تنظیم تقسیم نامه دستی
نحوه تنظیم تقسیم نامه دستی چگونه است؟
هر گاه بواسطه عوامل غیر ارادی یا قهری نظیر ارث ، اموال غیر منقول مانند ملک به چند نفر برسد ، موضوع سهیم شدن افراد در مال مشاع مطرح میشود.
در مال مشاع ، نمیتوان سهم هر یک از شرکاء را بطور دقیق مشخص نمود. به عبارتی تمامی شرکای مشاعی ، در جزء جزء مال شریک بوده و صرفاً با اجازه سایر شرکاء ، حق تصرف در آن را خواهند داشت.
مطلب مفید | الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
در چنین مواردی ، لازم است شرکاء در اولین فرصت نسبت به تعیین سهم خود اقدام نمایند. برای این کار ممکن است مالکین مال غیر منقول با استفاده از سندی به نام تقسیم نامه ، بخواهند سهم خود را از مال مشاعی معین نمایند.
اهمیت نوشتن تقسیم نامه از آن جهت مهم است که تا پیش از تنظیم تقسیم نامه ، هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون اجازه سایر شرکاء در مال مشاع تصرفی را انجام دهد. یا آن را انتقال دهد و چنانچه مال مشاع زمین و ملک باشد ، اقدام به افراز از طریق اداره ثبت بنماید.
بعد از تنظیم تقسیم نامه امکان مراجعه به اداره ثبت برای افراز و در ادامه ، اقدام برای دریافت سند تک برگ وجود خواهد داشت.
مطلب مفید | افراز و تفکیک ملک
تقسیم نامه می تواند به صورت رسمی یا دستی تنظیم شود . از نظر انجام امورات بعدی تفاوتی میان رسمی بودن تقسیم نامه یا دستی بودن آن وجود ندارد. تقسیم نامه عادی موجب میشود مالکین مال مشاع از حصه و سهم خود ، آگاه شده و بتوانند به صورت قانونی و اذن شرکای دیگر ، در مال و حصه خود ، به موجب تقسیم نامه دستی ، تصرف کنند.
تقسیم نامه زمین به چه معنا است؟
زمین ها و املاک از نظر نوع مالکیت به دو دسته مفروز و مشاع تقسیم می‌شوند. ملکی که دارای سند بوده و متعلق به یک نفر باشد به عنوان ملک مفروز شناخته می شود . اما اگر چند نفر همزمان در یک ملک یا زمین سهیم باشند ، آن ملک برای افراد مورد نظر مشاع خواهد بود.
مشاع بودن یک ملک به این معنا است که هریک از شرکاء در همه بخش های آن ملک شریک هستند و نمیتوان به صورت دقیق مشخص نمود که کدام بخش مربوط به کدام شریک است . همین امر سبب میشود که هیچیک از شرکاء نتوانند بدون اذن و اجازه دیگر شرکاء در ملک مورد نظر تصرفی انجام داده یا اقدامی بکنند، چون با اعتراض دیگر شرکاء مواجه خواهند شد.
مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
لذا برای مشخص شدن حق و سهم هریک از شرکاء برای انجام تصرفات مادی در زمین مشترک مثل کشت و زرع و یا ساخت بنا در زمین مشاء نیاز به اجازه شرکاء یا نوشتن تقسیم نامه زمین دارد. بنابراین تقسیم نامه زمین به سندی گفته میشود که بر اساس آن زمین مشاعی بین شرکاء تقسیم شده و سهم هریک از آن ها مشخص میشود.
شرایط تقسیم نامه دستی
در ادامه ، شرایط تقسیم نامه دستی را میتوان به شرح زیر مورد توجه قرار داد :
الف) وقفی نبودن مال مشاع
از آنجا که اموال وقفی را نمیتوان مورد تصرف قرارداد لذا نباید برای اموال وقفی تقسیم نامه دستی تنظیم نمود.
ب) داشتن اهلیت
برای تنظیم تقسیم نامه دستی لازم است شرکاء از اهلیت لازم برخوردار باشند (شرط رشد ، عقل ، بلوغ و رضایت و قصد) ، سپس اقدام به تنظیم تقسیم نامه کنند .
