اعتبار مبایعه نامه در دادگاه

اعتبار مبایعه نامه در دادگاه

برخورد مراجع قضایی با مبایعه نامه و اعتبار آن در دادگاه

مبایعه نامه یا فروش نامه ورقه ای است که در آن مشخصات طرفین یک معامله یعنی خریدار و فروشنده درج میگردد. همچنین در مبایعه نامه ، مورد معامله ، مبلغ معامله ، شروط مبایعه نامه ، زمان انتقال ملک و دیگر نکات مهم درج میشود.

مبایعه نامه معمولاً در سه نسخه تنظیم میشود. نسخه اول در اختیار خریدار ، نسخه دوم در اختیار فروشنده و نسخه سوم در اختیار مشاور املاک قرار خواهد داشت.

در مبایعه نامه باید شرایط تنظیم سند رسمس در دفترخانه و تاریخ حضور طرفین و نام دفترخانه و سایر شروط قید شود.

مطلب مفید | اثبات وقوع بیع در مراجع قضایی

بهتر است مبایعه نامه زمانی تنظیم شود که ثمن معامله و یا مبلغ معامله پرداخت شود. در غیر این صورت ، بهتر است قولنامه تنظیم شود. پس زمانی مبادرت به تنظیم و امضاء مبایعه نامه میکنیم که مبلغ ممعامله و مورد معامله هر دو آماده رد و بدل باشند.

وقتی عقد بیع از نظر قانون صحیح بوده و در دادگاه دارای اعتبار است که بر اساس ماده 190 قانون مدنی شرایط صحت معامله را دارا باشد.

در مقاله حاضر کوشش خواهیم کرد در باره بیع ، مبایعه نامه ، آثار حقوقی بیع ، نگاه قانون و برخورد دادگاهها با آن نکات مهمی را مورد ارزیابی قرار دهیم.

اعتبار مبایعه نامه و شرایط صحت آن

ماده 190 قانون مدنی در مورد شرایط صحت عقد بیع چهار مورد زیر را مقرر نموده است:

الف) قصد طرفین و رضای آن

ب) اهلیت طرفین

پ) موضوع معین که مورد معامله باشد

ت) مشروعیت جهت معامله

اوصاف و آثار بیع

با استناد به ماده 338 قانون مدنی میتوان اوصاف بیع را به شرح زیر ذکر نمود :

بیع از عقود تملیکی است

منظور از تملیکی بودن بیع آن است که انتقال «مبیع یا مورد معامله» به خریدار و «ثمن یا مبلغ معامله» ، با ایجاب و قبول واقع میشود. بدین معنا که به محض توافق خریدار و فروشنده در باره مبادله دو کالا و شرایط آن ، مبیع و ثمن خود به خود مبادله میشود و نیاز به کار دیگری ندارد.

مطلب مفید | سند دار کردن ملک قولنامه ای

بیع از عقود معوض است

یعنی طرف فروشنده ، کالا یا جنس خود را میدهد و خریدار در عوض ، پول آن را پرداخت میکند.

مبیع باید عین باشد

عین عبارت است از مالی که وجود مادی و محسوس دارد. یعنی بطور مستقل مورد داد و ستد قرار میگیرد. بنابراین «منفعت» و یا «حق» نمیتواند مورد بیع قرار گیرد.

عقد بیع ، از نوع عقود لازم است

به عقدی ، عقد لازم گفته میشود که هیچیک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند.

بررسی اعتبار مبایعه نامه در دادگاه

اگر پرونده ای در دادگاه مفتوح شود که در آن اختلاف بر سر مبایعه نامه باشد. اعتبار مبایعه نامه منوط به وجود شرایط اساسی صحت قرارداد است. در مورد چهار شرط اساسی صحت قراردادها قبلا توضیح مختصر ارائه کردیم.

اما در تکمیل این توضیح باید ذکر شود مبایعه نامه یک سند عادی است لذا چه مبایعه نامه در دفتر مشاورین املاک تنظیم شود و یا به صورت دست نویس تهیه شود میتواند از طرف خواهان پرونده مورد تردید و انکار قرار گیرد و یا حتی نسبت جعل وارد شود.

مطلب مفید | انتقال ملک بدون سند

از اینرو برای افزایش اعتبار مبایعه نامه در دادگاه ، بهتر است مبایعه نامه در دفاتر مشاورین املاک و با حضور شاهدین تنظیم شود و دارای کد رهگیری باشد. داشتن  کد رهگیری و وجود شاهدین موجب میشود از حیث اثبات مالکیت اطمینان بیشتری حاصل شود.

البته در هر معامله با مبایعه نامه حتماً باید تاریخ مشخصی برای مراجعه طرفین به دفترخانه برای ثبت رسمی معامله و انتقال رسمی سند مشخص و تعیین شود. تا خیال خریدار از هر نوع مشکل در آینده راحت باشد.

آیا دادگاه اعتبار مبایعه نامه دفتر املاک را میپذیرد؟

در پاسخ به این سوال که آیا دادگاه اعتبار مبایعه نامه تنظیمی در دفتر املاک را میپذیرد یا خیر باید گفت اصولاً تنظیم مبایعه نامه در دفتر املاک و یا خارج از دفتر املاک تاثیری در اعتبار آن ندارد. به عبارتی نمیتوان گفت دادگاه فقط اعتبارنامه تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک را دارای اعتبار میداند.

