وکیل اعلام بطلان معامله
آشنایی با وکیل علام بطلان معامله و ابطال مبایعه نامه
در زندگی افراد ، انجام معاملات ملکی مهمترین رخداد محسوب میگردد. زیرا قیمت ملک آنقدر سرسام آور است که برای بیشتر مردم تنها یک بار ممکن است شانس و موقعیت مناسب جهت خرید ملک ایجاد شود.
مطلب مفید | شرایط صحت عقد بیع
پس بدیهی است باید در زمان معامله ملک دقت بسیار زیادی بخرج داد تا خدای نخواسته موضوعاتی نظیر جعل سند ، فروش مال غیر ، تصرف و مواردی نظایر آن گریبانگیرمان نشود . یا اینکه بدلیل عدم رعایت شرایط صحت معاملات ، به سمت انواع دعاوی ملکی از جمله اعلام بطلان معامله نرویم .
نظر قانون مدنی در مورد اعلام بطلان معامله
اعلام بطلان معامله ملک در مواردی رخ میدهد که شرایط صحت معاملات وجود نداشته باشد. ماده 190 شرایط اساسی صحت معاملات قانون مدنی را بیان کرده است.
همانطور که این ماده مقرر میدارد ، برای صحت هر معامله شرایطی از قبیل ، قصد طرفین و رضایت آن ها ، اهلیت طرفین ، تعیین موضوع مورد معامله و مشروعیت جهت معامله لازم و ضروری است.
مطلب مفید | شرایط ابطال سند رسمی
مواد ۳۴۸ و ۳۵۳ قانون مدنی نیز تعداد دیگری از معاملات باطل را بیان کرده است.
در ماده ۳۴۸ قانون مدنی آمده است :
بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است . مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد .
در ماده ۳۵۳ قانون مذکور آمده است :
هر گاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.
تنظیم دادخواست اعلام بطلان معامله
در مواردی که اشاره شد ، هر یک از طرفین میتوانند دادخواست بطلان معامله را تقدیم دادگاه نمایند.
مطلب مفید | تایید بطلان قرارداد اجاره
به نظر برخی از شعب دادگاه های حقوقی ، خواسته اعلام بطلان معامله صحیح است و خواسته ابطال معامله در اینگونه موارد نادرست است. چرا که ابطال معامله ای که باطل است تحصیل حاصل است و برابر یک قاعده عقلی ، تحصیل حاصل محال است و دادگاه تنها بطلان معامله باطل را اعلام می نماید و دادگاه به بطلان معامله اقدام نمی کند.
وکیل اعلام بطلان معامله
از آنجا که دعاوی مربوط به معاملات و اعلام بطلان معامله ممکن است در موارد عدیده دارای پیچیدگی زیاد باشد لذا نباید در اینگونه دعاوی راساً وارد میدان دعوا شویم.
در این موارد پیشنهاد میشود حتماً از وجود یک وکیل ملکی متخصص ملکی بهره ببریم که در مورد دعوای اعلام بطلان معامله صاحب تجربه و دانش کافی باشد.
نحوه صدور رای بطلان معامله
بطلان در معنای حقوقی یعنی بی اعتباری . معامله از این نظر به معنای داد و ستد نمودن و خرید و فروش کردن است و در عرف نیز همین معنا از آن مراد می شود. اما در حقوق ، معنای آن گسترده می گردد و شامل قراردادهای متعددی می گردد و عقد معامله و قرارداد معانی مشابه یکدیگر دارند.
معامله باطل به قراردادی گفته می شود که به دلیل اینکه فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات است ، از بدو تشکیل آن بی اعتبار و فاقد وجاهت قانونی است و هیچ اثر حقوقی بر آن اجرا نمی شود. ولی در نظام حقوقی ما اصل بر درستی قراردادها است . بر همین اساس به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی ، هر توافق غیر خلاف شرع و قانون نافذ است و این اصل حقوقی آثار بسیاری دارد که در ادامه به بعضی از آنها پرداخته خواهد شد.
اگر طرفین یک قرارداد ، به انعقاد آن اقدام کنند و بعد از تنظیم و امضای آن یکی از طرفین مدعی باطل شدن آن شود از آن جایی که ادعای وی بر خلاف اصل درستی است. باید ادعای خویش را در دادگاه به اثبات رساند ، تا دادگاه بعد از بررسی ادعا و شرایط و آثار قرارداد در زمینه صحت یا بطلان آن رای خود را صادر کند.
تفاوت بطلان و ابطال سند رسمی
مراد از بطلان و ابطال سند رسمی ، بی اعتباری آن است. در بطلان سند رسمی ، دادگاه بی اعتباری سند را از روز تنظیم قرارداد اعلام میکند و در حقیقت رای دادگاه اعلامی است .
در «ابطال سند رسمی» ، دادگاه سند یادشده را از زمان صادرشدن رای باطل اعلام می کند و در واقع سند با رای دادگاه بی اعتبار می شود و در اصطلاح ، رای دادگاه تاسیسی است.
مطلب مفید | ابطال رای داوری
وکیل اعلام بطلان معامله معتقد است اگر بخواهیم تفاوت در آثار حقوقی این دو شکل را بیان کنیم باید بگوییم در «بطلان سند رسمی» ، از روز نخست هیچ تعهد و اثری بر آن بار نمی شود . اما در ابطال سند تا زمان صادر شدن رای ابطال اثر حقوقی دارد و بعد از رای دادگاه بی اعتبار شده است.