پ) درخواست و تقاضای تقسیم مال مشاع
درخواست و تقاضای تقسیم مال مشاع از طرف همه شرکاء یا بعضی از آنان میتواند در هر زمان که شرکاء بخواهند به اداره ثبت ارائه شود.
به استناد ماده 589 قانون مدنی ، در موارد استثنا ، نظیر ممنوعیت قانونی یا الزام شرکا بر عدم تقسیم ، نمیتوان درخواست تقسیم مال مشاع را مطرح نمود.
ت) الزام شرکاء به تقسیم مال مشاع
به استناد ماده 591 قانون مدنی ، هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می‌آید .در صورت عدم توافق بین شرکاء ، قانون اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد. که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
ث) ممنوعیت تقسیم نامه در صورت از مالیت افتادن سهم شرکاء
ه مستند به ماده 595 قانون مدنی ، چنانچه تقسیم مال مشاع موجب شود سهم برخی شرکاء از مالیت بیافتد ، تنظیم تقسیم نامه ممنوع است.
ثبت رسمی تقسیم نامه
بعد از تنظیم تقسیم نامه و جهت رسمیت بخشی به آن ، لازم است تقسیم نامه بطور رسمی به ثبت برسد. در غیر این صورت تقسیم نامه در ادارات و محاکم از اعتبار لازم برخوردار نخواهد بود.
مطلب مفید | نوشتن تقسیم نامه زمین و نحوه تنظیم آن
ابطال تقسیم نامه
بر اساس ماده 601 قانون مدنی ؛ در صورت تنظیم تقسیم نامه به غلط ، تقسیم نامه باطل خواهد بود.
نگارش و تنظیم تقسیم نامه
- در نگارش تقسیم نامه در وهله اول باید مشخصات هویتی و آدرس و تلفن تمامی شرکاء قید شود.
- در قسمت مشخصات تقسیم نامه ، لازم است مال مورد تقسیم ، بطور دقیق ذکر شود.
- سهم هر یک از شرکاء بطور دقیق ذکر شود.
- شروط تقسیم نامه و موارد حق فسخ مورد اشاره دقیق قرار گیرد.
- همه شرکا و دو شاهد در انتهای تقسیم نامه را امضاء و اثر انگشت نمایند.
مدارک لازم برای تنظیم تقسیم نامه دستی
برای تنظیم تقسیم نامه لازم است مدارک هویتی شرکاء مال مشاع ، سند یا اسناد مال مشاع ، سایر مدارک مرتبط ، وکالت نامه دارای اعتبار و رسمی (در صورتیکه یکی از شرکاء یا چند نفر از آنان دارای وکیل باشند)، آماده باشد.
هزینه نوشتن تقسیم نامه دستی
چنانچه شرکاء بخواهند نگارش تقسیم نامه را خودشان انجام دهند این کار هزینه ای ندارد.
اعتبار تقسیم نامه دستی
تقسیم نامه دستی بطور قطع یک سند عادی است که توسط افراد مختلف و بصورت دستی تنظیم میگردد.
در حقیقت هر سندی که در دفاتر اسناد رسمی و یا توسط مامورین صلاحیت دار تنظیم نشده باشد، سند عادی محسوب میگردد.
مطلب مفید | انواع اقرارنامه محضری و دستی
بدیهی است اعتبار اسناد عادی از جمله تقسیم نامه دستی به آن است که توسط همه شرکاء و در کمال عقل ، اختیار ، رشد و با قصد و اراده ، تنظیم و امضا گردد. در غیر این صورت امکان دفاع از اصالت تقسیم نامه به حداقل میرسد.
افراز ملک مشاع
افراز از نظر حقوقی به معنی جداسازی سهم مشاعی هر یک از شرکاء در اموال غیر منقول و املاک مشایی به صورت قهری است (در صورتیکه توافق یا تراضی یک یا چند نفر در آنها ممکن و میسر نباشد). تفکیک در تقسیم مال مشاعی زمانی حادث میشود که طرفین شرکاء بر سر تقسیم مال مشاء توافق داشته باشند.
در یک ملک مشاع وقتی طرفین بر سر تقسیم ملک توافق داشته باشند به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست تقسیم نامه زمین را ارائه می‌دهند. پس از پرداخت هزینه ها ، تقسیم نامه رسمی صادر میشود . به عبارت دیگر پس از صدور صورتمجلس تفکیکی ، تقسیم نامه در اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و به امضاء شرکا میرسد.
