نقل و انتقال اسناد ملکی، شرایط و مراحل آن

نقل و انتقال اسناد ملکی

اهمیت اسناد مالکیت در نقل و انتقال اسناد ملکی

در همه معاملات و نقل و انتقال اسناد ملکی ، این سند مالکیت است که نقش کلیدی در معامله و هویت بخشیدن به مال مورد معامله و مالک آن ایفا میکند. منظور از سند مالکیت البته سند رسمی است که امکان تردید و انکار در آن وجود ندارد.

اسناد مالکیت اگرچه میتواند شامل مبایعه نامه نیز بشود اما اثبات مالکیت در این نوع اسناد معمولاً در زمان بروز اختلاف ممکن است با چالش های جدی همراه شود و حتی مالکیت افراد مدعی را نیز مورد اشکال و تردید قرار دهد.

مطلب مفید | انتقال سند ملک تجاری

بنابراین در همین ابتدای امر توضیه میکنیم در زمان انجام معاملات ملکی حتی المقدور سراغ املاکی که فاقد اسناد مالکیت معتبر هستند نروید. زیرا در صورت پیدا شدن معارضین و مدعیان مالکیت بدون شک شما را با دردسرهای فراوان مواجه خواهند نمود.

مراحل نقل و انتقال اسناد ملکی

الف) بازدید از ملک

بعد از آنکه شما در شرایطی قرار میگیرید که تمایل به خرید ملک پیدا میکنید ، ممکن است با پیشنهادهای مختلف برای معامله و نقل و انتقال اسناد ملکی مواجه شوید. در این شرایط ، گام اول آن است که در فرصت مناسب از ملک (اعم از زمین، آپارتمان، ویلا ، باغ و …) بازدید کنید. این بازدید ممکن است بیش از یک نوبت انجام گیرد.

مطلب مفید | نقل و انتقال ملک مشاع  

البته توصیه جدی ما آن است که حتماً با دقت تمام عمل بازدید ملک را انجام دهید. بنابراین اشکالی در این دیده نمیشود که عمل بازدید حتی در دو یا سه نوبت هم تکرار شود.

ب) پرسش های اساسی در نقل و انتقال اسناد ملکی

هیچگاه در زمان خرید و فروش و یا نقل و انتقال اسناد ملکی بدون بازدید از ملک اقدام به انجام معامله نکنید. در بازدید از ملک و بررسی موقعیت آن، باید بر روی خیلی از نکات فنی و محیطی دقت داشته باشید. برخی نکات میتواند به قرار زیر باشد :

– سال ساخت آپارتمان چه سالی است؟

– پایان کار و صورتمجلس تفکیکی دارد؟

– سند آن آماده است ؟

– سند آن تک برگ است یا منگوله دار؟

– ملک مورد بحث مالک واحد دارد ، مشاعی است یا اوقافی؟

– در مورد آپارتمان ها ، آیا پارکینگ و انباری دارد؟

– ملک در خیابان اصلی است یا فرعی؟

– نورگیر مناسب دارد ؟

– تعداد واحدهای آن چقدر است؟

– انشعابات آن چگونه است؟

پ) توافقات اولیه و شروط معامله

در زمان نقل و انتقال اسناد ملکی و قبل از انجام آن ، بعد از آنکه در مورد جزییات مهم ملک مورد معامله بررسی لازم را انجام دادید حالا باید بدنبال این باشید که شما ملک مورد بحث را در مقام خریدار و یا فروشنده با چه شروطی میخواهید معامله کنید.

همه آن چیزی که در ذهن دارید و یا از افراد مورد اطمینان و مطلع و با تجربه در مورد شرایط قرارداد میدانید باید به نحو بسیار دقیق در قرارداد یا مبایعه نامه بگنجانید تا در زمان نقل و انتقال سند ملک با کمترین مشکل مواجه شوید.

مطلب مفید | انتقال ملک بدون سند

اگر میدانید که بدنبال چه نکاتی باید باشید پس تردید نکنید و آنها را در قراردادتان بگنجانید. اگر اطلاعات دقیقی در این مورد ندارید حتماً با وکیل متخصص دعاوی ملکی و یا مشاورین مطلع در امور ملکی مشورت کنید.

این بخش از کارتان ، مهمترین بخش از سلسله اقداماتی است که از ابتدا تا انتهای نقل و انتقال سند ملک باید انجام دهید.

ت) تنظیم مبایعه نامه و اهمیت آن قبل از نقل و انتقال اسناد ملکی

بعد از آنکه مشخص شد بدنبال چه نوع ملکی هستید و آن را مورد بررسی و ارزیابی قرار دادید و در مورد شروط قرارداد و تعهدات طرفین به توافق رسیدید حالا نوبت تنظیم مبایعه نامه است . در مبایعه نامه یا قرارداد خرید و فروش ملک و نقل و انتقال اسناد ملکی باید نکات مورد نظرتان را مورد تصریح قرار دهید تا در آینده دچار خسران نشوید.

در قرارداد منعقده یا مبایعه نامه تنظیمی معمولا موارد زیر مورد توجه قرار میگیرد:

• مشخصات کامل طرفین معامله (خریدار و فروشنده) شامل نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و سایر اطلاعات هویتی
• تعیین قیمت نهایی ملک یا ثمن معامله
• نحوه پرداخت وجه (نقدی، اقساطی، چک، واریز به حساب و غیره)
• تعهدات طرفین
• شرایط فسخ (اختیاری)

اما اگر بخواهیم بدانیم چه مواردی در مبایعه نامه بطور قطع باید درج شود باید به موارد زیر اشاره نماییم :

• مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
• مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
• زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

مطلب مفید | دریافت پروانه تعمیرات ساختمان

نکات زیر را حتماً در مبایعه نامه مورد توجه قرار دهید :

1.پشیمانی

زمانی را برای اظهار پشیمانی از انجام معامله قرار دهید تا بعدا دچار مشکل نشوید. یعنی دادن مهلت به فروشنده و خریدار و عدم تمایل برای انجام معامله .

میتوان برای پشیمانی مبلغ مشخصی را بمنظور جبران خسارت تعیین نمود.

2.خیارات

یکی از نکات مهم در قراردادها و مبایعه نامه های ملکی و پیش از انجام نقل و انتقال اسناد ملکی، بحث خیارات است. خیار همان اختیار فسخ معامله می باشد. میتوان به برخی خیارات در مبایعه نامه تاکید کرد. در این مورد حتما با نظر وکیل و مشاور حقوقی اقدام کنید.

برخی خیارات مهم عبارتند از : مجلس ، غبن، تدلیس ، فاحش (در اصطلاح چیزی مانند کلاهبرداری) که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

یکی از خیارات مهم در مبایعه نامه ، «خیار فاحش» است. سلب چنین خیاری در قرارداد میتواند در مواردی برای خریدار یک ملک، فاجعه آمیز باشد. به عنوان مثال ذکر جمله : «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» میتواند این معنا و یا بار حقوقی را بدنبال داشته باشد که ما با آگاهی و اطمینان از اینکه هیچ مشکلی در قرارداد وجود ندارد، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌ وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.

مفهوم حقوقی این جمله در قرارداد، این است که وقتی خریدار یا فروشنده اختیار فسخ قرارداد را از خود ساقط میکند ، چنانچه بعد از معامله متوجه شود بر او اجحاف شده و یا او را گول زده اند، دیگر نمیتواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را نخواهد داشت.

بنابراین در زمینه خیارات باید بسیار دقت کرد و مراقب بود که چه نکاتی را در قرارداد می گنجانیم. در این مورد ، بهترین کار مشورت با وکیل متخصص امور ملکی یا وکیل قراردادها می باشد.

3.امکانات و متعلقات مرتبط با ملک

بعد از دقت نظر در مورد خیارات نوبت به وسایلی میرسد که در خانه جزء متعلقات آن محسوب میگردد. در بخشی از مبایعه نامه حتماً اشاره کنید که خانه را با کدام امکانات و وسایل میخرید . زیرا ممکن است فروشنده برخی وسایل و امکانات را بعد از انعقاد قرارداد از محل خارج سازد. یا اینکه قول نصب برخی وسایل را بدهد ولی در عمل آنها را نصب نکند. بنابراین ممکن است در مقام خریدار شما را با مشکلات بعدی مواجه کند.

مثلا ممکن است تصور کنید ملک دارای آسانسور است. در حالی که چنین امکانی را ندارد. یا اینکه مثلا گفته شود توالت فرنگی نصب خواهد شد اما در عمل هیچکدام از قول ها انجام نگیرد.

4.امضاء شاهدین

در مرحله بعد حتماً از وجود حداقل دو شاهد برای امضاء قرارداد استفاده کنید. شاهدین باید زیر قرارداد را امضاء کنند.

5.هزینه ها بر عهده کیست؟

یکی دیگر از نکات مهم مندرج در مبایعه نامه، نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند است. بهتر است در مبایعه نامه تکلیف  پرداخت هزینه ها ، زمان پرداخت و مسئول پرداخت مشخص شود.

باید معلوم شود خریدار چه مسئولیتی در این باره دارد و فروشنده کدام هزینه ها را باید بپردازد.

 ث) ثبت معامله در سامانه املاک و مستغلات و دریافت کد رهگیری

بعد از آنکه شما نسبت به انعقاد قرارداد خود اقدام کردید حالا نوبت مرحله بعدی است. در مرحله بعدی نقل و انتقال اسناد ملکی ، شما به عنوان خریدار باید به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات مراجعه کنید. در این سامانه لازم است معامله خود را ثبت کنید. سپس اطلاعات مربوط به معامله از جمله مشخصات طرفین ، آدرس ملک ، قیمت و نحوه پرداخت باید وارد سامانه شود. در انتها خریدار کد رهگیری دریافت میکند.

کد رهگیری، شناسه ای منحصر به فرد برای هر معامله ملکی است که از طریق سامانه املاک و مستغلات به خریدار ارائه می شود. این کد برای پیگیری مراحل بعدی و همچنین استعلام اصالت معامله مورد استفاده قرار می گیرد.

ج) اخد استعلام و مفاصا حساب چند گانه

پیش از آنکه معامله خود را قطعی کنید یعنی به دفتر اسناد رسمی برای نقل و انتقال اسناد ملکی مراجعه نمایید لازم است چند استعلام و مفاصا حساب را هم در ادامه کارهای خود دریافت نمایید.

برخی از این استعلامات و مفاصا حساب های دریافتی عبارتند از : مفاصا حساب شهرداری در مورد عوارض و نوسازی ، مفاصا حساب دارایی و استعلام بیمه آتش سوزی با هدف احراز اطمینان از وجود بیمه آتش سوزی معتبر برای ملک.

چ) مراجعه به دفتر اسناد رسمی

بعد از آنکه همه مراحلی که اشاره کردیم طی شد و اقدامات لازم از طرف خریدار و فروشنده صورت پذیرفت حالا نوبت به حضور در دفاتر اسناد رسمی مورد توافق طرفین میرسد.

در این مرحله پس از احراز هویت طرفین و ارائه مدارک شناسایی معتبر، عملیات تنظیم سند انتقال مالکیت انجام و توسط سردفتر اسناد رسمی و با درج اطلاعات کامل مربوط به معامله با امضاء طرفین قطعی و نهایی میشود.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال اسناد ملکی  و سند زدن در دفتر اسناد :

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)