اثبات مالکیت مشاعی
مالکیت مشاعی و اثبات آن
از منظر حقوقی ، مالکیت را میتوان حق و اختیار تصرف در اموال دانست.
مالکیت خصوصی یا مالکیت اشخاص نوعی از مالکیت است که میتواند جنبه مادی و معنوی داشته باشد. مالکیت مادی مانند مالکیت ملک و مالکیت معنوی مانند مالکیت بر یک اختراع .
مطلب مفید | نحوه دریافت سند مشاعی
گاهی یک مال صرفاً متعلق به یک نفر نیست و چند نفر بر آن مالکیت دارند. سهم شرکا در یک مال مشترک یا مشاعی میتواند برابر یا نامساوی باشد.
در علم حقوق ، مشاع بودن به معنای شراکت افراد بر یک مال تلقی میگردد.
مالکیت مشاع بدین معنا است که از نظر قانونی همه شرکا در آن مال شریکند. اما معلوم نیست دقیقاً کدام قسمت از مال مشاع (به عنوان مثال یک ملک) متعلق به کدام شریک است؟ لذا محل دقیق هیچکدام از شرکا را نمیتوان در آن ملک بطور دقیق تعیین نمود.
وقتی چند نفر در یک زمین شریکند ، میگوییم آن زمین یا ملک مشاعی است . در ملک مشاعی نمیتوان تعیین کرد که کدام قسمت زمین به کدامیک از شرکا تعلق دارد.
به عنوان یک نمونه ، اگر یک زمین متعلق به متوفی به فرزندان او ارث برسد از آنجا که زمین مورد بحث از این پس دارای چند مالک خواهد بود و به آن ملک ، ملک مشاعی میگوییم.
مطلب مفید | وکیل تفکیک ملک مشاعی
مالکیت مشاعی و اثبات مالکیت
مالکیت مشاعی در زمره مالکیت خصوصی محسوب میگردد. یعنی مالکیتی که متعلق به دولت یا همگان نیست. بلکه مالکیت متعلق به افرادی با مشخصات معلوم و خاص هستند.
وقتی مالکیت به چند نفر تعلق دارد معمولاً اختلافاتی میان آنان در مورد نحوه استفاده از مال ایجاد میشود. در این موارد ممکن است موضوع اثبات مالکیت مشاعی مطرح شود.
مطلب مفید | دستور فروش ملک مشاع
سند مالکیت مشاعی
در اثبات مالکیت چه در قالب مالکیت فردی یا گروهی ، در اولین مورد نیاز به وجود سندی است که بر مالکیت گواهی دهد. سند مالکیت مشاعی نیز مدرک اثبات مالکیت مشاعی است. یعنی مالکیت چند نفر بر ملک مشاعی .
مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
شرایط تصرف در ملک مشاعی
یکی از اشکال مالکیت مشاعی ، مالکیت قهری است که مثال بارز آن مالکیت به صورت ارث است. در مالکیت مشاعی به صورت ارث هیچکدام از ورثه نمیتوانند تا قبل از انحصار وراثت در ملک مشاعی یا همان ملکی که به آنان ارث رسیده است بدون اجازه سایر وراث دخل و تصرف نمایند.
از دیگر اشکال مالکیت مشاعی ، مالکیت قسمت های عمومی و مشترک در آپارتمان ها و مجتمع ها است. مانند فضاهای سبز ، حیاط ، راهروها ، لابی ، راه پله ها ، پشت بام ، پارکینگ و …. .
مالکیت در قسمت های عمومی مجتمع ها بصورت مشاعی بوده و این قسمت ها منحصراً متعلق به هیچکدام از مالکین مجتمع نیست. در عین حال متعلق به همه مالکین است. بدین معنا که همه مالکین به یک اندازه در این قسمتها شریکند . لذا هیچکس بدون هماهنگی نمیتواند از قسمت های مشاعی استفاده انحصاری یا خصوصی ببرد.
تفکیک ملک مشاع
تفکیک ملک یعنی همان عمل تقسیم ملک . برای تفکیک ملک مشاع ابتدا لازم است میان شرکا تقسیم نامه ای تنظیم شود و میل و اراده همه شرکا در تقسیم نامه قید و سهم هر کدام نیز به تفکیک روشن شود.
برای تفکیک ملک مشاع چنانچه رضایت همه شرکا وجود داشته باشد باید با تقسیم نامه و سایر اسناد مالکیتی به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نمود.
