تفاوت قیمت سرقفلی با مالکیت
آیا میدانید تفاوت قیمت سرقفلی با مالکیت در چیست؟
فعالیت های تجاری و ورود به دنیای کسب و کار علاوه بر کسب تجربیات فراوان که در سایه ممارست و طول زمان بدست می آید ، همچنین مستلزم فراگیری دانش و تخصص مورد نیاز در امور تجاری است. از جمله موضوعاتی که در همان ابتدای ورود به حیطه کسب و کار باید در مورد آن خوب بدانید ، موضوع «سرقفلی» و نکات مرتبط با آن است.
مطلب مفید | مطالبه سرقفلی
سرقفلی را میتوان میزان ارزش و اعتبار مادی و معنوی محل کسب و تجارت دانست که در طول زمان بر اثر مساعی و کوشش گرداننده آن محل ، بدست آمده است .
بطور طبیعی سرقفلی یک مغازه تازه تاسیس و ناشناخته در قیاس با مغازه ای با سابقه بیشتر و اعتبار بالا و داشتن مشتریان پرشمار در همان محدوده ، تفاوت چشمگیری خواهد داشت. از اینرو سرقفلی به موازات افزایش سابقه و اعتبار محل کسب ، افزایش می یابد. بنابراین مبلغ سرقفلی قابل محاسبه نیست و رقم ثابتی ندارد و در طول زمان تغییر پیدا میکند.
مطلب مفید | وکیل سرقفلی مغازه
با این توضیحات ، سرقفلی را میتوان حق مالی ، ناشی از اعتبار یک محل کسب دانست که مستاجر آن ، در قبال فعالیت و تلاش خود برای جلب مشتری و رونق آن ، کسب میکند.
افزایش حق سرقفلی در اثر فعالیت های مستاجر
وقتی مستاجر محل کسب را از مالک تحویل میگیرد ممکن است سرقفلی آن بسیار اندک باشد. اما وقتی مستاجر در آن محل به فعالیت موثر میپردازد و موجب افزایش رونق و اعتبار و شناخته شدن محل میگردد ، سرقفلی محل افزایش می یابد لذا در صورتی که مستاجر بخواهد مغازه را به مالک بازگرداند و یا بر اساس توافق قبلی با مالک ، به مستاجر جدید واگذار نماید ، سرقفلی آن ، دیگر همان سرقفلی گذشته نخواهد بود.
مطلب مفید | انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک
بنابراین حق سرقفلی ، مبلغی است که مستاجر بابت سابقه ، تعداد مشتریان ، افزایش فروش ، ایجاد اعتبار ، برند شدن و… از صاحب ملک یا مستاجر جدید دریافت میکند. سرقفلی جز دارایی های نامرئی محسوب میشود و مالیات به آن تعلق نخواهد گرفت.
عوامل تاثیر گذار بر ارزش سرقفلی
علاوه بر تاثیر فعالیت مستاجر ملک تجاری بر میزان ارزش سرقفلی ، عوامل دیگری نیز در افزایش مبلغ سرقفلی تاثیرگذار هستند. این عوامل عبارتند از :
- نام و علائم تجاری
- پروانه کسب
- گواهینامه از مراجع معتبر
- اختراع و داشتن حق انحصاری
- نمایندگی و داشتن امتیاز از دیگر برندهای معروف
- انواع مالکیت اعم از صنعتی ، تجاری ، هنری یا ادبی
- موقعیت مکانی کسب ، نوع ساختمان و کیفیت بنا
- میزان هزینه صرف شده در محل
مطلب مفید | مطالبه حق سرقفلی
موارد تفاوت قیمت سرقفلی با مالکیت
مهمترین وجه افتراق سرقفلی و مالکیت را باید در ماهیت آنها دانست. مالکیت در مورد املاک مسکونی و تجاری صدق میکند. اما سرقفلی فقط در مورد املاک تجاری صادق است. مالکیت میتواند شامل اموال منقول یا غیر منقول باشد. اما سرقفلی فقط مربوط به مال غیر منقول (ملک تجاری) است.
مطلب مفید | اسقاط حق سرقفلی مغازه
ارزش مالکیت به در اختیار داشتن سند (عادی یا رسمی) است . اما ارزش سرقفلی عمدتاً به اعتبار ی است که متولی محل کسب به آن بخشیده است. مالکیت عینی است اما سرقفلی جنبه اعتباری دارد نه عینی و ملموس.
تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت ملک تجاری
با توجه به عواملی که تا کنون به آن اشاره کردیم میتوان متوجه تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت ملک تجاری شد. یعنی این دو ، ارزشمندی متفاوتی دارند. یعنی هر چه میزان اعتبار محل کسب بالاتر باشد ولی ساختمان و محل کسب ، فاقد جنبه های ارزشمند باشد ، در این حالت سرقفلی نسبت به مالکیت از ارزش بیشتری خواهد داشت. از طرف دیگر ، اگر اعتبار سرقفلی پایین باشد و بالعکس ساختمان تجاری ، نوساز و در موقعیت خاص واقع شده باشد ، در این صورت ، مالکیت نسبت به سرقفلی ارزش بیشتری خواهد داشت.
سرقفلی و انواع آن
سرقفلی را میتوان به سه نوع سرقفلی دسته بندی کرد. از یک منظر سرقفلی را میتوان به سه نوع «سرقفلی واقعی» و «سرقفلی عادت عام» و «حق و کسب و پیشه» تقسیم کرد. توضیح آنکه حق کسب و پیشه عنوانی است که در قانون سال 1356 وجود داشت و در قانون سال 1376 ، این عنوان حذف و به جای آن ، سرقفلی جایگزین شد.
سرقفلی واقعی فارغ از اعتبار مستاجر و یا برند مورد نظر فقط و فقط ناشی از موقعیت مکانی است که موجب میشود هر کس در آن محل قرار بگیرد از موقعیت فروش خوبی برخوردار باشد.
مطلب مفید | وکیل سرقفلی و دعاوی حق کسب و پیشه
سرقفلی عادت عام نیز مربوط به محل هایی است که طبق عادت باید برای آنجا سرقفلی در نظر گرفت. یعنی عادت منطقه آن است که کلیه صنوف در آن محدوده دارای سرقفلی بوده اند. در این صورت، حق سرقفلی بصورت ضمنی و بدون توافق صریح بین طرفین بوجود می‌آید.
سرقفلی عادت عام یکی از انواع سرقفلی است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به آن اشاره شده است. این نوع سرقفلی به‌عنوان یک حق منصفانه برای حمایت از مستاجر در برابر تعدیات مالک در نظر گرفته شده است.
انتقال سرقفلی و ملک
باید دانست در یک ملک تجاری ، فروش ملک و فروش سرقفلی دو مقوله متفاوت از یکدیگر هستند. یعنی ممکن است ملک بفروش برسد و مالکیت آن تغییر کند اما سرقفلی همچنان در اختیار مستاجر بماند.
تغییر و انتقال مالکیت با توجه به شرایط مختلف میتواند حالت های متفاوت داشته باشد. این امر بستگی به شرایط قرارداد دارد. ممکن است مستاجر حق نداشته باشد سرقفلی را به دیگری واگذار کند. یا برعکس ممکن است شرطی در این مورد نشده باشد و مستاجر بتواند سرقفلی را واگذار کند. ممکن است شرط شود مستاجر فقط میتواند سرقفلی را به مالک واگذار کند و حق انتقال به دیگری را ندارد. همه اینها موجب میشود سرقفلی در هر ملک تجاری شرایط متفاوت داشته باشد.
