اصلاح حدود و مساحت ملک

اصلاح حدود و مساحت ملک

مراحل قانونی اصلاح حدود و مساحت ملک

وقتی شما خریدار یک ملک هستید باید در موارد مختلف اطلاعات لازم را داشته باشید ، بهتر است با فرد خبره برای خرید ملک مشورت کنید. خرید ملک یک عمل بسیار مهم و سرنوشت ساز در زندگی افراد است و نباید آن را سرسری گرفت.

در هنگام خرید ملک باید نکات مختلفی را در نظر داشت. یکی از این نکات مسئله تعیین حدود و مساحت ملک است. در واقع باید به این اطمینان خاطر رسید که آیا این ملک در طرح شهرداری قرار دارد یا خیر؟ یا اینکه آیا این ملک با املاک همجوار خود از نظر حدود و مساحت در تعارض می باشد یا خیر؟

مطلب مفید | نکات اصلی و قانونی ابطال و اصلاح سند

بنابراین موضوع اصلاح حدود و مساحت ملک از جمله موضوعاتی است که در هنگام خرید ملک باید به آن دقت کرد.

حال اگر میخواهید بدانید اصولاً چه وضعیتی بر حدود و مساحت ملک حاکم است و به طور کلی چنانچه خواهان کسب اطلاعات بیشتر در این مورد هستید ، در ادامه با ما همراه شوید.

مغایرت مساحت با سند و ضرورت اصلاح حدود و مساحت ملک

در هنگام خرید ملک اولین کاری که باید انجام داد مشاهده متراژ مندرج در سند و بررسی صحیح بودن متراژ ملک با آن عددی است که در سند ملک به عنوان مساحت درج شده است.

چنانچه ملک دارای مغایرت در مساحت باشد ممکن است نیاز به اصلاح حدود و مساحت ملک وجود داشته باشد.

حال باید دید اگر با چنین موضوعی مواجه شدیم چکارباید انجام کرد؟

مطلب مفید | نمونه رای اصلاح سند

اصلاح حدود و مساحت ملک به چه معنا است؟

همانطور که گفتیم وقتی یک ملک خریداری میشود یکی از موضوعاتی که باید به آن توجه کرد موضوع عدم مغایرت مساحت مندرج در سند و متراژ واقعی ملک است. مغایرت مساحت ملک با سند رسمی میتواند به صورتهای زیر اتفاق بیفتد :

• مساحت مندرج در سند بیشتر از مساحت واقعی است .
• مساحت مندرج در سند کمتر از مساحت واقعی است .
• ملک در طرح قرار دارد و در آینده از نظر مساحت دچار مغایرت میشود .

مطلب مفید | وکیل ملکی کرج ، البرز

در موارد فوق ، نیاز به اصلاح سند وجود دارد. و در هر کدام بر اساس شرایط و ضوابط قانونی ، باید مراحل اصلاح حدود و سند ملک طی شود. اما نکته مهم آن است که خریدار یک ملک ، لازم است از قبل در جریان این مغایرت ها و نیاز به اصلاحات قرار بگیرد.

دلایل اصلاح حدود و مساحت ملک

اصلاح حدود و مساحت ملک تابع شرایط و عوامل مختلف است. ممکن است یک ملک در طرح شهرداری قرار گرفته باشد و بدلیل عریض شدن معابر و کوچه ها ، لازم باشد در اولین فرصت و در هنگام بازسازی و یا ساخت و ساز ، ملک خریداری شده عقب نشینی داشته باشد. گاهی برخی املاک در طرح های بزرگراهی قرار میگیرند و بخش عمده و یا حتی همه ملک در طرح قرار میگیرند.

برخی املاک نیاز به اصلاح حدود دارند و ممکن است از برخی جهات و حدود اربعه نیازمند اصلاح باشند.

همه این موارد میتواند بر مساحت یک ملک اثر بگذارد و آن را کاهش دهد. بنابراین دقت نظر در مورد خرید ملک یک امر حیاتی و سرنوشت ساز است.

آشنایی با طرح هادی روستاها و شهرهای دور دست

در مورد خانه های روستایی نیز با توجه به انجام طرح هادی روستایی و نیاز به اطلاح معابر و احداث خیابان ها ، ممکن است اصلاح حدود و مساحت ملک ضرورت پیدا کند. با توجه به نداشتن سند رسمی برای بیشتر این نوع از خانه ها ، با انجام طرح های هادی روستایی و اصلاح حدود ملک ، سند رسمی برای آنان صادر میگردد.

چطور از وضعیت طرح های تاثیر گذار بر ملک مطلع شویم؟

معمولاً خانه هایی که در مسیر طرح های شهری و روستایی قرار دارند ، از قبل برای شهرداری و بخشداری و حتی دهیاری ها شناخته شده هستند. بنابراین وقتی میخواهید ملکی را بخرید حتماً از شهرداری محل استعلام بگیرید. این امر موجب میشود از قبل در جریان طرح های اثرگذار بر ملک خود قرار بگیرید.

شیوه کار شهرداری ها بدین صورت است که قبل از آغاز عملیات اجرایی و اصلاح معابر ، از قبل ، به مالک یا مالکان املاک محدوده در دست اجرا اطلاع رسانی میشود. بطور معمول مالک ملکی که اخیراً آن را خریداری کرده اید باید به شما اطلاع دهد که ملک مورد نظر در طرح قرار دارد یا خیر.

اما گاهی این اتفاق نمی افتد و پس از آنکه ملک خریداری میشود مالک جدید بعد از مدتی در جریان مغایرت مساحت و یا قرار داشتن ملک در طرح میشود.

پس بهترین کار آن است که همیشه پیش از انجام معامله ملکی در جریان موضوعات و مسائل مرتبط به سند ملک و نیاز به اصلاح حدود و مساحت ملک قرار بگیرید. برای این کار مراجعه به مراجع ذیربط نظیر شهرداری ضروری خواهد بود.

شیوه اصلاح سند رسمی

فارغ از آنکه شما در جریان اصلاح سند ملکی خود قرار دارید یا نه ، در صورتی که نیاز به اصلاح حدود و مساحت ملک وجود داشته باشد باید به ترتیب زیر عمل کنید:

• ثبت درخواست اصلاح حدود و مساحت ملک
• صدور دستور هیئت نظارت برای اصلاح سند
• بررسی ملک توسط کارشناس و نقشه بردار ثبتی
• رفع مغایرت ها و اصلاح مساحت و تعویض سند

ورود دادگاه صالح به موضوع

ممکن است انجام اصلاحات منجر به این شود که به برخی املاک مجاور آسیب وارد شود. یعنی در حق املاک مجاور اجحاف شود. در این موارد نیاز به پیگیری موضوع از طریق دادگاه صالح یعنی دادگاهی است که ملک در محدوده آن قرار دارد.

در مواردی که اصلاح حدود و مساحت ملک منجر به ایجاد لطمه به حقوق ملکی همسایگان شود ضرورتاً باید به دادگاه مراجعه نمود.

اصلاح حدود و مساحت ملک مستند به قانون

الف) اضافه مساحت ملک

بر اساس ماده 149 قانون ثبتی ، ممکن است بعد از آنکه ملکی را خریداری کردیم متوجه افزایش مساحت ملک شویم .

در این موارد ، ذینفع میتواند قيمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولين سند انتقال و ساير هزينه‏ های قانونی معامله به صندوق ثبت توديع و تقاضای اصلاح سند خود را بنمايد.

در صورتیكه اضافه مساحت در محدوده سند مالكيت بوده و به مجاورين تجاوزی نشده و در عين حال بين مالك و خريدار نسبت به اضافه مذكور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می‏نمايد تا وجه توديعی را از صندوق ثبت دريافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دريافت وجه در مدتی بالغ بر ده سال از تاريخ اصلاح سند، اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واريز می‏شود.

البته اجرای این ماده مستلزم بررسی موضوع توسط کارشناسان است و نمی توان صرفاً با پرداخت ارزش اضافه مساحت و سایر هزینه های قانونی خواستار اصلاح حدود سند شد.

بدین معنا که خریدار ملک باید درخواست اصلاح سند خود را ثبت کند. اداره ثبت نیز پس از طی تشریفات ثبتی و اعزام نماینده و نقشه بردار ثبت ، نسبت به اصلاح سند اقدام میکند.

مطلب مفید | نمونه دادخواست اضافه مساحت ملک

ب) کاهش مساحت ملک

گاه بدلیل کاهش مساحت ، مالک درخواست اصلاح حدود و مساحت ملک خود را به دلیل کسری یا کاهش مساحت آن ثبت میکند.

در این حالت اگر ملک مورد درخواست متقاضی با اعتراض همسایگان و مجاورین مواجه نشود ، اصلاح آن سند بلامانع است.

اداره ثبت ، اصلاح سند مالکیت را مورد بررسی قرار می دهد. مشروط بر آنکه ملک در وثیقه و بازداشت یا گرو کسی نباشد.

فسخ قرارداد خرید در صورت اضافه یا کاهش مساحت ملک

فرض کنید ملکی خرید و فروش میشود و هیچیک از دو طرف قرارداد ، از کاهش و یا افزایش مساحت ملک اطلاعی ندارند . در این موارد خریدار به دلیل کاهش مساحت و فروشنده به دلیل افزایش مساحت ، حق فسخ قرارداد را خواهند داشت. حتی اگر هزینه های آن پرداخت شده باشد. مگر آنکه طرفین مخالفتی با موضوع نداشته باشند و با یکدیگر به توافق برسند.

مطلب مفید | تایید فسخ قرارداد بدلیل کسری  یا مازاد مساحت

اصلاح حدود سند مالکیت اعیان

اصلاح حدود سند مالکیت اعیان همواره موکول به اصلاح حدود سند مالکیت عرصه مطابق با مفاد ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک است. پس از اصلاح سند مالکیت عرصه و با موافقت مالک عرصه، حدود مندرج در سند اعیانی نیز اصلاح خواهد شد.

در مواردی ممکن است اعیانی در ملک موقوفه و پس از تنظیم اجاره نامه رسمی ایجاد شده باشد. در این مورد چنانچه حدود اربعه که در سند مالکیت اعیان قید شده با محدوده ای که عملاً در تصرف مستاجر است یا در قرارداد اجاره معین شده تطبیق نداشته باشد، حدود سند مالکیت اعیان باید اصلاح شود.

اصلاح حدود سند در صورت عدم اجرای طرح شهرداری

چنانچه اصلاح سند بدلیل اجرای طرح های شهرداری انجام شده ولی شهرداری بعداً از طرح اصلاحی منصرف شود ، مالک میتواند مجدداً تقاضای اطلاح سند مالکیت را به صورت اولیه بنماید. در این صورت ، اصلاح حدود و مساحت ملک از طرف اداره ثبت بعد از دریافت نظر شهرداری بلامانع خواهد بود.

اصلاح حدود چند سند رسمی

فرض کنید مالکین دو یا چند ملک مجاور قصد داشته باشند به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود ، بخش جزئی از املاک خود را با تنظیم صورتجلسه توافق و با پرداخت حقوق و عوارض ثبتی اصلاح نمایند.

در این موارد ، درخواست مالکان به اداره ثبت ارائه میشود.

چنانچه مندرجات اسناد رسمی از صحت لازم برخوردار باشد ، میتوان اقدامات ثبتی را تا انتها پیش برد. در صورتی که ادعایی مبنی بر عدم صحت اسناد وجود داشته باشد ، اثبات خلاف آن بر عهده مدعی است . و وی باید با اقامه دعوا در محاکم دادگستری یا سایر مراجع صلاحیت دار با عنوان اصلاح سند مالکیت، ادعای خود را به اثبات برساند. این درخواست اصلاح حدود مساحت املاک باید با رای و نظر مراجع ذیصلاح انجام شود .

اشتباهات ثبتی و اصلاحات سند

از دیگر مواردی که مبنای درخواست اصلاح سند میشود ، وجود اشتباهات سهوی در سند رسمی است.

از آنجا که اینگونه اشتباهات مربوط به یک سند رسمی است لذا ذینفع در این حالت میتواند درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک را در دادگاه مطرح کند. اما وی باید  وقوع اشتباهاتی نظیر سهو قلم  را اثبات نماید.

برابر بند 3 از ماده 25 قانون ثبت در صورت وقوع  اشتباه ناشی از بی دقتی در زمان تنظیم سند یا ثبت انتقالات توسط مامور تنظیم کننده سند و یا ثبت سند مغایر با سند رسمی دیگر یا احکام دادگاه ها ، رسیدگی  به موضوع در صلاحیت هیات نظارت خواهد بود. هیات مربور پس از احراز اشتباه دستور اصلاح سند را صادر می نماید.

اصلاح حدود املاک با رای دادگاه و در موارد جزئی

گاهی درخواست اصلاح حدود و مساحت ملک بدلیل تجاوز بسیاز جزیی یک ملک به محدوده ملک دیگر است. در این موارد اگر تجاوز ملکی بگونه ای باشد که تخریب ملک متجاوز بسیار پر هزینه باشد و در قیاس با ضرر ناشی از اشتباه در محاسبه از ملک دیگر بسیار کمتر باشد ، دادگاه حکم به پرداخت قیمت و جبران خسارت وارده و اصلاح سند صادر می نماید. برای اصلاح سند رسمی در مورد اضافه مساحت ملک ، صدور حکم از سوی دادگاه صالح الزامی است. توضیح اینکه اداره ثبت اسناد و املاک نمی تواند راسا اقدام به اصلاح سند نماید.

جبران خسارت ناشی از اصلاح سند

چنانچه ملکی در طرح تعریض خیابان و معابر و پروژه های فرهنگی قرار گیرد و شهرداری اقدام به تملک زمین های متعلق به افراد نماید ، شهرداری موظف است برابر قانون ، با تملک ابنیه و املاک و اراضی ، قیمت روز املاک را محاسبه و پرداخت نماید.