مراحل ثبت ملک و عملیات مقدماتی
مراحل ثبت ملک و عملیات مقدماتی ثبت
وقتی یک ملک در فرایند ثبت رسمی قرار میگیرد مطابق قانون باید طی یک عملیات که به عملیات مقدماتی ثبت معروف است نسبت به ثبت ملک در اداره ثبت اسناد و املاک اقدام نمود.
تشریفات ثبت ملک در مراحل هشت گانه و مطابق با قانون ثبت و مواد 9 تا 20 این قانون انجام میپذیرد. این فرایند حدود 4 ماه و بیشتر زمان میبرد تا ملک طبق قانون به ثبت برسد.
مطلب مفید | مراحل دریافت سند مالکیت
در مقاله حاضر به مراحل ثبت ملک و تشریفات قانونی آن اشاره خواهیم نمود. لطفاً با ما همراه شوید تا در این باره مطالب بیشتری بیاموزیم.
مراحل هشت گانه ثبت ملک
1) انتشار آگاهی ثبت عمومی
بر اساس ماده 9 قانون ثبت ، اولین گام در ثبت ملک ، انتشار آگهی عمومی است. در آگهی ثبت عمومی ، تاریخ انتشار آگهی مقدماتی ثبت محل قید میشود. آگهی ثبت عمومی فقط یک بار منتشر می شود . در آگهی عمومی ، محدوده محلی که ثبت آن صورت می گیرد و تاریخ انتشار آگهی مقدماتی قید می شود. از روز نشر آگهی ، توزیع اظهار نامه و نصب پلاك صورت می گیرد .بیایید کمی در باره ویژگیهای آگهی عمومی بیشتر بحث کنیم و آن را بشناسیم.
مطلب مفید | دادخواست اعتراض به ثبت ملک
ویژگی های آگهی ثبت عمومی
آگهی ثبت عمومی باید به امضاء رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک برسد. این آگهی فقط در یک نوبت منتشر می گردد و لازم نیست در روزنامه رسمی منتشر شود . فقط کافی است که در روزنامه های کثیرالانتشار چاپ گردد.
مفاد این آگهی شامل سه مطلب خواهد بود :
– حدود بخشی که ثبت آن انجام میشود .
– تاریخ انتشار آگهی مقدماتی (مورد نظر در ماده 10 قانون ثبت) .
– از همان روز انتشار آگهی مقدماتی ، شروع به نصب پلاک و توزیع اظهارنامه خواهد شد.
ثبت عمومی بوسیله اظهارنامه به عمل می آید.
پس از انتشار آگهی ماده 9 (آگهی ثبت عمومی) در تاریخ مذکور در آن آگهی ، باید آگهی ماده 10 که به آن آگهی مقدماتی معروف است منتشر گردد.
آگهی مقدماتی مانند آگهی ثبت عمومی فقط در جراید کثیرالانتشار درج می شود و لازم نیست در روزنامه رسمی منتشر شود.
2) انتشار آگهی مقدماتی ( ماده 10 ق.ث )
در دومین گام از مراحل ثات ملک ، قبل از ثبت عمومی ملک ، حدود ناحیه مذکور که باید به ثبت عمومی برسند باید به وسیلۀ اعلام در جراید به آگاهی رسانیده شود. این آگهی ظرف 30 روز سه مرتبه (اول ، پانزدهم و سی ام ماه) منتشر می شود .
در آگهی قید میشود که از تاریخ نشر اولین آگهی ، شماره گذاری ، پلاك کوبی و تسلیم اظهار نامه در محل انجام می شود . و به مالکان اخطار می شود که حداکثر ظرف مدت 60 روز از تاریخ اولین انتشار آگهی با تسلیم اظهار نامه به ثبت محل ، درخواست ثبتی را ارائه نماید .
3) تعیین پلاك و شماره ملک
در گام سوم از مراحل ثبت ملک مطابق با مواد 5 و 6 آیین نامه قانون ثبت ، در ایران هویت املاك با پلاك است . در نتیجه برای رسیدن به ملک باید از طریق پلاک به ملک و سپس مالک رسید. نباید انتظار داشته باشیم از طریق نام مالک به ملک برسیم.
