دعوای خلع ید ملک

دعوای خلع ید ملک 

دعوی خلع ید ملک چیست؟

دعوی خلع ید زمانی مطرح میشود که فردی به صورت غیر قانونی ، ملک متعلق به دیگری را تصرف نموده باشد. بنابراین خلع ید به معنای کوتاه کردن دست متصرف از تصرف غیرقانونی بر ملک دیگری است.

بر اساس ماده 308 قانون مدنی ، این نوع تصرف چه به اجبار باشد و چه بدون اجبار صرفاً از آن جهت که مالک اصلی در جریان قرار ندارد در حکم غصب خواهد بود. ماده 308 چنین مقرر میدارد : «غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است».

مطلب مفید | وکیل خلع ید

از منظر حقوقی خلع ید ، حکم دادگاه در مواردی است که نسبت به یک ملک تصرف غیر قانونی صورت گرفته و با صدور حکم خلع ید ، دست متصرف ار ملک تصرفی کوتاه میشود.

قانون‌گذار در قانون مدنی تعریفی از این دعوی ارائه نداده است. اما از مفاد ماده 308 میتوان دریافت که تصرف غیر قانونی بر ملک دیگری در حکم غصب است. تصرف میتواند غیر عامدانه و یا با اجبار و از روی عمد و تعهد باشد. بطور قطع احکام دادگاه در هر یک از این دو حالت میتواند متفاوت باشد.

دعوای خلع ید در زمره انواع دعاوی ملکی بشمار میرود. یعنی مبنای دعوا مربوط به یک ملک است که مالک آن ادعای تصرف ملک خود توسط شخص دیگری را دارد. تصرفی که بر پایه هیچ نوع قرارداد و یا مجوزی شکل نگرفته است.

ارکان دعوی خلع ید ملک

دعوای خلع ید همچون هر دعوای حقوقی دیگر مستلزم اثبات حقانیت خواهان و تخلف خوانده در دادگاه است.

علاوه بر این ، برای طرح دعوی ، باید ارکان دعوی را رعایت کرد. از جمله ، تنظیم دادخواست خلع ید و تقدیم آن به دادگاه ، اثبات مالکیت خواهان بر ملک تصرفی ، عدوانی بودن تصرف و عدم امکان انتفاع مالک از مال .

اثبات مالکیت خواهان بر ملک

غصب ملک دیگران زمینه طرح دعوای خلع ید را فراهم میکند. با تصرف غاصبانه ملک ،  مالک ملک ، دعوای خلع ید را علیه متصرف در دادگاه حقوقی محدوده ملک اقامه میکند. در این دعوی ، مالک با ارائه دادخواست خلع ید از دادگاه میخواهد بر تصرف غیر قانونی متصرف پایان دهد. اما مالک در وهله اول باید مالکیت خود را بر ملک تصرفی به اثبات برساند. نداشتن اسناد مالکیت ممکن است کار خواهان را دچار مشکل کند.

در حقیقت در مواردی که مالک اسناد معتبری مبنی بر مالکیت در دست نداشته باشد ، دعوی خلع ید میتواند یک دعوای دو مرحله ای باشد. بدین معنا که خواهان ابتدا باید به دادگاه ثابت کند که مالک ملک غصبی است. چنانچه وی موفق به اثبات مالکیت شود در گام بعد باید دعوای خلع ید را در دادگاه اقامه کند. زیرا برابر رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 دعوای علع ید قبل از اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

در وادی امر ملاک اثبات مالکیت ثبت مالکیت در دفتر املاک اداره ثبت است. این امر مستند به مواد 46 و 47 و ماده 22 قانون ثبت می باشد.

عدوانی بودن تصرف

یکی دیگر از ارکان دعوای خلع ید آن است که تصرف ملک دیگران باید عدوانی باشد. یعنی چنانچه تصرف با اذن و اجازه مالک باشد ، نمیتوان دعوی خلع ید را مطرح نمود. بلکه تصرف باید بدون اذن و اجازه مالک ملک باشد.

وجود مال غیر منقول مانند زمین و خانه

علاوه بر دو موضوعی که به آن اشاره کردیم ، موضوع دعوا باید مال غیر منقول مانند خانه ، زمین و آپارتمان باشد. بنابراین در مورد اموال منقول مانند خودرو و موتورسیکلت ، تصرف عدوانی فاقد وجاهت قانونی و دعوای خلع ید غیر قابل طرح است.

فرایند رسیدگی دادگاه حقوقی به دعوی

الف) تقدیم دادخواست خلع ید همراه با مدارک اثبات مالکیت رسمی

ب) استعلام ثبتی ملک از طرف دادگاه با هدف اثبات مالکیت خواهان

پ) تلاش مالک برای اثبات مالکیت در صورت نداشتن سند رسمی و احتمال رد شدن دعوی

ت) انجام تحقیقات محلی از طرف دادگاه در مورد تصرفات غیرقانونی و نامشروع خوانده

ث) معاینه محلی

ج) تأمین دلیل

دعوی خلع ید در ملک مشاع

در املاک مشاعی به دلیل وجود چند مالک به عنوان شرکای ملک مشاعی ، تصرف عدوانی و بحث خلع ید میتواند در شرایطی مطرح شود که یکی از مالکین بدون اذن سایر شرکا ، ملک را تصرف نموده و یا در آن دخل و تصرف مینماید.

مستند به ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ، چنانچه حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع صادر شود ، از کل ملک خلع ید می شود . ولی تصرف خواهان در ملک ، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

خلع ید از ملک موروثی

در مورد املاک موروثی نیز مانند املاک مشاعی چنانچه ، یکی از ورثه بدون اجازه سایر وراث در ملک موروثی تصرف مادی کند و با درخواست سایر وراث نسبت به تخلیه ملک اقدامی ننمایند هر یک از ورثه می توانند دعوی خلع ید را از دادگاه تقاضا نمایند.

