اثبات مالکیت اعیان و عرصه

اثبات مالکیت اعیان و عرصه

دعوای اثبات مالکیت ملک اعیان و عرصه

یکی از پرشمارترین دعاوی در حوزه ملک و املاک ، دعوای اثبات مالکیت ملک است . در هنگام تنظیم دادخواست اثبات مالکیت ملک و تقدیم به مرجع قضایی باید نکات حقوقی متعددی را مد نظر قرار داد تا دادخواست با قرار عدم استماع مواجه نشود.

تا سال 1370 برخورد دادگاهها با دعوای اثبات مالکیت دو گانه بود. برخی شعب دادخواست های اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی را میپذیرفتند و برخی نیز آن را نمیپذیرفتند.

تا اینکه در تاریخ 10/10/1370 رای وحدت رویه شماره 569 صادر گردید و بدین ترتیب دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی بلامانع گردید.

مطلب مفید | دعوای تنظیم سند اعیانی

همیشه وجود اختلافات ملکی و بحث در مورد مالکیت و انواع ادعاهای مطروحه از طرف مدعیان مالکیت موجب طرح این دعوی میشود. باید دقت نمود چنانچه این دعوا در مراجع قضایی به طور صحیح اقامه نشود بر روی بسیاری از مطالبات بر حق خواهان تاثیر منفی خواهد گذاشت. بالعکس در صورتیکه دعوا بدرستی مطرح شود و مالکیت خواهان از این طریق احراز گردد ، وی خواهد توانست از مزایای آن از جمله در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، رفع تصرف عدوانی ، خلع ید و همچنین در تقاضای صدور سند مالکیت بهره ببرد .

نحوه اثبات مالکیت ملک اعیان و عرصه

اگر بخواهیم در مورد نحوه طرح دعوی و اثبات مالکیت بحث کنیم باید به مواد 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک مراجعه نماییم. مستند به این قانون در هنگام طرح دعوی در املاک دارای سابقه ثبتی ، دادگاه فردی را به عنوان مالک می شناسد که سند مالکیت به نام وی صادر شده باشد. اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی ، آن شخص که ملک را خریداری نموده و آن را در تصرف دارد میتواند دعوای اثبات مالکیت ملک را در دادگاه مطرح نماید.

هر زمین را که بر روی آن ساختمان احداث میشود عرصه و ساختمان احداثی را اعیان میگوییم. در مورد دعوای اثبات مالکیت نسبت به عرصه و اعیان زمانی قابل پذیرش خواهد بود که عرصه یا اعیان دارای سابقه ثبتی نباشد.

مطلب مفید | اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

چه عرصه و چه اعیان اگر دارای سابقه ثبتی باشد نمیتوان نسبت به آن قسمت که دارای سابقه ثبتی است ، دعوای اثبات مالکیت را مطرح نمود. ولی در مورد آن قسمت که دارای سابقه ثبتی نیست امکان طرح دعوای اثبات مالکیت وجود دارد.

عامل تصرف در اثبات مالکیت

یکی از دلایل مهم در اثبات مالکیت ملک ، تصرف مالک در ملک است . البته تصرف نباید به عنف و یا غاصبانه و یا عدوانی باشد.

ماده 35 قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر میدارد : تصرف به عنوان مالکیت ، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

از مفاد این قانون چنین مستفاد میگردد که چنانچه ثابت شود تصرفی که میتواند عامل و یا نشانه مالکیت باشد ، تصرفی منطبق با قانون نبوده ، مالکیت متزلزل خواهد بود. از تفسیر این قانون دو گزاره و یا دو شرط را میتوان به عنوان دلیل تصرف استناد کرد :

الف) تصرف باید در جهت مالکیت باشد. به عنوان مثال اگر تصرف مستاجر در ملک مسکونی را در نظر بگیریم ، چون حضور مستاجر دلیل مالکیت وی بر ملک نیست لذا چنین تصرفی را نمیتوان دلیل مالکیت دانست.

ب) تصرف باید مشروع باشد . این بدان معنا است که تصرف باید مسیر قانون را بپیماید. به عبارتی نباید متصرف از طریق زور و عدوان و به غصب ملکی را تحت تسلط و تصرف خود درآورده باشد. بنابراین قانون در وادی امر تصرف را نشانه مالکیت میداند و کسی که مدعی عدوانی بودن تصرف است باید بتواند آن را اثبات نماید.

سند رسمی اعیانی

مالکیت اعیان به معنای آن است که این ملک باید دارای سند رسمی اعیانی باشد. سند رسمی اعیان بر مالکیت اعیانی تأیید می‌کند. در این سند نام مالک ، مشخصات ملک و شرایط انتقال مالکیت درج میگردد.

مطلب مفید | درخواست صدور سند مالکیت

همچون سند رسمی تک برگ ، سند رسمی اعیانی توسط دفتر املاک ثبت تنظیم میشود. در صورتی که اعیانی ملک ، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک ، اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند ، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی ، الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی وجود دارد.

