حق ارتفاق به ملک غیر چیست؟ انواع حقوق ارتفاقی کدامند؟

با سلام.
کاربر گرامی لطفاً برای بهره مندی از خدمات وکالت و مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری از ساعت 8 صبح تا 8 شب با شماره 09125453894 تماس بگیرید.

حق ارتفاق به ملک غیر

آشنایی با حق ارتفاق به ملک غیر و نکات حقوقی آن

یکی از حقوق اساسی در مباحث مربوط به ملک و املاک ، حق ارتفاق است . یعنی حقی که برای یک شخص در ملک دیگری ایجاد میشود. گاهی برای اثبات حق ارتفاقی ناگزیر به طرح موضوع در محاکم قضایی هستیم. در این موارد وجود یک وکیل ملکی ثبتی میتواند بسیار موثر باشد.

باید دانست حق ارتفاق به ملک غیر فقط و فقط بواسطه ملک و مالکیت بر آن ایجاد میشود. در نتیجه این حق قائم به شخص نیست . بنابراین با تغییر مالکیت و رفتن شخص از آن ملک ، حق ارتفاق با او نمیرود بلکه در همان ملک باقی میماند.

در اصطلاح حقوقی ، حق ارتفاق به ملک غیر ، عبارت است از حق ملکی در ملک دیگری. بنابراین حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. مانند حق عبور ، یا حق قرار دادن ناودان یا حق داشتن پنجره در ملک دیگری.

بنابراین وقتی صاحب یک ملک مجبور است برای آبیاری زمین خود از ملک دیگری عبور کند این حق از نوع حق عبور است و نمیتوان آن را از وی سلب نمود. زیرا قانون نیز بر وجود استفاده از چنین حقی تاکید دارد. این حق از آثار مالکیت است.

خصوصیات حق ارتفاق به ملک غیر

قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد. یعنی اینکه به سود مالک یک زمین خاص برقرار می‌شود. در نتیجه هر کسی که مالک آن زمین شد، می‌تواند از این حق استفاده کند. معمولاً حق ارتفاق به ملک غیر بواسطه مجاورت دو ملک در کنار یکدیگر ایجاد میشود.
تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است. لذا نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد و همواره با زمین منتقل می‌شود.
دائمی است. اگر چه مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.
نمیتوان آنرا تقسیم کرد. یعنی چنانچه حق ارتفاق به سود ملکی مشاع برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، حق ارتفاق فقط به سود یکی نخواهد بود و هر کدام بطور مستقل حق استفاده از آنرا خواهند داشت. ماده ۱۰۳ قانون مدنی بر این موضوع تصریح دارد.

تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع

در مجموع می‌توان تفاوت های میان حقوق ارتفاقی و انتفاعی را به قرار زیر مورد اشاره قرار داد :

حق انتفاع میتواند شامل اموال منقول یا غیر منقول شود. حال آنکه حق ارتفاق صرفاً اختصاص به مال غیرمنقول دارد.
حق انتفاع قائم به شخص است ولی حق ارتفاق وابسته به ملک است.
حق ارتفاق دائمی است لیکن حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.

عوامل ایجاد حق ارتفاقی به ملک غیر

قراردادی

این حق معمولاً بواسطه انعقاد قرارداد میان دو مالک مجاور ایجاد میشود. بدین ترتیب که یکی به دیگری استفاده از این حق را میدهد. به عنوان مثال حق عبور از زمین کشاورزی. یا حق قرار دادن ناودان در زمین دیگری و …ماده ۹۴ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد «صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری ایجاد کنند».

قانونی یا طبیعی

هر گاه وضع طبیعی املاک بگونه ای باشد که بطور طبیعی حق ارتفاقی به ملک دیگری را ایجاد کند گفته میشود حق ارتفاقی قانوناً در آن ملک ایجاد و برقرار است. مانند حقوق ارتفاقی دو ملک که یکی در بالای دیگری قرار دارد. مانند آنچه در برخی مناطق کوهستانی وجود دارد. این قبیل موارد که بر حسب طبیعت که قانون نیز آن را محترم می‌شمارد؛ دارای حق عبور فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پائین‌تر است.

تبعی

یعنی حقی که به واسطه حق ارتفاقی اصلی ایجاد می شود. در نتیجه مادامی که حق اصلی، از بین نرفته، باقی خواهد بود. به عنوان مثال، چنانچه شخصی، به واسطه موقعیت زمین خود، برای آبیاری زراعت خود، در ملک دیگری، حق شرب داشته باشد، به تبع آن، حق عبور نیز خواهد داشت؛ چرا که بدون عبور از ملک دیگری، امکان استفاده از چشمه و شرب از آن، امکان پذیر نمی باشد.

ناشی از اذن استفاده

ممکن است بدون قرارداد یا بدون حکم قانون نیز از طریق اذن در استفاده به عنوان ممر و مجری در ملک دیگری، این حق به وجود بیاید. بشرطی که از زمان اذن مدت زیادی گذشته باشد و این حق در ملک برای دیگری تثبیت گردد.

مستندات قانونی

در قانون مدنی بر این حق تصریح شده ‌است. برای نمونه میتوانید به مفاد مواد ۹۵ و ۹۷ قانون مدنی و دیگر مواد این قانون مراجعه نمایید:

ماده 95 قانون مدنی مقرر میدارد : «هر گاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده‌است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن کند مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود».

ماده 97 قانون مدنی تصریح میکند : «هر گاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته صاحب خانه یا ملک نمی‌تواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره».