تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
آشنایی با مبانی حقوقی دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
یکی از انواع دعاوی مربوط به موجر و مستاجر ، دعوای تخلیه ملک تجاری است. دعوای تخلیه ملک تجاری میتواند به دلایل مختلف در دادگاه مطرح شود. برخی علل تخلیه ملک تجاری عبارتند از :
- تخریب و نوسازی ملک
- نیاز شخصی
- نیاز به سکونت
- عدم پرداخت اجاره بها
- تغییر شغل
- تعدی و تفریط
- انتقال به غیر
در این مقاله قصد داریم در مورد دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی بحث کنیم.
تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی
برخی قراردادهای ملک تجاری قبل از سال 1376 منعقد شده است و مشمول قانون سال 1356 میشود . در این مدل قراردادها پایان مدت قرارداد موجب قطع رابطه موجر و مستاجر نمیشود. بنابراین نمیتوان تحت هر شرایط مستاجر را از ملک تجاری بیرون کرد.
مطلب مفید | وکالت انواع پرونده ملکی
یکی از انواع دلایل قابل قبول برای گرفتن حکم تخلیه آندسته از املاک تجاری که قانون سال 1356 بر آنها حاکم است تنظیم دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی است.
درخواست پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری
اغلب املاک تجاری مشمول قانون 1356 ، بسیار قدیمی و مستعمل هستند . این دسته از املاک را میتوان نوسازی و یا بازسازی نمود. بنابراین مالک یا موجر میتواند در صورت تمایل به انجام این کار ، به شهرداری مراجعه نماید.
وی در شهرداری تقاضای تخریب و بازسازی را ارائه میدهد. پس از موافقت شهرداری منطقه با درخواست تخریب و بازسازی ، پروانه تخریب و نوسازی را دریافت خواهد نمود.
یادآوری میشود در مراجعه به شهرداری باید حتماً پروانه تخریب و نوسازی دریافت نمود. چنانچه به جاری پروانه ، مجوز بازسازی اخذ شود امکان دریافت حکم تخلیه مقدور نخواهد بود.
توضیح اینکه نیازی نیست که ملک استیجاری حتماً مخروبه باشد تا دادگاه حکم به تخلیه یدهد بلکه معیار دادگاه در دست داشتن پروانه تخریب و نوسازی میباشد.
دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
موجر بعد از دریافت پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری ، به دفتر خدمات قضایی مراجعه میکند. در آنجا دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی را تقدیم مینماید. موجر باید مدارک مالکیت ملک ، اجاره نامه ، پروانه تخریب و نوسازی و مدارک هویتی خود را ارائه دهد تا ضمیمه دادخواست شود.
مرجع صالح رسیدگی به دعوا
از آنجا که این دعوا مربوط به تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است لذا رسیدگی به این نوع دعوا در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
مطلب مفید | حکم تخلیه مستاجر فوری
البته باید دانست دعاوی تخلیه عموماً در صلاحیت شورای حل اختلاف است . اما این دعوا چون یک دعوای ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی خواهد بود.
اقدامات بعد از ثبت دادخواست و فرایند رسیدگی
موجر باید برای اطمینان از موفقیت در طرح دعوا و گرفتن حکم تخلیه همه مراحل را درست پی ریزی نماید. از جمله :
- موجر باید دادخواست خود را علیه مستاجر اقامه کند. اما اگر مستاجر ، ملک را به دیگری اجاره داده باشد باید دادخواست به طرفیت مستاجر جدید اقامه شود.
- نباید پروانه بازسازی برای قسمتی از ملک باشد . این امر ممکن است قاضی را برای صدور حکم تخلیه متقاغد نکند.
- ملکی که نیازمند تعمیرات است به عنوان ملکی که باید تجدید بنا شود محسوب نمیشود و امکان صدور حکم تخیه در این موارد وجود ندارد.
- دادگاه برای ارزیابی ، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. نظر کارشناس مبنای صدور رای دادگاه خواهد بود.
- موجر باید کل مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت کند.
- اگر مالک بعد از شش ماه از تاریخ تخلیه ملک توسط دادگاه شروع به ساخت و ساز نکند بدرخواست مستاجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم خواهد شد.
- پس از قطعیت رای و صدور اجراییه ، چنانچه موجر در مهلت تعیین شده در رای ، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند ، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر ، اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک میکند.
- در رای دادگاه سه ماه مهلت داده میشود تا موجر نسبت به واریز حق کسب و پیشه اقدام کند. در صورتیکه موجر در مهلت فوق اقدام نکند رای دادگاه بلا اثر میشود. همچنین دادگاه برای مستاجر مهلتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشتر نباشد در نظر میگیرد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. شروع مهلت مستاجر تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است.