موارد و شرایط بطلان معامله کدامند؟
بر اساس قانون مدنی و مستند به ماده 10 آن ، هر فرد آزاد است هر نوع قراردادی را مشروط بر اینکه مخالف قانون و شرع نباشد ، با دیگران منعقد سازد.
در ماده 190 قانون مدنی برخی شرایط صحت معاملات مورد تاکید قرار گرفته است. عدم رعایت این شرایط موجب بطلان و بی اعتباری قرارداد میشود. برخی موارد را میتوان از قرار زیر دانست :
قصد و اراده قبلی
یکی از شروط مهم و اساسی برای درستی معاملات ، «قصد و اراده» طرفین است . مراد از «قصد» ، همان اراده واقعی و تصمیم قطعی طرفین برای انجام یک معامله است . بنابراین چنانچه یکی از طرفین یا هر دو از سر مزاح ، سرگرمی ، به شکل صوری ، بی اراده یا در حال مستی و … معامله ای را انجام دهد ، این معامله به دلیل فقدان عنصر «قصد و اراده قبلی» ، باطل است .
رضایت طرفین
مفهوم رضایت طرفین در انعقاد قرارداد ، عدم وجود عنصر «اکراه و اجبار» و فشار بر روی افرادی است که نمیخواهند قراردادی را منعقد سازند. بنابراین اگر یک معامله در سایه فشار و اجبار دیگران انجام و منعقد شود ، آن معماله باطل خواهد بود.
اهلیت طرفین معامله
یکی دیگر از عناصر مهم در انعقاد قرارداد ، «اهلیت طرفین» در انجام معامله است. اهلیت به این معنا است که طرفین معامله در زمان انعقاد قرارداد به سن بلوغ و رشد یعنی 18 سال تمام شمسی رسیده باشند .
معلوم بودن موضوع معامله
یکی دیگر از عناصر اصلی برای صحت معامله ، «معلوم بودن موضوع معامله» است . منظور از موضوع مورد معامله ، آن است که آن چیزی که معامله میشود عینیت داشته باشد و بتوان آن را برابر قانون و عرف جامعه مورد معامله یعنی خرید و فروش ، رهن و اجاره و … قرار داد.
مشروعیت موضوع و جهت معامله
یک عنصر اساسی دیگر برای انجام صحت معاملات ، «مشروع بودن انجام معامله یا موضوع معامله» است.
به عنوان مثال معامله مشروبات الکلی نادرست و یا معامله خانه به منظور استفاده از آن برای لابراتوار مواد مخدر باطل است.
ابطال معامله و استرداد ثمن چیست؟
با توجه به نکاتی که تا اینجا بیان شد ، چنانچه عناصر صحت انجام معاملات مورد توجه قرار نگیرد و دلایل باطل شدن معامله مطرح شود ، طرفی که در معامله دچار خسران شده میتواند با مراجعه به مرجع قضایی دادخواست اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن را درخواست نماید.
چنین دعوایی ، از طریق دادگاه حقوقی محل انجام معامله یا ملک مورد رسیدگی قرار میگیرد. دادگاه ابتدا در مورد صحت یا بطلان معامله رسیدگی می نماید. سپس در مورد استرداد ثمن معامله تعیین تکلیف خواهد نمود.
فسخ و ابطال قرارداد
یکی از موارد انحلال عقد ، فسخ قرارداد است. این در حالی است که عقد جایز باشد و یا عقد لازم بوده اما یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را داشته باشد. و بتواند با استفاده از این حق قرارداد را یکطرفه منحل نماید.
تفاوت فسخ و ابطال در آن است که در صورت اثبات باطل بودن عقد از ابتدا هرگونه اثر بخشی از عقد به کلی منتفی است. اما در صورت انحلال عقد به وسیله فسخ قرارداد عقد دارای اعتبار قانونی است. اما به دلایلی بعد از انعقاد از بین رفته است .
در معاملات و مراودات مالی قطعاً تفاوت این دو مورد بسیار چشمگیر است. یعنی احتمال دارد سرنوشت صدها میلیارد تومان با استناد به بطلان عقد و یا فسخ عقد تغییر نماید. هرچند در میان عامه مردم تفاوتی ما بین فسخ و بطلان نیست. اما در عالم حقوق و رویه قضایی بحث متفاوت است .
اقاله قرارداد
اقاله قرارداد به شرایطی اطلاق می شود که عقد از ابتدا صحیح و قانونی باشد. اما در طول اجرای مفاد عقد طرفین توافق نمایند قرارداد را با اراده یکدیگر منحل نمایند .
در این خصوص نیز می بایست بسیار دقیق عمل کرد چرا که ممکن است اقاله از لحاظ حقوقی آثار بسیار متفاوتی نسبت به فسخ و بطلان درپی خواهد داشت .
البته باید توجه داشت مطابق قانون اگر طرفین توافق بر انحلال عقد سابق داشته باشند. اما در مفاد اقاله قید و شروطی را اضافه نمایند دیگر به آن انحلال اقاله نمی گویند . بلکه آن عقدی جدید با ویژگی های جدید خواهد بود .
مطلب مفید | دعوای بطلان نکاح
