فسخ قرارداد اجاره در قانون
موارد قانونی انواع فسخ در قرارداد اجاره
اگر در میان انبوه قوانین موجود اعم از قانون مدنی و قوانین خاص جستجو و بررسی کنیم، مواردی از انواع حق فسخ قرارداد اعم از بیع و اجاره(از طرف موجر یا مستاجر) را مشاهده خواهیم نمود. در این موارد، قانونگذار بر فسخ قرارداد به صورت تصریح و یا ضمنی تاکید دارد. استناد به هر یک از این قوانین و یا مواد خاصی از قانون، البته یک کار تخصصی است. لذا انجام آن تنها از عهده برخی وکلای ملکی و متخصص در امور قراردادها برمی آید.
مستند به ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره میشود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
قرارداد اجاره به لحاظ حقوقی، از نوع قراردادهای لازم محسوب می گردد. لذا نمیتوان بر اساس سلایق شخصی، بعد از امضاء قرارداد، آن را فسخ و تعهدات آن را نادیده انگاشت.
مطلب مفید | دعوای تایید فسخ قرارداد
در همه قراردادها از جمله قرارداد اجاره چنانچه طرفین بر موضوع فسخ قرارداد شرط نموده و آن را در قرارداد بگنجانند، می توانند در موارد خاص نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نمایند.
ماده 396 قانون مدنی، انواع خیارات (حق فسخ ) عقود لازم را مورد اشاره قرار داده است. از 10 مورد خیارات مورد اشاره در این ماده از قانون ، 3 مورد را قانونگذار ویژه عقد بیع (خرید و فروش ) میداند. مابقی خیارات بر اساس قانون، در تمام عقود لازم قابل استفاده هستند .
خیار را میتوان یک حق ویژه دانست که بر خلاف اصل عمل میکند. از اینرو جز در مواردی که قانونگذار اجازه میدهد؛ آن را نمیتوان اعمال کرد. بنابراین حق فسخ در هر قراردادی که ضرری از آن ایجاد میشود؛ امکان پذیر نیست.
مطلب مفید | اسقاط خیارات در قرارداد
خیاراتی که موجب فسخ قرارداد اجاره میشوند؟
همانطور که قبلاً اشاره کردیم بیشتر خیارات در قراردادهای بیع مورد استفاده قرار میگیرند. بنابراین موارد فسخ قرارداد اجاره کمی محدودتر از قراردادهای بیع است. به بیان دقیق تر به جز خیار تاخیر ثمن ، خیار مجلس و خیار حیوان که اصولاً ارتباطی با قراردادهای اجاره ندارند، سایر خیارات قابل استفاده در قراردادهای بیع و اجاره هستند.
مطلب مفید | راههای فسخ قرارداد
ماده ۳۶۹ قانون مدنی، انواع خیارات را مورد اشاره قرار داده است. به استناد این ماده از قانون و نیز عرف رایج، یکسری از خیارات که در قراردادهای اجاره مورد استفاده قرار میگیرند، عبارتند از :
- خیار شرط
- خیار تعذر تسلیم
- خیار عیب
- خیار تخلف شرط
- تخلف از وصف
موارد استفاده از حق فسخ قرارداد اجاره توسط موجر طبق قانون 1356
در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردی از حق فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر مورد تصریح قانونگذار قرار گرفته است.
۱ – در موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا درموردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲ – در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
مطلب مفید | حذف سرقفلی و حق کسب و پیشه
۳ – در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵ – هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷ – در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸ – در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹ – در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجارهیا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.
هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
مطلب مفید | دادخواست تایید فسخ قرارداد
- تبصره ۱ – در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌درخواست تخلیه عین مستأجر را ننماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
- تبصره ۲ – در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
- تبصره ۳ – بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام‌وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار میدهد.
- تبصره ۴ – در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
مطلب مفید | وکیل فسخ قرارداد با تجربه
موارد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356
ماده ۱۲ – در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.
۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).
۲ – اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد
۳ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
۴ – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
۵ – هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
موارد حق فسخ توسط مستاجر بر اساس قانون مدنی
الف) موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند. در صورت امتناع موجود از تسلیم مورد اجاره به مستاجر ، موجر را اجبار به تسلیم میکنیم. اگر اجبار ممکن نبود ،مستاجر حق فسخ اجاره را دارد ،به استناد خیار تعذر تسلیم .(ماده ۴۷۶ ق. مدنی )
ب) اگر در عین مستاجره عیبی در زمان قرارداد اجاره باشد ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا اجاره را به همان نحوی که هست قبول کند ،فسخ اجاره در این مورد به استناد خیار عیب می باشد .(م ۴۷۸ ق مدنی ).
