نتیجه محکومیت مالی می باشد.

روند پیگیری دعوای مطالبه سرقفلی

ممکن است به دلایلی، مستأجر تحت فشار مالک قرار گیرد تا قبل از اتمام مدت قرارداد، محل اجاره را تخلیه نماید.

در چنین شرایطی مستأجر می تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه و از آن طریق دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم مرجع قضایی نماید.

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای حق سرقفلی

در دعوای حق سرقفلی، برای مبلغ سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان، شورای حل اختلاف محل ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است.

اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح می باشد.

حکم دادگاه و نحوه اجرای آن

چنانچه حکم دادگاه مبنی بر پرداخت مبلغ سرقفلی توسط اجاره دهنده ملک باشد، اجاره دهنده ظرف ده روز می باید مبلغ سرقفلی را پرداخت نماید.

در صورت خودداری موجر از پرداخت سرقفلی، مستأجر می تواند دستور توقیف اموال موجر را از دادگاه اخذ و به میزان طلب خود، آن را دراختیار بگیرد.

در صورتی که مستأجر دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه را تقدیم دادگاه نماید،

دعوای وی جنبه مالی دارد و با توجه به میزان خواسته، می باید هزینه دادرسی پرداخت نماید.

هر گاه مستاجر با میل و رضایت خود، محل اجاره را تخلیه نماید و قبل از آن درخواست حق کسب و پیشه را مطرح ننماید،

این امر به منزله انصراف وی از برخورداری از حق کسب و پیشه تلقی می شود و این حق را در واقع از خود سلب نموده است.

دعاوی مربوط به اجاره هایی که تاریخ تنظیم آن قبل از سال ۱۳۷۶ می باشد، از قانون سال ۵۶ تبعیت می کند،

هرگاه دادگاه به دلیل تغییر شغل، حکم به تخلیه بدهد، وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق نمی گیرد.

اگر دادگاه، به نفع مستأجر اقدام به صدور رأی نماید، موجر موظف است سرقفلی را به مستاجر پرداخت نماید.

اگر مستأجری از قبل سرقفلی را پرداخت نموده باشد، در هنگام تخلیه محل اجاره، می‌تواند سرقفلی را به قیمت روز از موجر دریافت نماید.

تعیین مبلغ سرقفلی

مبلغ سرقفلی توسط دادگاه با توجه به موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستأجر در مورد اجاره و حسن شهرت او تعیین می گردد.

نحوه مطالبه سرقفلی

در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶، اگر مالک براساس حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید،

مستأجر در مواردی که مستحق دریافت سرقفلی است، می تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا پس از آن، سرقفلی را مطالبه نماید.

دادگاه در جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس، ارزش سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و تعیین نموده و مالک را به پرداخت آن محکوم می نماید.

خواهان دعوا، مستأجر ملک است و خوانده دعوا مالک ملک می باشد.

چگونگی صدور اجراییه

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی و قطعیت آن،

اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می شود که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به پرداخت سرقفلی اقدام نماید،

در صورت عدم پرداخت مالک ظرف مهلت مقرر، مستأجر می تواند اقدام به توقیف اموال مالک نماید.

نکات مهم در باره مطالبه سرقفلی

مستندات قانونی دعوای مطالبه سرقفلی

نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی

سایر مطالب مفید:

دعوی موجر و مستأجر

وکیل دعوای اجاره و تخلیه ملک

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

19 + 20 =

فهرست
Call Now Button