مطلب مفید | سامانه ثبت ملک
روش تعیین پلاک بدین صورت است که مأمور ثبت برای ملک ، پلاك اصلی و فرعی تعیین می کند . پلاك اصلی پلاکی است که در موقع ثبت ملک تعیین می شود . پلاك فرعی پلاکی است که هرگاه ملک به قطعات تقسیم شود برای هر قطعه پلاکی از پلاك اصلی به عنوان پلاك فرعی تعیین می گردد .
روش و مبنای تقسیم در املاك ، یا افقی است یا عمودی . هم در تقسیم افقی املاک ، هر قطعه پلاك فرعی می گیرد و هم در تقسیمات عمودی (که در آپارتمان ها متداول است).
4) توزیع اظهارنامه یا تقاضای ثبت بین مالکین
وقتی مأمور ثبت پلاك یک ملک را تعیین می کند به مالک یا مالکین آن پلاك ، یک فرم درخواست ثبت تحویل می دهد. به این فرم ، اظهارنامه گفته می شود . مالک یا مالکین موظفند پس از تحویل فرم به دادن رسید ، ظرف دو ماه فرم را با مدارك مالکیت به اداره ثبت عودت دهند .
باید در نظر داشت فقط مالکین ، قائم مقام قانونی آنها شامل ورثه و ولی ، قیم متولی ، امین ، وکیل و افراد صاحب سمت می توانند اظهارنامه بدهند.
اظهارنامه حاوی اطلاعات کامل ملک ، حقوق عینی ملک و حقوقی که ملک نسبت به املاك مجاور دارد خواهد بود. در اظهارنامه سهام مالکیت باید به دانگ و سهم مشخص شود.
مامور ثبت ، اظهارنامه یا فرم درخواست ثبت ملک را به کسی تحویل میدهد که تصرف مالکانه وی به عنوان مدعی مالکیت ، احراز شده باشد.
با این حال تحویل فرم درخواست ثبت و قید کردن نام تحویل گیرنده در دفتر توزیع اظهارنامه و ضبط درخواست ثبت در پرونده ثبتی به منزله اثبات مالکیت فرد نیست. این فرد فقط میتواند به عنوان مدعی مالکیت شناخته شود . لذا اگر کسی اظهارنامه بدهد و سپس ملک را انتقال دهد متعامل میتواند تقاضای ثبت را ادامه دهد .
5) تقاضای ثبت ملک
در گام پنجم فرم اظهارنامه بعد از تکمیل به اداره ثبت تحویل داده میشود. زمان تحویل اظهارنامه همانطور که قبلاً گفتیم دو ماه از تاریخ نشر اولین آگهی است. اظهارنامه تکمیلی همراه با مدارك مالکیت به اداره ثبت تحویل داده میشود .
وقتی فرم تکمیل و سپس به اداره ثبت تحویل داده میشود ، به این عمل ، تقاضای ثبت ملک گفته میشود. اگر مالکان اظهارنامه را مسترد ننمایند پلاك ثبتی آنها به عنوان مجهول المالک معرفی میگردد .
مستند به قانون ثبت ، به ملکی مجهول المالک گفته میشود که در زمان پلاك کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی گردیده ولی تاکنون از طرف مالک و یا قائم مقام قانونی وی در خواست ثبت آن به عمل نیامده باشد .
متصرفین این گونه املاك می توانند با توجه به دفاتر توزیع اظهارنامه که در ادارات ثبت موجود می باشد همچنین مدارك عادی خریداری و استشهاد محلی نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمایند. برابر ماده 29 آیین نامه تا وقتی آگهی نوبتی منتشر نشده اظهارنامه را می توان پذیرفت .
6) انتشار آگهی نوبتی
در ششمین گام از مراحل ثبت ملک ، بر اساس ماده 11 قانون ثبت ، بعد از 90 روز از تاریخ انتشار آگهی اول ، نام کلیه متقاضیان ثبت ، آگهی می شود .
اداره ثبت موظف است اسامی کسانی که درخواست ثبت کرده اند و مشخصات ملکی که نسبت به آن درخواست ثبت شده را در دو نوبت به فاصله 30 روز یعنی در اول و آخر ماه در روزنامه کثیرالانتشار محل وقوع ملک آگهی نماید. به این نوع آگهی ، آگهی نوبتی گفته میشود.
