انتقال ملک توقیفی
انتقال ملک توقیفی و آثار حقوقی آن
مال یا منقول است یا غیر منقول . مال غیر منقول مانند ملک اعم از زمین ، آپارتمان و نظایر آن است . توقیف ملک موجب میشود آثار حقوقی بر آن بار شود . یکی از این آثار عدم امکان معامله ملک توقیفی است.
منظور از توقیف ملک آن است که ملک در بازداشت باشد و حق خرید و فروش و رهن و اجاره بر آن ملک ، از مالک سلب شود. اما مالک میتواند از ملک استفاده کند ، یعنی در آن سکونت داشته باشد. اما حق هیچ نوع معامله در مورد آن نخواهد داشت. چنانچه معامله ای بر روی ملک توقیفی انجام شود آن معامله باطل خواهد بود.
مطلب مفید | وکیل اعلام بطلان معامله
ملک توقیف شده یا بازداشتی شامل املاکی میشود که خرید و فروش آنها به دستور مقام قضایی منع شده باشد.
وقتی ملک توقیف میشود مشخصات آن در دفاتر ثبت اسنادرسمی ثبت می شود. لذا اگر در زمان نقل و انتقال ، استعلام از اداره ثبت انجام گیرد ، مشخص خواهد شد که ملک بازداشتی است. بهتر است کسی که خواستار خرید ملک است پیش از نهایی کردن خرید خود نسبت به استعلام شرایط توقیف ملک از دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید و پس از کسب اطمینان ملک را خریداری کند.
مطلب مفید | انتقال ملک بدون سند
ملک توقیفی و موقت و دائم بودن توقیف ملک
حالات مختلف در مورد توقیف ملک وجود دارد که روی زمان بازداشت ملک موثر است. توقیف ملک با توجه به این که حکم توقیف به چه دلیلی اجرا شده است می تواند به صورت موقت یا دائم باشد.
توقیف موقت ملک
در توقیف موقت ملک ، تا زمان صدور حکم نهایی دادگاه ، ملک به صورت موقت بازداشت می شود.
معمولا به عنوان وثیقه برای آزادی کسانی که متهم به جرم اثبات نشده ای هستند ، ممکن است سند یک ملک ارائه شود. چنین ملکی به عنوان ضمانت فردی که مالک مال است برای آزادی یک شخص عمل می کند. پس از تسلیم سند به مرجع قضایی شخصی که متهم شده است به طور موقت آزاد می شود.
مطلب مفید | انتقال سند ملک تجاری
این نوع از بازداشت ملک به صورت موقت اتفاق می افتد و بعد از این که دادگاه برگزار شد و حکم نهایی فرد متهم صادر شد ، اگر موانع قضایی به طور کامل رفع شدند ملک توقیف شده آزاد می شود.
مورد دیگر، فرد طلبکار است که می تواند اقدام به توقیف ملک بدهکار کند. البته تا زمانی که بدهی او تسویه شود .در غیر این صورت ملک فرد به نفع طلبکار مصادره خواهد شد.
توقیف دائم ملک
در توقیف دائمی ملک ، مالک بطور مطلق تمام اختیارات ملک را از دست خواهد داد. لذا ملک به نفع دولت مصادره می شود و پس از گذراندن مراحل قانونی جزء اموال دولتی محسوب میشود.
هنگامی که در ملک تخلفی انجام شده باشد و یا اینکه مالک در نحوه به دست آوردن ملک دچار خطا و خلافی شده باشد ملک توسط دولت مصادره و توقیف دائمی روی آن اعمال می شود.
ملکی که در این موقعیت قرار بگیرد، حتی بعد از اینکه دادگاه تشکیل شود و حکم مالک ملک صادر شود ، فروخته می شود و عایدی آن نصیب دولت می شود. از مصادیق این نوع توقیف میتوان به: املاکی که در آنها مشروبات الکلی تولید می شده و یا املاکی که برای پولشویی خریداری شده اند اشاره کرد. تا زمانی که تکلیف این املاک مشخص نشده باشد خرید و فروش و معامله آنها غیر قانونی خواهد بود.
نقل و انتقال ملک توقیفی باطل است
ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد :
«هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر است». مراد از «نقل و انتقال»، هر گونه عمل حقوقی است که موجب انتقال مالکیت یا موجب ایجاد حق وثیقه گردد.
همانطور که ملاحظه میشود در ماده 56 قانون ، سه نوع نقل و انتقال مورد اشاره قرار گرفته است که بهتر است در مورد هر یک توضیح مختصری ارائه شود.
مطلب مفید | نمونه قرارداد بیع شرطی
بطلان نقل و انتقال قطعی ملک توقیفی
عقد قطعی به عقدی اطلاق می شود که تابع هیچ شرطی نباشد . در قانون مدنی از این عقد، تحت عنوان «عقد منجز» نام برده شده است.
معمولاً در معاملات مورد نظر، بر این جمله تصریح میگردد که : « معامله قطعی است» . مراد از ذکر چنین قیدی اشاره به این امر است که معامله به محض انعقاد ، واجد آثار قانونی بوده و تمام این آثار بر عقد مترتب میگردد .