پ) اگر مورد اجاره کلی باشد (مثلا یک خودرو صفر از میان همه خودروهای صفر موجود و این ماشین دارای عیب باشد مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را الزام به تسلیم یک خودرو دیگر کند و اگر تبدیل ممکن نشد در این صورت حق فسخ خواهد داشت .به استناد خیار تعذر تسلیم .(م ۴۸۲ق. مدنی )
ت) اگر در مدت زمان اجاره در موضوع اجاره (مثلا منزل مسکونی که اجاره شده است) تعمیراتی لازم باشد. و تعمیر نکردن باعث ضرر موجر شود، مستاجر ، اگرچه در مدت تعمیر مستاجر نتواند کلا یا بعضا از خانه استفاده کند نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود اما در این صورت مستاجر حق فسخ دارد .(م ۴۸۵ ق . مدنی )
ث) اگر شخص ثالثی مزاحم مستاجر شود. یعنی قبل از اینکه موجر موضوع اجاره را به مستاجر تحویل دهد (مثلا قبل از تحویل گرفتن خانه توسط مستاجر ) مزاحم مستاجر شود. در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .(م ۴۸۸ ق.مدنی ).
ج) اگر در موقع انعقاد عقد اجاره مستاجر برای خودش حق فسخ را شرط کرده باشد.
مطلب مفید | الزام به تنظیم سند اجاره
موارد حق فسخ از طرف موجر به استناد قانون مدنی
الف) در صورتی که مستاجر تعدی و تفریط کند. یعنی مثلا منزل مسکونی را که اجاره کرده به طور متعارف استفاده نکند. مثلا تبدیل به کارگاه فرش کند .(م ۴۸۷ ق.مدنی )
ب) اگر مستاجر خانه را اجاره کند که در آن مهد کودک دایر کند. موجر هم صرفا به همین منظور اجاره داده باشد. ولی مستاجر آن را به کار دیگر اختصاص دهد. مثلا تبدیل به کارگاه نجاری کند و موجر نتواند مستاجر را از این کار منع کند موجر حق فسخ خواهد داشت .
پ) اگر موجر خانه ای را که به اجاره داده است به دیگری بفروشد. و در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که اگر خانه را به دیگری بفروشم حق فسخ اجاره را خواهم داشت. در این صورت در صورت انتقال مورد اجاره به دیگری از طرف موجر ، موجر حق فسخ خواهد داشت .(۴۹۸ ق .مدنی )
عیوبی که به استناد آن حق فسخ قرارداد اجاره برقرار میشود
- عیبی باعث حق فسخ اجاره می شود که عیب مذکور منفعت مورد اجاره را ناقص کند یا انتفاع و استفاده از موضوع اجاره را دشوار کند (م ۴۷۹ ق . مدنی ).
- اگر قرارداد اجاره بسته شود و در زمان قرارداد عیبی در موضوع اجاره نباشد، ولی قبل از اینکه تسلیم مستاجر بشود عیبی در آن بوجود بیاد مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .(م ۴۸۰ق .مدنی )
- اگر بعد از قرارداد اجاره و تحویل گرفتن موضوع اجاره و در وافپق در اثناء مدت اجاره عیب در موضوع اجاره بوجود آید، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت و نسبت به قبل از بوجود آمدن اجاره حق فسخ ندارد چون استفاده خود را کرده است (م ۴۸۰ ق.مدنی ).
مطالبه خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره
ممکن است مورد اجاره در زمان تحویل معیوب باشد. در نتیجه، مستاجر در زمان استفاده دچار خسارت شود. در این موارد میتوان قرارداد اجاره فسخ نمود و از دادگاه تقاضای مطالبه خسارت نمود.
وجه التزام قراردادی و مطالبه آن
ممکن است طرفین قرارداد شرط کنند هر گاه یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند ، طرف غیر متعهد باید به ازای هر روز تاخیر و یا عدم اجرای قرارداد، فلان مبلغ را به عنوان خسارت بپردازد. در این موارد علاوه بر مطالبه خسارت، امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.
مطلب مفید | اثبات مالکیت با سند عادی