سند رسمی اعیانی عمدتاً در مورد املاک موقوفه ، املاک دولتی و املاکی که سابقه ثبتی ندارند ، تنظیم می‌شود.

اعیانی مختلفی در ملک وجود دارد که در سند باید به آن اشاره شود. از جمله : بناها و ساختمان‌ها ، درختان و باغچه‌ها و حقوق ریشه و حقوق دیگری که به زمین مربوط می‌شوند.

نحوه تنظیم سند رسمی اعیانی

برای تنظیم سند اعیانی ، مالک اعیانی باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه و مدارک مورد نیاز را تهیه کند . مدارک مورد نیاز برای تنظیم اسناد و سند رسمی اعیانی شامل مدارک شناسایی مالک ، مدارک مالکیت عرصه و اعیان ، مدارک مربوط به ساخت و سازهای موجود بر روی ملک و همچنین مدارک مربوط به قراردادهای انتقال مالکیت می باشد.

پس از تهیه مدارک مورد نیاز، مالک اعیانی باید به همراه مدارک خود به دفتر ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواست تنظیم سند را ثبت کند. پس از بررسی مدارک و صحت آنها، دفتر ثبت اسناد و املاک، سند  مالکیت اعیانی را صادر می کند.

مطلب مفید | مراحل انجام تفکیک سند

 مبنای حقوقی دادخواست

اعیانی ، تمامی بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است. معمولا مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شود، اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.

هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی ، اجازه احداث اعیانی در ملک خود را بدهد، شخص مزبور، مالک اعیانی محسوب می شود و میتواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، اقدام کند.

شایع ترین مصداق این موضوع در املاکی است که عرصه آنها موقوفه است. اجاره املاک موقوفه معمولا بلند مدت است و در قرارداد، حق احداث بنا در زمین وقفی به مستاجر داده می شود. مستاجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه خود و با اجازه رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی محسوب می شود.

در صورتی که اعیانی ملک، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی، آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.

دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی، صادر می کند.

طرفین دعوا ، مرجع رسیدگی و اجرای رای

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن، ایادی و واسطه های دیگری باشند، باید نام همه آن ها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.

دعاوی راجع به املاک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. با قطعیت رای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه، دادگاه ابتدا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی رابه نام خواهان، منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خوهد کرد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

• دادگاه، مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفا به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
• اگر اعیانی ملک، قبلا توسط اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی، مسموع نیست.
• اگر اعیانی ملک ، سابقه ثبتی نداشته باشد، در صورتیکه شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های قافد سند رسمی، مصوب سال 1390، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.

 رویه و نظریات قضائی

رأی شماره 1291 مورخ 12/9/84 شعبه 7 دادگاه تجدید نظر تهران

در مورد تجدید نظر خواهی آقای….. به وکالت از طرف آقایان……. از دادنامه شماره …که به موجب آن، حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان مورد معامله و حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه، صادر شده است. صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی، نظر به این که اولا پلاک مورد معامله که اعیان آن مورد معامله واقع شده است، سند مالکیت اعیان ندارد و فقط عرصه آن به ثبت رسیده است و ملکی که اعیان آن سند مستقلی نداشته باشد، اعیان آن بدون عرصه، قابلیت انتقال ندارد.

تجدید نظر خواهان با اداره اوقاف رابطه استیجاری ندارند و اجاره نامه ای بین تجدید نظر خواهان و اداره اوقاف، تهیه و تنظیم نشده است تا اداره اوقاف را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره کند. بر این اساس دادگاه در مجموع، تجدید نظر خواهی را وارد نمی داند و با تلقی حکم به قرارداد نامه ای، تجدید نظر خواسته را در اجرای قسمت اول ماده 353 از ق. آ. د. م، تأیید می کند.

رأی شماره 655 کلاسه 917734 شعبه 3 دادگاه تجدید نظر استان تهران

مالکیت تجدید نظر نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه، به رسمیت شناخته شده است. نامبرده باید به موجب مفاد حکم از اداره ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور سند، نسبت به اعیانی ملک کند. اگر پس از صدور سند نسبت به اعیانی، تعارض با سند مالکیت تجدید نظر خوانده داشته باشد، دعوی قانونی مطرح شود.

دعوای اثبات مالکیت در سایر حالت های ممکن

اثبات مالکیت با سند عادی

همانطور که بیان کردیم ادعای اثبات مالکیت در املاکی که قبلاً برای آن سند رسمی مالکیت صادر شده مسموع نیست. بنابراین مدعی مالکیت میتواند برای اثبات مالکیت خود بر ملک ، سند عادی به دادگاه ارائه نماید. سند عادی میتواند قرارداد و مبایعه نامه و یا قولنامه باشد.

علاوه بر این طرق دیگر مالکیت میتواند از طریق وراثت ، بیع ، صلح ، هبه و امثالهم به فرد مدعی مالکیت منتقل یا واگذار شده باشد. چنین فردی می تواند دعوای اثبات مالکیت ملک را مطرح نماید.