مستندات قانونی مرتبط با تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
بند اول ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است.
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه نماید. حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره – مدت های مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می شود.
نمونه رای دعوی تخلیه به جهت تجدید بنا
خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم نموده که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق‌العاده دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل شده است و با توجه به محتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رأی مینماید.
رأی دادگاه
در خصوص دعوی آقا / خانم … با وکالت آقای… به طرفیت آقای… به خواسته تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره… موضوع اجاره‌نامه عادی مورخه… به علت نوسازی نظر به اینکه اصل پروانه تجدید بنا که تصویر مصدق آن پیوست پرونده میباشد ادعای خواهان را به ضرورت احداث بنای جدید مسلم مینماید و نظر به اینکه هیئت کارشناسی رسمی دادگستری مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت مغازه موضوع خواسته را مبلغ… ریال اعلام نموده که در مهلت قانونی از اعتراض متداعیین مصون مانده و به نظر دادگاه مغایرتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه ندارد،
دادگاه مستنداً به بند (۱) ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ دعوی خواهان را مسلم و ثابت تشخیص و حکم به تخلیه مغازه مورد اجاره با رعایت ماده ۲۷ قانون اخیرالذکر با اعطای دو ماه مهلت پس از پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت به خوانده و یا تودیع آن در صندوق اجرای احکام صادر و اعلام مینماید. توضیح اینکه مؤجر مهلت دارد ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی‌الاثر میشود. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ در محاکم تجدیدنظر استان… قابل اعتراض میباشد.
نمونه آرای تخلیه به جهت تجدید بنا سرقفلی
۱–تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی سرقفلی
سرقفلی در خصوص خواسته خواهان به طرفیت خوانده مبنی بر تخلیه شش دانگ یک باب مغازه مورد اجاره موضوع اجاره‌نامه رسمی ۲۹۳۷۷ – ۲/۶/۱۳۳۶ پلاک ثبتی شماره ۸۹۲ فرعی از ۸ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران به لحاظ تجدید بنا نظر به اینکه خواهان در جهت اثبات ادعای خود به فتوکپی مصدق پروانه ساختمان
شماره ۲۲۲۲۲/۵۱۱ – ۱۱/۹/۱۳۶۱ شهرداری تهران استناد نموده که با توجه به زمان مقید در پروانه ساختمانی مستند دعوی دادگاه حسب درخواست وکیل خواهان مراتب بقا و اعتبار مجوز مذکور را از شهرداری تهران منطقه یک استعلام که شهرداری منطقه یک تهران به موجب پاسخ شماره ۲۶۴۷۷/۵۰۱ – ۲۲/۵/۱۳۷۳ مراتب اعتبار و تداوم و بقا مجوز صادره را تا مرحله پایان کار اعلام و گواهی نموده و با توجه به اینکه محل مورد اجاره به‌عنوان محل کسب و پیشه خوانده مورد استفاده وی بوده،
مطلب مفید | دعوای مالک و سازنده در مورد پروانه تخریب و نوسازی
دادگاه به منظور تعیین حق کسب و پیشه خوانده ابتدا قرار ارجاع به کارشناس صادر که پس از اعتراض طرفین قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسان سه نفر را صادر که نظریه کارشناسان منتخب دادگاه مورد اعتراض طرفین واقع گردیده و دادگاه نیز در جهت رسیدگی به اعتراض طرفین قرار ارجاع امر به هیئت ۵ نفره کارشناسان را صادر که هیئت مذکور به شرح نظریه تقدیمی که تحت شماره ۴۴۱۰ – ۲۵/۲/۷۴ ثبت دفتر دادگاه گردیده و نظریه مذکور مصون از ایراد و اعتراض موجه مستند مستدل طرفین باقیمانده و به نظر دادگاه نیز منافاتی با اوضاع و احوال متیقن قضیه ندارد.
علی‌هذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد تشخیص و با متابعت از نظریه هیئت کارشناسان به استناد بند (۱) ماده ۱۵ و مهلت دو ماهه مذکور در ماده ۲۷ و تبصره ذیل آن و ماده ۲۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکم محکومیت خوانده را به تخلیه و انتزاع ید از مورد اجاره سند رسمی مارالذکر را در قبال مبلغ یک‌صد و پنجاه میلیون ریال حق کسب و پیشه خوانده صادر و اعلام می‌دارد خواهان مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه مذکور را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را بخوانده بدهد و الا حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد بود. رأی صادره غیابی و قابل واخواهی در این شعبه است.
رئیس شعبه ۲۰۴ دادگاه عمومی تهران – مرصادی
