انتقال سند ملک تجاری
آنچه باید در مورد انتقال سند ملک تجاری بدانیم
برای نقل و انتقالات ملک یا سند زدن باید به نکات بسیار زیادی دقت کرد. هر یک از نکاتی که در این رهگذر باید مد نظر قرار گیرد در صورت بی توجهی میتواند مشکل ساز باشد و در مواردی خسارات جبران ناپذیر بر طرفین معامله بویژه خریدار وارد سازد.
در این مقاله کوشش خواهیم کرد به برخی از نکات و همچنین مراحل و فرایند تنظیم سند و نقل و انتقال ملک تجاری اشاره نماییم. امیدواریم نکاتی را که به آن اشاره خواهیم نمود بتواند در مواردی مشکلات شما کاربر گرامی را مرتفع سازد.
مطلب مفید | سند زدن یا نقل و انتقال سند ملک
اگر شما در مورد نقل و انتقالات ملک تجاری خود دچار مشکل هستید حتماً با ما مشورت نمایید . وکیل ملکی در گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری بطور قطع میتواند در بسیاری موارد چاره ساز مشکلات حقوقی شما در ارتباط با املاک تجاری باشد.
مراحل نقل و انتقال سند ملک تجاری
بررسی موقعیت ملک
اولین کار در مورد نقل و انتقال ملک آن است که خریدار موقعیت ملک را مورد بررسی قرار دهد و از وجود ملک و قرار نداشتن ملک در طرح و یا مشکلات مربوط به رهن و توقیف و یا مالیات و مواردی از این دست خیالش راحت باشد.
سرقفلی و نقش آن در انتقال سند ملک تجاری
در املاک تجاری ، موضوع سرقفلی اساس و پایه نقل و انتقال است . بنابراین جا دارد در این مورد حتماً بررسی دقیق انجام دهید. سرقفلی در حقیقت یک نوع مال غیر منقول تبعی است. یعنی به تبعیت ملک که مال غیر منقول است مورد خرید و فروش قرار میگیرد. لذا در هنگام انتقال اسناد تجاری مطرح میشود.
ممکن است مالک یک ملک تجاری قبل ار فروش ملک خود ابتدا سرقفلی آن را به شخص دیگری واگذار نماید.
مطلب مفید | انتقال ملک بدون سند
اهمیت موضوع سرقفلی موجب میشود تاکید کنیم خریدار ملک تجاری قبل از سند زدن ملک ، حتماً در باره حق سرقفلی از مالک در این مورد کنکاش کند. در قانون ، حق سرقفلی به مستاجر داده شده و مالک عملاً امکان تصرف و استفاده از آن را ندارد.
به همین جهت فروش سرقفلی یا حق کسب و پیشه ممکن است باعث ایجاد مشکلاتی در روند سند زدن ملک تجاری شود. چنانچه ملک حق سرقفلی نداشته و یا به دیگری واگذار شده ، باید در متن قرارداد نیز ذکر شود و تاکید شود که اگر کسی ادعایی درباره حق سرقفلی ملک مزبور دارد ، قرارداد قابل فسخ است. همچنین فرد خاطی باید ملزم به پرداخت خسارت گردد.
مطلب مفید | انتقال سرقفلی به فرزند
بررسی اسناد و مدارک ملک تجاری
یکی دیگر از نکات مهم در هنگام سند زدن ملک تجاری ، دقت نظر در وضعیت ثبتی ملک است. باید دید ملک آیا سند تک برگ دارد یا سند دفترچه ای ؟ آیا مبایعه نامه دارد ؟ آیا قرارداد دست نویس دارد؟ همچنین باید بررسی کرد آیا ملک ، پایان کار شهرداری دارد؟ آیا ملک مشاع است ؟
وراثتی نبودن ملک ، وکالتی نبودن خرید و فروش و …. از دیگر مواردی است که باید پیش از نقل و انتقال مورد توجه قرار گیرد.
آیا ملک ، کاربری تجاری دارد یا اینکه دارای کاربری اداری است.
مطلب مفید | انتقال ملک قبل از فوت
تنظیم مبایعه نامه
بعد از آنکه اطمینان حاصل کردید میتوانید نسبت به انتقال سند ملک تجاری اقدام کنید ، این بار باید برای تنظیم مبایعه نامه اقدام کنید. در این مورد توصیه اکید ما استفاده از وکیل با تجربه ملکی است. وکیلی که با امور قراردادهای ملکی آشنا باشد تا خدای نخواسته در آینده با دردسر مواجه نشوید.
مستند به ماده 10 قانون مدنی افراد میتوانند آزادانه نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نمایند. برابر قانون مدنی کلیه توافقات افراد که مطابق با قانون باشد، معتبر است.
