نکات حقوقی خرید ملک و خانه
چه نکات مهم حقوقی در خرید و فروش ملک وجود دارد؟
در هنگام خرید ملک باید نکات بسیار زیادی را مد نظر قرار داد. هر یک از این نکات در صورت بی توجهی میتواند مایه دردسر شود. طی سال های اخیر اگر سری به راهروهای دادسراها و دادگاهها بزنید افراد زیادی را میبینید که درگیر انواع دعاوی مربوط به ملک هستند. در این رابطه پرونده های زیادی در دادگاهها تشکیل شده و در آینده نیز اینگونه پرونده ها وجود خواهد داشت.
مطلب مفید | نکات اثبات وقوع بیع
بیایید ببینیم اگر بخواهیم یک خانه بخریم چه نکاتی را باید مد نظر قرار دهیم تا در آینده دچار خسران نشویم و خود را اسیر کشمکش ناشی از طرح دعوی در دادگاه نکنیم.
در این مقاله قصد داریم در مورد همه نکات حقوقی و غیر حقوقی که باید در هنگام خرید و فروش ملک به آن توجه کرد صحبت کنیم. در ادامه با ما همراه شوید ا تجربه بیشتری در این مورد کسب نماییم.
چهار نکته مهم حقوقی در خرید ملک
وقتی وارد یک معامله میشوید و قصدتان خرید خانه است بطور قطع در مورد هر یک از موضوعات زیر بررسی دقیق انجام دهید و سپس وارد فرایند معامله شوید.
• دقت نظر در مورد سند ملک (سند تک برگ ، سند مشاعی ، سند اوقافی ، سند رهنی و …..)
• مدارک فروشنده کامل است ( سند به نام فروشنده است؟ ، پایان کار ، صورتمجلس تفکیکی ، ….)
• موقعیت ملک (آیا ملک در طرح‌های احتمالی شهرداری قرار دارد؟ ، بر خیابان است یا کوچه ، داخل بن بست است یا خیر ، خانه در آپارتمان ، مجتمع و یا برج قرار دارد؟ و ….)
• قرارداد را چگونه و با کدام شروط باید نوشت؟
در ادامه قصد داریم در مورد چهار بخش فوق که هر کدام میتواند متضمن نکات حقوقی مهم در خرید ملک باشد بحث خواهیم نمود. به عبارتی قصد داریم نکات حقوقی مهمی را در مورد خرید خانه برایتان بازگو کنیم که منبعد با توجه به این نکات اقدام به خرید خانه نمایید.
سند ملک و نقش آن در خرید خانه
گاهی افراد اقدام به خرید ملک یا زمین میکنند ولی هنوز سند خانه را رویت نکرده اند. یا اینکه نمیدانند انواع سند چیست و چه تفاوتی با یکدیگر دارند. حتی برخی خریداران ملک، به هنگام خرید خانه، بیش از آنکه نکات حقوقی را مد نظر قرار دهند، تحت تاثیر حرف های فروشنده و یا مشاور املاک و یا دیگران قرار میگیرند.
باید بدانید اگر کارتان به مشکل بخورد دادگاه بسیار دقیق و حساب شده با قضایا برخورد خواهد نمود. در اینگونه موارد فقط اسناد و مدارک است که میتواند به کمک شما بیاید. بنابراین تا اطمینان از وجود سند پیدا نکرده اید معامله نکنید و خودسرانه کاری را انجام ندهید. بهترین کار در این موارد مشاوره حقوقی با وکیل خرید ملک و یا افراد صاحب نظر و با تجربه است.
چرا باید سند ملک را قبل از خرید خانه از نظر حقوقی بررسی کنیم؟
بیایید فرض کنید قصد دارید ملک و یا خانه ای را بخرید و در حال بازدید و یا مشاوره با فروشنده و یا مشاور املاک هستید. در اولین برخورد از فروشنده بخواهید سند ملک را نشانتان دهد.
در بررسی سند ملک حداقل این چند نکته دستگیرتان خواهد شد:
الف) آیا سند به نام فروشنده است؟
ب) آیا سند فقط یک مالک دارد؟
پ) آیا سند شش دانگ است؟
ت) آیا سند ورثه ای است ؟
ث) آیا سند در رهن بانک است؟
ج) آیا سند در بازداشت است؟
چ) آیا سند اوقافی است؟
بررسی همه این موارد به شما کمک خواهد کرد که بدانید چه میخواهید و در هنگام معامله با چه موضوعات یا نکات حقوقی مواجه خواهید شد. مهم آن است که خودتان بدانید دارید چه میکنید. مثلاً اگر سند به نام فروشنده نباشد شما ممکن است با موضوع فروش مال غیر مواجه شوید که خودش نوعی کلاهبرداری ملکی محسوب میشود.
ممکن است سند ملک در رهن باشد و این موضوع را میدانید و آگاهانه وارد معامله میشوید.
ممکن است ملک ورثه ای باشد و شما خودتان میدانید که فقط با یک مالک سر و کار ندارید. در هر حال باید بدانید هر یک از موضوعاتی که به آن اشاره کردیم میتواند منشاء دردسر باشد.
مطلب مفید | استخدام وکیل خانه
چگونه از رهن بودن ملک مطلع شویم؟
وقتی در حال خرید ملک هستید از فروشنده بخواهید در مورد در رهن بودن ملک توضیح دهد. البته نباید فقط به صحبت های فروشنده بسنده کنید. برای اینکه متوجه رهنی بودن ملک شوید سند آن را مطالبه و نگاه کنید. در صحه نقل و انتقالات سند بطور حتم در رهن بودن ملک قید شده و مشخص است که ملک در رهن کدام بانک قرار دارد.
اوقافی بودن خانه، ازنکات مهم حقوقی در خرید ملک
بسیاری از افراد به هنگام خرید خانه از اینکه خانه خریداری شده اوقافی باشد اکراه دارند. اما خودشان هم نمیدانند اوقافی بودن واقعاً به چه معنا است؟
بنابراین یک نکته حقوقی مهم در هنگام خرید ملک بررسی اوقافی بودن آن است. ملک اوقافی با ملک شخصی متفاوت است. اگر یک ملک اوقافی را خریداری کنید ، شما فقط مالک آن بخش از ملک هستید که بر روی زمین ساخته شده است. یعنی شما مالک زمین نیستید . در این مورد گفته میشود شما مالک اعیان هستید نه عرصه. به عبارت دیگر شما خانه ای را که خرید کرده اید فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است.
وقتی شما سند ملک را نگاه کنید چنانچه ملک ، اوقافی باشد روی جلد آن نوشته شده اوقافی. علاوه بر این در داخل سند اوقافی عبارت «شش دانگ اعیان» درج شده در حالیکه در سند غیر اوقافی عبارت «شش دانگ عرصه و اعیان» درج شده است.
در مورد املاک ورثه ای بر روی کدام نکات دقت کنیم؟
در هنگام خرید ملک یک نکته حقوقی را مد نظر قرار دهید. آن اینکه آیا شخصی که سند ملک به نام او می باشد در جلسه حضور دارد یا خیر؟
اگر مالک اصلی در جلسه حضور داشته یاشد میتوان بخوبی دریافت که ملک مورد نظر ورثه ای نیست.
اما گر مالک در جلسه حضور نداشت باید علت را جستجو کرد. اگر مالک به فرد دیگری وکالت تام برای فروش داده باشد که خوب علت روشن است. اما باید وکالتنامه بطور دقیق مورد بررسی قرار گیرد.
چنانچه مالک در جلسه حضور نداشت و وکالتنامه ای در کار نبود اولین نکته آن است که مالک فوت کرده و ملک مورد نظر ورثه ای است. در این حالت کلیه وراث باید با در دست داشتن انحصار وراثت در جلسه فروش حضور داشته باشند.
اما در غیر این موارد ، ممکن است موضوع کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود داشته باشد. پس لازم است نکاتی که به آن اشاره کردیم به دقت مورد نظر قرار گیرد.
چگونه بفهمیم ملک را از فروشنده یا مالک واقعی میخریم؟
در برخی پرونده های حقوقی مشاهده میشود خریدار ، ملکی را که مبادرت به خرید آن کرده ، از مالک واقعی نخریده است. یعنی ما با جرم فروش مال غیر مواجهیم. اما چرا ااین اتفاق می افتد. دلیل آن روشن است زیرا خریدار در هنگام معامله دقت نکرده و در مورد نام و هویت مالک بررسی کافی انجام نداده است.
یعنی سند ملک را با هویت فردی که در پای معامله حاضر شده تطبیق نداده است. سند یا اسناد را مطالعه نکرده و متوجه نشده که فروشنده ، ملک یا خانه فرد دیگری را به او فروخته است. مشکل زمانی تشدید میشود که او هم ملک را به دیگری فروخته و حالا پای او هم به این جرم کشیده شده است.
