وکیل ملک تجاری کیست؟
چرا باید به وکیل ملک تجاری مراجعه کنیم؟
ملک یا املاک تجاری وقتی در معرض خرید و فروش یا اجاره و رهن قرار میگیرند نیازمند دقت و مراقبت بسیار زیاد از سوی موجرین یا مستاجرین خواهند بود.
همواره انعقاد قرارداد املاک تجاری از سوی طرفین قرارداد تعهداتی را میان دو طرف آن ایجاد میکند. گاه این تعهدات از سوی طرفین قرارداد مورد بی توجهی قرار میگیرد. بنابراین اختلافات آغاز میشود و کار آنان در مواردی به مراجع قضایی میکشد.
مطلب مفید | وکیل سرقفلی و دعاوی کسب و پیشه
دردسرها از این پس آغاز میشود و کمتر کسی است که تجربه تلخ این دردسرها را کشیده باشد و حاضر شود دوباره خود را در معرض چنین خطراتی قرار دهد.
احتمالاً با ما هم عقیده خواهید بود که اگر این افراد از روز اول در مشورت با وکیل املاک تجاری قراردادهای خود را درست تنظیم میکردند نتیجه بهتری میگرفتند. زیرا در جریان مذاکرات ، در مورد تمامی مشکلاتی که ممکن است بعدها با آن مواجه شوند تصمیمات درست اتخاذ میکردند.
از اینرو کمتر احتمال داشت بعدها به مشکلات اساسی بخورند و در مواردی متحمل خسارات فراوان شوند. خساراتی که صدها برابر بیشتر از هزینه ای است که لازم است به وکیل املاک تجاری پرداخت شود.
مطلب مفید | تخلیه سرقفلی
در این مقاله قصد داریم در مورد نقش وکیل املاک تجاری در پیشگیری از وارد آمدن خسارت و یا حتی نقش وکیل در ایجاد منافع تجاری برای تولیدکنندگان ، تجار ، بازرگانان ، صاحبان شرکت ها و … نکاتی را مطرح کنیم . همچنین به برخی وظایف وکیل املاک تجاری و نیز موضوعات مرتبط با قراردادهای تجاری اشاراتی خواهیم داشت.
پس با هم همراه شویم تا بر دانسته ها و اطلاعات خود بیفزاییم و از خطرات و آسیب های احتمالی که ممکن است در آینده به تجارت مان وارد شود ، جلوگیری نماییم.
قوانین حاکم بر املاک تجاری
در ارتباط با املاک اعم از مسکونی و تجاری مهمترین قوانین ، قوانین موجر و مستاجر است . این قوانین از سال 1339 آغاز میشود و تا سال 1376 تداوم می یابد. قوانین مورد نظر در مراجع قضایی مورد استناد قرار میگیرند. بنابراین از همین ابتدای بحث بهتر است با این قوانین به صورت فهرست آشنا شویم. بدیهی است در خلال بحث خود هر جا که لازم باشد به موادی از این قوانین اشاره خواهیم نمود.
قوانین حاکم در دعاوی موجر و مستاجر اماکن تجاری عبارتند از :
- قانون موجر و مستاجر سال 1339
- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362
- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
- مقررات قانون مدنی در باب اجاره
از میان قوانین مورد نظر ، دو قانون مصوب سالهای 56 و 76 بیشترین کاربرد را در محاکم قضایی به هنگام بروز اختلاف و طرح دعاوی دارند. در این دو قانون با دو مفهوم مهم سر و کار داریم که لازم است در ادامه به آنها اشاره نماییم.
آشنایی با مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه
قانون موجر و مستاجر سال 56 ناظر بر «حق کسب و پیشه» در املاک تجاری است. با تصویب قانون سال 76 «حق سرقفلی» جایگزین «حق کسب و پیشه» گردید.
یکی از مهمترین مواردی که موضوع نحوه مطالبه حق سرقفلی را به یک موضوع پیچیده حقوقی تبدیل نموده وجود این دو قانون است . به همین دلیل در زمان رسیدگی به پرونده‌های مربوط به مطالبه سرقفلی باید حتماً به سال عقد قرارداد دقت کرد.
اگر قرارداد اجاره مربوط به سال 1356 به قبل باشد، مستأجر تنها دارای حق کسب و پیشه است. در قراردادهای تجاری مربوط به سال 1376 به بعد، به جای حق کسب و پیشه، مستأجر دارای حق سرقفلی خواهد بود.
مهمترین موضوع در رسیدگی به پرونده دعاوی ملک تجاری ، تعیین وجود سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در پرونده مدنظر است.
فعالیت مستمر مستأجر در یک واحد تجاری خاص و ایجاد اعتبار مناسب برای وی یک حق به خصوص به نام حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی را ایجاد میکند. به مرور زمان این حق افزایش می‌يابد و ارزش آن بیشتر میشود.
البته این حق توسط صاحب ملک قابل خریداری است. اگر موجر از مستأجر بخواهد که ملک مربوطه را تخلیه کند، مستأجر میتواند نسبت به مطالبه حق سرقفلی اقدام کند.
حق سرقفلی در این حالت به نرخ روز محاسبه خواهد شد تا حقی از مستأجر ضایع نشود.
شرایط پیگیری پرونده حق سرقفلی
به منظور طرح پرونده دعاوی ملک تجاری میان موجر و مستاجر ، باید شرایط خاصی وجود داشته باشد که از بین آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد :
- قرارداد اجاره پس از سال 1376 منعقد شده باشد (به دلیل اینکه حق سرقفلی تنها به قراردادهای سال 76 و پس از آن تعلق دارد).
- در عقد مشخص شده باشد که مستأجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند.
- مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی مشخص را به عنوان حق سرقفلی در اختیار مالک قرار داده باشد .
- در عقد ذکر شده باشد که مستأجر امکان دریافت دوباره حق سرقفلی را دارد.
- موجر متعهد شده باشد پس از پایان قرارداد ، مبلغ سرقفلی دریافت شده را در اختیار مستأجر می‌گذارد.
موارد حق فسخ در قراردادهای تجاری
حق فسخ و نیز تخلیه ملک تجاری دو موضوع مهم در دعاوی مربوط به ملک تجاری محسوب میگردند. موضوع دعاوی مورد بحث آنقدر پیچیده و در مواردی غامض است که فقط معدودی از وکلا قادرند به اینگونه پرونده ها ورود کنند و تصمیمات درست اتخاذ کنند. بنابراین در دعاوی مورد نظر بهترین کار آن است که به سراغ وکیل ملک تجاری برویم.
اگر بخواهیم از منظر قانونی به این دو موضوع داشته باشیم ، باید به مادتین 12 و 14 قانون موجر و مستاجر سال 1356 مراجعه نماییم. در این مواد، مقرر شده که موجر یا مستاجر میتوانند در موار د زیر از دادگاه تقاضای حق فسخ نمایند.
مطلب مفید | شرایط معامله نسیه
الف) موارد حق فسخ از طرف مستاجر
ماده ۱۲ – در موارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.
۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).
۲ – اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
۳ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
۴ – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
۵ – هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ب) موارد حق فسخ یا تخلیه توسط موجر
ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱ – در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که
باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲ – در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر
واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳ – در صورتیکه در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را
برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵ – هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷ – در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸ – در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹ – در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
درخواست تخلیه از دادگاه توسط موجر به استناد قانون سال 56
ماده ۱۵ – علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل (14) در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره ، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است.
۱ – تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
۲ – تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳ – در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌درخواست تخلیه نماید.
در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه ، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
برخی نکات مهم در مورد املاک تجاری
- در طرح دعوای ملک تجاری ، تاریخ امضاء قرارداد تجاری میتواند نقش تعیین کننده داشته باشد. این موضوعی است که وکیل ملک تجاری قادر خواهد بود با تشخیص آن ، خواهان یا خوانده دعوا را به نحو مطلوب هدایت نماید تا مسیر درستی را طی کند.
- با توجه به آنچه گفته شد میتوان گفت قراردادهای قبل از تاریخ 1376 بر مبنای قانون سال 1356 و بعد از این تاریخ ، با قانون سال 1376 مورد ارزیابی و قضاوت قرار خواهند گرفت. معیار دقیق ، اولین سالی است که قرارداد ملک تجاری منعقد شده و نیز هر سال بر مبنای آن تمدید شده است.
- برای تخلیه ملک تجاری ، پایان قرارداد مبنایی برای تخلیه ملک نیست بلکه تخلیه ملک منوط به دلایلی است که در قانون ذکر شده است.
- در قراردادهای مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ، انقضا مدت ، عامل تخلیه محسوب می شود. بر این مبنا موجر زمانی که تخلیه مستاجر را بخواهد باید سرقفلی وی را به نرخ روز پرداخت کند. البته این در صورتی است که مستاجر در شروع اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد.
- ممکن است در قراردادهای اجاره بعد از سال 1376 ، موجر و مستاجر توافق کنند که موجر یا مبلغی دریافت نکند یا مبلغ دریافتی از مستاجر را تحت عنوان ودیعه دریافت کند. در این حالت در صورت انقضای مدت ، موجر در زمان کوتاه در قالب دستور تخلیه می تواند مستاجر را تخلیه کند.
- قراردادهای ملک تجاری منعقده بعد از تاریخ 26/5/1376 که منطبق با ماده 2 این قانون نباشد مشمول قانون مدنی خواهند بود.
- وکیل ملک تجاری میداند دعاوی ملک تجاری با دعاوی ملک مسکونی از بابت تخلیه کاملاً متفاوت خواهد بود. مرجع صالح به رسیدگی دعاوی ملک تجاری ، دادگاه حقوقی و در مورد ملک مسکونی ، شورای حل اختلاف خواهد بود.
برای تخلیه ملک تجاری به کدام مرجع مراجعه کنیم؟
در هنگام مراجعه موجر به وکیل ملک تجاری برای تخلیه ، پس از مذاکرات دقیق و بررسی نوع قرارداد اجاره ، وکیل ملک تجاری باید نکات مهمی را مد نظر قرار دهد.
به عنوان مثال ، در صورت وجود حق سرقفلی ، رویه های قانونی متفاوتی برای تخلیه در نظر گرفته شده است. همچنین در مورد مرجع صالح دعوای تخلیه ملک تجاری باید دقت نمود قرارداد اجاره رسمی یا غیررسمی است.
وکیل باید دقت کند حق سرقفلی برای مستاجر وجود دارد یا خیر زیرا این موضوع اساس انتخاب مرجع صالح رسیدگی به دعوا است.
همچنین باید بررسی نمود کدام دلایل را میتوان به عنوان دلایل درخواست تخلیه موجر در ارجاع پرونده به مرجع صالح در نظر گرفت.
شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی؟
در موارد زیر برای طرح دعوا و ارائه دادخواست باید به شورای حل اختلاف مراجعه نمود :
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی (عقد در دفترخانه اسناد رسمی) تنظیم نشده باشد.
چنانچه قرارداد اجاره غیر رسمی بوده و مستاجر دارای حق سرقفلی نباشد .
علاوه بر دو مورد بالا ، چنانچه صورتی که موجر به دلایلی همچون اتمام مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها ، خواستار تخلیه ملک باشد.
در غیر از موارد مذکور لازم است جهت طرح دعوی به دادگاه عمومی مراجعه شود.