از نظر قانون هر نوع قرارداد وقتی طرفین آن امضاء و مورد ثبول و توافق قرار داده باشند معتبر است. اعتبار زمانی مخدوش میشود که یا از طرف یکی از طرفین و یا شخص ثالث مورد انکار و تردید و جعل قرار گیرد. در غیر این صورت اگر قرارداد بر مبنای قانون تنظیم شده باشد چه در دفتر مشاورین املاک و چه توسط افراد به صورت دست نویس تفاوتی از حیث اعتبار ندارد.

مطلب مفید | شرایط ابطال مبایعه نامه

البته ، لازم به ذکر است که اعتبار مبایعه نامه ، منوط به آن است که مبایعه نامه تنظیم شده ، دارای شرایط اصلی صحت قراردادها نیز باشد ؛ به این معنا که طرفین ، قصد و رضایت مبنی بر انعقاد مبایعه نامه را داشته و نیز ، اهلیت داشته باشند . علاوه بر این ، هدف تنظیم مبایعه نامه ، می بایست مشروع بوده و به صورت دقیق ، موضوع آن مشخص شده باشد .

آیا دادگاه ، مبایعه نامه دارای کد رهگیری را معتبر میداند؟

وقتی طرفین قرارداد ملکی به دفتر مشاور املاک مراجعه میکنند بعد از تنظیم مبایعه نامه کد رهگیری دریافت خواهند نمود. کد رهگیری از این حیث اهمیت دارد که خیال خریدار را از حیث اینکه قبلاً ملک مورد نظر معامله نشده است ، راحت خواهد ساخت .

بنابراین کد رهگیری به این معنا نیست که مبایعه نامه دست نویس فاقد اعتبار در دادگاه است. و یا مبایعه نامه مشاور املاک دارای اعتبار است.

شما چه مبایعه نامه را به صورت دست نویس تنظیم کرده باشید و چه در دفتر املاک ، مهمترین کار آن است که در اولین فرصت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و کار انتقال سند را به صورت رسمی به اتمام برسانید.

مبایعه نامه تا چه زمان دارای اعتبار است؟

بیش از هر چیز باید بدانید در تنظیم مبایعه نامه لازم است شرایط قانونی صحت معاملات رعایت شود. این موضوع مهمترین مسئله در تنظیم و انعقاد هر نوع قرارداد یا مبایعه نامه است. پس ذهن خود را درگیر موضوعات فرعی نکنید.

مطلب مفید | دعوای ابطال مبایعه نامه

اگر در تنظیم مبایعه نامه ،  شرایط صحت معاملات را رعایت کرده باشید اولین گام را درست برداشته اید. سعی کنید به فکر تنظیم سند در دفارخانه باشید تا خیالتان از حیث انتقال رسمی سند راحت باشد. البته مبایعه نامه تا زمانی که طرفین به آن پایبند باشند و خدشه ای بر آن وارد نسازند دارای اعتبار خواهد بود.

فوت فروشنده و اعتبار مبایعه نامه

اگر قراردادی در مورد موضوعات مختلف از جمله ملک تنظیم شود و قبل از انتقال سند در دفترخانه ، فروشنده فوت کند از نظر قانونی مانعی برای انتقال سند وجود ندارد. البته فوت فروشنده میتواند کار انتقال سند را با کندی مواجه کند. زیرا ورثه باید کار متوفی را به اتمام برسانند. اگر ورثه دچار اختلاف باشند ممکن است در این کار خلل ایجاد کنند.

ورثه در هر حال موظف خواهند بود برای تنظیم سند رسمی همراه با خریدار به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و سند محضری را به نام خریدار منتقل نمایند.

اهمیت وجود شاهد در مبایعه نامه

اگر انتقال ملک از طریق سند رسمی ، نهایی شده و به قطعیت برسد دیگر هیچ چیز نمیتواند از اعتبار آن بکاهد یا جلو اعتبار آن را بگیرد.

اما این بدان معنا نیست که مبایعه نامه فاقد ارزش و اعتبار است . با این وجود وجود اعتبار در مبایعه نامه نیازمند برخی شرایط است. به عنوان مثال وجود سند رسمی را نمیتوان منکر شد اما ممکن است مبایعه نامه مورد انکار و تردید قرار گیرد. در این صورت باید به موضوعات دیگر متوسل شویم تا اعتبار مبایعه نامه اثبات نماییم.

یکی از این موارد وجود حداقل دو شاهد در هنگام تنظیم مبایعه نامه و امضاء تمام صفحات توسط شاهدین است. وجود شاهد موجب میشود تا اگر یکی از طرفین منکر قرارداد شود با شهادت شهود بتوان به اثبات مبایعه نامه کمک نمود.

با وجود آنکه وجود شاهد در هنگام تنظیم قرارداد و یا مبایعه نامه از منظر قانون ، الزامی نیست ولی حضور شاهد در زمان انعقاد قرارداد میتواند بر اعتبار قرارداد در زمان بروز اختلاف بیفزاید.