بطلان معامله شرطی ملک توقیفی
عقد شرطی عقدی است که در آن طرفین علاوه بر تعهدات اصلی شرط یا شروط دیگری را در عقد ذکر کرده‌اند. بنابراین ، عقد مشروط در مقابل عقد مطلق قرار دارد. این نظر هم مطرح شده است که منظور قانونگذار از معاملات شرطی ، معاملات مذکور در ماده ۳۴ و ۳۵ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین بیع شرط مذکور در ماده ۴۵۸ قانون مدنی و سایر معاملاتی است که در آنها بقا یا زوال عقد مشروط به یکی از شروط صحیحه باشد.
چنین معاملاتی در مورد ملک توقیفی محل اشکال است و در صورت وقوع ، معامله شرطی ، باطل خواهد بود.
بطلان عقد رهنی ملک توقیفی
وقتی ملک توقیف شد محدودیت های معاملاتی بر آن مترتب میشود. در مورد عقد رهن یا معامله وثیقه ای نیز چنین محدودیت وجود دارد.
اگر ملکی توقیف شد نمیتوان آن را وثبقه یا در رهن قرار داد. در صورت وقوع ، چنین معامله باطل خواهد بود.
مطلب مفید | دادرسی فوری ، دستور موقت
برخورد مراجع قضایی با انتقال ملک توقیفی
مستند به ماده ۳۴۸ قانون مدنی «بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر به تسلیم باشد».
در مورد شیوه برخورد مراجع قضایی با انتقال ملک توقیفی یا بطور کلی نقل و انتقال مال توقیف شده نمیتوان انتظار داشت تمامی مراجع قضایی رویه یکسانی را مورد استفاده قرار دهند. اما معمول آن است که مرجع قضایی با صدور قرار عدم استماع یا قرار رد دعوی ، نقل و انتقال مال توقیف شده غیر نفذ بدانند. علت این کار ، دفاع از حقوق ذینفع توقیف می باشد.
البته باید در نظر داشت مرجع قضایی زمانی میتواند نسبت به بطلان معامله ملک توقیفی نظر دهد که معامله ملک توقیفی بعد از توقیف انجام شده باشد.
بر اساس نظر برخی اساتید علم حقوق ، منظور از بطلان معامله ملک توقیفی ، بطلان نسبی است و مراد این است که فقط میتوان برای طلبکاران حق ابطال معامله قلئل شد و نه دیگران.
در مواردی که دستور موقت صادر شده ولی معامله ملک قبل از ابلاغ و اجرای دستور جهت توقیف مال مزبور ، انجام شده و مال مورد نظر به غیر انتقال یافته باشد، چنین معامله‌ای صحیح و نافذ است. البته این امر مستلزم آن است که اثبات نماییم انتقال مال قبل از صدور دستور صورت گرفت است . البته اثبات این ادعا نیز بسادگی میسر نخواهد بود.
ضمانت اجرای کیفری مجازات متخلف
طبق ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) « هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»
بنابراین انجام معاملات قطعی ، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده ، دارای ضمانت اجرای کیفری است.
مراد از نقل و انتقال در این ماده ، نقل و انتقال فیزیکی نیست بلکه مقصود هر گونه عمل حقوقی است که نسبت به مال توقیف شده صورت می گیرد. مانند بیع ، صلح ، رهن ، معاوضه ، هبه و …
بنابراین در فرآیند اجرا نمی توان بطلان معامله نسبت به مال توقیف شده را اعلام کرد بلکه این امر مستلزم اقامه دعوا از سوی ذینفع توقی ف است.
غیرنافذ بودن تعهدات
ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد «هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم‌له کتباً رضایت دهد».
در این خصوص میتوان اشاره کرد که چنانچه محکوم له و محکوم علیه در فرآیند اجرای حکم توافق نمایند که مال توقیف شده به محکوم له منتقل شود. ایرادی در انتقال که مسبوق به رفع توقیف است وجود ندارد.
توقیف ملک و دلایل آن
ملک توقیفی به روشهای مختلف میتواند در توقیف قرار بگیرد. بطور کلی یکی از موارد زیر میتواند موجد توقیف ملک باشد :
- به موجب حکم قطعی دادگاه
- توقیف در جریان رسیدگی و قبل از صدور حکم قطعی
- وثیقه قرار دادن مال به موجب عقد رهن
اعتراض شخص ثالث
ممکن است در مواردی در خصوص توقیف مال ، محکوم له ملکی را به عنوان مال قابل توقیف معرفی نماید. اما ملک مورد نظر در اختیار شخص ثالث باشد. و شخص ثالث نیز ادعای مالکیت آن ملک را داشته باشد.
در چنین مواردی ثالث میتواند اعتراض خود را نسبت به ملک توقیفی اعلام نماید. به موجب ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی ، به شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی می شود.
نحوه رسیدگی به اعتراض شخص ثالث
نحوه رسیدگی دادگاه به اعتراض شخص ثالث نسبت به توقیف مال به دو صورت می باشد:
- دعوت از طرفین اجرائیه و معترض ثالث در وقت معین که اصولا خارج از نوبت می باشد جهت رسیدگی به شکایت ثالث و اتخاذ تصمیم مقتضی.
- تعیین وقت نظارت برای پرونده و ارسال مفاد شکایت به طرفین اجرائیه جهت اخذ پاسخ مقتضی ، که پس از این مدت و دریافت پاسخ طرفین ، دادگاه اتخاذ تصمیم می کند.
