خرید ملک مزایده ای و مسائل آن
آشنایی با خرید ملک مزایده ای و مسائل آن
معمولاً در عرف عامه مردم ، خرید ملک از طریق مراجعه با واسطه یا بدون واسطه خریدار به فروشنده صورت میگیرد. پس از توافق دو جانبه ، طرفین با حضور در دفتر املاک یا دفترخانه اسناد رسمی به صورت غیر رسمی و قولنامه ای و یا رسمی بواسطه سند رسمی نسبت به انجام معامله ملکی یا عقد بیع اقدام می کنند.
مطلب مفید | مزایده فروش املاک ستاد اجرایی
اما خرید و فروش ملک تنها از طریق مراجعه مستقیم خریدار به فروشنده صورت نمیگیرد. در مواردی امکان دارد انجام بیع ، به روش خرید ملک مزایده ای باشد.
البته بیشتر مردم تمایلی به این نوع خرید ندارند. زیرا خرید ملک مزایده ای میتواند ریسک بیشتری نسبت به خرید و فروش عادی ملک داشته باشد. اولین ریسک ، خرید ملک مزایده ای به قیمتی بالاتراز قیمت بازار باشد.
خرید ملک مزایده ای
در خرید ملک مزایده ای ، بعد از انجام تشریفات مزایده ، و در روز معین ، قیمت پیشنهادی خرید مربوط به تمام افراد شرکت کننده در مزایده بررسی و نتیجه اعلام میشود.
معمولا ً اموالی که در مزایده قرار میگیرد اموال دولتی ، عمومی ودر مواردی خصوصی است. این اموال ممکن است متعلق به سازمانهای دولتی باشد . یا اینکه به حکم مقامات قضایی توقیف و ضبط شده باشند.
بطور قطع نتیجه مزایده ، برنده شدن فردی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده باشد.
مطلب مفید | امکان توقیف سرقفلی مغازه
معمولاً در فروش ملک مزایده ای ، ملک به قیمت پایین‌تر از قیمت بازار در مزایده قرار داده میشود. نتیجه مزایده این خواهد بود که فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده باشد، به عنوان برنده مزایده و خریدار ملک معرفی می‌گردد.
فرایند مزایده تابع تشریفات قانونی است . بطور معمول املاک مصادره ای و توقیفی بدین صورت هستند که در ابتدا ملک به دستور مقام قضایی توقیف میشود. سپس حق مالکیت و تصرف مالک از وی سلب میشود. سپس نهادهای قانونی ملک مورد نظر را با قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی ملک به فروش می‌گذارند .
مطلب مفید | مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری
پیشنهادهای مختلف برای خرید این ملک ارائه میشود. بالاترین قیمت پیشنهادی برنده مزایده است . مالک حقیقی یا حقوقی ملک به دلیل عدم پرداخت تعهدات و دیون خود از لحاظ قانونی مجبور به پذیرش مزایده بوده و در این زمینه حق انتخاب نخواهد داشت .
شرایط آگهی مزایده
بر طبق ماده ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی ، شرایط فروش اموال منقول و غیرمنقول، تقریبا مشابه است. اما در این بین، استثنائاتی وجود دارند. از این رو، مزایده املاک و اموال غیرمنقول مطابق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، انجام میشود که بر طبق این ماده، آگهی مزایده باید موارد زیر را شامل شود:
- اطلاعات هویتی صاحب ملک
- نشانی دقیق ملک + توضیح مشخصات آن (توجه داشته باشید که در این بخش، باید تعیین کنید که ملک مسکونی، تجاری، زارعی و … است)
- اطلاعات کامل درباره وضعیت ثبتی ملک
- تعیین وضعیت فعلی ملک؛ در اجاره است یا خیر (اگر ملک در اجاره باشد، باید شرایط قرارداد اجاره نیز ذکر شوند)
- شرح آنکه ملک مفروز است یا مشاع ( اگر ملک مشاع باشد، باید مشخص شود که چه مقداری از آن مورد مزایده قرار میگیرد)
- شرح نسبت حقوقی افراد نسبت ملک
- قیمت پایه
- تاریخ و نشانی محل مزایده
مطلب مفید | وکیل تفکیک ملک مشاعی
ملک مزایده‌ای چگونه قیمت گذاری میشود؟
الف) بعد از قرار گرفتن ملک در لیست مزایده ، کارشناس دادگستری ملک مزایده ای را قیمت گذاری میکند.
ب) قیمت اعلامی معمولاً کمتر از قیمت واقعی ملک اعلام میشود.
پ) قیمت کارشناسی تحت عنوان قیمت پایه در نظر گرفته میشود.
ت) معمولاً اشخاصی که در مزایده شرکت میکنند ، قیمت‌هایی بالاتر از این قیمت پایه پیشنهاد مینمایند.
عوامل تاثیرگذار در قیمت ملک مزایده ای
الف) نوع کاربری ملک
کاربری ملک تعیین کننده ارزش ملک می باشد. املاک دارای کاربری تجاری بطور قطع بالاترین ارزش را دارند. انواع دیگر کاربری ها زمانی میتوانند ارزشمند باشند که امکان تغییر کاربری زمین به نفع خریدار وجود داشته باشد.
ب) موقعیت مکانی ملک مزایده ای
موقعیت یک ملک بسیار در میزان قیمت و ارزشمندی آن موثر است. هر چه ملک مزایده ای در مناطق بالای شهری و خیابانهای اصلی قرار داشته باشد بطور قطع ارزشمندتر خواهد بود.
پ) مساحت زمین مزایده ای
مساحت ملک مزایده ای هم در تعیین ارزش و بهای آن تاثیر دارد. هر چه زمین ، مساحت و متراژ بیشتری داشته باشد ، ارزش و قیمت بیشتری خواهد داشت .
ت) شکل و نحوه قرار گرفتن زمین
نحوه قرار گرفتن زمین نیز در میزان ارزشمندی آن موثر است. چنانچه زمین چند بر باشد و برهای آن مجاور خیابان های اصلی باشد موقعیت آن را چشمگیرتر خواهد ساخت.
ث) ساختمان و بنای نوساز
چنانچه ملک مورد نظر اعیانی باشد ، بنای نوساز ارزش بیشتری خواهد داشت . چنانچه بنای ملک فرسوده و در اصطلاح ، کلنگی باشد، ملک ارزش کمتری خواهد داشت.
ج) املاک دارای مجوز
املاک آماده احداث چنانچه دارای مجوزهای قانونی از شهرداری و نظام مهندسی باشد و عوارض و مالیات آن پرداخت شده باشد ارزشمندتر خواهد بود.
چ) املاک تجاری دارای حق سرقفلی
املاک تجاری دارای حق سرقفلی میتواند یک موقعیت ویژه محسوب گردد. این موضوع نیز در تعیین قیمت ملک تاثیرگذار خواهد بود.
انواع مزایده
الف) مزایده عمومی
هر گاه در یک مزایده ، ملک مزایده ای برای فروش به عموم مردم قابل عرضه باشد و امکان شرکت در مزایده و خرید ملک برای همگان وجود داشته باشد ، مزایده از نوع عمومی است.
افرادی که در مزایده عمومی به عنوان خریدار حاضر میشوند از قیمتهای پیشنهادی اطلاع پیدا میکنند. هر شخص میتواند در صورت تمایل قیمت بیشتری را پیشنهاد کند. مزایده عمومی در واقع نوعی حراج محسوب میشود.
ب) مزایده خصوصی
وقتی که ملک مزایده ای فقط برای افراد مشخص عرضه شود و عموم مردم از این مزایده اطلاع پیدا نکنند، مزایده خصوصی خواهد بود.
در مزایده خصوصی ، قیمتهای پیشنهادی حالت مخفی دارد و برنده نهایی مزایده شخصی است که بالاترین قیمت پیشنهادی را میدهد. در این نوع مزایده ، شرکت کنندگان در مزایده ، رقیب محسوب میشوند.
