دعاوی ثبتی و ملکی و نقش وکیل در آن
آشنایی با دعاوی ثبتی و ملکی
فعالیت در زمینه املاک و مستغلات و انجام معاملات ملکی و نیز اقدامات ثبتی و حقوقی در این زمینه ، حوزه خدمات ملکی را با انبوهی از مخاطرات مواجه ساخته است.
بی گمان اقدامات مرتبط با فعالیت و مسئولیت اداره ثبت اسناد و املاک بسیار گسترده و در عین حال تخصصی و پیچیده است.
انجام استعلامات ثبتی از جمله استعلام الکترونیک ملک ، تصدیق اصالت سند مالکیت و اصالت اسناد ، دفاتر اسناد رسمی همچنین اجرای اسناد رسمی و پیگیری پرونده اجرا، تعیین تکلیف زمین های فاقد سند (سامانه ثبت درخواست صدور سند مالکیت) ، ثبت شرکتها و موسسات غیر تجاری از جمله تأسیس شخصیت حقوقی ، اظهارنامه دفتر ثبت تجارتی ، ثبت اختراع و علامت تجاری و …. از مهمترین وظایف و حیطه مسئولیت های سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد که هر یک از آنها نیازمند دانش و اطلاعات کافی برای انجام و پیگیری می باشد.
مطلب مفید | دادخواست اعتراض به ثبت ملک
در میان همه وظایف مورد اشاره ، مهمترین مورد ، در حوزه ثبت ملک قراردارد . یعنی حیطه وظایف ادارات ثبت اسناد و املاک . در این حوزه ثبت ملک و صدور سند مالکیت مهمترین موضوع محسوب میگردد. ثبت ملک میتواند از مشکلات ملکی جلوگیری کند. بدیهی است املاکی که به صورت رسمی ثبت نشده باشند، با مشکل انتقال سند مواجه خواهند شد.
اطلاعات خود را در باره دعاوی ثبتی افزایش دهیم
در این مقاله قصد داریم در مورد برخی دعاوی ثبتی و ملکی اطلاعات لازم حقوقی را در اختیارتان قرار دهیم. ما قصد داریم شناخت شما را در زمینه انواع دعاوی ملکی ثبتی افزایش دهیم.
از این طریق انتظار میرود در زمان نقل و انتقال سند ، خرید و فروش ملک و بسیاری از اقدامات دیگر ، اطلاعات کسب شده مانع از ایراد خسارت و وارد آمدن ضرر و زیان به شما شود.
مطلب مفید | وکیل ثبتی
در حال حاضر حجم زیادی از پرونده های قضایی مربوط به دعاوی ملکی ثبتی است. بدیهی است هر چه اطلاعات ما در مورد دعاوی ثبتی و ملکی بیشتر باشد انتظار میرود در آینده از حجم پرونده های قضایی کاسته شود و بدین ترتیب از بروز خسارتهای هنگفت به افراد کاسته شود.
دعاوی ثبتی ملکی و قوانین رسیدگی به دعاوی ثبتی
خوب است بدانیم دعاوی ثبتی از جمله دعاوی مهم در حوزه ملک هستند. این دعاوی معمولاً دارای سه ضلع مهم هستند. در یک سو ادارات ثبت قرار دارند. در طیف دیگر مراجع قضایی و ضلع سوم آن را کسانی تشکیل میدهند که به هر دلیلی ، درگیر پرونده های ملکی ثبتی شده اند.
برای رسیدگی به دعاوی مورد بحث ، مراجع ثبتی و نیز دادگاههای حقوقی مهمترین مراجع به شمار میروند. قوانین ثبتی ، قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی مهمترین قوانین برای رسیدگی به دعاوی ثبتی هستند.
با این توضیحات باید به این اطمینان برسیم که نمیتوان بدون مشاوره و نقش آفرینی یک وکیل ثبتی وارد مقوله دعاوی ثبتی شویم.