در آگهی نوبتی نام مالکین ، پلاك و مشخصات ملک طبق اظهارنامه درج میشود . منظور از مالکین ، کسانی هستند که درخواست ثبت داده اند و اظهارنامه را در مدت 60 روزه تسلیم مرجع ثبتی نموده اند.
اگر اعتراضی به این آکهی وجود داشته باشد ، مرجع قبول اعتراض مرجع ثبتی مربوطه خواهد بود. همچنین اگر کسی قبلا دعوایی در دادگستری داشته باشد باید ظرف مدت 90 روز از تاریخ اولین انتشار آگهی نوبتی مراتب را با عنوان گواهی طرح دعوا به مرجع ثبتی تسلیم دارد.
7) آگهی تحدید حدود
در گام هفتم نوبت به آگهی تحدید حدود میرسد . در این آگهی روز تحدید حدود تعیین میشود هدف از انتشار آگهی آن است که مجاورین املاك در جریان تحدید حدود قرار بگیرند. بنابراین مجاورین میتوانند در زمان تحدید حدود با حضور در محل ، بر روند تثبیت مالکیت نظارت داشته باشند.
علاوه بر مجاورین ، کسانی که نسبت به ملک حق ارتفاق دارند نیز میتوانند در زمان تحدید حدود در محل حضور یابند.
این آگهی پس از نشر اولین آگهی نوبتی و فقط یک بار منتشر می شود . فاصله انتشار آگهی تحدیدی تا روز تحدید حدود از 20 روز کمتر و از 60 روز نباید بیشتر باشد.
معترضین به عملیات تحدید حدود و حقوق ارتفاقی ملک میتوانند ظرف یک ماه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود ، اعتراض خود را ثبت کنند . بنابراین تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود ، تاریخ مبدأ اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی ملک است .
8) تحدید حدود
در گام آخر از مراحل ثبت ملک ، تحدید حدود صورت میگیرد. تحدید حدود بر دو نوع است : تحدید حدود عمومی و تحدید حدود اختصاصی. توضیح اینکه عملیات تحدید حدود توسط دو مامور ثبتی، نماینده و نقشه بردار صورت می گیرد . بر اساس آگهی تحدیدی و در روز مقرر در آگهی مالک ، مجاورین و صاحبان حقوق ارتفاقی و نمایندگان ثبت در محل حاضر و ضمن ترسیم نقشه ملک صورت مجلسی دال بر وضعیت موجود ملک تهیه و به امضاء حاضرین میرسد.
موارد تحدید حدود اختصاصی
املاكی كه بواسطه عدم حضور مالك يا جهات ديگر در اجراي ماده ۱۴ قانون ثبت (تحديد عمومی) تحديد نشده يا به اصطلاح از تحديد خارج شده باشد در صورتی كه به استناد تبصره ماده ۱۵ قانون ثبت نتوان آن را تحديد نمود در اين صورت به درخواست مستدعی ثبت يا قائم مقام قانونی او و هزينه شخص وی با ذكر علت می‌توان نسبت به آن ملك تحديد اختصاصی به عمل آورد .
مطلب مفید | مراحل اصلاح حدود سند
نحوه انتشار آگهی تحديد حدود اختصاصی
۱- قبول درخواست متقاضی مبنی بر تقاضای تحديد اختصاصی به هزينه شخص او.
۲- دستور ثبت تقاضا در دفتر انديكاتور از طرف مسئول اداره و ارجاع به بايگانی.
۳- ثبت در دفتر انديكاتور و ارسال به بايگانی.
۴- بررسی پرونده توسط بايگانی و ارسال به حسابداری جهت پرداخت هزينه‌های قانونی در صورت امكان تحديد.
۵- اخذ هزينه‌های قانونی در شعبه حسابداری.
۶- اعاده پرونده به بايگانی و تهيه پيش نويس آگهی توسط مسئول بايگانی و اعلام وقت تحديدی به متقاضی.
۷- بررسی و امضا آگهی توسط مسئول اداره و صدور آن.
۸- ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل جهت درج در يكي از روزنامه‌های محلی يا كثيرالانتشار تعيين شده.
۹- وصول آگهی درج شده در روزنامه و تطبيق آن با پيش نويس آگهیي تحديدی و گواهی صحت و سقم آن وسيله مسئول بايگانی.
۱۰- ارسال يك نسخه از آگهی‌ها به ادارت ذيربط و انتشار در معابر عمومی.
