حق عمری ، صلح عمری
در مورد حق عمری ، صلح عمری بیشتر بدانید
در حقوق مالی انواع مختلفی از حق وجود دارد. یکی از این حقوق ، حق انتفاع است. حق انتفاع به معنی استفاده و منتفع شدن از مال و منفعت متعلق به دیگری است. اما خود حق انتفاع، دارای انواع مختلفی است. که به حقوق عمری، رقبی و سکنی تقسیم میشود.
مطلب مفید | هبه نامه و صلح نامه چیستند؟
مستند به ماده 41 قانون مدنی ، هر گاه در حق انتفاع، شرط زمان تعیین شود، یعنی استفاده از منفعت مال، برابر با طول عمر یکی از اشخاص زیر باشد به آن حق عمری میگویند:
الف) طول عمر مالک،
ب) طول عمر منتفع ،
پ) طول عمر شخص ثالث .
حق عمری چگونه حقوقی است؟
حق انتفاع به عنوان ریشه اصلی حق عمری در برخی عقود کاربرد دارد. اگر انتفاع در قالب حق منتقل شود قابل رجوع نیست مانند حق عمری. در حالیکه اگر انتفاع در قالب اذن باشد امکان رجوع وجود دارد. در صورتیکه حق عمری به صورت معوض بوده و شخصیت منتفع و صاحب حق، مدنظر مالک نباشد، صاحب حق عمری، این امکان را دارد که آن را به دیگران انتقال دهد، اما اذن، قابلیت انتقال ندارد.
مطلب مفید | رای وحدت رویه صلح نامه
یکی از نکات مهم در مورد حق انتفاع و شقوق مختلف آن ، استفاده از این حق در ارث است. به عبارت دیکر همواره این سوال مطرح میشود که به عنوان مثال حق عمری بعد از فوت شخصی که این حق را برای دیگری فراهم کرده است چه میشود؟
در پاسخ به این سوال میتوان گفت موصی میتواند با انعقاد عقد عمری قبل از مرگ خود ، و تعیین مدت آن برابر با طول عمر موصی له برای بعد از مرگ خود، حق انتفاع و بهره برداری برای وی، در نظر می گیرد.
شرایط برقراری حق عمری چیست
در حق عمری و ایجاد حق برای دیگری دو نوع شرایط حاکم است. شرایط عمومی همچون همه قراردادها و شرایط خاص حق عمری.
شرایط عمومی صحت قراردادها برابر با ماده 190 قانون مدنی عبارتند از : قصد و رضا، اهلیت طرفین، تعیین موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله.
مطلب مفید | حق سکنی ، عمری و رقبی
اما شرایط اختصاصی حق عمری به استناد مواد 45 تا 47 قانون مدنی عبارتند از:
فقط برای اشخاصی ایجاد میشود که در حین ایجاد حق عمری زنده باشند.
برای افرادیکه هنوز بدنیا نیامده باشند مانند جنین میتوان حق عمری در نظر گرفت.
نسبت به مالی ایجاد میشود، که استفاده از آن با بقای عین، امکان پذیر باشد . مال ممکن است منقول ، غیر منقول ، مفروز و یا مشاع باشد.
قبض از شرایط صحت حق عمری می باشد.
صلح عمری چیست؟
یکی از اقسام صلح ، صلح عمری می باشد. صلح عمری به این مفهوم است که مالک یک ملک، مالکیت خود را از طریق صلح به شخص دیگری منتقل کند مشروط بر آنکه اولا مصالح، تا زمانی که زنده است، مالک منافع ملک باشد؛ ثانیا، بعد از فوت مالک، صلح کامل شده و متصالح علاوه بر عین، مالک منافع مال نیز شده و بتواند از آن استفاده کند.
مطلب مفید | نمونه دادخواست تنفیذ صلح نامه
در صلح عمری ، مالک تا زمانیکه زنده است میتواند از ملکی که آنرا به دیگری صلح عمری کرده استفاده نماید. همچنین در صلح عمری ، رقم مالیات بسیار کم بوده و نگران کننده نیست.
یکی از علل استفاده از صلح عمری آن است که هیچ فردی حق ندارد برای بیش از یک سوم مجموع دارایی و اموال خود وصیت کند. لذا با صلح عمری ، پدر میتواند برای هر قدر از اموال خود ، حتی فراتر از یک سوم آن تصمیم به صلح عمری بگیرد.