خرید ملک مزایده‌ای چه عیوبی دارد؟
در موارد زیاد ، املاک مزایده ای پر دردسر هستند. زیرا اولاً برگزارکنندگان مزایده دستگاههای دولتی و قضایی هستند و در ثانی ، چنانچه ملک مزایده ای درگیر مشکلات رفع تصرف شود ، خریدار وظیفه طرح دعوای حقوقی را بر عهده خواهد داشت.
البته برنده و خریدار میتواند، نسبت به دریافت خسارت از مالک قبلی اقدام کرده و با طرح دعوی در مراجع قانونی به احقاق حقوق خود بپردازد.
مزایده املاک مشاعی
ممکن است یک ملک مزایده ای دارای شرکای متعدد باشد و مثلاً ورثه ای باشند که ملک به آنان به ارث رسیده است.
در اینگونه املاک اگر امکان تفکیک یا افراز وجود داشته باشد مشکل چندانی وجود ندارد. اما ممکن است ملک امکان افراز نداشته باشد . در این مورد چنانچه چنین ملکی به مزایده گذاشته شود ، پس از تعیین قیمت و ارزش گذاری ملک توسط کارشناس تعیین شده ، روز مشخصی برای مزایده ملک اعلام میشود. ملک مورد نظر به مزایده گذاشته شده و پس از فروش ، هزینه‌های مربوطه کسر و سهم هر یک از شرکا پرداخت میشود.
مطلب مفید | افراز ملک مشاع
تشریفات مزایده ملک
الف) دعوت عمومی
در خصوص مزایده های اجباری و به دستور دادگستری، دادگاه بر مبنای مواد ۱۱۳ تا ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی با رعایت ضوابط و شرایط اقدام به درج یک نوبت آگهی در یکی از روزنامه های محلی نموده و در صورت نبود روزنامه اقدام به چسباندن آگهی در محل وقوع مال و معابر می نماید.
فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش نباید بیش از یک ماه و کمتر از ده روز باشد. هریک از طرفین در صورت تمایل ، می توانند جداگانه نیز اقدام به نشر آگهی نمایند.
ب) تعیین قیمت پایه
قیمت پایه توسط کارشناس تعیین می گردد . سایر افراد بر مبنای قیمت پایه ، قیمت پیشنهادی را با هدف برنده شدن در مزایده اعلام مینمایند. در واقع قیمت پایه قیمتی است که پیشنهاد قیمت ها باید بر مبنای آن شروع شود.
در تعیین قیمت پایه در مزایده های دادگستری به محض تعیین قیمت توسط ارزیاب ، نظر وی برای طرفین ابلاغ و هریک از آنها سه روز مهلت دارد تا اعتراض به نظر کارشناس رسمی دادگستری را اعلام نماید.
پ) پرداخت ده درصد بهای مال
پس از برنده شدن مزایده توسط بالاترین پیشنهاد دهنده قیمت، در مزایده های دادگستری نفر اول باید ده درصد از بهای پیشنهادی را به مامور اجرا و مابقی را حداکثر ظرف مهلت یک ماه تقدیم دادگاه نماید. در صورت عدم ایفای تعهد و عدم پرداخت مابقی مبلغ ، وجه پرداختی جهت هزینه آگهی ضبط و مزایده تجدید می گردد.
ت) تسلیم مال و اعطای سند رسمی
تسلیم مال فقط با پرداخت تمام بها صورت می گیرد و پس از آن ، سند رسمی به نام فرد خریدار می گردد. در صورت عدم حضور محکوم علیه (فرد محکوم شده) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.
قوانین مزایده در ایران
1.قانون مدنی ایران
ماده ۸۷۵
این ماده ناظر بر شرایط برگزاری مزایده است. از جمله عمومی بودن مزایده ، شفافیت برگزاری و قیمتهای پیشنهادی ، تعیین شرایط توسط مالک دارایی و … در این ماده مورد اشاره قرار گرفته است.
2.قانون اجرای احکام مدنی
ماده 118
اگر فروشنده قصد انتشار آگهی در روزنامه‌ها را دارد ، باید آگهی را برای یک نوبت و در یکی از روزنامه‌های محلی منتشر کند. لازم به ذکر است که می‌توانید تقاضایی مبنی بر انتشار آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار نیز ارائه دهید.
به این نکته توجه داشته باشید که اگر محل وقوع ملک، روزنامه محلی نداشته باشد ، افراد مجاز به الصاق آگهی در محل هستند. لازم به ذکر است که هفته‌نامه نیز نوعی روزنامه به‌شمار می‌آید.
ماده 119
تاریخ و نشانی محل مزایده باید به گونه‌ای تعیین شود که بین تاریخ نشر آگهی و روز مزایده ، کمتر از یک ماه و بیش از ده روز فاصله باشد. اما انتشار آگهی برای مزایده ملک به دو صورت انجام میشود.
ماده 123
فروشنده باید آگهی مزایده را به صورت جداگانه در محل فروش و قسمت اجرا الصاق کند.
ماده 125 :
نماینده دادستان باید در جلسه مزایده املاک حضور داشته باشد. در صورت عدم امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده، امکان ابطال مزایده وجود دارد.
۳. قانون تجارت الکترونیکی
این قانون در سال ۱۳۹۲ به منظور تنظیم فعالیت‌های تجاری الکترونیکی در ایران تصویب شده است.
این قانون شامل مفادی درباره مزایده آنلاین و برگزاری مزایده الکترونیکی است. در این قانون شرایط پرداخت ، ارسال کالا و انجام معاملات را برای مزایده الکترونیکی تعیین شده است.
۴. قانون تشکیل و اداره دادگستری
ماده ۲۰۳ قانون تشکیل و اداره دادگستری، شرایطی را برای برگزاری مزایده تعیین میکند. بر اساس این ماده ، مزایده باید به صورت عمومی و با اعلام قوانین و مقررات به شفافیت کامل برگزار شود و پس از برگزاری، نتیجه آن به شفافیت کامل اعلام شود. همچنین، این قانون شرایط مربوط به تحویل دارایی به خریدار پس از برگزاری مزایده را نیز تعیین میکند.
۵. دستورالعمل اجرایی قانون اجرای احکام دادگستری
بر مبنای این دستورالعمل ، مزایده باید به صورت عمومی و با اعلام قوانین و مقررات به شفافیت کامل برگزار شود. همچنین، شرایط مزایده، مبالغ واریزی برای شرکت در مزایده، تحویل دارایی به خریدار پس از برگزاری مزایده و دیگر موارد مربوط به برگزاری مزایده در این دستورالعمل تعریف شده است.
در تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری چنین آمده است که اگر نمایده رسمی دادگستری، قیمتی برای شروع مزایده تعیین کند، نظر وی حداکثر تا ۶ ماه پس از صدور حکم، اعتبار دارد. از این رو، مدت زمان مزایده نیز جزو ارکان اصلی است. اما اگر در موارد حقوقی مرتبط با مزایده املاک، ابهامی دارید، بهتر است که از مشاورین حقوقی مجرب کمک بگیرید.
اعتراض به مزایده ملک
اشخاص حقیقی یا حقوقی برای اعتراض به مزایده اموال منقول یا غیرمنقول خود تنها یک هفته پس از مزایده، فرصت دارند. در نتیجه، تا پایان این مهلت هفت روزه، مال تحویل برنده مزایده نمی‌شود، چراکه اگر اعتراضی نسبت به مزایده ملک باشد، باید پیش از تحویل مال مورد نظر، به آن رسیدگی شود. بر طبق ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، مزایده ابطال و تجدید میشود، اگر:
- مزایده در محل و تاریح مقرر شده در آگهی مزایده املاک انجام نشود
- بدون دلیل موجه فردی از خرید منع شده و یا بالاترین قیمتی درخواستی رد شود
- نماینده دادستان در جلسه مزایده حضور نداشته باشد
- خریدار از خرید منع بوده باشد (بر طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی)
مطلب مفید | خرید ملک در ترکیه
