ثبت درخواست صورتمجلس تفکیکی
آشنایی با ثبت درخواست صورتمجلس تفکیکی
صورتمجلس تفکیکی یکی از مهمترین اسناد هر ملک است که در آن مشخصات هر یک از واحدها و قسمتهای مشاعات یک آپارتمان یا ساختمان نظیر انباری و پارکینگ قید میشود.
صورتمجلس تفکیکی را اداره ثبت و پس از ثبت درخواست صورتمجلس تفکیکی از سوی مالک یا مالکین ملک (اعم از مشاع یا شش دانگ) صادر میکند.
تفکیک در صورتمجلس تفکیکی بدین معناست که در آن ، مشخصات هر یک از واحدهای یک ساختمان و همچنین مشاعات ، به تفکیک و جدا از هم تعریف میشود تا از یکدیگر بازشناخته شود.
در یک ساختمان بعد از آنکه سازنده یا مالک گواهی پایان کار را از شهرداری دریافت نمود ، به اداره ثبت مراجعه و نسبت به ثبت درخواست صورتمجلس تفکیکی اقدام میکند. پس از انجام این دو مرحله است که مالک میتواند برای واحدهای ساختمان سند مالکیت جداگانه دریافت نماید.
مطلب مفید | ابطال سند رسمی توسط اداره ثبت
صورتمجلس تفکیکی ، به نام مالک یا مالکین واحدها اشاره نمیکند بلکه تمام واحدها شماره گذاری شده و حدود اربعه و مساحت واحدهای مستقل را تعریف میکند. بنابراین واحدهای یک ساختمان چه یک مالک داشته باشد و چه هر واحد مالک جداگانه داشته باشد در صورتمجلس به آن اشاره ای نمیشود.
صورتمجلس تفکیکی زمین و ساختمان
برای ثبت درخواست و اخذ صورتمجلس تفکیکی یک زمین (یا همان عرصه) ، مالک یا مالکین زمین پس از دریافت نقشه زمین از شهرداری ، آن را ضمیمه درخواست خود میکنند. سپس به یکی از دفاتر اسناد رسمی محل وقوع ملک مراجعه و درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی می‌نمایند.
اما در مورد ساختمان ها و آپارتمانهای واقع در هر شهر(یا همان اعیان) که دارای چند واحد مجزا میباشد ، مالک یا مالکین باید پس از اتمام عملیات ساخت و تایید مهندس ناظر ، نسبت به دریافت پایان کار ساختمان از شهرداری اقدام کنند. در ادامه تقسیم نامه ای را تنظیم و سهم خود را مشخص نمایند. سپس نسبت به ثبت درخواست صورتمجلس تفکیکی اقدام نمایند.
مطلب مفید | بیع شرط و انتقال مالکیت
این درخواست توسط دفتر اسناد رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارجاع داده میشود . پس از ارجاع ، کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک به محل ملک و مراجعه و نسبت به تهیه گزارش اقدام میکند. پس از آن پرونده برای صدور صورت مجلس تفکیکی آماده خواهد شد.
مدارک اخذ صورتمجلس تفکیکی
- مدارک شناسایی مالک یا مالکین شامل شناسنامه و کارت ملی
- سند مالکیت
- ارائه نقشه شهرداری به منظور صدور صورت مجلس تفکیک عرصه
- ارائه گواهی پایان کار به منظور صدور صورت مجلس تفکیک اعیان
مراحل اخذ صورتمجلس تفکیکی
- مراجعه به شهرداری و تهیه نقشه زمین و منطقه.
- برای درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی برای اعیان نیازی به مراجعه به شهرداری برای تایید زمین نیست. در این مورد گواهی پایان کار ساختمان کفایت میکند.
- پس از گرفتن نقشه شهرداری ، می‌بایست متقاضی با در دست داشتن مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست تفکیک دهد و نقشه شهرداری را ضمیمه درخواست خود نماید.
- درخواست تفکیک در دفتر اندیکاتور ثبت شده و پس از آن برای پیوست پرونده ، به بایگانی ارسال میشود تا به نماینده ثبت جهت اقدام ارجاع داده شود.
- نقشه به همراه نامه‌ای جهت تایید به شهرداری ارسال میشود.
- ملک ثبتی نباید در رهن و یا توقیف باشد. در صورت تایید ، مسئول مربوطه نامه را امضا نموده و آن را صادر می‌نماید.
- بعد از آن پرونده به بایگانی بازگشت داده میشود و تا وصول پاسخ شهرداری ضبط میشود.
- چنانچه پس از گذشت دو ماه از تاریخ تسلیم نامه به شهرداری ، پاسخی از جانب آن مرجع دریافت نشود ، متقاضی می‌بایست برای ادامه فرآیند تفکیک به اداره ثبت مراجعه نماید.
مطلب مفید | دعوی الزام به اخذ پایان کار
- پاسخ شهرداری پس از دریافت ، در دفتر اندیکاتور ثبت میشود و وقت مراجعه بعدی تعیین و به متقاضی اعلام میشود.
- سوابق پرونده تا مراجعه بعدی متقاضی در بایگانی ضبط میشود.
