وکالت بلاعزل در فروش ملک

وکالت بلاعزل در فروش ملک

با موضوع وکالت بلاعزل بیشتر آشنا شوید

یکی از اقدامات حقوقی که بدلیل مشغله زیاد در میان برخی افراد انجام می پذیرد ، وکالت بلاعزل است.

در وکالت بلاعزل ، وکالت دهنده ، به فرد دیگری وکالت میدهد تا به جای او وارد انعقاد قرارداد و معامله شود. وکالت بلاعزل برای این منظور انجام میگیرد که در شرایط خاص موکل بتواند به جای وکیل اقدامات حقوقی لازم مانند خرید و فروش را انجام دهد.

مطلب مفید | جرم انتقال و فروش مال غیر

بدیهی است وکالت در فروش ، یکی از پرمخاطره ترین موارد وکالت بشمار میرود و لازم است در اعطای این نوع وکالت دقت زیادی به خرج داده شود.زیرا ممکن است در خصوص ملک، فروشنده که از طرف شما مامور به فروش ملک بوده ، پول حاصل از فروش ملک را در وجه خودش بریزد و از بازگرداندن پول به شما خودداری نماید.

خرید و فروش وکالتی ملک و خطرات آن را باید مهم تلقی کرد و مراقبت نمود که در دام کلاهبرداران املاک نیفتیم و دچار مشکلات حقوقی برگشت ناپذیر نشویم.

مطلب مفید | وکیل کیفری خوب در تهران

مفهوم حقوقی وکالت بلاعزل

وقتی صحبت از وکالت بلاعزل میشود مراد و مفهوم آن است که یک نفر (موکل) به نفر دیگر(وکیل) ، وکالت میدهد که کارهایی که قرار بوده موکل انجام دهد ، وکیل آن کارها را بر عهده بگیرد و به جای او انجام دهد.

مثلاً وکالت بلاعزل در طلاق به این معنا است که زوج ، حق خودش در امر طلاق را به زوجه میدهد تا بتواند به جای او در مورد طلاق اقدام و در هر زمان که زوجه لازم دانست طلاق خود را از زوج بگیرد.

بلاعزل بودن در وکالت بدین معنا است که وقتی وکالت به فردی داده میشود تمام اختیارات وکالت دهنده به وکیل منتقل میشود. لذا دیگر امکان لغو وکالت وجود نخواهد داشت و موکل حق عزل وکیل را از خود ساقط می کند.

در واقع ، موکل نمی تواند وکیل را عزل یا اخراج کند مگر اینکه موضوع یا مورد وکالت از بین برود.

در صورت جاری شدن عقد وکالت بلاعزل ، وکیل اختیارات موکل خود را بر عهده گرفته و موکل حق ساقط کردن این حقوق را ندارد. تا زمانی که وکیل بخواهد این حقوق را عهده دار باشد، موکل نمی‌تواند این حقوق را باز پس گیرد مگر اینکه درون وکالت نامه حق فسخی ذکر شده باشد و یا وکالت تا زمان مشخصی مقرر گشته باشد.

موضوعات پرکاربرد در وکالت

وکالت بلاعزل میتواند در موارد مختلف بکار رود. پرکاربردترین موارد و موضوعات وکالت بلاعزل عبارتند از :

الف) وکالت بلاعزل در فروش ملک ،

ب) وکالت بلاعزل در حضانت فرزند ،

پ) وکالت بلاعزل در طلاق ،

ت) وکالت بلاعزل بعد از فوت .

انواع وکالت بلاعزل

وکالت بطور کلی به دو دسته تقسیم میشود.

وکالت بلاعزل خاص

در این نوع وکالت ، اختیارات وکیل محدود به اموری است که در وکالت نامه قید شده است. موکل در آن امور خاص حق عزل وکیل را نخواهد داشت .

وکالت بلاعزل عام

در وکالت بلاعزل عام ، اختیارات وکیل در کلیه امور موکل است و مادام که موکل در حیات است ، وکالت اعتبار دارد و جز با فوت وکیل ، وکالت عزل نمی گردد.

وکالت بلاعزل در فروش ملک

فروش ملک با وکالت بلاعزل جزء عقود جایز است لذا با عقود لازم متفاوت می باشد. در عقود لازم بعد از تنظیم وکالتنامه هیچ یک از طرفین وکالت ، حق فسخ و برهم زدن قرارداد وکالت را ندارند. از اینرو عقود جایز ، جزء قراردادهای پر تکرار برای خرید و فروش اموال منقول و یا غیر منقول می باشد. افراد باید در تنظیم وکالتنامه برای دادن وکالت بلاعزل و اختیاراتی که به وکیل برای خرید و فروش ملک می دهند دقت لازم را داشته باشند.

مطلب مفید | وکیل حقوقی با تجربه

وکالت بلاعزل در فروش ملک ، غیر قابل فسخ و پایدار است.  وکالت بلاعزل در فروش ملک ، از نظر قانونی صحیح و نافذ است . با توجه به ماده 679 قانون مدنی ، موکل می‌تواند هر زمانی که بخواهد وکیل را عزل کند، مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدم عزل در ضمن عقد لازم شرط شده باشد .

 با این وجود ، با فوت و جنون طرفین ، وکالت در فروش فسخ می‌شود و از بین می‌رود . بنابراین ، با داشتن وکالت در فروش ، ورثه متوفی نمیتوانند مدعی مالکیت بر املاکی شوند که متعلق به موکل بوده است . بنابراین ، سند وکالت بلاعزل در فروش قادر به ثابت کردن مالکیت نیست .

شرایط وکالت بلاعزل در فروش ملک

• اگر قصد ندارید تمام امور مربوط به معامله را به وکیل بسپارید حتماً در وکالت نامه قید نمایید موکل حق انجام معامله را نخواهد داشت. در این صورت خریدار ملک نمیتواند هر گاه اراده نمود سند را به نام خودش بزند.
• در این نوع وکالت ، فروشنده نمیتواند هر گاه اراده نمود ، وکالت را لغو کند.
• با توجه به اینکه وکالت با مرگ طرفین و یا استعفای وکیل لغو میشود لذا بهتر است در موارد وکالت بلاعزل در فروش ملک ، سریعاً وکالت را به سند قطعی تبدیل کنید.
• در صورتی که موکل در شرایط وکالت بلاعزل فوت کند و خریدار همچنان سند مالکیت را به نام خود ثبت نکرده باشد ، لازم است وراث برای انتقال و امضای سند رسمی اقدام کنند، زیرا قرارداد با فوت موکل منفسخ میشود. بنابراین ، توصیه می‌شود در چنین شرایطی ، هرچه سریعتر اقدامات مربوط به ثبت سند را انجام دهید.
• در وکالتنامه­ های تنظیمی به مورد محدودیت زمانی دقت داشته باشید.
• توصیه می­ شود از انجام امور وکالتی درموردی که معامله وراثتی و یا شراکتی است و موکلین بیش از یک نفر هستند خودداری نمایید.
• توصیه می‌شود به عنوان خریدار ملک ، همزمان با تنظیم وکالتنامه ، مبایعه‌نامه را نیز تنظیم کنید ، زیرا تا زمانی که سند نزنید ، شما به عنوان صاحبخانه شناخته نمی‌شوید. لذا فروشنده حق دارد ملک را به دیگری بفروشد. تنظیم وکالتنامه به این معناست که شما به عنوان مالک ملک محسوب می‌شوید و حق شکایت در دادگاه در صورت بروز مشکل را خواهید داشت.
• وکالت در فروش ملک ، موجب سلب مالکیت فروشنده ملک نمی ­گردد. بنابراین نباید با انجام وکالت انتظار داشت انتقال بصورت قطعی انجام شده باشد. در چنین مواردی طلبکاران میتوانند در صورت لزوم حکم توقیف اموال فروشنده از جمله ملک مورد وکالت را بگیرند و حتی آن ملک را به نام خودشان منتقل کنند.

مدارک لازم جهت تنظیم وکالت بلاعزل

برای تنظیم وکالت بلاعزل در فروش ملک لازم است مدارک زیرا را آماده نمود :

• اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه
• اصل سند مالکیت
• سایر مدارک مرتبط با موضوع وکالت

تعیین ثمن در وکالت بلاعزل فروش ملک

اگر موکل در قالب وکالت بلاعزل در فروش ملک ، ثمنی که مدنظرش است را مشخص نموده باشد ، وکیل نباید اقدام به فروش ملک به میزانی کمتر از آن مبلغ کند. در صورتی هم که ملک به قیمتی بالاتر از میزانی که مدنظر موکل بوده فروخته شود ، مابه ­التفاوت برای موکل خواهد بود و نه وکیل . چنانچه وکالتنامه راجع به ثمن مسکوت باشد وکیل و یا مشاور حقوقی باید در مشخص کردن ثمن ، بنا به مصلحت موکل اقدام نماید.

مطلب مفید | وکالت در دعاوی کیفری و حقوقی

مواردی که در وکالت بلاعزل در فروش ملک  باید رعایت شود؟

• وکالتنامه را با دقت بخوانید. تمام مواردی که می‌خواهید عنوان کنید، با جزئیات بنویسید.
• در معاملات کلان از طریق وکالتنامه، حتما قبل از انجام معامله ، از دفترخانه تنظیم‌کننده سند‌‌، کتبا استعلام بگیرید.
• بهتر است فقط برای امور اداری از وکالت بلاعزل استفاده کنید و اگر ملکی خریداری کرده‌اید سریعا به سند قطعی تبدیل کنید.
• برای تنظیم وکالتنامه حتما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. وکالتنامه باید به صورت کتبی باشد و در دفترخانه به صورت رسمی ثبت شود.
• دو نسخه از وکالت تهیه کنید؛ یک نسخه برای فروشنده، و دیگری برای خریدار است.
• با افرادی که نمی‌شناسید به هیچ عنوان معاملات وکالتی انجام ندهید.