انتقال ملک از طریق صلح

انتقال ملک از طریق صلح

در مورد انتقال ملک از طریق صلح بیشتر بدانیم

نقل و انتقال ملک از راههای مختلف امکان پذیر است. عقد بیع یا همان خرید و فروش ملک در قبال وجه نقد ، رایج ترین ، فراگیرترین و قابل اعتمادترین روش برای نقل و انتقال ملک محسوب میگردد.

اما راههای دیگری نیز برای نقل و انتقال ملک وجود دارد که با توجه به موقعیت طرفین معامله و قصد و نیت آنان ، میتوان از این نوع عقود نیز استفاده نمود.

مطلب مفید | سند صلح سرقفلی

«صلح نامه» یا انتقال ملک از طریق صلح یکی  از این شیوه ها برای انتقال ملک به حساب می آید. بنابراین در مورد معاملات ملکی علاوه بر استفاده از عقد «بیع» و «اجاره» ، عقد «صلح» یا صلح نامه نیز میتواند مورد استفاده قرار بگیرد.

صلح نامه ملک و انتقال صلح از طریق ملک

وقتی قصد انعقاد قرارداد بیع یا خرید و فروش داریم و هدفمان کسب منفعت و سود است ، به دلیل اهمیت قراردادها بویژه عقد بیع ، قوانین بسیار سخت گیرانه ای وجود دارد که مانع از سوء استفاده طرفین از یکدیگر می گردد. برخی از قوانین نقش بازدارندگی دارند و نمیتوان از آن عدول نمود. زیرا انجام معامله را از اساس باطل خواهند کرد. در عقد بیع و اجاره نامه این مقررات به دفعات و در جای جای قانون مدنی و قوانین موضوعه مورد اشاره قرار گرفته اند.

اما وقتی قصد طرفین کسب منفعت نباشد بلکه نوعی خیرخواهی و انسان دوستی در کار باشد میتوان به جای عقد بیع ، از صلح نامه استفاده نمود. با این کار برخی سخت گیری ها در سایر عقود ، در این نوع عقد وجود نخواهد داشت و طرفین معامله نیز به اهداف خود میرسند.

مطلب مفید | صلح نامه سرقفلی مغازه

معمولاً صلح نامه در میان اعضای خانواده و بستگان و آشنایان رواج بیشتری دارد. زیرا اعتماد در درون خانواده بیشتر است. لذا اهداف انسانی در درون خانواده برای فراهم کردن بستر مناسب جهت استفاده از مزایای برخورداری از ملک و مسکن امکان پذیرتر است.

انواع صلح نامه ملک یا انتقال ملک از طریق صلح

انتقال ملک از طریق صلح انواع مختلفی دارد . صلح را میتوان در دسته بندی های مختلف مورد اشاره قرار داد و انواع آن را ذکر کرد.

با توجه به نکاتی که مورد اشاره قرار دادیم ، از یک منظر میتوان دو نوع صلح نامه ملکی را در نظر گرفت :

الف) صلح نامه ملک جانشین سایر قراردادها

اگر قصد داشته باشید ملک خود را به یکی از اعضای خانواده و یا دوستی بدهید که بعدها مجدداً از آن ملک استفاده کنید و مالکیت آن در اختیار شما قرار بگیرد میتوانید به جای عقد بیع که هدف از آن کسب سود است ، از صلح نامه استفاده کنید. بدین ترتیب با فوت فرد مورد نظر ملک مجدداً در اختیار شما قرار میگیرد و این ملک در چرخه انحصار وراثت قرار نخواهد گرفت .

ب) صلح نامه برای حل اختلاف

گاه ممکن است اختلافاتی میان فروشنده یک ملک و خریدار رخ دهد که انجام معامله را با مشکلاتی مواجه سازد. در اینگونه موارد برای حل اختلاف پیش آمده و انجام سازش به صورت مکتوب ، میتوان از صلح نامه استفاده نمود.

مطلب مفید | انتقال ملک به فرزند

انواع صلح نامه ملکی از نظر مدت استفاده و انتفاع

دو عامل یا دو عنصر در مورد استفاده از ص لح نامه ملکی نقش اساسی دارد. عامل آول عنصر «انتفاع» ، و عنصر دوم «مدت استفاده» است.

بر اساس نقش این دو عنصر میتوان انواع صلح نامه ملکی را مورد توجه قرار داد. در ادامه ، به این دسته بندی ها اشاره خواهیم نمود.

انواع صلح ملکی از نظر «انتفاع»

در مورد نوع استفاده و منتفع شدن از ملک ، میتوان صلح را به دو دسته سکنی و غیر سکنی تقسیم بندی نمود.

صلح سکنی

صلح سکنی بدین معنا است که مالک در قالب قرارداد صلح ، اجازه سکونت در ملک خود را به دیگری بدهد. یعنی نحوه انتفاع در این نوع صلح ، سکونت می باشد.

صلح غیر سکنی

وقتی هدف از قرارداد صلح ، سکونت نباشد اما نوعی انتفاع در کار باشد ، ما با صلح غیر سکنی مواجهیم. صلح غیر سکنی مانند استفاده از حق پارکینک یا انباری در املاک تجاری و یا مسکونی است.

انواع صلح ملکی از دیدگاه مدت استفاده

وقتی هدف از صلح ، توجه به مدت زمانی است که یک طرف در اختیار طرف دیگر قرار میدهد ، صلح میتواند به دو نوع صلح «عمری» و «رقبی» تقسیم شود.

صلح عمری

یکی از پرکاربردترین موارد استفاده از صلح ، همین «صلح عمری» است. صلح عمری بدین معنا است که مالک طی قرارداد صلح عمری ، حق استفاده از ملک خود را برای بعد از مرگ خود ، به دیگری منتقل می کند. اما مادام که خودش در قید حیات است حق استفاده از ملک را برای خود محفوظ نگه میدارد. به عبارت دیگر بعد از مرگ وی ، مالکیت ملک مورد نظر خود به خود به شخص دیگر منتقل میشود.

 کاربرد ویژه صلح عمری در موضوع وراثت است. در واقع اگر فردی بخواهد اموال خود را پیش از فوت و متناسب با نظر شخصی خود و به هر نسبت دلخواه بین فرزندانش تقسیم کند ، صلح عمری راهکار بسیار مناسبی است. چرا که مالک می‌تواند تا پایان عمر از اموال خود استفاده کند و پس از فوت اموال به فرزندانش منتقل شود.

صلح رقبی

صلح رقبی وقتی مورد استفاده قرار میگیرد که مالک بخواهد برای مدت معین ملک خود را به دیگری صلح کند. این نوع صلح میتواند یک جایگزین مناسب ، برای قرارداد اجاره باشد.

مطلب مفید | هبه نامه و صلح نامه

ارکان عقد صلح نامه ملک

در عقد صلح ، ارکان زیر باید وجود داشته باشد تا صلح ، قانونی و مورد حمایت قانون باشد.

• مصالح : به شخصی اطلاق میشود که ملک خود را از طریق عقد صلح به دیگری منتقل می کند.
• متصالح : به کسی گفته میشود که قرار است ملک یا حق انتفاع از ملک به او منتقل شود .
• مورد صلح : همان ملکی است که از طریق عقد صلح به دیگری منتقل می‌شود .
• مال الصلح : اگر پول یا مالی از طرف متصالح در ازای مورد صلح به مصالح پرداخت شود به آن مال الصلح گفته میشود . لازم نیست ارزش مال الصلح با مورد صلح یکسان باشد. اتفاقاً کاربرد صلح نامه در چنین موارد این است که این برابری در ارزش وجود ندارد.

نکات مورد توجه در هنگام نوشتن صلح نامه ملک

الف) طرفین صلح باید دارای اهلیت باشند. (سلامت عقلی و بلوغ و دارای اراده و اختیار).

ب) صلح برای امر مشروع باشد. بنابراین استفاده از صلح برای تبدیل یک ملک به مرکز فسق و فجور از اساس باطل است.

پ) صلح نباید با هدف فرار از دین باشد(مانند فرار از پرداخت مهریه یا بدهی).

ت) فردی که صلح میکند باید فقط برای اموال خودش این کار را انجام دهد. مثلا زمینی که اجاره شده است ، نمی‌تواند به عنوان مورد صلح در نظر گرفته شود .

ث) صلح فقط در مورد اموال یا املاکی قابل اجرا است که مالکیت آن در اختیار فرد بوده و تحت تصرف وی قرار دارد. بنابراین صلح یک ملک که قرار است در آینده خریداری شود باطل است.

مقایسه انتقال ملک از طریق صلح و مبایعه نامه

بیع و صلح اگر چه هر دو یک نوع عقد محسوب میگردند اما در ماهیت تفاوت هایی میان آنان وجود دارد. تفاوت اساسی از آنجا آغاز میشود که هدف از بیع کسب سود است و هر یک از طرفین سعی میکند منفعت و سود بیشتری نصیبش شود. اما هدف از صلح ، کسب منفعت نیست. در مجوع موارد زیر را میتوان وجود افتراقی عقد بیع و صلح دانست :

پرداخت ثمن

در عقد بیع مبلغ و نحوه پرداخت ثمن بسیار مهم است و در این مورد قوانین بسیار سخت گیرانه ای وجود دارد. حال آنکه در صلح ، ثمن معامله یا وجود ندارد و یا اگر وجود دارد چندان اهمیتی برای طرفین ندارد. همچنین در عقد بیع ، میان مورد معامله و ثمن برابری ارزش وجود دارد. حال آنکه نابرابری در صلح برای طرفین فاقد اهمیت است.

تصرف ملک

در عقد بیع ، بسیار اهمیت دارد که ملک پس از انعقاد بیع در تصرف خریدار درآید. حال آنکه در صلح ممکن است ملک پس از فوت مالک به طرف مقابل واگذار شود.

