اثبات مستحق للغیر بودن مبیع

اثبات مستحق للغیر بودن مبیع

تایید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن عقد بیع

به استناد ماده 345 قانون مدنی چنین میتوان گفت که وقتی یک معامله یا قرارداد منعقد میشود طرفین معامله نسبت به مال مورد معامله و ثمن پرداختی باید اهلیت داشته باشند.

بدین معنا که هم طرف فروشنده یا وکیل او ، مالی را که میفروشد متعلق به خودش باشد و هم خریدار یا وکیل او پولی را که پرداخت میکند متعلق به خودش باشد.

اثبات مستحق للغیر بودن مورد معامله به چه معنا است؟

به عنوان یک ثال روشن وقتی روشن شود که فروشنده یک ملک ، در حقیقت مالک آن ملک نیست ، در این صورت باید گفت ملک یا مبیع مستحق للغیر است. یعنی ملک متعلق به دیگری یا حق شخص دیگر است.

گاه به همین سادگی معلوم نمیشود که معامله صورت گرفته اساساً باطل است . یعنی امکان اثبات مستحق للغیر در آمدن مبیع به سختی امکان پذیر است. اما اگر مشخص گردید موضوع مورد معامله مربوط به فرد دیگری به جز فروشنده بوده ، آن معامله غیر قانونی و در اصطلاح حقوقی فضولی میباشد. معاملات فضولی نیز بر اساس ماده 352 قانون مدنی نافذ نیست. و چنین معاملاتی از دره اعتبار ساقط است.

مطلب مفید | تایید و اثبات وقوع بیع

همچنین از منظر قانونی برای اثبات مستحق للغیر بودن مبیع میتواند به ماده 390 قانون مدنی استناد نمود که مقرر میدارد:

اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلاً یا جزائاً مستحق‌ للغیر در آید بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد.

همچنین به استناد ماده ۳۹۱ قانون مدنی :

در صورت مستحق‌ للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید‌ از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.

ماده ۳۹۲ قانون مدنی نیر مقرر میدارد:

در مورد ماده قبل بایع باید از عهده تمام ثمنی که اخذ نموده است نسبت به کل یا بعض بر آید اگرچه بعد از عقد بیع بعلتی از علل در‌مبیع کسر قیمتی حاصل شده باشد.

برای اثبات مستحق للغیر بودن مبیع و تایید بطلان معامله بدلیل معامله فضولی مالک اصلی(علیه فروشنده) باید دادخواستی را تنظیم و به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه نماید. و در ادامه با حضور در دادگاه عمومی و حقوقی محلی که ملک در آن حوزه قرار دارد بدنبال احقاق حقوق خود باشد.

طرح دعوای تایید بطلان معامله و اثبات مستحق للغیر بودن مبیع

حال ببینیم چگونه یک معامله از اساس فضولی است و از کدام راه باید مستحق للغیر بودن مبیع را اثبات نماییم  ؟

ممکن است مالک اصلی یک مال غیر منقول (مانند زمین و خانه و آپارتمان و نظایر آن) متوجه شود مال متعلق به او توسط فرد دیگری به فروش رسیده است. خوب در اینجا دو حالت وجود خواهد داشت. اول آنکه او معامله را تایید نماید. دوم آنکه معامله را غیر قانونی و بدون اطلاع خودش بداند.

در حالت دوم او میتواند از مرجع قضایی برای اثبات مستحق للغیر بودن مبیع استمداد بطلبد.

بدین معنا که معتقد باشد ملک متعلق به من است و با در دست داشتن مدارک مالکیت به دفتر خدمات قضایی مراجعه و دادخواست تنظیم نماید.

او باید عنوان دادخواست خود را تایید بطلان معامله بدلیل مستحق للغیر بودن مبیع قید کند.

یعنی اینکه ملک فروخته شده در استحقاق من است نه فروشنده ، در متن دادخواست تنظیمی از ریاست دادگاه بخواهد معامله را باطل اعلام نموده و طرفین معامله را فضولی بداند و بدنبال تایید بطلان معامله بدلیل مستحق للغیر بودن مبیع باشد.

البته تقدیم دادخواست بطلان معامله توسط مالک ، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است.

دادخواست تایید بطلان معامله بدلیل مستحقق للغیر بودن مبیع

در دادخواست تایید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن موارد زیر قید میگردد :

• مشخصات مالک یا خواهان ( نام ، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات هویتی) .
• مشخصات فروشنده یا خوانده ( نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات هویتی )خوانده.
• بهای خواسته (ارزش ملک)
• مدارک و مستندات (سند رسمی مالکیت و یا مبایعه نامه).

