نقل و انتقال ملک مشاع

نقل و انتقال ملک مشاع

با نقل و انتقال ملک مشاع بیشتر آشنا شوید

در مورد تعریف مشاع باید به قانون مدنی مراجعه نماییم. ماده 571 قانون مدنی ، مشاع را اینگونه تعریف میکند : شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی ء واحد به نحو اشاعه .

ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن حداقل به دو نفر اختصاص داشته باشد. در حقیقت در ملک مشاع نمیتوان معلوم کرد که کدام قسمت از ملک مربوط و متعلق به کدام شریک است .

ملک مشاع را نمیتوان مانند ملک شخصی مورد نقل و انتقال قرار داد. زیرا همه مالکین ملک مشاع در همه جای ملک شریکند و نمیتوان میان سهم آنان تفکیک قائل شد. بنابراین در صورت نقل و انتقال ملک ، ممکن است خریدار و فروشنده را با مشکلات حقوقی فراوان مواجه کند.

تقسیم ملک مشاع بر اساس توافق

در بهترین حالت ، چنانچه مالکین با یکدیگر به توافق برسند میتوانند ملک را به شکل دلخواه تقسیم کنند. اما معمولاً در ملک مشاع نمیتوان این موافقت را بدست آورد. لذا باید به سراغ روشهای دیگر برای تقسیم سهم شرکا بود.

ماده ۵۸۹ قانون مدنی مقرر می دارد :

ماده ۵۹۱ قانون مدنی مققر میدارد :

«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ، مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»

انواع روشهای غیر توافقی تقسیم ملک مشاع

معمولاً تقسیم ملک مشاع میتواند از چند روش حاصل شود . در ادامه در مورد روشهای قانونی تقسیم ملک مشاع توضیحات مختصری ارائه خواهیم کرد.

تقسیم به روش افراز

روش افراز در شرایطی قابل انجام است که سهم شرکا دقیقاً مساوی و قابل تقسیم باشد. از روش افراز ، در املاکی که قابلیت تقسیم به قسمتهای مساوی را دارند استفاده میشود .

تقسیم به روش تعدیل

چنانچه یک ملک را نتوان از نظر جغرافیایی به نسبت مساوی میان شرکا تقسیم کرد ، این بار باید ملک را از نظر ارزش مالی مورد محاسبه قرار داد . زیرا ممکن است بخشی از ملک بسیار ارزشمندتر از دیگر بخشهای ملک باشد. یعنی مثلاً یک قسمت از آن ملک بر خیابان اصلی باشد و نقاط دیگر آن در کوچه های بن بست قرار داشته باشد. یا اینکه یک ملک ممکن است دارای چند نوع کاربری باشد. بخشی از آن کاربری مسکونی و بخشی دیگر کاربری تجاری داشته باشد. در این موارد نمیتوان سهم افراد را از نظر مکانی تعیین نمود. در این موارد معمولاً راه کار ساده ، فروش ملک است.

تقسیم به روش رد

ممکن است در مواردی با ملکی مواجه شویم که امکان تقسیم سهم شرکا از نظر جغرافیایی و یا مالی وجود ندارد. مثلاً ممکن است سهم یک یا چند شریک کمتر از دیگران باشد . در این موارد راه کار مناسب آن است که شرکایی که سهم بیشتر میبرند به شریک یا شرکایی که سهم کمتری برده اند ، مابه التفاوت آن را بپردازند.

نقل و انتقال ملک مشاع قبل و بعد از ثبت ملک

فروش و انتقال ملک مشاع در دو حالت ممکن است انجام شود : «فروش ملک مشاع قبل از ثبت» ، «فروش ملک مشاع پس از ثبت» .

نقل و انتقال قبل از ثبت ملک

مستند به ماده 114 آیین نامه قانون ثبت

«هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یکنفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یکجا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد».

مطلب مفید | وکیل افراز ملک مشاع

نقل و انتقال پس از ثبت ملک

در مورد انتقال ملک مشاع پس از ثبت ، ماده 110آیین نامه قانون ثبت مقرر میدارد :

«هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر شود».

مطلب مفید | نحوه دریافت سند مشاعی

نحوه فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز

ملک مفروز به معنی ملکی است که حدود مالکیت صاحبان ملک مشخص شده است. ملک مفروز در اصطلاح حقوقی ، ملکی است که پس از تقسیم به چند سهم جداگانه تقسیم‌ شده و بین شرکا تقسیم‌ شده و بر عکس ملک مشاع است.

اگر اداره ثبت مربوطه تشخیص به قابل افراز بودن ملک مشاع بدهد ، دیگر امکان فروش آن ملک به شکل کلی وجود ندارد. در نتیجه هر یک از شرکا تنها اجازه دارد که سهم خود از ملک را بفروشد.

برای این کار نیز ابتدا لازم است که عملیات ثبتی مورد نیاز را انجام داده و سند افرازی مربوط به سهم خود از ملک را دریافت کند. سپس می‌تواند میزان سهم خود از ملک را بدون اجازه شریک به فروش برساند.

در صورتی ‌که یکی از شرکا بدون اجازه شریک اقدام به فروش سهم آن‌ها از ملک بکند، مطابق با قانون مدنی عمل او معامله فضولی به حساب می‌آید.

مطلب مفید | انتقال ملک بدون سند

این اقدام جرم نیست اما شرکا اختیار دارند که معامله صورت گرفته را قبول یا رد کنند . یعنی یا سهم خود از مبلغ فروش ملک را دریافت نمایند و رضایت دهند و یا آنکه معامله را قبول نکنند و سهم خود از ملک را پس بگیرند.

نحوه فروش ملک مشاع در املاک غیرقابل افراز

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع :«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

چنانچه یکی از شرکا به دادگاه برای تقسیم یا خرید و فروش ملک مشاعی مراجعه کند و دادگاه تشخیص دهد که ملک مشاع قابل افراز نیست، رأی خود را در قالب گواهینامه به متقاضی ارائه می‌دهد.

این گواهینامه در واقع بیان می‌دارد که ازنظر دادگاه ملک موردنظر غیرقابل افراز است. سپس متقاضی می‌تواند درخواست صدور دستور فروش ملک را به دادگاه حقوقی تقدیم کند. دادگاه نیز بعد از بررسی مدارک و اسناد مالکیت ، دستور فروش را صادر خواهد کرد و این دستور به دایره اجرا منتقل می‌گردد.

مطلب مفید | نمونه رای دستور فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع از طریق مزایده

با فروش ملک مشاع به بالاترین قیمت ، سهم شرکا تقسیم و پرداخت میشود. در این مرحله هم خود متقاضی و هم هر یک از شرکا می‌توانند با پیشنهاد بالاترین قیمت ، ملک مشاعی را خریداری کرده و به‌ تنهایی مالک آن شوند. بعد از فروش ملک از طریق مزایده ، هزینه‌های دادگاه و مراحل قانونی پرونده از مبلغ فروش کسر می شود. مابقی آن نیز به‌ اندازه سهم شرکا از ملک ، به آن‌ها پرداخت می‌شود.

مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاع