ابطال سند ثبتی ملک چگونه است؟

ابطال سند ثبتی ملک

شرایط و مراحل ابطال سند ثبتی ملک

سند ملک مهمترین و قوی ترین مدرک برای اثبات مالکیت بر ملک است. البته سند به دو دسته «سند ثبتی و رسمی» و «سند عادی» تقسیم میشود.

مراد ما از مهمترین مدرک اشاره به سند رسمی است که از طرف اداره ثبت تنظیم و صادر میشود. زیرا سند عادی میتواند در هر شرایط مورد تردید و انکار قرار گیرد. حتی میتوان نسبت جعل را متوجه سند عادی نمود. در حالیکه سند رسمی اینگونه نیست و براحتی نمیتوان هر نسبت ناروا و نادرست مانند جعلی بودن ، نادرست بودن ، غیر واقعی بودن و امثال آن را متوجه سند رسمی نمود. مگر آنکه مدارکی در اختیار داشته باشیم که بتوان بر اساس آن نسبت به ابطال سند ثبتی اقدام نمود.

مبایعه نامه و قولنامه به رغم آنکه به نظر میرسد سند محکم و قابل اتکا هستند و حتی از دید مردم عادی سند رسمی است ، اما باید دقت نمود اینگونه اسناد در زمره اسناد عادی محسوب میگردند لذا نمیتوان چندان به وجود این اسناد اعتماد و اطمینان داشت.

مطلب مفید | مدارک لازم برای ابطال سند رسمی

استحکام و قدرتمند بودن سند رسمی تا بدانجا است که میتوان در دعاوی حقوقی به آن استناد کرد . ماده 1283 قانون مدنی ناظر بر این ادعا است .زیرا سند را نوشته ای میداند که در دعوا قابل اتکا می باشد. از آنجا که سند ثبتی یک سند رسمی است که توسط مامورین صلاحیت دار تنظیم شده است لذا اعتبار قانونی دارد .

سند مالکیت و درخواست ابطال سند ثبتی

گاهی ممکن است به درخواست صاحب سند یا به دلیل انتقال مالکیت و یا حتی به حکم دادگاه، سند رسمی باطل شود.

برای تعریف سند مالکیت بهتر است به موارد مصرح در قانون ثبت استناد شود. در ماده ۲۱ قانون ثبت آمده است : پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود.

مطلب مفید | درخواست صدور سند مالکیت

قانون سند مالکیت را که توسط اداره ثبت صادر شده است ، به عنوان یک سند ثبتی و رسمی میشناسد. از منظر قانون ، مراحل ثبت ملک منطبق با ماده ۱۱ (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) آغاز میشود و سپس بر اساس ماده ۱۴ (تحدید حدود آن ملک) و ماده ۱۶ (گذشتن مدت ۹۰ روز موعد اعتراض) ادامه می یابد. سرانجام در اجرای مواد ۱۷ الی ۲۱ قانون ثبت ، سند ثبتی در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت میشود.

نحوه ابطال سند ثبتی

ابطال سند رسمی در مواردی مطرح میشود که مراحل ثبت ملک منطبق با قانون ثبت انجام نشده باشد.

وقتی شخصی اعتقاد داشته باشد در جریان عملیات ثبتی ، تشریفات قانونی بدرستی رعایت نشده باشد میتواند در اعتراض به سند مالکیت تقاضای ابطال سند را مطرح نماید البته باید در نظر داشت مراجع ثبتی و نیز محکم دادگستری به صرف ادعا ، دادخواست اعتراض به عملیات ثبتی را براحتی نمیپذیرند.

 زیرا قانون کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام او قبلاً ثبت شده باشد.

حال این سوال پیش می آید که چگونه می‌شود در مالکیت یک ملک شبهه وارد کرد؟ برای رد مالکیت یک ملک باید دلایل محکمه پسندی ارائه شود تا دادگاه رأی به ابطال سند رسمی آن ملک دهد.

مطلب مفید | ابطال سند ستاد اجرایی

موارد و شرایط  ابطال سند ثبتی

ابطال سند رسمی به آسانی ممکن نیست. بنابراین برای ابطال سند ثبتی باید شرایط خاص وجود داشته باشد و مراحل خاصی طی شود. اصولاً ابطال سند رسمی تحت ضوابط و طی تشریفات ثبتی انجام پذیر خواهد بود. در ادامه به این موارد اشاره خواهیم نمود.