مطلب مفید | دریافت پروانه تعمیرات ساختمان
اما در تقسیم نامه افزار زمین و ملک مشاعی توسط دادگاه تقسیم و سهم هر یک از شرکا با نام آنها در یک سند مجزا درج میشود. اگر تقسیم بندی زمین به صورت تفکیک باشد شرکا پس از تنظیم صورتجلسه تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی قطعات تفکیکی الکترونیکی صادر شده را امضا کرده و اداره با توجه به مدارک تقسیم نامه اسناد مالکیت را به نام هر یک از شرکا به صورت مجزا صادر میکند.
در تقسیم زمین به شکل افراز طرح دعوا و شکایت در اولویت است . اما تقسیم زمین به شکل تفکیک بر پایه صلح و توافق طرفین انجام میشود. تفکیک با رضایت صاحبان ملک مشاعی انجام میشود. تفکیک به معنای تقسیم ملک است ولی افراز به معنی تعیین حق و سهم هر یک از شرکاء به شکل قهری و قانونی می‌باشد.
نمونه تقسیم نامه زمین مشاعی بین ورثه
بسمه تعالی
تقسیم کنندگان:
بر اساس گواهی حصر وراثت، ورثه مرحوم …… متوفی به تاریخ …… به شرح زیر است
همسر
خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… شماره شناسنامه….. صادره از ……
فرزند اول
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند دوم
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند سوم
آقای یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند چهارم
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… شماره شناسنامه …… صادره از ……
همه نامبردگان فوق ساکنین شهر …… و نشانی ……
با توجه به گواهی حصر وراثت شماره …… مورخ …… صادره از دادگاه حقوقی شعبه …… و برابر گواهینامه واریز مالیات بر ارث شماره …… مورخ …… صادره از سر ممیزی شماره …… اداره انحصاروراثت
مورد تقسیم:
ماترک غیرمنقول مرحوم …… به شرح ذیل:
- تمامت شش دانگ از یک باب خانه مسکونی به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …… فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی …… پخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… صفحه …… جلد …… به شماره چاپی …… صادره به نام مورث مرقوم به انضمام برق شماره …… و آب شماره اشتراک …… و گاز شهری شماره شناسایی …… نصب شده در ملک.
- تمامت شش دانگ یک باغ به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از …… اصلی مفروز واقع در اراضی …… بخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… صفحه …… جلد …… به شماره چاپی …… صادره به نام خانم/آقای. …… انتقالی معلمی واسطه به مورث مزبور طبق سند شماره پرونده …… و با یک حلقه چاه عمیق آب حرف شده در آن.
- تمامیت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه …… به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از …… اصلی مفروز در اراضی …… بخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… جلد …… صفحه …… شماره چاپی …… صادره به نام مورث فوق با قدر السهم از عرصه و سایر قسمتهای مشاعی طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن با برق اختصاصی شماره پرونده …… و به قدر سهم از برق مشترک شماره پرونده …… و از آب مشترک شماره اشتراک …… و از گاز شهری شماره شناسایی …… با شوفاژ روشن.
قدرالسهم ناشی از تقسیم
- تمامیت شش دانگ یک قطعه باغ ردیف ۲ مورد تقسیم صراحتاً و اعیانا با چاه عمیق آب حفر شده و برق منصوبه در آن با جمیع توابع، الواحق شرعی و عرفی آن در سهم اختصاصی، مشاعی و باالمناصفه خانم …… همسر مرحوم …… به ازاء قدرالسهم ارث قرار می گیرد.
- تمامیت شش دانگ یک باب خانه مسکونی ردیف ۱ در مورد تقسیم عرصه و اعیان با برق، آب، گاز و جمیع توابع و لواحق شرعی و عرفی هان در سهم اختصاصی دختران موصوفه مورث مرقوم به نسبت مساوی قرار می‌گیرد.
- تمامی از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ردیف ۳ در مورد تقسیم با برق اختصاصی و به قدرالسهم از برق، آب و گاز مشترک با شوفاژ روشن باغ دوسوم از عرصه و سایر قسمتهای مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن …… متساویا در اختیار پسران مورث مرقوم به شکل یکسان قرار می‌گیرد.
مطلب مفید | تقسیم ارث توسط دادگاه
