اثبات مالکیت از طرف ورثه چگونه صورت میگیرد؟

اثبات مالکیت از طرف ورثه

اثبات مالکیت در ملک موروثی از طرف ورثه

آیا میدانید اثبات مالکیت ملک از آن دست موضوعات حقوقی است که در اشکال مختلف میتواند مطرح شود. بنابراین وقتی میگوییم اثبات مالکیت ملک باید منظورمان از طرح این موضوع را دقیقاً روشن کنیم. یکی از انواع موضوعات در اثبات مالکیت ، اثبات مالکیت ملک موروثی است.

ملک موروثی به ملکی اطلاق میشود که صاحب ملک فوت نموده و همسر و فرزند و بطور کلی ورثه متوفی از این پس مالک ملک شناخته میشوند. این ملک با فوت مالک ، تبدیل به ملک ورثه ای میشود . قانون نیز بر اساس انحصار وراثت ، تمام ورثه را مالک آن ملک می شناسد.

مطلب مفید | وکیل ارث و انحصار وراثت

ملک ورثه ای وقتی وراث متوفی بیشتر از یک نفر باشند تبدیل به ملک مشاع خواهد شد. ملک مشاع نیز ملکی است که مالکین مشاعی در همه قسمت های ملک شریک خواهند بود.

اثبات مالکیت ملک ورثه ای اساساً مبتنی بر برگه انحصار وراثت است و چنانچه این برگه در اختیار نباشد امکان اثبات مالکیت وجود نخواهد داشت.

سهم مالکیت در ملک ورثه ای شامل چه افرادی میشود ؟

مالکیت ورثه متوفی میتواند در دو حالت صورت پذیرد. الف) مالکیت بر اساس رابطه خویشاوندی (نسبی و سببی) و بر اساس گواهی انحصار وراثت . ب) مالکیت بر اساس وصیت‌نامه متوفی .

مدارک لازم برای اثبات مالکیت از طرف ورثه

با فوت متوفی افرادی که رابطه نسبی و سببی با وی داشته اند و بر اساس گواهی انحصار وراثت مشمول دریافت ارث شده اند میتوانند برای اثبات مالکیت ملک ورثه ای با در دست داشتن گواهی انحصار وراثت نسبت به دریافت سهم خود از ارث اقدام نمایند.

این افراد میتوانند در گروه اول شامل همسر و فرزندان و سپس پدر ، مادر ، برادر و خواهر و دیگر بستگان متوفی در صورت نبود بستگان درجات بالاتر باشند.

اینکه کدام ورثه مشمول تقسیم ارث خواهد شد و سهم وی از ارث چه میزان خواهد بود ، قانون انحصار وراثت و دادگاه آن را تعیین خواهد نمود.

به این معنی که به صورت دقیق به اشخاص اطلاع خواهد داد که هر شخص می‌تواند چه میزان از اموال منقول و غیرمنقول شخص متوفی را دریافت نماید؛ از این رو، حکم دادگاه جهت اثبات مالکیت هر یک از ورثه کافی می‌باشد.

اما ممکن است علاوه بر بستگان نسبی و سببی ، افراد دیگری بواسطه وصیت نامه متوفی مشمول دریافت ارث شوند. این موضوع نیز در گواهی انحصار وراثت قید خواهد شد.

بدیهی است فردی که مدعی دریافت ارث از متوفی بر اساس وصیت نامه میباشد باید حتماً وصیت نامه را به دادگاه ارائه دهد تا نام وی نیز در گواهی انحصار وراثت قید شود.

پس برای اثبات مالکیت ملک از طرف ورثه ، نیازمند گواهی انحصار وراثت ، وصیت نامه (در صورت وجود) ، مدارک هویتی و اسناد مالکیت به نام متوفی ضروری خواهد بود.

مطلب مفید | عدم استماع دعوای اثبات مالکیت

نحوه گرفتن گواهی انحصار وراثت

برای صدور گواهی انحصار وراثت ابتدا باید تعداد افراد برای سهم الارث مشخص و تایید شوند. در ادامه گواهی انحصار وراثت از طرف دادگاه محل وقوع ملک صادر می شود. برای بدست آوردن گواهی بانحصار وراثت باید علت فوت متوفی مشخص شود. در ادامه باید خلاصه فوت که در آن تاریخ فوت و تمام موارد ذکر شده به اداره ثبت احوال تحویل شود.

در ادامه ، شناسنامه فرد متوفی باطل می شود و خلاصه فوت یا گواهی فوت او به وراث تقدیم می گردد .گواهی فوت برای صدور گواهی انحصار وراثت لازم است . اثبات مالکیت ملک ورثه در ابتدا مستلزم دریافت این مدرک خواهد بود.

نقش سند در اثبات مالکیت از طرف ورثه

اگر سند رسمی در اختیار باشد اثبات مالکیت ملک براحتی میسر خواهد بود. زیرا قانون کسی را مالک ملک میداند که سند به نام اوست. مستند به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک «همین که ملکی مطابق با قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده و یا کسی که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت».

مطلب مفید | اثبات مالکیت اعیان و عرصه

اما همیشه املاک دارای سند رسمی نیستند. املاکی که سند عادی دارند مدعی برای اثبات مالکیت باید تلاش بیشتری کند و از روش های مختلف برای اثبات مالکیت بهره ببرد. این روشها عبارتند از :

• شهادت شهود
• اماره تصرف
• قرارداد
• ارث نامه
• اخذ به شفعه

مطلب مفید | اثبات مالکیت مشاعی

اهمیت گواهی فوت و مدارک هویتی ورثه

برای دریافت گواهی انحصار وراثت با دریافت گواهی فوت ، حتماً باید اصل شناسنامه و کارت ملی ورثه در اختیار باشد. برگه مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز مهم است. برای دریافت این برگه باید لیست اموال منقول و غیر منقول متوفی به دارایی معرفی شود. دادگاه باید با توجه به این مدارک و نیز وصیت نامه متوفی اگر وجود داشته باشد ، گواهی انصار وراثت  را صادر خواهد نمود.

نکات حقوقی مهم در معامله ملک ورثه ای

– ملک حتماً به نام متوفی باشد.

– وجود گواهی انحصار وراثت و قید شدن نام مدعیان اثبات مالکیت یا همان ورثه در آن .

– در صورت معامله با وراث ، اطمینان از عدم وجود ورثه زیر 15 سال ضروری است. ( توضیح اینکه قيم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد . لذا می‌بایست ابتدا جواز فروش ملک صغير را از دادسرا تقاضا نماید. دادستان پس از بررسی مصلحت صغير و احراز اين امر، مجوز مورد نظر را صادر می‌کند).

– بررسی وجود یا عدم وجود وصیت نامه . زیرا بعد از هر گونه معامله چنانچه وصیت نامه ای مطرح شود ممکن است معامله را باطل کند.

– در صورت عدم حضور یکی از ورثه و اعطای وکالت نامه به دیگر وراث ، حتماً باید وکالت نامه مورد بررسی قرار گیرد. وکالت نمامه حتماً باید محضری باشد . لذا وکالت دست نویس و یا شفاهی قابل قبول نیست.

– در صورت معامله با ورثه برای آنکه در آینده دردسرهای اثبات مالکیت ملک از طرف ورثه پیش نیاید بهتر است در زمان تنظیم مبایعه‌نامه ، تمام ورثه یا وکلای ایشان حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا نمایند. چنانچه یکی از آنها موافقت نداشته باشد، قادر به انجام معامله نخواهید بود.

– در زمان پرداخت وجه فروش ملک ، بایستی سهم تک تک وراث به طور کامل پرداخت گردد. همچنین توجه کنید که ملک مورد نظر در وصیت‌نامه متوفی به شخص دیگری واگذار نشده باشد.

 دریافت مفاصا حساب مالیاتی متوفی

در هنگام معامله ملک ورثه ای باید حتماً از وجود برگه مفاصا حساب مالیات بر ارث اطمینان حاصل کنیم.

بر حسب قانون ورثه بایستی حداکثر ظرف مدت شش ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را تسلیم نمایند تا اداره مالیات با نظر به اموال منقول و غیرمنقول شخص فوت‌شده، بررسی‌های مربوطه را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی متوفی را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود.

لذا حتما توجه کنید ملک مورد معامله در لیست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. چنانچه در فهرست نبود، از انجام معامله امتناع کنید.

تنظیم مبایعه نامه و درج مشخصات همه مدارک در آن

برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در املاک موروثی ، پیشنهاد می‌شود در مبایعه‌نامه تنظیم شده میان وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور کلیه مدارک و مستندات از جمله شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، گواهی پايان کار شهرداری، جواز صادر شده از سوی واحد سرپرستی دادسرا به عنوان تجويز فروش ملک صغير و… قید گردند.

ماده قانونی خلع ید از املاک موروثی

بر اساس قانون ملک موروثی تا پیش از تقسیم ، جزء اموال مشاع محسوب می‌گردد.

ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادرشده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ‌ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است».

مطلب مفید | سایت ملکی اداری