اثبات مالکیت بواسطه شهادت شهود

علاوه بر تصرف و یا در کنار آن ، شهادت شهود میتواند عامل مکمل برای اثبات مالکیت باشد. شاهدین باید دارای شرایط قانونی جهت ادای شهادت باشند. مدعی مالکیت میتواند علاوه بر تصرف با آوردن شاهدین در دادگاه تصرف خود را دارای سابقه بداند.

اثبات مالکیت با قولنامه

یکی دیگر از اسنادی که میتواند با استناد به آن دعوای اثبات مالکیت را مطرح نمود ، وجود قولنامه نسبت به ملک مورد منازعه است. حال اگر مبنای تنظیم قولنامه درست و صحیح باشد ، میتوان با استناد به آن نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام نمود.

لازمه چنین دعوایی آن است که ملک مورد مناقشه دارای سابقه ثبتی نباشد. در این حالت ، خریدار می تواند با استناد به قولنامه ، دعوای اثبات مالکیت ملک را طرح نماید . دادگاه در صورت احراز صحت و اصالت قولنامه ، رای بر اثبات مالکیت صادر خواهد نمود.

اثبات مالکیت بدون قولنامه

حال فرض کنید هیچگونه قولنامه در دسترس مدعی اثبات مالکیت نیست. در این حالت ممکن است با یکی از حالت های زیر مواجه باشیم :

الف) حالت اول اینکه طرفین دعوا هیچکدام دارای سند عادی یا رسمی نیستند. در این حالت ، دعوای اثبات مالکیت با استناد به ساید دلایل از جمله شهادت شهود ، تصرف مالک و یا اقرار فروشنده امکان پذیر خواهد بود.

ب) در حالت دوم فروشنده ملک دارای سند عادی از مالک قبلی است اما خریدار دارای سند عادی نیست . در این حالت خواهان میتواند دعوای اثبات مالکیت را طرح نماید و این دعوا قابل پذیرش خواهد بود.

پ) در حالت سوم خواهان فاقد سند عادی یا رسمی است اما خوانده سند رسمی دارد . در این حالت ، با توجه به اینکه سند رسمی نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی صادر می شود لذا دعوای اثبات مالکیت قابل طرح نبوده و می بایست دعوای اثبات وقوع بیع مطرح شود.

اثبات مالکیت با کد رهگیری

از سال 1387 با شروع به فعالیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ، خریداران و فروشندگان ، معاملات خود را در این سامانه باید ثبت کنند . سپس مدارک خود را ارسال و  کد رهگیری نسبت به آن معامله دریافت نمایند. این الزام قانونی باعث گردید از معاملات معارض و فروش یک ملک به چندین نفر جلوگیری شود.

کد رهگیری در مورد مبایعه نامه هایی صادر میشود که ملک دارای سابقه ثبتی باشد. بنابراین نمی توان در صورت وجود مبایعه نامه با کد رهگیری ، این دعوا را بدلیل وجود سابقه ثبتی ملک ، مطرح نمود.

اثبات مالکیت اراضی روستایی و کشاورزی

در مورد اراضی روستایی برای اثبات مالکیت استناد به تصرف مالکانه و شهادت شهود ضروری است. پس از طرح دعوا و بررسی مدارک و مستندات از سوی دادگاه چنانچه ادعای خواهان برای دادگاه محرز گردد رای بر اثبات مالکیت صادر می گردد.

در مورد اراضی کشاورزی ، شخص مدعی یا متصرف حسب مورد بر اساس مدارک و مستندات مربوطه می تواند دعوای اثبات مالکیت در اراضی کشاورزی را مطرح نماید.

اثبات مالکیت ملک موروثی

در مورد ملک موروثی ، در صورت عدم سابقه ثبتی ، وراث متوفی میتوانند بر اساس ادله و اسناد و همچنین تصرفات مورث خود نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت در ملک موروثی اقدام کنند.

اثبات مالکیت با وصیت نامه

هر گاه ملک فاقد سابقه ثبتی ، مبنای وصیت قرار گیرد ، چنانچه در صحت وصیت نامه اختلاف نباشد و وصیت زاید بر ثلث اموال وصیت کننده نباشد، وصی بر اساس ادله اثباتی و اسناد مربوطه میتواند نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام نماید .

دعوای اثبات مالکیت ، مالی است

دعوای اثبات مالکیت اعیان یک دعوای مالی و مربوط به اموال غیر منقول است. لذا بر اساس بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از در آمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 ، از نظر هزینه دادرسی مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه محاسبه و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت میشود.

مرجع صالح جهت اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت اعیان در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و تحت رسیدگی قرار خواهد گرفت. صرفنظر از اینکه مبلغ خواسته به چه میزان تقویم گردد ، همواره در صلاحیت محاکم قضایی بوده و از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج می باشد.

اجرای حکم اثبات مالکیت

حکم صادره در خصوص اثبات مالکیت اعیان اعلامی می باشد . لذا نیازی به صدور اجرائیه ندارد . پس از اینکه رای قطعی صادر گردید با اخذ گواهی قطعیت از شعبه صادرکننده ، محکوم له به عنوان مالک شناخته می شود. در نتیجه میتواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید.