مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی و شرایط آن

مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی

آشنایی با مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی

هر گاه بخواهیم دو یا چند ملک مجاور هم را در یکدیگر ادغام و آنها را به یک ملک با پلاک ثبتی واحد تبدیل کنیم ، در اصطلاح به این عمل ، تجمیع پلاکهای ثبتی گفته میشود.

در چنین مواردی ، تجمیع کنندگان یا وکیل و نماینده قانونی آنان می‌توانند از طریق اداره ثبت ‌اسناد و املاک محل ، نسبت به اصلاح حدود ملک جدید اقدام و در نهایت پس از  معاینه محل توسط نماینده و نقشه ‌بردار ثبت ، اسناد مالکیت اولیه ابطال و سند مالکیت تجمیعی صادر می‌گردد.

مطلب مفید | مراحل اصلاح حدود سند

مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی معمولاً از طریق انعقاد قرارداد های مشارکت در ساخت میان سازنده و مالکین واحدهای تجمیع شده اتفاق می افتد.

شرایط تجمیع پلاکهای ثبتی

در قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه اجرایی آن ، اشاره ای به تجمیع نشده است. اما از آنجا که در سالهای اخیر ، بازسازی و نوسازی محلات شهری بویژه در شهرهای بزرگ نظیر تهران نیاز به بازسازی و نوسازی داشت لذا از سال 53 مبحث تجمیع مورد توجه قرار گرفت.

بند ۳۱۳ بخشنامه شماره ۵۳۵۴/۳ مورخ ۱۷/۹/۵۳ اداره ثبت اسناد و املاک ، شرایط انجام عملیات ثبتی « تجمیع » را توضیح داده است.

در این بخشنامه شرایط و مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی مورد توجه قرار گرفته است. دو شرط اساسی به عنوان پیش شرط برای تجمیع پلاکهای ثبتی عنوان شده است. این دو شرط عبارتند از :

1 . وجود دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحد در آمده  باشند.

2. چند قطعه زمین که به یکدیگر متصل باشند.

منظور از این دو شرط آن است که مجاورت پلاکهای ثبتی به ترتیب و در مجاورت یکدیگر موجب میشود یکپارچه سازی براحتی میسر باشد. و از در هم پیچیدگی و بی سرو سامانی جغرافیای ثبتی جلوگیری کند.

مطلب مفید | مراحل دریافت سند مالکیت

در گام اول برای تجمیع ، نماینده اداره ثبت از محل وقوع دو ملک بازدید میکند. تا شرط تجمیع را احراز کند.

چنانچه دو شرط محقق نشد یعنی اتصال بین پلاک ها محرز نگردید ، اجرای عملیات در همان محل متوقف میشود.

در ادامه مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی، سایر شروط مورد توجه قرار میگیرد:

3 . مالک درخواست تجمیع پلاک‌های ثبتی بنماید.

4. مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند.

جهت رفع تعارض و اختلاف حتما می بایست مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند در غیر این صورت بیم تضییع حق مالکین مشاعی می رود. از طرفی مانع رسیدگی سریع به انجام عملیات تجمیع می شود که یکی از اهداف دوگانه صدور این بخشنامه بوده است.

5 . مالکین اسناد مالکیت خود را ارائه دهند تا ابطال شود. بی شک صدور اسناد جدید (تجمیعی) که در واقع نوعی از اسناد تعویضی است مستلزم ابطال اسناد صادره قبلی است. زیرا بیم صدور اسناد معارض می رود.

مطلب مفید | تحدید حدود املاک

6.انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نباشد.

 7. درخواست تجمیع نباید موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی گردد.

8. ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد. این بند در بیان و رعایت حفظ حقوق اشخاص ثالثی می باشد که بر طبق قانون یا برابر اسناد رسمی الزامات و تکالیفی را بر عهده مالک یا مالکین سند تجمیعی نهاده اند.

9 . ترسیم نقشه و تنظیم صورت مجلس که متضمن حدود تجمیع باشد. در صورت جلسه تجمیعی نماینده ثبت بایستی ابتدا حدود املاک مورد تجمیع را به ترتیب نوشته سپس حدود جدید و مساحت جدید ملک را در آن قید نماید. صورت جلسه و نقشه مرتبط با آن در ثبت نوعی استقلال عملیات ثبتی را از یکدیگر نشان می دهد.