زیرا که تشریفات رسیدگی به دعاوی و درخواست های ثبتی بسیار زیاد ، متکی به قوانین و آیین نامه های تخصصی هستند که باید حتماً مورد توجه قرار گیرند. در این مورد ضروری است از کمک وکیل ثبتی ملکی در رسیدگی به پرونده های ملکی ثبتی برخوردار شویم.
انواع دعاوی ثبتی ملکی و درخواست های ثبتی
دعاوی ثبتی ، نوع خاصی از دعوای ملکی هستند که در حوزه اختیارات و حیطه عملکرد ادارات ثبت قرار دارند. برخی از دعاوی این حوزه عبارتند از :
مهمترین دعاوی :
الف) ابطال سند مالکیت معامله معارض
ب) ابطال مراحل ثبتی
پ) توقیف عملیات اجرایی
ت) ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط
ث) اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک
ج) اعتراض به ثبت ملک
چ) الزام به تفکیک
ح) افراز ملک
ابطال سند مالکیت معامله معارض
وقتی برای یک ملک دو بار سند رسمی صادر شود با املاک دارای تعارض در سند رسمی مواجهیم. این موضوع منشاء یکی از مهمترین دعاوی حوزه ثبت است. دعوای ابطال سند مالکیت مربوط به معامله معارض بدین صورت است که پس از ثبت سند اولیه در دفتر املک اداره ثبت ، مجدداً برای همان ملک سند مالکیت صادر شود. در این موارد به سند دوم ، سند مالکیت معارض گفته میشود و باید باطل شود.
یگانه مرجع تشخیص و احراز تعارض سند مالکیت ، هیئت نظارت ثبت است . با این وجود ، باید دانست حکم ابطال سند معارض را باید دادگاه حقوقی صادر کند.
بنابراین سند مالکیت معارض ، مادام که دادگاه حکم ابطال آن را صادر نکند ، دارای اعتبار است. سند مالکیت دوم یا همان سند معارض تا زمان اعلام حکم قطعی دادگاه به عنوان سند معارض تلقی خواهد شد. ابطال سند مالکیت معامله معارض نیز تنها در دادگاه امکان پذیر خواهد بود و به هیچ وجه نمی توان این کار را در دفاتر اسناد رسمی انجام داد.
مطلب مفید | نمونه دادخواست ابطال سند ملک
تشریفات رسیدگی
در ابطال سند مالکیت معارض بعد از اعلام حکم دادگاه ، نیازی به صدور حکم اجرائیه نمی باشد.
در این مورد ، دادگاه حکم خود را به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال مینماید و اداره مورد بحث ، سند مالکیت را ابطال می کند.
ذینفع در دعاوی ابطال سند رسمی میتواند به محض صدور حکم قطعی ، گواهی قطعیت رای را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه و درخواست ابطال سند را بنماید.
سپس رئیس اداره ثبت اسناد برای اقدامات بعدی ، موضوع را به دفتر املاک ارجاع می دهد.
در دفتر املاک ، متصدی با بررسی مدارک موجود در پرونده ، در بخش ملاحظات دفتر املاک توضیحات مربوطه را درج می کند.
در نهایت پیش نویسی برای سند مالکیت جدید تهیه می گردد که در آن مشخصات مالک جدید درج میگردد. همچنین به جریان پرونده و چگونگی باطل شدن آن به صورت کامل اشاره می شود.سپس سند مالکیت جدید صادر میگردد.
دعوای ابطال سند رسمی
دعوای ابطال سند رسمی در مواردی خاص می تواند مطرح شود. شایع ترین مورد در طرح این دعوا ، فروش یک ملک به دو یا چند نفر است. به عنوان مثال فرض کنید آقای الف به عنوان مالک ، ملک خود را ابتدا به آقای ب و سپس به آقای ج میفروشد. سپس آقای ج که تاریخ خرید ملک توسط وی بعد از آقای ب است با مبایعه نامه خود اقدام به اخذ سند رسمی کید.