اداره ثبت ظی تشریفات قانونی روند تفکیک را طی خواهد نمود . در انتها همه مالکین ، سند تفکیکی دریافت خواهند نمود.
با تنظیم تقسیم نامه و تقدیم آن به اداره ثبت ، سند اولیه ملک باطل می گردد. سپس طی بازدید از ملک ، صورت جلسه ای توسط اداره ثبت تنظیم و شرایط تفکیک با توجه به تقسیم نامه ، تعیین میشود. پس از طی تشریفات قانونی برای هر مالک سند یک یا چند قطعه تفکیک شده به صورت مجزا صادر می گردد.
افراز ملک مشاع
وقتی میان مالکین مشاعی توافق در کار نباشد هر یک از مالکین زمین مشاعی میتواند از طریق مراجعه به دادگاه سهم خود را جدا کرده و تقاضای سند نماید . به این کار افراز ملک مشاع گفته میشود که بر اساس رای دادگاه موسوم به دادنامه افرازی انجام میگیرد.
بنابراین افراز ملک را میتوان مستقل کردن دانست . در سند املاک مشاع ، مشخصات هر فردی که به نوعی از زمین یا ملک بهره می برند قید می شود.
املاک مشاع ، در حقیقت به املاکی اطلاق میشود که متعلق به چند مالک است و هنوز عمل تفکیک آن انجام نشده است.
با درخواست افراز ملک مشاع ، زمین به چند قطعه مجزا تقسیم می گردد و برای هر متقاضی و صاحب زمین ، سند مالکیت جداگانه صادر میگردد. این عمل معمولاً در سایه عدم توافق و اجبار انجام میشود.
پس ، عمل تفکیک در سایه توافق از طریق مراجعه به ثبت و در هماهنگی کامل شرکا انجام میشود . اما عمل افراز در سایه اجبار و با مراجعه به مرجع قضایی صورت میگیرد.
سند مشاع ، سند مفروز و سند شش دانگ
اسناد ملکی دارای انواع مختلفی است. از جمله : سند شش دانگ، سند مشاع ، سند اعیان، سند تک برگ و…
اسناد از نظر نحوه و حقوق واگذاری می توانند به انواع مختلف سند ورثه ای، سند المثنی، سند وکالتی، سند رهنی، سند عرصه، سند شورایی و… تقسیم شوند.
تفاوت این اسناد در حدودمالکیت و اختیار افراد بر ملک است. به عنوان مثال در سند ملک مشاع ، یک ملک دارای چند مالک است. و هر مالک با در اختیار داشتن سند مشاعی ، مالکیت بخشی از ملک را دارد . خرید و فروش، دخل و تصرف و انجام هر عملی در املاک مشاع پیچیده تر از سایر املاک است .
در مقابل سند مشاعی ، سند مفروزی قرار دارد . افراز یعنی جدا کردن سهم هر مالک در زمین. اگر چند نفر دارای یک سند مشاعی باشند و یکی از شرکا قصد جدا کردن سهم خود را داشته باشد، به این حالت افراز ملک مشاع می گویند. اما در سند شش دانگ ، سند و ملک بطور کامل به یک نفر تعلق دارد.
شرایط اثبات مالکیت مشاعی چیست؟
در دعاوی اثبات مالکیت ، تنها با تکیه بر اسناد متقن و قوی میتوان به پیروزی و موفقیت در دادگاه امیدوار بود. به عبارتی وجود سند عقد یا مدرک قرارداد و مبایعه نامه و اسناد در دسترس مالک و نیز سابقه تصرف و در اختیار داشتن ملک و شهادت شهود میتواند برگ برنده خواهان در دعوی باشد.
در مورد املاک مشاعی ، هرگاه در خصوص اثبات مالکیت مشاعی بین شرکا خواه وراث باشند ، خواه افراد عادی اختلاف پیش بیاید و در مورد سهم هر فرد اعتراضی وجود داشته باشد، دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت مشاعی به دادگاه ارائه می گردد.
در این شرایط قانونگذار معمولاً با دریافت و بررسی همه ادله موجود از جمله شهادت شهود، سند، قراردادها و غیره اثبات مالکیت مشاعی را پیگیری کرده و وضعیت سهم هر کدام از شرکا را مشخص میکند.