۱۱- وصول گزارش الصاق آگهی تحديدی در محل و اماكن عمومی و ثبت در دفتر انديكاتور.
۱۲- ارسال سوابق آگهی به بايگانی جهت ضبط در پرونده و ادامه عمليات بعدی.
۱۳- مراجعه متقاضی در روز تحديد به ثبت محل و صدور ابلاغ ماموريت نماينده و نقشه بردار.
۱۴- عزيمت نماينده و نقشه بردار به محل جهت انجام عمليات تحديدیي.
۱۵- تنظيم صورت مجلس تحديد حدود وسيله نماينده و ترسيم نقشه و تنظيم برگ ارزيابی وسيله نقشه بردار و ارزياب همزمان.
۱۶- بررسی و تطبيق با مجاورين و تهيه پيش نويس سند مالكيت مورد تحديد وسيله نماينده.
۱۷- گزارش انجام عمليات تحديد به رئيس اداره.
۱۸- دستور ثبت صورت جلسه تحديد در دفتر انديكاتور وسيله مسئول اداره و ثبت آن در دفتر انديكاتور.
۱۹- تحويل پرونده به بايگانی جهت ضبط تا انقضا زمان واخواهی و مراجعه مالك.
-املاك جاری به املاكی اطلاق میشود كه سابقه ثبت در دفتر املاك نداشته باشد بديهی است صدور سند مالكيت نسبت به املاك جاری وقتی امكان پذير است كه تحديد حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحديد بلامعارض سپری شده باشد.
انواع اعتراض به تحدید حدود
مواد 16 تا 20 قانون ثبت ناظر بر انواع و اشکال اعتراض به تحدید حدود میباشند . بر طبق این مواد اعتراض به سه شکل است:
- اعتراض نسبت به اصل ملک
- اعتراض به حدود
- اعتراض به حقوق ارتفاقی
اعتراض نسبت به اصل ملک
بر طبق ماده 16 قانون ثبت ، اعتراض به ثبت باید ظرف نود روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 11 قانون ثبت به عمل آید.
مطلب مفید | اعتراض به درخواست ثبت ملک
اعتراض به حدود
اگر پس از تحدید حدود ملک ، یکی از مجاورین یا صاحبان حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور و باز کردن درب و پنجره) به حدود اظهار شده از طرف متقاضی ثبت معترض و مدعی شود در تحدید حدود حقوق او رعایت نشده اعتراض به حدود مذکور محسوب می گردد . همچنین اگر متقاضی ثبت در موقع جلسه تحدید حاضر نباشد و حدود بر اساس اعلام و اظهار مجاورین تحدید شود نیز حق اعتراض دارد .
مهلت اعتراض به حدود چه از طرف مجاورین و چه از طرف متقاضی باشد ظرف مدت 30 روز باید صورت گیرد و درخواست اعتراض به ثبت محل تسلیم نماید . و پس از آن نیز ظرف یک ماه در دادگاه صالح اقامه دعوی نماید.
رسید گی به اعتراض به حدود در صلاحیت محاکم عمومی است به جز اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی که رسیدگی به اعتراض به حدود به هیأتی سه نفره (متشکل از رئیس دادگستری محل ، رئیس ثبت یا معاون وی و رئیس کشاورزی) . به عنوان هیأت تشخیص واگذار گردیده و آنها به اعتراض ها رسیدگی و رای قطعی صادر که برای ثبت و طرفین لازم الاجرا است.
مطلب مفید | اصلاح حدود و مساحت ملک
اعتراض به حقوق ارتفاقی
به موجب ماده 20 قانون ثبت مجاوری که در حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است غیر مجاور که مدعی حق ارتفاق در ملک مورد درخواست ثبت است و کسانی که حقوق ارتفاقی ملک مورد ثبت نسبت به املاك دیگر را قبول ندارند و نسبت به آن اعتراض دارند میتوانند ظرف 30 روز از تاریخ تحدید حدود مراتب اعتراض خود را به ثبت محل تسلیم نمایند.
باید به معترضین خاطرنشان شود که اعتراض خود را کتباً به اداره ثبت محل تسلیم نمایند و علاوه بر آن ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی ، دادخواست به مرجع ذیصلاح قضایی تقدیم نمایند.