- پس از مراجعه متقاضی، این سوابق به مسئول مربوطه برای تعیین نماینده و نقشه بردار ارسال میشود.
- در روز تعیین شده، پس از معرفی ملک توسط متقاضی به نماینده و نقشه بردار، گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع ، حریم و املاک مجاور و نقشه تفکیکی و برگ ارزیابی توسط نماینده و نقشه بردار شهرداری صادر شده و امضاء میشود.
- در این مرحله از فرآیند اخذ صورت مجلس تفکیکی، مفاد صورت مجلس توسط رئیس ثبت یا معاون وی با ضوابط و مقررات مربوط مطابقت داده و تایید میشود.
- در خصوص وصول هزینه‌های قانونی تفکیک ، به حسابداری دستور داده میشود.
- طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت، چنانچه مالک یا قائم مقام وی تقاضای تفکیک ملک را داشته باشد، این تقاضا به اداره ثبت ارسال میشود. در تقاضانامه باید ارزش ملک مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شده باشد، چرا که هزینه تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین خواهد شد.
- پس از تسلیم فیش بانکی هزینه‌های تفکیک توسط ذینفع و ضبط یک نسخه از آن در پرونده ، صورت مجلس تفکیکی توسط رئیس ثبت یا معاون وی امضا خواهد شد.
- در نهایت صورت مجلس تفکیکی صادر شده و نسخه دوم آن به دفتر اسناد رسمی ارسال خواهد شد.
- صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به ثبت برسد، در غیر این صورت، تا پیش از ثبت، مالک یا مالکین مشاع می‌توانند درخواست ابطال آن صورت مجلس را نمایند.
الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
یکی از الزامات در انتقال سند رسمی آپارتمان‌ها ، اخذ صورتمجلس تفکیکی است که در واقع به ملک اعتبار می دهد. در واقع به موجب صدور صورتمجلس تفکیکی ، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده و راحت‌تر به فروش می‌رسد. علاوه بر صورت مجلس تفکیکی ، در ملک‌های مشاعی ، تقسیم نامه‌ای نیز وجود دارد که برای تنظیم سند رسمی هر یک از قطعات نیاز است.
یکی از اختلافات میان مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکتی، قبل از صدور سند همین صورتمجلس تفکیکی است.
انتقال سند رسمی و انجام امور اداری و ثبتی مربوط به آن بر عهده فروشنده است و خریدار میتواند نسبت به این موضوع طرح دعوا نماید و فروشنده را الزام به اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی نماید.
دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
پایان کار و صورتمجلس تفکیکی دو سند الزام آور برای نقل و انتقال اموال غیرمنقول از طریق سند رسمی هستند . چنانچه فروشنده این دو مدرک را نگیرد ، خریدار میتواند با طرح دعوا ، فروشنده را ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی نماید .
اهمیت صورتمجلس تفکیکی
صورتمجلس تفکیکی به سه دلیل دارای اهمیت است :
1.امکان فروش قطعات تفکیکی
پس از طی مراحل قانونی اخذ صورت مجلس تفکیکی و صدور صورتمجلس ، یک نسخه از آن به دفتر اسناد رسمی مربوطه ارسال میشود . در صورت تقاضای انتقال مالکیت قطعات توسط مالک ، سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت ، خلاصه و گزارش آن را به اداره ثبت ارسال نموده و مراحل اخذ سند مالکیت را برای خریدار طی خواهد نمود .
2.دریافت سند مالکیت برای هر قطعه تفکیکی
مطابق با ماده ۱۰۶ قانون ثبت چنانچه ملک بعد از ثبت به قطعاتی مفروز شود ، برای هر یک از قطعات مفروز مطابق با صورت مجلس تفکیکی صادر شده ، یکی از قطعات در زیر ثبت ملک و مابقی در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت میشود و ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر کدام از قطعات مفروز به صورت جداگانه صادر خواهد شد.
3.تنظیم تقسیم نامه میان مالکان مشاعی
تقسیم نامه را میتوان توافقنامه شرکا دانست . اگر صورتمجلس تفکیکی دریافت نشود ، مالکین مشاعی ، در مورد دریافت واحد شش دانگ و مستقل اختیاری نخواهند داشت .
صورت مجلس تفکیکی در حقیقت مقدمه‌ای برای صدور تقسیم نامه است. پس از صدور صورت مجلس تفکیکی ، در مواردی که ملک به صورت مشاعی باشد، تقسیم نامه بر مبنای صورتمجلس تفکیکی برای هر یک از مالکین مشاعی تنظیم میشود.
مطلب مفید | الزام به ثبت تقسیم نامه
اداره ثبت به موجب همین تقسیم نامه اقدام به صدور سند مالکیت برای هر قطعه مفروز خواهد نمود و بدین صورت ملک از شراکت بیرون می‌آید و هر یک از مالکان ، سند مالکیت جداگانه خواهد داشت.
افراز ملک مشاعی
در صورتی که پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، مالکین مشاعی در تنظیم تقسیم نامه به توافق نرسند و نتوانند یکدیگر را راضی کنند، عملا تفکیک بیهوده خواهد بود و می‌بایست از طریق افراز ملک جداسازی شود.