قرارداد صلح عمری چیست
در قرارداد صلح عمری مالک یک ملک، مالکیت ملک خود را از طریق قراردادی به نام صلح و با ارائه مدارک لازم، به شخص دیگری منتقل می نماید.
قرارداد صلح عمری، یک قرارداد خاص با قواعدی خاص است که طی آن، مالک یک ملک، مالکیت ملک خود را از طریق قراردادی به نام صلح به شخص دیگری منتقل می نماید؛ با این توضیح که :
اولا، مالک، شرط می کند تا زمانی که زنده است ، منافع ملک متعلق به خود او بوده، بنابراین خود وی از منافع استفاده کرده و طرف مقابل، حق بیرون کردن او را از ملک نداشته باشد.
ثانیا، بعد از فوت مالک یا همان مصالح ( کسی که ملک خود را به صلح می دهد ) ، صلح کامل شده و متصالح ( کسی که صلح به نفع او شده است )، علاوه بر عین، مالک منافع مال نیز شده و بتواند از آن استفاده کند.
به عنوان مثال، پدری خانه خود را طی یک قرارداد رسمی به صورت صلح عمری به فرزند خود منتقل می کند . از آنجا که پدر به فرند خود، اطمینان صد در صد نداشته و نگران است که مبادا فرزند، پیش از فوت پدر، وی را از خانه بیرون کند، در این قرارداد شرط می کند که تا زمانی که زنده است، منافع برای خود وی بوده و بتواند از منافع ملک خود استفاده کند ؛ هم چنین، برای اینکه مشکلی برای مالکیت فرزند در مرحله بعد از فوت پدر ایجاد نشود، شرط می کند که بعد از فوت او عین ملک و منافع آن به طور کامل متعلق به فرزندش باشد .
صلح عمری چه مزیتی دارد؟
همانطور که بیان شد همه افراد میتوانند در زمان حیات فقط برای یک سوم اموال خود وصیت کنند . آنان حق وصیت در مورد مازاد اموال خود را ندارند.
ما در صلح عمری در عین اینکه در زمان حیات ، مالک منافع ملک خود هستیم میتوانیم آن را در قالب صلح عمری به فرزند یا فرزندان خود منتقل نماییم و نگران آن نباشیم که از ملک خود بیرون شویم. یعنی تا زمان حیات مان هیچکس حق ندارد ما را از ملک مان بیرون کند.
مطلب مفید | نمونه رای تنفیذ صلح نامه
از اینرو برای اینکه صلح عمری دقیق باشد در صلحنامه قید میشود اولاً مالک تا زمان حیات خود در ملک حضور دارد و ثانیا فقط در زمان فوت ، فرزند یا فرزندانش مالک عین و مالک منافع میشوند.
بنابراین تا زمانیکه شخص فوت نکرده فرزندانش نمیتوانند ملک را بفروشند و با شرطی که برقرار شده فقط بعد از فوت وی فرزندان قادر به حفظ مالکیت کامل ملک و حق فروش آن خواهند بود.
انتقال سند در صلح عمری چگونه است؟
وقتی قرارداد صلح عمری منعقد میشود ، مالکیت عین به متصالح انتقال می یابد. بنابراین در صلح عمری ، سند منتقل میشود.
اما میتوان شروطی را در قرارداد ذکر نمود. به عنوان مثال میتوان شرط کرد مالکیت منافع ، برای مصالح باقی خواهد ماند و تا زمان مرگ وی این حق برقرار می باشد . همچنین مصالح میتواند با درج خیار در قرارداد صلح عمری ، این امکان را برای خود فراهم سازد تا هر زمان بخواهد تا قبل از فوت خود ، قرارداد صلح را مطابق مقررات فسخ نماید.
مدارک لازم برای صلح عمری
برای تنظیم قرارداد صلح عمری باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد. برای انتقال سند لازم است مدارکی به دفترخانه ارائه شود. مدارک لازم برای صلح عمری عبارتند از:
سند یا اسناد املاکی که قرار است صلح عمری شود
پایان کار؛ مشروط بر اینکه موضوع صلح عمری، اعیانی احداثی باشد
پاسخ استعلام ثبت
جواب استعلام شهرداری
پاسخ استعلام دارایی
اجاره نامه عرصه، در حالتی که ملک موضوع صلح عمری، اوقافی باشد.
