خرید و فروش وکالتی ملک و خطرات آن

خرید و فروش وکالتی ملک و خطرات آن

نکات مهم در خرید و فروش ملک با وکالتنامه

معامله وکالتی برای انواع بیع یا خرید و فروش ملک و خودرو ممکن است چند حسن داشته باشد ، اما بطور حتم معایب و خطرات فراوانی دارد .

وکالت بلاعزل یا  سند وکالتی عمدتاً در دو مورد بیشترین کاربرد را دارد : ملک و خودرو .

از آنجا که نقل و انتقال ملک معمولاً هزینه‌های زیادی دارد لذا برخی ترجیح میدهند در هنگام خرید و فروش ملک به جای انتقال سند ملک ، با مراجعه به دفترخانه ، یک سند وکالتی یا وکالت بلاعزل تنظیم ‌کنند و همه کارهایشان به صورت قانونی با همان سند انجام ‌شود.

مطلب مفید | دستور فروش ملک مشاع

مشکلات و خطرات ناشی از این اقدام ، تا کنون بسیاری از افراد را دچار خسران و زیانهای جبران ناپذیر کرده است.

اگر شما در زمره افرادی هستید که اطلاعات چندانی در این مورد ندارید بهتر است با ما همراه شوید چون میخواهیم بطور خلاصه در این مورد بحث کنیم.

وکالت چیست؟

مراد از وکالت ، عقد قراردادی است که طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی بین خود تنظیم میکنند. ماده 656 قانون مدنی بیان می دارد “وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید.”

در این وکالتنامه ، یکی از طرفین به طرف دیگر جهت انجام یک یا چند اقدام خاص مربوط به خودش وکالت قانونی می‌دهد. وکالت دهنده را در اصطلاح موکل و طرف دیگر قرارداد را وکیل مینامند.

مطلب مفید | وکالت در دعاوی کیفری و حقوقی

عقد وکالت برای رسمیت قانونی و داشتن اعتبار ، باید به صورت کتبی و در دفترخانه تنظیم شود و یک نسخه از آن نزد موکل و نسخه دیگر دست وکیل باشد.

بنابراین اثر عقد وکالت نوعاً به مفهوم اعطای نیابت است . بدین معنی که موکل اقدام وکیل را در انجام دادن اعمال حقوقی ، به منزله اقدام خود می داند . لذا به او اختیار می دهد که به نام و حساب موکل تصرفاتی کند.

اختیارات وکیل بر اساس آن چیزی است که در سند وکالت قید میشود. معمولاً در سند وکالت ملکی ، به وکیل اختیار هر نوع نقل و انتقال ، خرید و فروش ملک ، به هر مبلغ دلخواه و به هر شخص دلخواه ، حتی اگر آن شخص خودش باشد، داده میشود .

برای صحت وکالت ضروری است تا وکالت در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را انجام دهد. منظور از توانستن ، توانایی حقوقی است نه توانایی مادی . لذا مفهوم آن گسترده تر از داشتن اهلیت است . به عبارت دیگر موکل علاوه بر اهلیت باید توانایی انجام موضوع وکالت را داشته باشد.

وقتی موکل صلاحیت و اختیار انجام عملی را ندارد مثلاً فرد محجور ، ورشکسته ، مجنون اختیار تصرف در اموال خویش را ندارد. بنابراین نمی تواند وکیل خویش را در این خصوص صاحب اختیار کند و امری که خود صلاحیت آن را ندارد انجام دهد.

مطلب مفید | ارکان و شرایط عقد بیع

انواع عقد وکالت از نظر حوزه اختیارات

عقد وکالت به دو نوع وکالت مطلق و وکالت مقید تقسیم می گردد.

در وکالت مطلق، موکل وکیل را برای تمام امور مالی و اداری نایب خود قرار میدهد و وکیل میتواند بدون اجازه از موکل در این امور وکالت نماید. در وکالت مقید مورد عقد وکالت مشخص و معین بوده و وکیل اختیار اعمال وکالت تنها در آن مورد را دارد.

مطلب مفید | وکالت دعاوی قرارداد

بطلان و منفسخ شدن وکالتنامه

به موجب ماده 678 قانون مدنی ، وکالت به طریق ذیل مرتفع می شود:

• به عزل موکل
• به استعفای وکیل
• به موت یا به جنون وکیل یا موکل .

هر گاه معلوم شود در هنگام تنظیم وکالت نامه یکی از طرفین در حالت جنون قرار داشته ، وکالتنامه از اساس باطل اعلام میگردد.

چنانچه یکی از طرفین بعد از تنظیم وکالتنامه فوت کند یا دچار جنون شود ، وکالتنامه بصورت خود به خود از بین می‌رود و به اصطلاح منفسخ می‌شود.