10 . تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود. عدم تجاوز به مجاورین با رعایت حدفاصل و تطبیق حدود مجاورین میسر است که توسط نماینده ثبت انجام می گیرد که یکی از کارهای مهم و حساس نمایندگان ثبت می باشد. عدم تجاوز به کوچه ها و معابر با تایید نقشه تجمیعی توسط شهرداری محل انجام پذیر است . بر طبق قانون کوچه ها و معابر عمومی ملک شهرداری است.

11 . حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق باشد.

12 . تجمیع پلاکها با دفتر املاک مطابقت داشته باشد. در راستای اجرای تفکیک وظایف مامورین ثبت ، مطابقت ثبت دفتر املاک با حدود تجمیعی وظیفه متصدی دفتر املاک می باشد. رئیس ثبت با توجه به اختیاری که این بخشنامه به او داده طی یک فقره گواهی از متصدی املاک استعلام می کند.

مطلب مفید | افراز و تفکیک

13. دستور اصلاح و تجمیع توسط رئیس ثبت داده شود. حسب مفاد این بخشنامه تمامی مراحل اجرایی عملیات تجمیع می بایست زیر نظر و نظارت رئیس ثبت انجام گیرد و با ذکر عنوان مدیران ثبت در صدر و ذیل بخشنامه صدر و ذیل عملیات تجمیعی زیر نظارت مدیران ثبت باید صورت گیرد.

14 . بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند جدید .

مطلب مفید | وکیل ثبت اسناد و املاک

15. توضیح مراتب با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوطه در دفتر املاک با توجه به ثبت دفتر املاک که دو پلاک قبل از تجمیع در آن ثبت شده حتما می بایست به مانند دیگر عملیات های ثبتی در ستون توضیحات دفتر املاک مراتب تجمیع قید گردد تا در مراجعات آینده پیشینه ی اینگونه ثبت ها مشخص و معین باشد.

16. پلاک هایی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است.

اقدامات متقاضی و اداره ثبت

در بخشنامه تجمیع ، بعد از احراز شروط پیش گفته در مورد مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی، مالک یا مالکین باید مراحلی را طی نمایند و مدارکی را آماده سازند. در ادامه ، این موضوع را مورد توجه قرار خواهیم داد :

الف) متقاضی بایستی تقاضای خود را همراه با اسناد مالکیت به ثبت محل تسلیم دارد.

ب) تقاضای متقاضی حسب دستور مسئول اداره پس از ثبت در دفتر اندیکاتور برای ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می شود.

ج) تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده به بایگانی ارسال و در آنجا پرونده مربوطه از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام لازم نزد نماینده مربوطه ارسال می گردد.

د) نماینده ثبت پرونده ثبتی و اسناد مالکیت ابرازی متقاضی را از هر جهت بررسی ، چنانچه اشکالی موجود نباشد نظر خود را طی گزارشی به مسئول اداره تسلیم می دارد.

ه) مسئول اداره ، پرونده را بررسی و روز معاینه محل را تعیین و به متقاضی اعلام سپس پرونده را جهت ضبط تا روز مقرر به بایگانی ارسال می دارد.

مطلب مفید | افرازو جداسازی ملک مشاعی

و) در روز مراجعه متقاضی ، بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام تجمیع تعیین می نماید.

ز) چنانچه مورد تقاضا خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد متقاضی موظف است فوق العاده نماینده و نقشه بردار را به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه واریز نماید.

ح) نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت نموده و پس از استقرار در محل ، نماینده حدود املاک مورد نظر را با اسناد مالکیت و مجاورین تطیبق و نقشه بردار حدود مورد تقاضا را برداشت می نماید.

ط) نماینده ثبت ، صورتجلسه را با توجه به نقشه ترسیمی نقشه بردار ، تنظیم و پس از امضاء خود و نقشه بردار به امضاء مالک یا مالکین مربوطه رسانیده و پیش نویس سند مالکیت جدید را تهیه و مراتب را طی گزارشی به مسئول اداره ارائه و وقت مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام میدارد.

ی) مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی صورتجلسه و تطبیق حدود جدید با نقشه ترسیمی ، در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد ضمن امضاء پیش نویس سند مالکیت جدید ، دستور ابطال اسناد مالکیت اولیه و تنظیم سند مالکیت جدید را صادر می نماید.

ک) پرونده برای گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی ارسال و متصدی مربوطه پس از بررسی ، گواهی لازم را انجام و پرونده را به دفتر املاک اعاده می دهد.

مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی