انتقال ملک قبل از فوت
شرایط انتقال ملک قبل از فوت مالک
سند زدن ملک و انتقال ملک از پدر به فرزندان یکی از دغدغه های همیشگی در خانواده هایی است که پدر یا مادر از توان جسمی یا سلامت کافی برخوردار نیستند . لذا بیم آن میرود که قبل از فوت نتوانند آن واحد را به فرزندان منتقل نمایند.
انعقاد قرارداد توسط اشخاص بر اساس اصل آزادی قراردادها انجام میپذیرد و مورد حمایت قانون قرار دارد. بر این اساس هر شخص میتواند در هر زمان با سایرین قراردادهایی را منعقد کند. و اموال و دارایی‌های خویش را به صورت معوض و یا رایگان به افراد منتقل نماید.
مطلب مفید | دادخواست فسخ بیع
ما در مقاله حاضر کوشش خواهیم کرد در باره این موضوع بیشتر کنکاش کنیم و راههای مناسب برای انتقال سند قبل از فوت مالک را مورد ارزیابی قرار دهیم.
سند زدن ملک به نام فرزندان قبل از فوت
هر شخص مختار است قبل از فوت به هر صورت که مایل است در مورد اموال خود تصمیم بگیرد. به عنوان مثال ملک یا املاک خود را به فرزند یا فرزندانش منتقل کند.. یا اینکه آنها را به اشخاص دیگر بفروشد. اما با فوت مالک ، این امکان از میان میرود. لذا این ورثه خواهند بود که در مورد اموال متوفی تصمیم میگیرند .
انتقال ملک و سند زدن قبل از فوت تابع قانون مدنی و مقررات بیع و خرید و فروش خواهد بود. اما بعد از فوت ، انتقال سند تابع تشریفات انحصار وراثت بوده و قانون ارث بر آن حاکمیت خواهد داشت.
مطلب مفید | هزینه انتقال سند ملک
بطور طبیعی همه دوست دارند کمتر در چنبره تشریفات قانونی و بوروکراسی اداری اسیر شوند. لذا سعی میکنند اموال خود را قبل از فوت به فرزندان خود منتقل سازند.
در خصوص سند زدن ملک به نام فرزندان قبل از فوت باید گفت امکان انتقال مال و اموال قبل از فوت اشخاص به فرزندان وجود دارد.
انتقالات ملک قبل از فوت تابع مقررات بیع می باشد و ربطی به مقررات ارث ندارد. زیرا ارث مفهومی است که مقررات آن مربوط به ارث می باشد.
معامله و انتقال اموال در زمان حیات با هر انگیزه ای که باشد همچون انجام سایر معاملات و تابع قوانین هر عقدی است که در قالب آن انجام می شود.
مطلب مفید | هبه نامه و صلح نامه
در ارث تقسیم اموال بر اساس قانون انجام میگیرد و میل و علائق متوفی یا بستگان وی تاثیری در آن ندارد. حتی متوفی در زمان حیات فقط میتواند برای یک سوم اموال خود تصمیم گیری کند و مابقی آن طبق قانون تقسیم میشود.
اما در زمان حیات اگر کسی بخواهد اموال خود را تقسیم کند میتواند به هر شخص اعم از فرزند یا همسر و اشخاص دیگر به هر شکل و میزان آنها را واگذار نماید.
انواع انتقال ملک در زمان حیات
مالک میتواند در زمان حیات خود اموال و بویژه املاک خود را به شیوه بیع ، صلح ، هبه یا وصیت به نزدیکان خود منتقل نماید. چنانچه انجام این کارها بر اساس قانون انجام پذیرد هیچ منعی برای این نقل و انتقال وجود ندارد.
اگر قصد مالک این باشد بطور کامل مال غیر منقول از جمله ملک خود را بطور قطعی به فرزند یا فرزندان خود منتقل نماید از شیوه عقد بیع استفاده خواهد نمود. بدینوسیله سند ملک بطور قطعی به نام افراد مورد نظر مالک اعم از فرزند یا همسر و یا دیگران منتقل خواهد شد.
اما اگر مالک قصد داشته باشد ملک خود را مادام که در قید حیات است خود در اختیار داشته باشد و بعد از فوت اموال به فرزندان منتقل شود میتواند از شیوه صلح عمری استفاده نماید.
خوب در اینجا بد نیست بطور مختصر در باره هر یک از این شیوه های انتقال ملک بحث نماییم.
انتقال ملک از طریق بیع
عقد بیع یکی از پرکاربردترین شیوه های انتقال قطعی ملک محسوب میگردد. در انتقال ملک به فرزند در قالب عقد بیع ، فرزندان جای پدر یا مادر را در مالکیت ملک خواهند گرفت.
حال تفاوتی هم ندارد که ارزش واقعی ملک با مبلغی که پرداخت شده برابری داشته یا نداشته باشد. با انتقال قطعی ملک ، دیگر نمیتوان مجدداً نسبت به بازپس گیری ملک فروخته شده اقدام نمود.
انتقال ملک از طریق صلح
صلح عمری یکی دیگر از شیوه های انتقال ملک است که طی آن مالک ، منافع ملک را تا زمان حیات در اختیار قرار خواهد گرفت. بعد از حیات نیز خود به خود ملک به فرزندان منتقل خواهد شد.
در صلح عمری شرط یا شروط میتواند نقش اساسی در قرارداد داشته باشد. مالک میتواند شرط کند که تا زمان حیات خودش میتواند از آن استفاده نماید یا منافع را به دیگران بدهد. همچنین میتواند شرط فسخ را برقرار نماید.
با انعقاد صلح عمری میان والدین و فرزندان ، مالک یا پدر و مادر این اطمینان را خواهند داشت که تا زمان فوت ، فرزندان نمیتوانند نسبت به فروش ملک مورد انتقال اقدام کنند.
منتقل کردن ملک از طریق هبه
هبه یا بخشش نوعی عقد است که مورد حمایت قانون قرار دارد . این نوع عقد در قانون مدنی مورد اشاره قرار کرفته است. در هبه معمولاً در ازای ملک انتقالی هیچ معوضی دریافت نمیشود. لذا این نوع عقد عمومیً در میان خانواده رواج دارد.
منتقل کردن ملک از طریق وصیت
در بیع ، صلح و هبه ملک در زمان حیات منتقل میشود. اما در وصیت ملک بعد از فوت منتقل میشود و مالکیت بعد از فوت منتقل میشود.
مطلب مفید | مدت زمان اعتبار وصیت نامه
موانع قانونی برای انتقال ملک به فرزندان
حقیقت آن است که در زمان حیات ، هر شخص میتواند هر طور که مایل باشد اموال خود را به فرزند یا فرزندان خود منتقل نماید. اما در مورد ارث محدودیت های جدی در مورد انتقال ملک وجود دارد. یعنی شخص فقط میتواند در مورد یک سوم اموال خود وصیت کند و نمیتواند در مورد همه اموال خود وصیت کند. این موضوع باعث شده بسیاری از افراد ترجیح دهند اموال خود را در زمان حیات آنگونه که تمایل دارند تقسیم کنند.
برخی مستندات قانونی
ماده ۳۰ قانون مدنی
هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.
ماده ۷۵۲ قانون مدنی
صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.
ماده ۷۵۷ قانون مدنی
صلح بلاعوض نیز جائز است.
ماده ۷۶۰ قانون مدنی
صلح عقد لازم است اگر چه در مقام عقود جائزه واقع شده باشد و بر هم نمیخورد مگر در موارد فسخ به خیار یا اقاله.
ماده ۷۶۷ قانون مدنی
اگر بعد از صلح معلوم گردد که موضوع صلح منتفی بوده است صلح باطل است.
ماده ۷۶۸ قانون مدنی
در عقد صلح ممکن است احد طرفین در عوض مال‌الصلحی که میگیرد متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ماهه تا مدت معین تادیه کند این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود.
ماده ۷۶۹ قانون مدنی
در تعهد مذکوره در ماده قبل به نفع هر کس که واقع شده باشد ممکن است شرط نمود که بعد از فوت منتفع نفقه به وراث او داده شود.
ماده ۸۴۳ قانون مدنی
وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است.
مطلب مفید | انحصار وراثت ، وصیت نامه و …