پس برای احتناب از این رخداد، در هنگام خرید خانه، سند ملک را با مدارک شناسایی فروشنده ای که در محل حضور دارد تطبیق دهید و اطمینان حاصل کنید فرد حاضر در محل ، همان شخصی است که نامش در سند قید شده است.
انجام این دقت ها باعث میشود شما نه تنها از خرید مال غیر اجتناب کنید بلکه به سراغ املاک مصادره ای هم نروید. املاک مصادره ای به املاکی گفته میشود که مالکان آن مستند به قانون اصل 49 قانون اساسی ، ملک را از طرق غیر قانونی تحصیل کرده باشند.
آیا ملک خریداری شده در طرح شهرداری قرار دارد؟
وقتی در حال خرید خانه هستید یکی دیگر از نکات مهم آن است که بررسی کنید ملک در طرح قرار نداشته باشد. اصطلاح «ملک در طرح قرار دارد»، معمولا در مورد املاکی بکار میرود که ملک و املاک مجاور در طرح تعریض خیابان و یا احداث بزرگراه قرار دارند.
البته همیشه املاک در طرح مشمول ضرر و زیان نیستند بلکه ممکن است بخشی از یک ملک در طرح برود اما بقیه ملک در کنار خیابان اصلی قرار گیرد و ارزش افزوده بسیاری پیدا کند.
در هر صورت با مراجعه به واحد شهرسازی شهرداری میتوان از مطالعه طرح تفصیلی شهر فهمید آیا ملک در حال حاضر و یا در سالهای بعد در طرح های توسعه ای شهرداری قرار دارند یا خیر؟
نگارش مبایعه نامه از مهمترین نکات حقوقی در خرید ملک است
نوشتن مبایعه نامه ، قولنامه یا قرارداد خرید خانه مهمترین رکن در خرید خانه محسوب میشود. هر آنچه که در قرارداد مینویسید میتواند در آینده به نفع شما و یا به ضررتان باشد. حتی گاهی یک کلمه میتواند در پرونده دعوای ملکی نقش داشته باشد. پس فکر نکنید کلمات و جملات اهمیت چندانی در مبایعه نامه ندارند.
برای اینکه حواستان باشد در هنگام تنظیم مبایعه نامه چه نکات مهم حقوقی را باید مد نظر قرار دهید، در ادامه، پیرامون چهار وجه مهم که باید در نگارش مبایعه نامه به ان دقت کرد توضیح خواهیم داد.
1. اهمیت موضوع قرارداد و ذکر تمام جزییات ملک در آن
2. دقت نظر در شرایط و نحوه فسخ قرارداد
3. درج همه مواردی که قبلا بر روی آن توافق شده با جزییات کامل
4. اشاره به شرایط پرداخت ثمن معامله و تحویل ملک به صورت دقیق
هر چه جزییات مبایعه نامه بیشتر ، اختلافات در آینده کمتر
معمولاً بیشتر اختلافات ملکی بویژه در خرید و فروش ملک زمانی آغاز و یا تشدید میشود که طرفین دو حرف و یا نقل و قول متفاوت در یک موضوع را مطرح میکنند. اما وقتی به مبایعه نامه مراجعه میکنیم یا مطلبی در این مورد نمیبینیم یا اینکه مطلب مندرج در قرارداد مبهم و یا به نفع یکی از طرفین نگارش شده است. حال آنکه غرض و نیت چیز دیگری بوده است.
بنابراین هر آنچه طرفین در ذهن خود دارند در مرتبه اول باید به طرف دیگر بگویند. در مرتبه دوم و در صورت توافق در مورد آن ، باید موضوع مورد بحث را مکتوب نموده و به صورت دقیق در مبایعه نامه ذکر کنند. این امر سبب میشود در آینده اختلاف کمتری در خصوص موضوعات موذرد توافق ایجاد شود. در صورتی که اختلافی نیز بروز کند با مراجعه به مبایعه نامه میتوان براحتی آن اختلاف را حل کرد.
به عنوان مثال مبلغ قرارداد و روش پرداخت باید دقیق و روشن باشد. در این رابطه ذکر جزییات دقیق ، از جمله در مورد نحوه پرداخت ، ساعت و روز پرداخت و حتی محل پرداخت میتواند بیانگر جزییات اجرای تعهدات خریدار در مورد ثمن معامله باشد. یا نحوه واگذاری ملک ، تاریخ تحویل ملک ، ذکر تمام وسایل و امکانات موجود در خانه با ذکر جزییات نظیر تعداد ، جنس ، مارک وسایل ، رنگ و …. میتواند از ابهامات و اختلافات احتمالی در آینده بکاهد.