مطلب مفید | افراز و تفکیک ملک
تا زمانی که سند تقسیم نامه با رضایت مالکین در دفتر خانه تنظیم نشود ، هیچکدام از واحدها شش دانگ نبوده و مستقل نخواهد شد. لذا مطابق با مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، تنظیم سند تقسیم نامه به موجب تقاضای هر یک از مالکین مشاعی ، الزامی و اجباری است.
شرایط لازم برای تجمیع و اخذ صورتمجلس تفکیکی
تجمیع و اخذ صورت مجلس تفکیکی برای چند پلاک ثبتی الزاماً باید تابع ضوابط زیر باشد :
- تمام پلاک ها در مجاورت هم و بدون فاصله باشند.
- هر یک از قطعات دارای سند مالکیت باشند و در دفتر املاک ثبت شده باشند.
- هیچیک از سندها در گرو بانک یا هر طلبکار دیگری نباشند.
- تمام پلاک ها دارای کاربری یکسان باشند. بنابراین نمی تواند یکی از آن ها تجاری و دیگری مسکونی باشد.
- نباید هیچکدام از پلاک ها در بازداشت و گرو باشند.
- سند مالکیت تمامی پلاک ها بایستی با محله مدنظر کاملا مطابقت داشته باشد.
- سهم مالکان زمین های مشاعی باید مساوی باشند.
- بایستی سندهای قبلی به طور کامل بایگانی شده و یک سند واحد برای همه آن ها صادر شود.
مراحل ثبت درخواست و صدور صورتمجلس تفکیکی
۱- تثبیت حدود و مساحت عرصه ملک
۲- تهیه نقشه عرصه
۳- ارسال فرم تثبیت ملک به نظام مهندسی نقشه بردار نظام و تهیه نقشه های تفکیکی ملک توسط نقشه برداری مربوطه و گواهی های مربوط از جمله کد ۹۲۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی
۴- ارسال نقشه های تنظیمی به شهرداری جهت بررسی و تهیه و صدور پایان کار
۵- ارسال نقشه ها و پایان کار از طریق نظام مهندسی به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مربوطه جهت صدور صورت مجلس تفکیکی
۶- بررسی و اخذ پلاک فرعی جهت قطعات تفکیکی و نهایتاً امضای صورت مجلس تفکیکی توسط مأمور نقشه بردار و ارسال برای معاونت جهت ممهور نمودن به مهر مخصوص جهت اخذ گواهی های لازم.
تفاوت افراز و صورتمجلس تفکیکی
- درخواست صورت مجلس نیاز به مشارکت تمامی مالکین ندارد و در صورت درخواست یک مالک نیز انجام میشود. اما از آنجا که افراز بین دو یا چند مالک قابل طرح است ، نیاز به مشارکت آنها دارد.
- درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی بر مبنای توافق یا صلح است . در صورتی که درخواست رای افراز بر مینای وجود اختلاف بین مالکین است. هر گاه مالکین در مورد تقسیم ملک مشاعی با یکدیگر توافق نداشته باشند باید درخواست افراز نمایند.
- اعتراض به صورتمجلس تفکیکی در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی میشود، در صورتی که برای اعتراض به افراز، موضوع می‌بایست در دادگاه مطرح شود. پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، تقسیم نامه صادر شده و به امضا مالکین مشاعی می‌رسد. در صورتی که پس از صدور رای افراز و عدم دریافت اعتراض در موعد مقرر، کار تمام شده است و لذا رای افراز قابل بازبینی نخواهد بود.
- چنانچه در حین عملیات اجرایی در صدور صورت مجلس تفکیکی ، اعتراضی صورت بپذیرد ، کار تفکیک متوقف میشود. اما روند اعتراض به رای افراز حین عملیات اجرایی آن ، مسموع نبوده و فقط پس از صدور رای و در دادگاه قابل اعتراض خواهد بود.
تصحیح و اصلاح صورت مجلس تفکیکی
ممکن است آنچه که در صورت مجلس تفکیکی قید میشود دارای اشتباهاتی باشد . در این ص.رت ، میتوان برای تصحیح موارد اشتباه ، در دادگاه اقامه دعوی نمود.
اگر برطرف کردن اشتباه خللی به حق کسی وارد نکند، تصحیح و اصلاح صورتمجلس بر عهده هیات نظارت خواهد بود. ولی در صورتی که رفع این اشتباه در حق کسی ضرری وارد نماید ، مالک میتواند تقاضای تصحیح و اصلاح صورت مجلس تفکیکی را از دادگاه نماید.
مطلب مفید | تنظیم تقسیم نامه دستی
مدارکی که برای طرح دعوای تصحیح و اصلاح صورت مجلس تفکیکی مورد نیاز است ، عبارت است از:
- کپی مصدق سند مالکیت
- کپی مصدق صورت مجلی تفکیکی
- ارائه مدارک شناسایی برای احراز هویت
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- جلب نظر کارشناس
- درخواست
- استعلام
- شماره پرونده استنادی
- معاینه محلی
- اتیان سوگند
- و سایر مستندات …