منشاء تصرفات متصرفین باید غاصبانه باشد و هیچگونه رابطه قراردادی بین آنها وجود نداشته باشد. در صورت درخواست وراث و عدم تخلیه ملک میتوان نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نیز اقدام کرد.

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید

اگر چه دو دعوی «خلع ید» و «تخلیه ید» به نظر شبیه هم میرسند ، اما در حقیقت این دو دعوی متفاوت از یکدیگرند.

برای طرح خلع ید ، فرد باید دارای سند رسمی مالکیت باشد . این در حالی است که برای طرح دعوای تخلیه ید نیازی به سند مالکیت نیست . لذا فرد تنها با داشتن مالکیت منافع، می‌تواند برای طرح دعوا اقدام کند.

دعوی تخلیه ید در مورد تصرف ملکی است که بر اساس رابطه قراردادی آنهم با اجازه مالک شکل گرفته است(مانند قرارداد اجاره). اما دعوی خلع ید در مورد ملکی است که بدون اذن و اجازه مالک ، تصرف شده است.

تفاوت دیگر این دو طرح دعوا در هزینه دادرسی است. در حالت کلی دعوای خلع ید یک دعوای مالی است و تصرف عدوانی یک دعوای غیرمالی است. ازاین‌جهت هزینه دادرسی دعوای تصرف عدوانی برای همه یکسان است؛ اما طرح اقامه دعوا برای خلع ید با توجه به ارزش مال موردنظر تعیین می‌شود و برای هر فرد متفاوت است.

حکم خلع ید پس از قطعی شدن قابل‌اجراست اما اجرای حکم تصرف عدوانی نیازی به قطعی شدن ندارد.

در تصرف عدوانی نیازی نیست که خواهان، صاحب‌ملک باشد. همین‌که متصرف قبلی ملک باشد برای طرح دعوا در دادگاه کفایت می‌کند اما در طرح دعوای خلع ید نیاز است تا خواهان صاحب اصلی ملک باشد.

تصرف عدوانی علاوه بر طرح در دادگاه حقوقی در دادگاه‌های کیفری نیز قابل‌طرح است اما این در حالی است که حکم خلع ید تنها از طریق دادگاه حقوقی قابل‌طرح و اجراست.

در طرح دعوای تصرف عدوانی نیاز به رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست اما در دعوای خلع ید رعایت این تشریفات از ملزومات است.

مطلب مفید | تصرف عدوانی و تخلیه ید 

هزینه دادرسی دعوی خلع ید

هزینه دادرسی دعوی خلع ید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه اخذ می شود. مبنای محاسبه هزینه دادرسی قیمت منطقه ای ملک است نه تقویم خواسته.

مدارک لازم برای طرح دادخواست خلع ید از ناحیه وراث

سند مالکیت ، گواهی انحصار وراثت ، تصویر اظهارنامه در صورت ارسال

آیا میتوان بدون داشتن سند رسمی ، دعوای خلع ید را مطرح نمود؟

خیر ، مهمترین شرط طرح دعوای خلع ید ، داشتن سند رسمی است. زیرا خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. لذا برای دعوی خلع ید نیاز به اثبات مالکیت میباشد در غیر اینصورت دعوا رد می شود.

نمونه رای دادگاه بدوی در خصوص خلع ید

در خصوص دعوی خواهان …. با وکالت آقای به طرفیت …. به خواسته صدور حکم بر خلع ید مشاعی خوانده از پلاک ثبتی .. بخش…  تهران دادگاه با توجه به محتویات پرونده و بررسی مستندات و لوایح تقدیمی اصحاب دعوی و استماع اظهارات وکلا متداعیین نظر به اینکه ارکان دعوای خلع ید الف- مالکیت خواهان مفروغ عنه باشد ب – خوانده متصرف باشد ج- تصرفات خوانده بلاجواز باشد.

در مانحن فیه خواهان با مراجعه به اتحادیه صنفی شهرستان کتباً رضایت خود را مبنی بر اخذ پروانه کسب اعلام نمود و حق اعتراض را از خود سلب نموده است که مورد تأیید وکیل خواهان قرارگرفته است مع الوصف رکن عدوانی خواسته مذکور با اعلام رضایت خواهان منتفی گردیده است.

به عبارت دیگر خواهان با اعلام رضایت خود مبنی بر اخذ پروانه کسب رضایت خود را بر تصرفات اعلام نموده است مع الوصف دعوای ایشان به کیفیت مطروحه قابلیت استماع را نداشته مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می نماید و قرار صادره ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابـــــل درخواست تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص خلع ید

تجدیدنظر خواهی خانم … با وکالت آقای… .به طرفیت آقای …. به نحوی نیست که موجبات نقض و تغییر نتیجه در قرار ردّ دعوی خلع ید به شماره 364 – 93/5/11 شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی شهرری را فراهم نماید. سند عادی مستند تجدیدنظر خوانده که از ناحیه تجدیدنظرخواه به عنوان شریک ملکی و کاری امضاء شده دلالت بر اذن و رضایت در تصرف و اداره ملک مشاعی در شغل موضوع پروانه کسب دارد.

با این وصف دعوی خلع ید که مبتنی بر سلطه بر ملک غیر به نحو عدوان یا بلا مجوز باشد قابلیت استماع ندارد و دادگاه به استناد ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی تجدیدنظرخواهی را ردّ و دادنامه مذکور را تأیید می نماید. این رأی قطعی است.