مطلب مفید | تبدیل قولنامه به سند رسمی
هیچگاه خود را اسیر قراردادهای چاپی نکنید و هر کجای قرارداد که لازم باشد دست ببرید و آن را به نفع خودتان تنظیم نمایید. البته مشروط بر آنکه اقدام شما مغایرتی با قانون نداشته باشد .
البته راضی کردن طرف مقابل در این موارد کمی چالش برانگیز است . در این موارد حضور وکیل در کنار شما میتواند تا حدودی این مشکل را مرتفع سازد.
در مبایعه نامه حتماً موارد بسیار زیادی را باید در نظر بگیرید که از حوصله این مقاله خارج است . توصیه میکنیم مقالات این سایت در مورد مبایعه نامه و قراردادها را مورد مطالعه قرار دهید.
تنظیم تاریخ سند
در مبایعه نامه ها معمولاً افراد تاریخی را برای مراجعه به دفترخانه و انتقال رسمی سند قید میکنند.
برخی افراد برای عدم انجام این کار یعنی عدم مراجعه به دفترخانه در تاریخ مقرر ، وجه التزام یا خسارت دیرکرد و یا حق فسخ در نظر میگیرند. اگر خریدار هستید حتماً به این موضوع دقت کنید. در این موارد حتماً با وکیل خود مشورت نمایید.
دفاتر اسناد رسمی در مورد سند مورد معامله استعلام های لازم را از مراجع ذیربط مانند شهرداری ، اداره ثبت و اداره دارایی اخذ خواهند نمود. این استعلام ها وضعیت ملک را از حیث اطمینان برای نقل و انتقال روشن میسازد. به عبارتی خریدار اطمینان حاصل خواهد کرد سند ملک تجاری در توقیف یا بازداشت قرار ندارد. در رهن بانک نیست و به عتوان وثیقه در گرو نمی باشد.
همچنین اطمینان حاصل خواهید نمود ملک در طرح شهرداری قرار دارد یا خیر و اینکه مالیات معوقه ندارد.
بررسی انشعاب آب ، برق و گاز
باید خریدار در مورد انشعابات ملک تجاری نیز دقت داشته باشد. به عنوان مثال اینکه انشعابات مستقل است یا با همسایگان مشترک است. باید دید چند نفر در انشعابات شریک هستند. آیا مالک نسبت به تسویه بدهی های انشعابات اقدام کرده است یا خیر.
وجود پارکینگ و انباری به صورت سندی یا مشاع
در برخی املاک تجاری نیاز مبرم به پارکینگ و انباری وجود دارد. بنابراین باید بررسی شود که ملک تجاری چه نوع پارکینگ و انباری دارد. آیا دارای سند رسمی است؟ آیا در سند ملک تجاری به پارکینگ و انباری اشاره شده است؟ یا اینکه بصورت مشاعی از آنها استفاده میشود.
پرداخت عوارض شهرداری
بعد از آنکه خیالتان از بابت شهرداری جهت پرداخت عوارض راحت شد و اطمینان حاصل کردید ملک تجاری در طرح قرار ندارد ، پیش از قطعی شدن انتقال سند ، لازم است در مورد تسویه حساب شهرداری اقدام نمایید. البته معمولاً پرداخت این نوع هزینه ها با فروشنده است. ولی میتوان توافق نمود که خریدار این عوارض را بپردازد. یا اینکه بخشی توسط فروشنده یا مالک و بخشی توسط خریدار پرداخت شود.
تسویه حساب مالیاتی
یکی دیگر از اقدامات مهم در این رابطه اطمینان از پرداخت مالیات و تسویه حساب مالیاتی است. در اختیار داشتن برکه مفاصا حساب این اطمینان را ایجاد خواهد نمود که ملک بدهی مالیاتی ندارد.
مدارک لازم برای انتقال سند ملک تجاری
- برگ استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد
- سند مالکیت ملک یا بنچاق املاک در جریان ثبتی
- گواهی عدم خلاف شش ماهه یا گواهی پایان کار ساختمان
- سند پرداخت عوارض نوسازی یا تعهد خریدار نسبت به پرداخت آن
- برگ استعلام دستی و الکترونیکی از اداره دارایی و یا استفاده از بند ج ماده یک قانون تسهیل تا هنگام لغو آن
- گواهی و مفاصا حساب تامین اجتماعی یا تعهد خریدار به پرداخت آن با رعایت بند ج ماده 1 قانون تسهیل
- مدارک شناسایی خریدار و فروشنده
- مدارک هویتی و وکالت‌نامه وکیل در صورتی که از طرف فروشنده اقدام به فروش ملک می‌کند.
- مدارک هویتی و برگه انحصار وراثت. در صورتی که ملک ورثه‌ای است. به همراه فرم شماره 19 مالیات بر ارث
- آخرین قبض‌های انشعابات برق، آب و گاز
- آدرس، کدپستی و شماره تلفن خریدار و فروشنده .
مطلب مفید | قانون جدید نقل و انتقال خودرو