تفاوت صلح نامه محضری با دست‌نویس

وقتی صلح نامه تنظیم و به امضا میرسد دارای پشتوانه قانونی است. در چنین مواردی نمیتوان صلح نامه را منکر شد و یا بر اساس مندرجات آن عمل نکند.

در این رابطه تفاوتی ندارد که صلح نامه دست نویس باشد یا محضری . تنها تفاوت ، آن است که میتوان بر صلح نامه دست نویس ، نسبت جعلی بودن را وارد ساخت. در حالیکه در مورد صلح نامه محضری این نسبت قابل پیگیری نیست.

امکان فسخ در صلح نامه

برخی عقود و قراردادها از نوع لازم هستند. یعنی بعد از انعقاد قرارداد نمیتوان قرارداد را براحتی فسخ نمود. صلح نیز یک عقد لازم است . بنابراین صلح نامه نمیتواند به راحتی فسخ شود . مگر آنکه در زمان تنظیم صلح نامه ملک ، شرایط فسخ در آن قید شود .

مطلب مفید | نمونه رای تنفیذ صلح نامه

وضعیت مالیات در صلح عمری

تنظیم صلح عمری خود دارای مالیات است و باید همان زمان از طرف مصالح پرداخت شود.

اما در مورد ارث ، چنانچه پیش از فوت به واسطه صلح عمری اموال به ورثه منتقل شده باشد، هزینه مالیات بر ارث از بین می‌رود.

هزینه تنظیم صلح نامه ملک

برای تنظیم صلح نامه توسط دفترخانه یا وکیل باید دید قرار است در صلح نامه چه مواردی مطرح شود و آیا میخواهیم به فسخ در قرارداد اشاره نماییم یا خیر. هزینه دفترخانه کاملاً مشخص است و میتوان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و قیمت تنظیم صلح نامه را مورد سوال قرار داد.

نمونه قرارداد و صلح نامه آپارتمان و ملک

ماده 1 – طرفین قرارداد

مصالح (صلح کننده): خانم/آقای ………… شماره شناسنامه ……… صادره از……. به کد ملی ………….. به نشانی …………………………………

متصالح (صلح گیرنده): خانم/آقای ……………. به شماره شناسنامه ……….. صادره از……. به کدملی ……………..….. به نشانی …………………….

ماده 2 – مورد صلح

عبارت است از چهار دانگ ملکیت و منافع و کلیه حقوق مستقر در پلاک ثبتی …… فرعی از …….. اصلی …. به نشانی ……………………………………و نیز کلیه توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده است اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلح نامه نسبت به انتقال و واگذاری سند قطعی اقدام خواهد شد.

ماده ۳ – عدم ممنوع المعامله بودن

بنا به اظهار متصالح و متصالحین جزء اشخاص ممنوع المعامله نبوده و نمی‌باشند و هرگونه مسئولیت ناشی از اظهارات خود را شخصا بر عهده می‌گیرند.

ماده ۴ – منافع مورد مصالحه

بر اساس اظهار مصالح، منافع مورد مصالحه قبلا به شخصی واگذار نشده است. ولیکن ضمن همین سند، متصالحین مورد مصالحه را به مصالح با حق عمری برای انتفاع از منافع داده‌اند تا مادام العمر خود از منافع آن رایگان استفاده کند و مورد مصالحه کما فی‌السابق در تصرف مصالح باقی ماند. همچنین شرط شد مصالح حق واگذاری منافع متعلقه را در زمان حیات خود به ثالث و به غیر بدون اذن و اجازه را دارد و مصالح اقرار به قبض مورد صلح نمود.

ماده ۵ – مبلغ مورد معامله

عبارت است از ……………………… تومان معادل ……………………….. ریال که به طور قطعی متصالح به عنوان عوض صلح به صالح پرداخت می نماید.

ماده ۶ – شرایط قرارداد صلح

1-

2-

3–

این قرارداد فی مابین مصالح و متصالح در کمال صحت عقل و سلامت و اراده و بدون اجبار و اکراه تنظیم گردید.

کلیه معاملات و قراردادهای مغایر با متن این صلح نامه بین مصالح با افراد دیگر باطل و بی اعتبار بوده و فاقد اثر است. مصالح تعهد نموده و اقرار می نماید که هیچ گونه معامله و عقد تملیکی مفاد این صلح نامه منعقد ننموده است. و در صورت وجود هر گونه عقد قبل یا بعد از این قرارداد عقد مذکور بی اعتبار است.

این قرارداد در مورخ ……………………. در حضور …………………………….. به عنوان شاهد در ……. نسخه در ید هر یک از طرفین موجود بوده و هر قرارداد دارای اعتبار واحد است و بین طرفین امضا و مبادله گردید.

امضا مصالح (صلح کننده)                                         امضا متصالح (صلح گیرنده)

امضا شاهد