الف)انجام معاملات صوری

چنانچه انجام معاملات ملکی بر اساس نیت و اهداف غیر واقعی مثلاً برای فرار از دین و بدهی صورت پذیرد ، می توان نسبت به ابطال سند ثبتی اقدام نمود. اما انجام این کار براحتی میسر نیست. یعنی درخواست کننده یا خواهان باید دلایل محکم در اختیار داشته باشد. به عبارت دیگر بتواند اثبات نماید سند رسمی صادره بر اساس یک معامله صوری تنظیم و صادر شده است.

ب) جعل اسناد ثبتی

هر گاه تصرف یک ملک بر اساس تنظیم اسناد جعلی و در نتیجه دریافت سند بر اساس اسناد جعلی صورت گیرد ، در صورت اثبات موارد جعل ، میتوان نسبت به ابطال سند ثبتی یا رسمی اقدام نمود. البته در اینجا نیز باید یتوان موارد جعل را اثبات نمود.

پ) انجام معامله معارض

هر گاه یک ملک به دو یا چند نفر فروخته شده باشد در اینجا با چند ادعای مالکیت و چند نوع سند مواجه هستیم. در اینگونه موارد تاریخ اولین خرید و فروش ملک معیار معامله نافذ و درست است. به عبارتی اگر یک ملک به دو نفر فروخته شود اما نفر دوم مبادرت به اخذ سند ثبتی نماید اما بعدها نفر اول برای گرفتن سند اقدام و معلوم شود تاریخ معامله ملک وی مقدم بر تاریخ معامله ملک نفر دوم است که نسبت به دریافت سند اقدام نموده ، در صورت پیگیری نفر دوم و اثبات مقدم بودن تاریخ معامله ، میتوان در مورد ابطال سند صادر شده ثبتی اقدام نمود.

ت) انتقال سند رسمی جهت تضمین بازپرداخت وام

هر گاه شخصی مبادرت به دریافت وام از شخص دیگری بنماید و در قبال ضمانت بازپرداخت وام سند ملکی خود را به نام شخص وام دهنده انتقال دهد و شرط کنند تا زمان بازپرداخت مبلغ وام سند در اختیار وام دهنده باشد ، بعد از بازپرداخت مبلغ وام باید سند انتقالی مجدداً به نام مالک اولیه یا فرد وام گیرنده منتقل شود. حال چنانچه وام دهنده نخواهد سند را بازگرداند. مالک اولیه میتواند با در دست داشتن مدارک موجود نسبت به ابطال سند مورد نظر اقدام نماید.

ث) حجر اطراف معامله

گاهی ممکن است یکی از طرفین معامله محجور یعنی صغیر یا غیر بالغ یا سفیه و مجنون باشد . باید دانست معامله با اینگونه افراد باطل است و در صورت اثبات محجور بودن یکی از طرفین معامله ، میتوان نسبت به ابطال سند ثبتی اقدام نمود.

ج) اموال یا املاک توقیفی

مستند به قانون اجرای احکام مدنی و همچنین قانون ثبت اسناد و املاک ، انجام معامله در مورد املاک در توقیف یا بازداشت اساساً باطل است. در صورت عمد  در معامله با مجازات کیفری نیز همراه است. بنابراین در چنین مواردی اگر برای ملک مورد نظر مبایعه نامه تنظیم شده باشد امکان پیگیری از طریق مرجع قضایی وجود دارد.

مرجع صالح در مورد صدور احکام ابطال سند

در مورد ابطال اسناد ثیتی و ملکی ، مرجع رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی دادگاه حقوقی محل ملک است.

مدارک طرح دعوی ابطال سند رسمی

ارائه سند رسمی که خواهان درخواست ابطال آن را نموده است .

ارائه مدارک و دلایل بی اعتباری سند صادر شده .

مراحل درخواست ابطال سند رسمی

اول:  ثبت دادخواست ابطال سند رسمی در دفتر خدمات قضایی نزدیک محل کار یا سکونت.

دوم:  ارجاع دادخواست به دادگاه حقوقی محل ملک مورد مناقشه .

سوم : رسیدگی به دادخواست در دادگاه و در صورت لزوم ارجاع امر به اداره ثبت محل ملک .

چهارم : بررسی مدارک ارسالی توسط اداره ثبت اسناد و املاک .

پنجم : تشکیل پرونده ابطال سند رسمی  در اداره ثبت .

ششم : چنانچه نقص و ایرادی بر مدارک و اسناد وارد نباشد ابطال سند مالکیت فعلی انجام می شود. بعد از آن پیش نویس سند مالکیت جدید تهیه شده و مراتب انتقال سند مالکیت فعلی به سند مالکیت جدید صورت می‌پذیرد.