نکته : خوانده ممکن است فروشنده و در مواردی خریدار باشد. یعنی ممکن است مالک ملک فروخته شده مالک واقعی باشد . اما خریدار وجهی را که پرداخت نموده متعلق به خودش نباشد. در این صورت بازهم معامله بدلیل برحق نبودن خریدار و یا فضولی بودن او در این معامله از اساس باطل خواهد بود. در این موارد در دادخواست تنظیمی توسط فردی که وجه پرداختی یا ثمن معامله متعلق به او بوده در نقش خواهان علیه خریدار معامله اقدام به تنظیم دادخواست مینماید.

فرایند اثبات پرونده در دادگاه

ابتدا دادخواست تکمیل و به دفتر خدمات قضایی تحویل میگردد.

مدارک و مستندات نیز ضمیمه دادخواست میشود.

دادخواست تایید بطلان معامله بدلیل مستحق للغیر بودن مبیع به همراه مدارک و ضمایم آن به دفتر شعبه دادگاهی که در محدوده ملک واقع است ارسال میشود.

مدیر شعبه دادخواست و مدارک را کنترل نموده و برای صدور دستور تشکیل جلسه رسیدگی به قاضی دادگاه ارائه میدهد.

با صدور دستور توسط قاضی ، مدیر شعبه وقت رسیدگی را تعیین و به طرفین پرونده ابلاغ مینماید.

در روز جلسه رسیدگی ، قاضی پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین ، ممکن است خواهان را صاحب حق تشخیص دهد. در نتیجه حکم اعلام تایید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع را صادر نماید. با قطعی شدن این حکم معامله فضولی باطل اعلام شده و مبیع باید تحت تصرف مالک یا خواهان درآید.

علاوه بر این ، در صورت صدور حکم به نفع خواهان، هرگاه مبیع متعلق به دیگری باشد، فروشنده ضامن است پولی را که بابت ثمن چنین کالایی گرفته است به خریدار بازگرداند. همچنین، مطابق با ماده 390 قانون مدنی، ضمان دَرَک باید اجرا شود.  یعنی فروشنده باید از عهده خسارات وارد شده به خریداری که جاهل به مستحق للغیر بودن مبیع بوده است برآید.

در عقد بیع، علاوه بـر ایـنکه بـایع ضـامن سـلامت مـبیع است و باید هر نوع خسارت ناشی از عیب و نقصان آن را جبران و تدارک کند. متعهد است که مبیع را در شرایطی به خریدار بفروشد که خالی از تعلق حق غیر به آن باشد. ازایـنرو خریدار حق دارد در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع ، ثمن را مطالبه نماید. همچنین در فرض جهل به استحقاق ، خسارات و غرامات وارده بر خویش از این ناحیه را از فروشنده بخواهد.

آیا در صورت مستحق‌للغیر بودن مبیع ، خریدار میتواند دعوای تایید بطلان معامله بدلیل مستحق للغیر بودن مبیع را طرح نماید؟

بله. هر گاه در مثالی که بیان شد خریدار متوجه شود ، ملک یا همان مبیع متعلق به فوشنده نیست باید مستند به مواد 265 و 391 قانون مدنی دعوی تایید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن معامله را طرح نماید .

نکات مهم در اثبات مستحق للغیر بودن مال و ثمن معامله

الف) ممکن است یک ملک بدون اینکه مالک اصلی در جریان باشد توسط فروشنده به فروش برسد. ممکن است مالک اصلی معامله مستحق للغیر را رد یا تنفیذ نماید. یا اینکه خریدار از مستحق للغیر بودن ملک مطلع باشد یا نباشد. در این حالتها نحوه طرح دادخواست و دفاع از حقوق ذینفعان پرونده اثبات مستحق للغیر بودن مبیع متفاوت میباشد .

ب) ممکن است خریدار از مستحق للغیر بودن معامله بی اطلاع باشد . در این صورت وی می تواند کلیه خسارات و غرامات وارده بر خود اعم از هزینه های پرداخت شده به مشاور املاک ، هزینه های دادرسی و هزینه ی تعمیرات انجام شده را از فروشنده مطالبه نماید.

پ) فروشنده ای که مال دیگران را بفروش رسانیده ضامن ضرر و زیان به خریدار خواهد بود.

ت) چنانچه معلوم شود فروشنده با علم و آگاهی قبلی اقدام به فروش مال دیگران نموده ، از آنجا که وصف کلاهبرداری و حیله و نیرنگ به اقدام او بار میشود و عمل وی دارای وصف مجرمانه «معامله مال غیر » بوده و مجازات کیفری در بر خواهد داشت.

ث)  ممکن است در جریان اثبات مستحق للغیر بودن مبیع ، وصف مجرمانه فروش مال غیر بر فروشنده مترتب شود . در این صورت ، وی ضمن جبران زیان های وارده بر خریدار بی اطلاع، باید ملک را به صاحب اصلی رد نماید. همچنین معادل مالی که از این راه کسب کرده جریمه بپردازد. ضمنا مجازات او بر اساس قانون م جازات اسلامی هفت سال حبس خواهد بود.

