تخلیه بدلیل نیاز شخصی موجر
آشنایی با دعوای تخلیه بدلیل نیاز شخصی
حکم تخلیه ملک تجاری میتواند بدلایل مختلف انجام پذیرد. شاید پذیرش این نکته برای کاربران محترم کمی عجیب به نظر برسد ولی باید دانست برخی دلایل آنقدر ساده و بدیهی هستند که ممکن است کمی عجیب بنظر برسد ولی تخلیه ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه میتواند به دلیل نیاز شخصی از جمله این دلایل این امر بشمار میرود.
برای آشنایی کاربران با دعوای تخلیه ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه در ادامه آنرا بصورت مختصر مرور خواهیم نمود.
نحوه طرح دادخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی
از جمله جهات تخلیه ملک تجاری دارای حق گسب و پیشه ، نیاز شخصی مالک یا موجر است. اما قبل از آنکه مالک بخواهد دادخواست تخلیه ملک به جهت نیاز شخصی را تقدیم دادگاه نماید ، نیاز شخصی موجر است. این نیاز باید برای دادگاه قابل قبول باشد. از جمله اینکه مالک ملک تجاری هیچ منبع دیگری برای امرار معاش نداشته باشد.
در این مورد موجر میتواند مراحل تنظیم دادخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی را به دادگاه ارائه دهد. البته دفاع منطقی و اثبات نیاز کار ساده ای نیست و نیازمند دقت نظر و رعایت نکات حقوقی و استناد به مواد قانونی دارد که در ادامه به آنها اشاره خواهیم نمود.
نظر قانون در باب تخلیه بدلیل نیاز شخصی
با استناد به بند 2 از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ میتوان گفت
موجر یا مالک محل کسب دارای حق کسب و پیشه و تجارت میتواند دادخواست تخلیه را تحت عنوان تخلیه به منظور احتیاج شخصی تنظیم و تقدیم دادگاه کند.
باید توجه داشت این نیاز منحصر به مالک است. لذا اکثر محاکم قضایی مستند به رای شماره 1260 مورخ 26 دی ماه 1391 شعبه دادگاه تجدید نظر استان تهران ، تسری این قانون به فرزندان را نمی پذیرند. به عبارت دیگر مالک نمیتواند از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه به جهت امرار معاش فرزندان خود را داشته باشد. اما این موضوع قطعیت ندارد و برخی محاکم با استناد به بند 3 از ماده 15 قانون مورد اشاره نیاز شخصی موجر را به فرزندان وی نیز قابل تسری میدانند. در این موارد وکیل سرقفلی میتواند اقدامات موثری را انجام دهد.
مطلب مفید | نمونه اظهارنامه تخلیه ملک
نکته مهم دیگر آنکه اکر موجر فقط مالک چند دانگ از ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه باشد نمیتواند دادخواست تخلیه را به دادگاه ارائه دهد. به عبارت روشنتر موجر باید مالک ششدانگ محل کسب باشد.
مرجع قضایی و نحوه رسیدگی به دعوی
دادخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی از طریق مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تقدیم آن به دفتر مورد نظر ، در دادگاه محل وقوع ملک تجاری مورد رسیدگی قرار میگیرد.
موجر باید مدارک و مستندات لازم را ضمیمه دادخواست نماید.
مطلب مفید | ممانعت از تعمیر ملک
دادگاه با بررسی مدارک و مستندات ، مراتب را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع ممیدهد. کارشناس نیز با مراجعه به محل کسب و اظهار نظر کارشناسی ، گزارش خود را به دادگاه ارائه میدهد. دادگاه بعد از ملاحظه نظر کارشناس ممکن است رای خود را مبنی بر تخلیه ملک تجاری بدلیل نیاز شخصی صادر نماید.
دادگاه در حکم خود مهلت سه ماهه برای موجر جهت پرداخت حقوق مستاجر تعیین مینماید. همچنین مستاجر مهلتی بین 10 روز تا 2 ماه جهت تخلیه ملک در نظر میگیرد.
البته بر اساس حکم صادره ، چنانچه موجر نتواند ظرف سه ماه حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نکند حکم صادره بلااثر میشود.
اگر موجر حق مستاجر را ظرف مدت مقرر پرداخت نماید ولی مستاجر محل را تخلیه ننماید ، موجر میتواند با مراجعه به واحد اجرای احکام اقدام تخلیه ملک بنماید.
ضمنا اگر رای صادره به نفع موجر نباشد (به اعتبار امر مختومه) امکان طرح مجدد دعوا در دادگاه وجود ندارد.
نمونه دادخواست تخلیه ملک
با سلام
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب بر اساس قرارداد اجاره شماره ………. مورخ …….. شش دانگ یک باب مغازه تجاری خود را به سند مالکیت ……….. به مساحت …….. متر مربع واقع در ……… به شماره پلاک ثبتی ………. بخش ………. به خوانده محترم اجاره داده ام. مدت اجاره از تاریخ ……… تا تاریخ …….. به مدت ……… با مبلغ اجاره ماهیانه …….. ریال بوده است. اینجانب در حال حاضر شغلی ندارم تا به وسیله آن گذران زندگی نمایم و در تنگنای شدیدی قرار دارم و مبلغ اجاره ملک مورد نظر نیز برای هزینه های زندگی ام کافی نمی باشد و به ملک مورد اجاره برای کسب نیاز دارم. بنده با وجود مراجعات بسیار اظهارنامه ای نیز به شماره ………. مورخ ……… برای خوانده ارسال نموده ام که ایشان هیچ اقدامی در جهت تخلیه و تحویل مورد اجاره انجام نداده اند. همچنین حقوق خوانده نیز با توجه به قرارداد اجاره و با جلب نظر کارشناس پرداخت خواهد شد. لذا با تقدیم این دادخواست و با استناد به بند 2 کاده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم
مستندات قانونی
بند 2 ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
علاوه بر موارد مذکور در ماده ی قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه، جائز است.
- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.
در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه نماید. حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره – مدت های مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می شود.
