کلاهبرداری ثبتی ، شیوه ها و مصادیق ارتکاب جرم

کلاهبرداری ثبتی و شیوه های آن

آشنایی با کلاهبرداری ثبتی و شیوه های انجام آن

کلاهبرداری به عنوان یک جرم و در مفهوم عام آن عملی است که بر پایه فریب و نیرنگ استوار است. برای اثبات کلاهبرداری باید سوء نیت عامل را بتوان احراز نمود. بنابراین شاکی نمیتواند بدون وجود قرائن و شواهد یا مدارکی که حامی از کلاهبرداری و سوء نیت منجر به این عمل مجرمانه بتواند در دادگاه موفق شود.

در کلاهبرداری ثبتی همینکه مدارک لازم برای کلاهبرداری در دسترس باشد به عنوان مثال وجود سند جعلی در دست کلاهبردار همین کافی خواهد بود که بتوانیم بدون احراز سوء نیت فردی را که اقدام به جعل و کلاهبرداری ثبتی کرده و یا از آن در جهت منافع خود استفاده نموده مورد تعقیب کیفری قرارداد.

تفاوت کلاهبرداری در مفهوم عام با کلاهبرداری ثبتی

در کلاهبرداری عام ، رفتار و عملکرد فرد کلاهبردار به گونه ای است که مالباخته شخصاً از روی میل و رضایت قبلی ، با هدف بدست آوردن منافع ، مال خود را در اختیار کلاهبردار قرار می دهد. در اینجا برای اثبات کلاهبرداری باید سوء نیت کلاهبردار برای دادگاه احراز شود تا حکم کلاهبرداری را صادر نماید.

مطلب مفید | رد مال در کلاهبرداری

البته با توجه به سایر جنبه ها. اما در کلاهبرداری ثبتی که میتواند منجر به وقوع جرایمی نظیر فروش مال غیر و معامله معارض شود همینکه جرم بوقوع پیوست کلاهبرداری ثبتی یا جرایم مرتبط با آن ارتکاب یافته و با در دست داشتن اسناد میتوان به اثبات جرم پرداخت و نیازی به اثبات سوء نیت مجرمانه نیست. یعنی ارتکاب عمل کافی است که به تعقیب متهم بپردازیم و نیازی به احراز نیت مجرمانه نیست .

کلاهبرداری ثبتی به کدام جرایم اشاره دارد؟

وقتی از جرایم ثبتی صحبت میکنیم معمولاً بدلیل اهمیت نقش اداره ثبت اسناد و املاک در معاملات ثبتی نام این جرایم را در حالت کلی جرایم ثبتی میگذاریم. کلاهبرداری ثبتی نیز عمل کلاهبرداری با سوء استفاده از عملیات ثبتی و اسناد و مدارکی است که علی القاعده باید توسط مامورین صلاحیت دار انجام گیرد.

در کلاهبرداری ملکی یا کلاهبرداری ثبتی ، برخی اقدامات متقلبانه توسط افراد غیر صلاحیت دار و بدون تشریفات و نقض قانون ثبت انجام میگیرد. در جرایم ملکی و ثبتی ممکن است نقش کارکنان ثبتی و یا دفترخانه ها نیز محرز باشد .یا اینکه با جعل اینگونه اسناد تحت پوشش اسناد واقعی با آن معاملاتی انجام شده باشد. یعنی کلاهبرداری با استفاده از اسناد مجعول ثبتی.

قانون در مورد کلاهبرداری ثبتی چه می گوید؟

برای بررسی در مورد کلاهبرداری های غیر ثبتی میتوان به فصل پنجم از قانون مجازات اسلامی مراجعه کرد. در این فصل از قانون ، به موضوع جعل و تزویر پرداخته شده است.

در ماده 523 این قانون مقرر شده است : «جعل و تزویر عبارتند از : ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیررسمی ، خراشیدن یا تراشیدن ، یا قلم بردن ‌یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی، یا الصاق نوشته‌ ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری ‌بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب».

به استناد ماده 525 همین قانون ، هر کس احکام ، امضاء یا مهر یکی از مسئولین و کارکنان دولتی را جعل کند یا به علم به جعل یا تزویر استعمال کند یا داخل کشور نماید علاوه بر جبران خسارت وارده به‌ حبس از یک تا ده سال محکوم خواهد شد.

انواع حالات کلاهبرداری های ثبتی در معاملات ملکی

از آنجا که بخش مهم ماموریت اداره ثبت اسناد و املاک ثبت معاملات املاک می باشد. لذا کلاهبرداری ثبتی متوجه کلاهبرداری در حوزه معاملات ملکی است.

اگر به قانون ثبت و ماده 105 و 106 این قانون مراجعه نماییم ، این ماده از قانون در دو حالت زیر به کلاهبرداری ثبتی اشاره نموده است :جرایم مرتبط با جرم کلاهبرداری در زمینه معاملات را میتوانیم در موارد زیر شناسایی کنیم :

الف) تقاضای ثبت ملکی که تقاضاکننده میداند قانوناً به دیگری منتقل شده است.

ب) تقاضای ثبت ملک از طرف شخصی که میداند از او سلب مالکیت شده است.

پ) تقاضا در زمانی که تقاضا کننده در زمان درخواست ، مالک بوده است. ولی در زمان ثبت ملک در دفتر املاک مالک نبوده است. ولی موفق به دریافت سند شود. یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت ، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.

ت) تقاضای صدور سند از طرف وارثی که از انتقال ملک از طرف مورث خود آگاهی دارد. یا به نحوی از انحای قانونی میداند سلب مالکیت از مورث او شده است. و پس از اخطار اداره ثبت اقدامی نکند. در این مورد علم وارث از طریق امضا یا مهر و یا نوشته به خط او قابل احراز و اثبات است.

این مفاهیم در قانون ثبت تعیین شده‌اند تا جلوی معاملات تقلبی و کلاهبرداری در زمینه معاملات را بگیرد. اطمینان حاکمیت مالکیت در معاملات املاک و اموال را تضمین کند.

ماده 116 قانون ثبتی در مورد امور ملکی و ثبتی بیان می‌کند:

1. اگر ملکی به رهن یا به یکی از عناوین مذکور در ماده 33 قانون ثبتی انتقال داده شود، راهن یا انتقال دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید کند.

2. در صورتی که راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل نکند، مرتهن یا انتقال گیرنده می‌تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن، به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند.

3. اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد یا رهن انجام شود، راهن یا انتقال دهنده وقتی مجرم است که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق نکند. اگر ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب می‌شود که تا 10 روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن حق مرتهن یا انتقال گیرنده را تادیه نکند.

مصادیق کلاهبرداری ثبتی

اگر بخواهیم بر مبنای قانون ثبت مصادیق کلاهبرداری ثبتی را مورد اشاره قرار دهیم میتوانیم موارد زیر را از نظر بگذرانیم :

الف) تقاضای ثبت یک ملک بر خلاف واقع

در این نوع عمل متقلبانه ، فرد تقاضاکننده در حقیقت مدعی ثبت ملکی میشود که مدعی است متعلق به او است در حالی که چنین نیست.

ب) اختفا یا کتمان حقیقت یک معامله

این موضوع نیز خود یک خطا یا به عبارت بهتر جرم ثبتی است. میتوان از این عمل نیز به عنوان کلاهبرداری ثبتی یاد کرد.

وقتی با این مصداق از جرم مواجه میشویم که فردی خودش واجد شرایط ثبت ملک نیست و سعی میکند با نام دیگری تقاضای ثبت ملک کند.

تقاضا برای ثبت ملک امانتی

در این نوع از ارتکاب جرم ، شخصی ادعای مالکیت ملکی را دارد که به نام خودش نیست و برای آن ملک تقاضای ثبت میدهد.

ثبت ملک در تصرف دیگری

یکی دیگر از این نوع کلاهبرداری ، تقاضا و ثبت ملک متعلق و در تصرف دیگری به نام تقاضا کننده غیر متصرف میباشد.

خودداری از قید حق غیر در اظهارنامه ثبتی

در این نوع از کلاهبرداری ، فردی در هنگام تنظیم و تسلیم اظهارنامه ثبتی ، از اظهار وجود حقوق و امتیازات ثبتی در ملک دیگری امتناع میکند.

معامله متقلبانه معارض

یک مصداق دیگر ، شخصی به نفع خودش معامله معارضی را انجام می‌دهد با ادعای مالکیت معامله.

ثبت ملک دیگری از طریق خیانت و تبانی

در این نوع از مصادیق کلاهبرداری ، شخصی به نام خودش با استفاده از شیوه های متقلبانه و گاه با همکاری دیگران ، سعی در ثبت ملکی به نام شخص دیگر دارد.

مجازات مجرم

ماهیت جرم کلاهبرداری ثبتی در قانون ثبت تعریف شده است . متعاقباً مجازات مرتبط با این جرم نیز در این قانون تعیین شده است.

فرایند اتهام و اثبات جرم

برای آنکه بتوان متهم به جرم کلاهبرداری ثبتی را بر اساس قانون ثبت مورد تعقیب کیفری قرار داد ، لازم است مستند به ماده 109 موارد زیر طرح ‌شود:

1. اثبات اینکه متهم نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده ، خود را متصرف و مالک آن ملک معرفی کرده است. این ادعا باید با مستندات و شواهد مورد تأیید قرار گیرد.

2. لازم است متهم با ادعای تصرف خود بر ملک ، تقاضای ثبت مالکیت داده باشد. این تقاضا نیز باید در مراجع مرتبط و دفاتر ثبت به ثبت برسد.

3. ادعای مالک واقعی مبنی بر انجام کلاهبرداری ثبتی توسط دیگری جهت تقاضای ثبت ملک متعلق به او.(در این مورد، تشخیص کلاهبرداری توسط مقامات قضائی صورت می‌گیرد).

4. در نهایت با احراز کلاهبرداری توسط مرجع قضایی، متهم با استناد به ماده 105 تا 117 قانون ثبت تحت تعقیب قرار می‌گیرد. مجازات متهم معمولاً شامل حبس و یا جریمه خواهد بود، که توسط دستگاه قضائی تعیین می‌شود.

مطلب مفید | شکایت از کلاهبرداری اینترنتی