ج) ممکن است در ملک مشاعی یکی از شرکا بدون اذن سایر شرکا ، اقدام به فروش زمین نموده باشد. از آنجا که تصرف خریدار در ملک نیاز به اذن و رضایت شرکا دارد ، وی میتواند با درخواست افراز ملک ، نسبت به حل به اختلافات ملکی با شرکا اقدام نماید.

چ) چنانچه خریدار از مستحق للغیر بودن معامله مطلع  بوده غیر از باز پس گرفتن ثمن (وجهی که برای معامله پرداخته) هیچ حقی نخواهد داشت .

ح)  ممکن است یک ملک چندین بار خرید و فروش شده باشد. در این صورت چنانچه مالک ، یکی از معاملات را تنفیذ کند آن معامله و معاملات پس از آن صحیح بوده و معاملات قبلی باطل است.

حمایت قانونگذار از طرفین معامله 

معمولاً در مبایعه نامه ها، در یکی از بندهای قرارداد به موضوع مستحقق للغیر در آمدن مبیع ( آپارتمان یا زمین) اشاره میشود. این بند از قرارداد به این جهت است که چنانچه بعدا مشخص گردد مبیع متعلق به دیگری است، فروشنده مبلغی را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید. البته گر در قراردادها این موضوع مورد تاکید قرار نگرفته باشد، باز هم قانونگذار آن را پیش بینی نموده و از حقوق فرد بی اطلاع حمایت میکند.

عدم تصریح به جبران خسارت از طرف خریدار در قرارداد ، فروشنده را از مسئولیت مبری نمی کند . چنانچه ماده 390 قانون مدنی در این خصوص مقرر میدارد:

اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلا یا جزاء مستحق للغیر در آید ، بایع ضامن است اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد.

نمونه دادنامه مستحق للغیر بودن

پرونده  کلاسه  ۹۸۰۹۹۸۸۳۱۰۸۰۰۵۶۱ شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ………. تصمیم نهایی شماره ۹۹۰۹۹۷۸۳۱۰۸۰۰۴۶۲

خواهان ها :

۱_ آقای  ………فرزند ……..به نشانی ……………………

۲_ خانم …………فرزند ……. با وکالت خانم ….. فرزند …… به نشانی ……………………..

خوانده :

آقای …………. فرزند ………… به نشانی ……………….

خواسته ها :

۱_ مطالبه خسارت

۲_ استرداد ثمن معامله

۳_ مطالبه خسارت تاخیر تادیه

رای دادگاه

خانم  …. به وکالت از آقای  ……..و خانم …….. دادخواستی را به طرفیت خانم ……به خواسته استرداد ثمن معامله به سبب مستحق الغیر در آمدن مبیع 155/000/000 مطالبه خسارت و مطالبه غرامت ناشی از مستحق الغیر در آمدن مبیع مطابق رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مستندا به بند ۱۴ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین با جلب نظر کارشناس . مطالبه خسارت تاخیر تادیه به انضمام خسارات ناشی از دادرسی و حق الوکاله وکیل و تقاضای رسیدکی توامان با پرونده کلاسه ۹۷۰۹۹۸۸۳۱۰۸۰۰۹۵۲ شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی کرمانشاه .

به لحاظ ارتباط کامل با یکدیگر مستندا به بند ۱۴ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین با جلب نظر کارشناس تقدیم دادگاه نموده . دادگاه با التفات به جامع اوراق و ادله ابرازی نظر به اصل لزوم قرارداد ها صحت معاملات حاکمیت استقلال و آزادی اراده ها و ( سوق المسلمین ) تمام معاملات منعقده منجمله قرارداد فی ما بین خواهان با خوانده را معتبر میداند .

مطلب مفید | وکیل الزام به تحویل مبیع

صرف مستحق للغیر در آمدن مبیع نمیتواند مستمسکی برای استرداد ثمن معامله باشد . مستحق للغیر بودن مبیع قادر خواهد بود تا موجبات و سبب ابطال مبایعه نامه و یا فسخ معامله با توجه به اختیارات حاصله از تبعض صفقه را فراهم نماید . تا هنگامی که سبب اضمحلال عقد برابر خواسته خواهان مطرح نگردد .

محاکم عقود منعقد فی ما بین متعاملین را به رسمیت میشناسد . بستر اعمال رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۰۷/۱۳۹۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور منوط به اعلام بطلان معامله است .

چون چنین درخواستی از سوی خواهان مطرح نگردیده جواز استرداد ثمن معامله بلا دلیل میباشد . هرچند مستحق الغیر در آمدن مبیع نیز به اثبات رسیده باشد .

بنابراین دعوای خواهان به کیفیت مطروحه قابلیت اجابت را نداشته . مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان را صادر و اعلام میدارد رای صادره ظرف مدت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم محترم تجدید نظر استان کرمانشاه میباشد.