با مطلع شدن آقای ب از این موضوع ، وی دادخواست ابطال سند رسمی را مطرح میکند . دادگاه نیز در صورت وجود شرایط لازم به دلیل اینکه تاریخ خرید ملک توسط آقای ب زودتر از آقای ج بوده حکم ابطال سند رسمی را صادر میکند. سپس آقای ج میتواند با در دست داشتن حکم به اداره ثبت مراجعه و درخواست ابطال سند صادره را بنماید.
عوامل موثر در ابطال سند مالکیت
بطور کلی عوامل زیر را می توان در ابطال سند مالکیت موثر دانست :
- عدم تطبیق سند ملک با قانون مدنی و قوانین ثبت
- صدور سند مالکیت معارض
- بروز اشتباه در صدور سند مالکیت
- ثبت املاکی که مالک آنها فوت شده و یا املاک موقوفی توسط برخی افراد سودجو
- دعوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط
دعوای ابطال اجرائیه ثبتی
دعوای ابطال اجرائیه ثبتی املاک زمانی است که معترض ، اصل صدور اجراییه را زیر سوال ببرد. وی معمولاً مدعی میشود که چرا سند اجرایی صادر شده است. این دعوی طی دادخواست از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح و رسیدگی است.
دعوی ابطال اجرائیه ثبتی در چند حالت مطرح میشود :
- به جهت مخالفت با مفاد سند
- بدلیل مخالفت با قانون
- بواسطه قراردادهای بانکی
نقش وکیل ثبتی ملکی در حل دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ثبتی و ملکی در زمره دعاوی تخصصی محسوب می گردند. پیگیری این قبیل پرونده ها فقط از سوی وکلای خاص که در حوزه خدمات ملکی و ثبتی کار میکنند ساخته است. بنابراین بهتر است اگر شما در این مورد پرونده مفتوح دارید حتماً سرنوشت پرونده خود را به دست کسانی بسپارید که دارای تخصص لازم در این زمینه هستند.
وکیل متخصص دعاوی ثبتی ملکی میتواند نسبت به سایر وکلا در زمان کوتاهتری مشکلات حقوقی و ثبتی شما را مرتفع سازد. همچنین از وارد آمدن خسارات و هزینه های هنگفت به شما جلوگیری نماید. حتی منافع بیشمار نصیب شما بگرداند.
لذا هیچگاه از مشورت با وکیل ملکی ثبتی غفلت نکنید. البته همواره توصیه میشود قبل از هر نوع معامله و یا پیچیده تر شدن پرونده ملکی و ثبتی تان ابتدا به وکیل مراجعه نمایید. زیرا در این زمان می توان از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری نمود. با این وجود در مواردی ، پس از بروز مشکل و طرح دعوی نیز وکلای ملکی ثبتی می توانند با تکیه بر دانش و تجربیات خود، به بهترین شکل ممکن شرایط را مدیریت کنند.
وکیل ثبتی چه خدماتی ارائه می کند؟
وکلای ثبتی ملکی میتوانند در امور ملکی و ثبتی خدمات متنوعی به شما ارائه نمایند.
وادار کردن فروشنده برای حضور در دفترخانه و انتقال سند ملک ، طرح دعوای تحدید حدود ، درخواست افراز و تفکیک ، دادخواست ابطال سند رسمی معارض ، حل اختلافات ثبتی و … از جمله مواردی است که وکیل ملکی ثبتی میتواند در همه این موارد به شما خدمات شایسته ارائه دهد.
برای انتخاب بهترین وکیل ثبتی ملکی دقت کنید
وکیل ثبتی ملکی ، وکیل پایه یک دادگستری است که میتواند به عنوان مثال عضو کانون وکلای مرکز باشد. وی باید حداقل 5 سال در حوزه دعاوی ملکی کار کرده باشد. مطالعات و تجربیات خوبی در حوزه دعاوی ثبتی داشته باشد و توانسته باشد در کارنامه فعالیت خود چند پرونده بزرگ را با موفقیت پشت سر بگذارد.