اهمیت فسخ و نکات حقوقی فسخ در خرید ملک
فسخ قرارداد یکی از مهمترین چالش ها در هنگام معامله و پس از امضاء قرارداد محسوب میگردد. برای آنکه در آینده دچار مشکل نشوید باید از همان ابتدا در مورد شرایط فسخ قرارداد به توافق برسید و سپس آن شرایط را در مبایعه نامه بگنجانید.
هیچگاه در زمان تنظیم و نگارش قرارداد تعجیل نکنید و حتی اگر دو یا سه روز وقت صرف تنظیم قرارداد نمایید مشکلی ایجاد نمیشود.
باید بدانید قرارداد خرید و فروش و اجاره ، یک عقد لازم است. بنابراین «عقد لازم» بدین معنا است که نمیتوان پس از امضاء قرارداد آن را فسخ نمود. پس هر تصمیمی دارید و یا هر کاری میخواهید بکنید پیش از امضاء قرارداد انجام دهید که پس از آن حتماً باید مفاد آن را اجرا کنید و شما ملزم به انجام آن هستید. در غیر این صورت سرو کارتان با قانون خواهد بود.
با این وجود باید دانست برهم زدن قرارداد یا فسخ قرارداد در برخی موارد امکان پذیر است. در ادامه این موارد را بازگو خواهیم نمود.
موارد پذیرش قانونی فسخ قرارداد
- شرایطی که قانون پیش‌بینی کرده است.
- مواردی که طرفین در مورد آن توافق کرده‌اند.
- حالتی که دو طرف نسبت به برهم زدن معامله توافق داشته باشند که به آن اقاله یا تفاسخ می‌گویند.
حق برهم زدن قرارداد در قانون تحت عنوان «خیارات» آمده است. در قانون، انواع خیارات مطرح شده است. از جمله خیار شرط ، خیارغبن ، خیار مجلس ، خیار تدلیس و …. (میتوانید در این رابطه برخی مقالات ما را با سرچ کلمه «خیار» و یا کلمه «فسخ» مطالعه نمایید.)
نکته مهم اما آن است که حق استفاده از خیارات باید در قرارداد مورد تصریح قرار گرفته باشد یا قانون مجوز آن را صادر کرده باشد.
در هر حال اثبات اینکه شما حق داشته باشید قرارداد را فسخ کنید همیشه براحتی میسر نیست. پس از قبل در مورد آن خوب دقت کنید.
اهمیت درج موضوعات مورد توافق در مبایعه نامه
وقتی پای معامله ملکی می نشینید فقط به قول طرف مقابل اکتفا نکنید. هر آنچه به هم میگویید را مکتوب نموده و در قرارداد به عنوان تعهدات طرفین قرارداد ذکر کنید. این کار موجب میشود طرفین نسبت به قول هایی که به یکدیگر داده اند متعهدتر باقی بمانند.
بسیار پیش آمده است که طرفین یک قرارداد در مورد خیلی موضوعات به یکدیگر قول شفاهی داده اند. از جمله اینکه من در فلان روز ملک را تحویل میدهم. یا فلان جنس را در ملک نصب میکنم و یا در فلان تاریخ فلان مبلغ را پرداخت خواهم کرد. اما در زمان موعود، هیچیک از قول ها عملی نمیشود و چون مکتوب نبوده قابل پیگیری نیز نمی باشد.
بنابراین بهتر است در مورد هرچه که توافق میکنید و یا تمایل دارید انجام شود همه را مکتوب نموده و به صورت دقیق در قرارداد ذکر نمایید.
اگر میخواهید خیالتان راحت باشد میتوانید کلیه توافقات خود را با استفاده از خیار شرط در قرارداد بگنجانید تا در صورت عملی نشدن آنها، حق فسخ قرارداد برای شما محفوظ باشد.
دقت در مورد شیوه پرداخت ثمن معامله
در بیشتر قراردادها مبلغ قرارداد را نمیتوان به صورت یکجا پرداخت نمود. زیرا طرفین باید ابتدا اطمینان حاصل کنند که قرار است معامله آنها قطعی شود . بنابراین برای این اطمینان اولیه در قراردادها حداقل دو یا سه نوبت پرداخت در نظر گرفته میشود. پرداخت اولیه برای اطمینان از این است که طرفین برای انجام معامله به قطعیت رسیده اند. پرداخت های بعدی برای تاریخ آماده شدن خانه و نیز آماده شدن سند ملک و انتقال آن در دفترخانه به نام خریدار است.
بهتر است این موارد در قرارداد به صورت دقیق ذکر شود. برخی نکات حقوقی در مورد پرداخت ثمن معامله یا پول خرید ملک میتواند موارد زیر باشد :
- پرداخت ثمن معامله معمولاً در چند مرحله صورت میگیرد.
- تاریخ دقیق هر مرحله از پرداخت باید معلوم باشد.
- مبلغ هر مرحله از پرداخت باید (به ریال و تومان) ذکر شود.
- باید معلوم شود شیوه پرداخت هر مرحله، نقدی است یا به صورت چک و یا ….
- جزییات هر نوع پرداخت دقیق و شفاف ذکر شود. مثلاً در پرداخت چکی ، شماره چک و تاریخ چک و مبلغ چک و بانک مورد نظر در مبایعه نامه نوشته شود.
برای تنظیم مبایعه نامه به افراد با تجربه و مشاورین املاک کارآزموده مراجعه نمایید
وقتی میخواهید مبایعه نامه و یا قرارداد ملکی تنظیم کنید چنانچه خودتان فردی با تجربه و متخصص در این امر هستید که بسیار عالی خواهد بود. اما چنانچه تجربه کمی در این زمینه دارید توصیه میکنیم حتماً کمی هزینه کنید و از افراد متخصص و کارآزموده و یا برخی مشاورین املاک با دانش و متخصص در امور املاک استفاده کنید.
انجام برخی هزینه ها از ارزشمندی بالایی برخوردارند. حتی میتوان این هزینه ها را نوعی سرمایه گذاری سودمند تلقی کرد. زیرا موجب کاهش دردسرهای آتی شما و در نتیجه آسودگی بیشتر و تلاش و سودآوری بیشتر شما شود.
ویژگی های یک مشاور املاک حرفه ای
- شناخت کامل منطقه ای که ملک در آن محدوده قرار دارد.
- آشنایی کامل با قوانین و مقررات مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک، شهرداری ، سازمان مسکن، اداره دارایی و دفاتر اسناد رسمی
- تسلط نسبی بر مسائل حقوقی ملک
- آشنایی کامل با ساختمان و مصالح بکار رفته در آن و ارزیابی ایمنی آن
- تجربه و دانش لازم برای کارشناسی ملک و قیمت‌گذاری آن
- ارائه مشاوره های دقیق و بدون سوگیری به طرفین معامله
درک اینکه کدام مشاور املاک این ویژگی ها را دارد در اثر تعامل با آنان ایجاد میشود و شاید لازم باشد شما در هر یک از موارد فوق آنان را بیازمایید.
نکات حقوقی خرید ملک در زمان انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی
تمام مراحلی که تا اینجا بیان شد اگر بدرستی پیش رفته باشد حالا نوبت به مراجعه به دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک خواهد بود. همینکه دفترخانه مورد وثوق تان باشد کافی است تا اطمینان حاصل کنید سردفتر بر همه چیز اشراف دارد و اگر مشکل جدی و اساسی وجود داشته باشد بر آن تاکید و تصریح خواهد نمود.
اما بیشتر سردفتران سعی می کنند وارد جزییات توافق نشوند و مداخله ای در این باب نکنند. پس باید خودتان بیش از هر کس دیگری مراقب کارهایی که انجام میدهید باشید. مشورت با افراد مطلع را هیچگاه فراموش نکنید.
در هنگام خرید خانه و ملک و انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی باید بدانید مبایعه نامه ای که تنظیم کرده اید اگر چه بر اساس ماده 10 قانون مدنی از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود اما در هر حال مبایعه نامه یک سند عادی محسوب میشود. لذا سعی کنید در اسرع وقت به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه و خرید ملک را در قابل انتقال سند رسمی به پایان برسانید. در حقیقت تا زمانی که به دفترخانه نرفته اید و سند به نامتان نخورده است ممکن است با مشکلات جدی مواجه شوید. از جمله اینکه فروشنده فوت کند و ورثه مبایعه نامه را جعلی بدانند . در این صورت باید اسیر دادگاه و اثبات حقانیت خود باشید.
دقت نظر در استعلامهای چند گانه قبل از خرید ملک
قبل از آنکه ملک را بخرید از وجود استعلام های شهرداری ، دارایی و اداره ثبت اسناد اطمینان حاصل کنید. با انجام اینکار مطمئن میشوید ملک در بازداشت نیست. یعنی در وثیقه قرار ندارد. یا اینکه در رهن بانک نمی باشد. همچنین اطمینان پیدا خواهید کرد مالک ، مالیات دارایی و عوارض شهرداری را نیز پرداخت نموده است.