وکالت فروش ملک چیست؟

در وکالت فروش ، فروشنده یا صاحب ملک اختیار فروش ملک خود را بر اساس یک سند وکالت ، به فرد دیگری واگذار می‌کند. فرد مقابل (وکیل) با داشتن وکالتنامه می‌تواند سند ملک مربوطه را هر زمان که خواست به نام خودش یا هر شخص دیگری انتقال دهد.

دلایل خرید و فروش وکالتی ملک

برخی افراد در هنگام خرید و فروش وکالتی ملک برای رها شدن از قید و بندهای مالیاتی و نپرداختن هزینه های انتقال و همچنین برخی عوارض مربوط به شهرداری و نیز هزینه دفترخانه ، ترجیح میدهند معامله خود را از طریق وکالتنامه انجام دهند.

مطلب مفید | واگذاری یا انتقال ملک

بطور خلاصه برخی دلایل سند نزدن ملک بطور رسمی در دفترخانه عبارتند از :

• مفقود و یا در دسترس نبودن اصل سند رسمی ملک
• فرار از هزینه های نقل و انتقال
• طولانی بودن فرایند سند زدن در دفترخانه و رفت و آمدهای مکرر جهت کارهای اداری آن
• خودداری از پرداخت مالیات
• تعجیل فروشنده برای انتقال وکالتی ملک به هر دلیل
• مهیا نبودن سندهای قطعات تفکیک شده در زمینهای بزرگ  یا آپارتمانهای یک مجتمع.

نکات کلیدی در خرید و فروش وکالتی ملک

• هیچگاه بدون تنظیم و یا رویت مبایعه نامه ، اقدام به خرید و فروش وکالتی ملک نکنید . زیرا بدون مبایعه نامه ، وکالتنامه هیچ ارزشی نخواهد داشت.
• وقتی برای انجام معامله ملکی اقدام میکنید برای صحت اعتبار و اصالت وکالت ملکی ، از دفترخانه‌ای که آن را تنظیم نموده کتباً استعلام کنید.
• دقت نمایید وکالت ملکی محدودیت زمانی نداشته باشد. یعنی به یک زمان خاص محدود نشده باشد.
• از انجام معامله‌هایی که  وکالت‌نامه‌های آن کلی (اموال متعدد در آن باشد یا اشخاص متعدد در آن سهم داشته باشند)تنظیم شده خودداری نمایید.

مطلب مفید | وکالت دعاوی ملکی حقوقی

•  قبل از انجام معامله و تنظیم وکالت خرید و فروش ملک ، در صورت وجود وکالت‌نامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است ، حتماً آن را دقیق مطالعه نمایید. اطمینان حاصل نمایید فردی که نام او به عنوان وکیل قید شده ، دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
• در صورت وجود یک وکالتنامه بلاعزل در میان اسناد خرید و فروش ملک ، حتماً و برای اطمینان بیشتر ، در تنظیم وکالتنامه جدید بطور صریح قید کنید که موکل حق هیچ‌گونه دخالت و اجرای وکالت قبلی را ندارد و این مجوز را از او ساقط کنید. در وکالت نامه حق فروش ملک به شخص دیگر را از فروشنده سلب کنید.

• در صورت خرید و فروش وکالتی ملک ، سعی کنید در اسرع وقت نسبت به دریافت سند قطعی ملک اقدام نمایید.

خطر وکالت بلاعزل

ممکن است قصد داشته باشید وارد معامله ملکی از طریق تنظیم وکالتنامه شوید. در این صورت ممکن است تصور کنید چنانچه از فروشنده ملک ، وکالت بلاعزل بگیرید محکم کاری کرده اید. حال آنکه با وجود قید کلمه بلاعزل ، باز هم در مواردی ممکن است وکالتنامه بلاعزل هم از اثر بیافتد.

مراد از کلمه وکالت بلاعزل آن است که فروشنده ، دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند. بنابراین در مواردی که اثبات شود فروشنده در هنگام تنظیم وکالتنامه ، مجنون یا دیوانه بوده و یا بعداً دچار مرگ ناگهانی شود ، وکالتنامه تنظیمی به راحتی فسخ خواهد شد. فرقی هم نمیکند وکالتنامه بلاعزل باشد یا نباشد. در این صورت شما مالک ملکی که هزینه آن را پرداخته اید، نیستید و وراث متوفی ، مالک ملک خواهند شد.

با این وجود برای محکم کاری بهتر است به وکالتنامه اکتفا نکنید و برای اطمینان خود و ریسک پذیری کمتر ، با حضور در یک دفترخانه اسناد رسمی ، مبایعه نامه بین خودتان تنظیم کنید . از این طریق در صورت فوت فروشنده ، شما با در اختیار داشتن مبایعه نامه ، صاحب ملک خرید‌اری شده هستید.

البته دردسرهای قضایی و مراجعه به دادگاه خواهید داشت اما دادگاه به نفع شما رای خواهد داد.