کارت ملی و شناسنامه طرفین اعم از صلح کننده (مصالح) و صلح شونده ( متصالح)
آیا اموال منقول را میتوان صلح عمری نمود؟
همه اموال از نظر قانونی به دو دسته منقول و غیر منقول تقسیم میشوند. آن دسته از اموالی که بتوان آنها را جابهجا کرد بدون اینکه آسیب یا خسارتی به آنها وارد شود، اموال منقول نامیده میشود. اموال منقول میتوانند طلا ، اشیاء عتیقه ، جواهرات و …. باشند.
برابر قانون، هر فردی که بخواهد در قالب صلح عمری مال غیر منقول خود را منتقل نماید ، میتواند برای اموال منقول نیز همین کار را انجام دهد. لذا تنظیم قرارداد صلح عمری برای هر دو اموال اکان پذیر است .
ارکان عقد قرارداد صلح
ارکان و عناصر عقد صلح موارد زیر را در بر میگیرد:
الف) مصالح: شخصی است که اموال خود را طبق عقد صلح به کس دیگری منتقل میکند.
ب) متصالح: شخصی است که اموال مصالح به او واگذار میشود.
پ) مورد صلح: ملک و اموالی است که مصالح به متصالح منتقل میکند.
ت) مالالصلح: پول و یا اموالی که یکی از طرفین به خاطر پذیرش پیشنهاد قرارداد صلح از طرف دیگر دریافت خواهد کرد.
شرایط کلی صلح
- تمام منافع ملک تا زمان حیات فرد واگذار کننده (مصالح) فقط به او تعلق دارد.
- فقط در زمان فوت فوت فرد واگذار کننده است که اموال بطور کامل به شخص متصالح واگذار میشود و به نام او خواهد بود.
- مصالح یا واگذار کننده هر زمان که بخواهد میتواند بدون حضور متصالح، قرارداد را فسخ کند(مشروط به اینکه حق فسخ در قرارداد قید شده باشد). در این صورت ، همه منافع ملک و املاک واگذار شده برای مالک اصلی (مصالح) است و او این اختیار را دارد که هروقت خواست ، تمامی اموال را به نام خود بازگرداند.
- در قرارداد صلح عمری، اگر عقد صلح همچنان برقرار باشد و مصالح فوت شود، اموال مورد صلح به صورت کامل به متصالح واگذار میشود و چیزی از این اموال به افراد دیگر به ارث نمیرسد.
- در صلح عمری نیازی نیست سند مجزا و جدیدی تنظیم شود. یعنی متصالح، تا زمان حیات مصالح، حق فروش، اجاره و یا هرگونه معامله دیگری را درباره مورد صلح ندارد.
- در صورتی که در طول مدت صلح، متصالح، به مسئولیتها و تعهدات قرارداد پایبند نباشد، فرد واگذار کننده (مصالح) میتواند به دفترخانه مراجعه کند، قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کند و اموال را به نام خود بازگرداند.
شرایط عمومی صحت قرارداد
چنانچه در نظر دارید از صحت و قانونی بودن شرایط عقد صلح عمری مطمئن شوید بهتر است موارد زیر را در نظر داشته باشید:
- هر دو طرف، یعنی مصالح و متصالح عاقل و بالغ باشند و توانایی مدیریت اموال را داشته باشند.
- هر دو طرف، یعنی مصالح و متصالح برای انجام این قرارداد راضی باشند.
- مال مورد صلح، باید از نظر قانونی دارای ارزش اقتصادی باشد؛ پس باید گفت که مواردی مانند نوشیدنیهای الکی و چیزهایی مثل خوک، قابل صلح نیست.
تفاوت صلح عمری با وصیت و ارث
در وصیتنامه مالک تنها یک سوم از دارایی را میتوان واگذار کرد و بقیه آن مطابق با قانون ارث بین وراث تقسیم خواهد شد. اما قرارداد صلح عمری مربوط به کل دارایی مالک است و میتواند آن را منتقل کند.
همچنین طبق قرارداد صلح عمری، مالک با واگذاری ملک، تا پایان عمر خود حق بهرهمندی از آن را هم خواهد داشت. در قرارداد رسمی صلح عمری، هیچ مالیاتی به نقل و انتقال تعقل نخواهد گرفت اما اموالی که در وصیتنامه قید میشود، مشمول مالیات بر ارث میشود.
صلح عمری برای فرزند و همسر
همانطور که گفته شد، اگر کسی بخواهد برای تقسیم اموال خود بین همسر و فرزندان، پس از مرگ خود تعیین تکلیف کند، میتواند وصیت نامه تنظیم کند و به ثبت برساند. در این صورت در متن وصیتنامه تنها درمورد یک سوم اموال اختیار عمل داردو مابقی بر اساس گواهی انحصار وراثت تقسیم می شود. اما در صورتی که بخواهد تمام اموال خود را به همسر و فرزندان واگذار کند باید از قرارداد صلح عمری استفاده کند. در این قرارداد هیچ یک از محدودیتها و موانعی موجود در وصیتنامه وجود ندارد.
فوت مصالح و متصالح
در صورتی که پس از تنظیم قرارداد صلح عمری، مصالح از دنیا برود، طبق قانون اموال مورد صلح به متصالح واگذار میشود. اما در مواردی که پس از تنظیم سند، متصالح فوت شود، قرارداد به صورت قطعی لغو است و فسخ میشود.
هزینه صلح
هزینه صلح عمری با توجه به میزان و ارزش داراییهای منتقل شده، میتواند متفاوت باشد. در موردی هم که در ملک مورد صلح، سکونت داشته باشد، مخارج اصلی و اساسی آن با شخص متصالح است.
مالیات صلح
طبق قانون، برای اموالی که پس از فوت افراد از ایشان باقی میماند و طبق وصیت و قانون ارث تقسیم میشود مالیاتی تعلق میگیرد و مبلغ آن باید به حساب دولت واریز شود. همین مسئله برای قرارداد صلح عمری هم برقرار است اما تفاوتی که دارد این است که مالیات اموال “صلح عمری” خیلی کمتر از مالیات بر “اموالِ وصیت شده” است.
شرایط فسخ صلح
طبق این قرارداد، شخص انتقال دهنده هر زمان که بخواهد میتواند با مراجعه به دفترخانه، قرارداد را با اختیار خود و به صورت یکطرفه فسخ کند. در این صورت پس از فوت او نیز، قانون مالیات بر این ارث شامل این اموال نمیشود.
صلح بدون حق فسخ
فسخ به این معنا است که در هر قراردادی این امکان برای یک یا هر دو سمت قرارداد وجود داشته باشد تا بتواند قرارداد را لغو نماید. برای استفاده از حق فسخ باید به صراحت این حق در قرارداد ذکر شده باشد. بنابراین سکوت در قرارداد به معنای عدم اختیار فسخ تفسیر میشود.
در برخی موارد قانون به طرفین قرارداد این اختیار را نمیدهد و حق فسخ قرارداد وجود ندارد. گر شخص در هنگام تنظیم و ثبت قرارداد برای فسخ قرارداد حقی تعیین نکرده باشد، این اختیار از او گرفته میشود و در هیچ صورتی قادر به فسخ آن نخواهد بود.
مثلاً شخصی همه اموال داراییهای خود را مطابق با قرارداد صلح عمری به همسرش واگذار کرده و در این قرارداد حق فسخ خود را ذکر و ثبت نکرده است. پس از مدتی از این اقدام پشیمان میشود. اما از نظر قانونی هیچ کاری نمیتواند انجام بدهد و در نتیجه حق فسخ آن را نخواهد داشت .
صلح و خیارات آن
حق فسخ قرارداد در حقوق، خیار نامیده میشود. در صلح عمری خیاراتی مانند خیار غبن و خیار تدلیس از منتقل شونده سلب میشود .
صلح ملک بدون سند
باید دانست که صلح عمری فقط برای اسناد رسمی قابل تنظیم استد. در این صورت طرفین صلح با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی میتوانند برای تنظیم قرارداد صلح اقدام کنند.
این واگذاری به صورت کاملاً رسمی و قانونی صورت میگیرد . لذا قرارداد آن یک مدرک و سند رسمی است و قابل انکار نیست، پس نیازی ندارد که اصالت آن ثابت شود. بنابراین برای ملکی که سند رسمی نداشته باشد باید صلح عادی انجام داد و صلح عمری قابل تنظیم نیست.
انتقال سند در صلح
در قرارداد صلح عمری امکان تنظیم سند دیگری وجود ندارد . یعنی متصالح تا زمان حیات شخص مصالح حق فروش یا معامله بر روی اموال ندارد .
مطلب مفید | جلسات صلح و سازش خارج از دادگستری
