انتقال ملک بدون پایان کار
تنظیم سند و انتقال ملک بدون پایان کار
آیا تا کنون این ادعا « انتقال ملک بدون پایان کار » را شنیده اید؟ آیا فکر میکنید انتقال ملک بدون پایان کار شدنی و انجام پذیر است؟
باید دانست همه ساختمان ها اعم از مسکونی ، تجاری و اداری وقتی احداث میشوند و کار ساخت و ساز به پایان میرسد باید به سراغ شهرداری منطقه بروند و تقاضای مجوز « پایان کار » نمایند. البته لازم به ذکر است که قبل از شروع ساخت و ساز نیز سازنده یا مالک باید به شهرداری منطقه مراجعه و پروانه ساختمان را دریافت نماید . بنابراین ، هم شروع ساخت بر اساس مجوز شهرداری صورت میگیرد و هم پایان کار ساختمان با مجوز شهرداری انجام خواهد پذیرفت .
مطلب مفید | دعوای الزام به اخذ پایان کار
پایان کار ساختمان وقتی صادر میشود که همه بخش های ساختمان بر اساس آنچه در پروانه ساختمان قید شده انجام پذیرفته شده باشد. به عنوان مثال سطح زیر بنا ، نوع مصالح ، ارتفاع ، نما ، ایمنی ، عایق کاری و … از جمله دهها موردی است که کارشناس آنها را مورد ارزیابی قرار داده و سپس مجوز پایان کار صادر میشود.
مستند به قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و بر اساس ماده ۱ این قانون ، دارا بودن پایان کار از الزامات اولیه برای انتقال سند یا صدور سند رسمی است.
مطلب مفید | انتقال ملک توقیفی
چنانچه شهرداری از صدور پایان خودداری کند این امر گویای این واقعیت خواهد بود که مالک یا سازنده مقررات ساخت و ساز را رعایت نکرده است. در این موارد دو راه کلی در برابر ساختمان احداثی وجود دارد : «پرداخت جریمه» یا «تخریب» .
مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند ملک بدون پایان کار
برای انتقال سند ملک باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نمود. دفترخانه اسناد رسمی قبل از انتقال سند سه استعلام مهم انجام میدهد : استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ، استعلام از اداره مالیات و استعلام از شهرداری .
مطلب مفید | مراحل سند زدن ملک
برای آنکه پاسخ شهرداری به استعلام انتقال سند ، مثبت باشد ، لازم است ساختمان مطابق با مقررات ساخته شود و گواهی عدم خلاف و پایان کار داشته باشد.
اداره ثبت اسناد و املاک نیز برای آنکه صورتمجلس تفکیکی را برای واحدهای یک ساختمان تنظیم و صادر نماید نیازمند دریافت گواهی پایان کار شهرداری است.
هدف از استعلامات انتقال سند
برای آنکه ساختمان آماده دریافت سند و یا انتقال سند باشد باید استعلام هایی از منابع موثق انجام گیرد. هدف از انجام استعلام آن است که مشکلات قانونی برای انتقال سند وجود نداشته باشد. در واقع نمیتوان انتقال ملک بدون پایان کار را انجام شدنی دانست. این استعلام ها انجام می پذیرد برای آنکه معلوم شود :
۱- طرفین ممنوع المعامله نباشند.
۲- ساختمان در بازداشت نباشد.
۳- ساختمان فاقد تخلفات ساختمانی باشد.
۴- مالیات نقل و انتقال پرداخت شود.
زمان اعتبار استعلام ها
وقتی شما برای انتقال سند به دفترخانه مراجعه میکنید دفترخانه مبادرت به انجام استعلام های سه گانه از شهرداری ، دارایی و اداره ثبت می نماید. نکته مهم آن است که شما حتماً باید در انتخاب دفترخانه مورد نظر خود دقت کنید . زیرا نمیتوان استعلام ها را از طریق یک دفترخانه انجام داد و برای انتقال سند به دفترخانه های دیگر مراجعه کرد.
مطلب مفید | استعلام وضعیت ثبتی ملک
نکته دیگر آن است که نمیتوان استعلام ها را اخذ نمود ولی هر زمان که خواستیم برای انتقال سند اقدام کنیم. زیرا اعتبار استعلام بین 30 تا 45 روز است. بدین معنا که مدت اعتبار استعلام اگر دفترخانه و اداره ثبت اسناد در یک شهر قرار داشته باشند ، یک ماه و اگر در یک شهر قرار نداشته باشند ۴۵ روز می باشد.
رابطه پایان کار و کمیسیون ماده 100
اگر یک ساختمان دارای تخلف باشد پرونده تخلف به کمیسیون ماده 100 ارجاع میشود . در این موارد صدور گواهی پایان کار ، منوط به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد. و در صورتی که رای مبنی بر تخریب ساختمان باشد، در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض می باشد.
مسئولیت صدور پایان کار
در داخل محدوده شهرها مسئولیت صدور پایان کار بر عهده شهرداری است. اما در مورد ساختمان هایی که خارج از محدوده شهر قرار دارد ، صدور پایان کار بر عهده بخشداری ها است.
امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه برای انتقال سند
وقتی استعلام های سه گانه انجام میشود معمولاً تاریخی برای حضور طرفین معامله در دفترخانه و انتقال سند تعیین میشود.
ممکن است فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند امتناع ورزد . او میداند انتقال ملک بدون پایان کار امکان پذیر نیست. از طرفی شما اطمینان دارید که فروشنده برای دریافت گواهی پایان کار اقدام ننموده است. در این موارد باید دادخواست الزام فروشنده به دریافت پایان کار و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی را در دعوی خود مطرح نمایید.
مطلب مفید | سند انتقال اجرایی ملک
چه کسی وظیفه اخذ پایان کار را بر عهده دارد؟
معمولاً دریافت پایان کار بر عهده سازنده یک ملک است. البته ممکن است در قرارداد مشارکت در ساخت که میان سازنده و مالک تنظیم میشود توافق شده باشد که اخذ پایان کار با مالک است.
حال اگر بر اساس توافق فی مابین ، سازنده موظف به دریافت پایان کار باشد ولی از انجام این کار طفره برود ، مالک میتواند با مراجعه به دادگاه حقوقی ، دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم دادگاه نماید.
یک توضیح دیگر آن است که توقیف یک ملک ، مانع از صدور گواهی پایان کار شهرداری به ملک نیست. لذا سازنده نمیتواند چنین ادعایی را به عنوان عامل عدم دریافت پایان کار مطرح کند.
مطلب مفید | دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
عدم صدور پایان کار از طرف شهرداری
عدم صدور پایان کار از طرف شهرداری میتواند ناشی از این باشد که ساختمان دارای تخلف است. اگر پرونده به کمیسیون ماده 100 رفته باشد بطور قطع ساختمان با دو موضوع تخریب یا پرداخت جریمه مواجه خواهد شد. در این موارد مالک یا سازنده میتوانند علیه کمیسیون به دیوان عدالت اداری مراجعه و طرح شکایت کنند.
قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۵
ماده ۱
دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بندهای زیرپس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبت (حسب مورد) وعدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی واملاک اقدام نمایند.
الف- گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداری در مورد املاک مشمول قانون مذکور .
ب- اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی (حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگلها و مراتع و آبخیزداری کشور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات وابطال اسناد آن و ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها ومراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.
ج- دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام نقل وانتقال عین املاک مفاصا حساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی مصوب۱۳۵۴را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند. مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.
تبصره
در موارد مذکور در ماده فوق مراجع ذیربط مکلفند درتاریخ مراجعه به مراجعه کنندگان گواهی وصول تقاضا تسلیم و ظرف مدت بیست روزاز تاریخ صدورگواهی یاد شده پاسخ آنرا صادر نمایند. اعلام نظر مراجع مذکور باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی باشد. در غیر این صورت ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود.
ماده ۲
دفاتر اسناد رسمی موظفند درصورت عدم وصول پاسخ استعلامات منتقل الیه را از آثار وتبعات سند تنظیمی موضوع تبصره ماده (۱) مطلع سازند. در این صورت طرفین پس از تنظیم سند ونقل وانتقال متضامناً مسئول و پاسخگوی کلیه تعهدات قانونی و بدهی های مربوط به ملک که تا زمان تنظیم سند طبق قوانین محقق ومسلم بوده می باشند.
ماده ۳
سردفتران دفاتر اسناد رسمی ذیربط مسئول صحت واعتبار اسناد تنظیمی میباشند و درصورت تخلف مطابق مقررات با آنان عمل میشود.
ماده ۴
دفاتر اسناد رسمی میتوانند در صورت درخواست متعاملین نسبت به تنظیم سند رسمی راجع به نقل وانتقال تلفن ثابت وهمراه اقدام نمایند. شرکت مخابرات ایران مکلف است پاسخ استعلام دفاتر در موارد مربوط را حداکثر ظرف مدت دو روز صادر نمایند. اعتبار پاسخ استعلام یکروز پس ازصدور است.
ماده ۵
نقل وانتقال ماشینهای چاپ لیتوگرافی و صحافی پس موافقت وزارت فرهنگ وارشاد اسلامی توسط مالک باید در دفاتراسناد رسمی انجام شود . نقل وانتقالات مذکور در شناسنامه مالکیت که نمونه آن توسط سازمان ثبت اسناد واملاک کشور و وزارت فرهنگ وارشاد اسلامی تهیه میگردد منعکس میشود.
ماده ۶
هر گونه انتقال بلاعوض به نفع دولت وشهرداریها از پرداخت عوارض و اخذ هر گونه گواهی به استثناء پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد واملاک محل معاف می باشد.
ماده ۷
آیین نامه اجرایی این قانون حداکثر شش ما ه پس ازابلاغ با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت دادگستری تهیه و به تصویب هیا ت وزیران خواهد رسید.
ماده ۸
کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون از تاریخ تصویب این قانون لغو میگردد.