مطلب مفید | انواع سرقفلی
در هر صورت فروش ملک ، فروش عین است ولی فروش سرقفلی ، فروش اعتبار و منافع ملک تجاری است نه محل آن .
قیمت سرقفلی
در هنگام تنظیم قرارداد اجاره و انتقال سرقفلی به مستاجر ، مالک مبلغی را بابت حق سرقفلی از مستاجر دریافت میکند. با توجه به شرایط قرارداد ، معمولاً پس از اتمام مدت اجاره ، مالک ممکن است ملک را از مستاجر پس بگیرد.
البته با توجه به اینکه سرقفلی به قیمت روز منتقل خواهد شد ، در چنین مواردی ، مبلغ سرقفلی به قیمت روز به مستاجر پرداخت میشود. بنابراین هر گاه مالک بخواهد مستاجر را از ملک بیرون نماید ، باید بر اساس قرارداد عمل کند و سرقفلی را به قیمت روز دریافت کند.
سرقفلی و حق کسب و پیشه و وجود دو قانون
شاید شما هم تا کنون در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه مطالبی را خوانده باشید. خوب است بدانید هر دو این اصطلاحات تقریباً یک مفهوم را میرسانند . اما حق کسب و پیشه مربوط به قانون سال 1356 و سرقفلی مربوط به قانون سال 1376 است.
بنابراین قراردادهایی که از سال 1376 به بعد تنظیم شده اند و فاقد سابقه اجاره در سالهای قبل از آن بوده اند از اصطلاح سرقفلی استفاده میکنند.
اما قراردادهای قبل از سال 1356 از اصطلاح حق کسب و پیشه استفاده میکنند و این دو ، تا حدودی شرایط متفاوت دارند. در قراردادهای اجاره دارای حق کسب و پیشه ، وجود برخی دلایل میتواند منجر به خاتمه قرارداد شود، از جمله : تخریب یا نوسازی ، سکونت مالک و نیاز شغلی مالک .
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
همانطور که گفتیم سرقفلی مربوط به قراردادهای اجاره املاک تجاری بعد از سال 1376 است . املاک تجاری قدیمی که قراردادهای آنها به قبل از سال 1356 برمیگردد دارای حق کسب و پیشه و تجارت هستند. باید بدانید این دو دارای تفاوتهایی با یکدیگر هستند. از جمله اینکه :
- مبلغ سرقفلی را از همان ابتدای عقد قرارداد میتوان تعیین نمود. ولی حق کسب و پیشه در اثر مرور زمان و در پی فعالیت و اقدامات تجاری حاصل میشود .
- سرقفلی وابسته به محل کسب است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب است.
- حق کسب و پیشه برای حفظ حقوق کاسب تعیین میشود و در صورت اختلاف ، محاکم بر اساس نظر کارشناسی ، مبلغ آن را تعیین میکنند. اما حق سرقفلی بر اساس عرف و نظر موجر تعیین میشود و نیازی به اعلام نظر کارشناسی ندارد.
تفاوت قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه
اگر قیمت یک ملک اعم از عرصه و اعیان 20 میلیارد تومان باشد ، تقریبا 80 درصد آن ، قیمت سرقفلی خواهد بود. اما حق کسب و پیشه حدود 20 درصد از ارزش ملک را شامل میشود.
قیمت سرقفلی بیشتر است یا ملک تجاری
با توجه به توضیحی که داده شد ، ارزش سرقفلی بیشتر از مالکیت است . زیرا دارنده سرقفلی ، حق استفاده از منافع مورد اجاره را دارد ، مگر مالک به دلیل تخلف مستاجر یا دلایل دیگر ، حق سرقفلی را از مستاجر پس بگیرد.
ارزش حق سرقفلی معمولا 70 تا 80 درصد ارزش کل ملک است بطور مثال اگر یک مغازه 20 میلیارد تومان ارزش داشته باشد ارزش سرقفلی تقریبا بین 14 تا 16 میلیارد تومان می باشد.
