انتقال ملک قولنامه ای
آشنایی با شیوه انتقال ملک قولنامه ای
خرید و فروش ملک از طریق قولنامه یکی از شیوه های مرسوم برای انتقال ملک از فروشنده به خریدار است.
شیوه دیگر کع شیوه اصلی و قابل اطمینان برای خرید و فروش ملک محسوب میگردد ، نقل و انتقال از طریق دفترخانه و بواسطه سند رسمی است.
مطلب مفید | اثبات مالکیت با قولنامه
با وجود اطمینان بخش بودن انتقال ملک بواسطه سند رسمی ، اما بسیاری از املاک فاقد سند هستند لذا چاره ای جز انتقال سند از طریق تنظیم قولنامه نیست.
برای اینکه استفاده از انتقال ملک قولنامه ای مسیر درستی را طی کند و خریدار ملک را دچار دردسرهای حقوقی نکند باید بشدت مراقب بود . این ماقبت جنبه های مختلفی را شامل میشود. دذر این مقاله کوشش خواهیم نمود به برخی از این جنبه ها و نکات مهم مربوط به آن اشاره نماییم. پس ما را همراهی کنید.
معامله ملک قولنامه ای و نکات مهم آن
فرض کنید دو نفر به عنوان طرفین قرارداد قصد میکنند در آینده معامله ای را انجام دهند. آنان ممکن است از هم اکنون شیوه اجرای تعهدات خود را روشن سازند . لذا سندی را میان خود منعقد میکنند و به موجب آن در باره نحوه اجرای تعهدات و سایر شرایط ، موارد لازم را قید میکنند. به چنین سند غیر رسمی ، قولنامه گفته میشود .
قولنامه بدین علت تنظیم میشود که طرفین آن ، شرایط لازم برای تنظیم قرارداد را در حال حاضر ندارند . اما تمایل دارند که در حال حاضر با یکدیگر معامله انجام دهند.
مطلب مفید | اثبات مالکیت بدون قولنامه
مثلاً خریدار ممکن است وجه یا ثمن معامله را به اندازه کافی نداشته باشد . اما وعده میدهد ظرف مدت معین آن را آماده کند.
یا اینکه فروشنده در حال حاضر امکان در اختیار قراردادن ملک خود را ندارد . به خاطر وجود موضوعاتی از این دست ، دو طرف با هم قولنامه تنظیم میکنند . که به آن وعده قرارداد ، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عامیانه قولنامه می‌گویند .
روش انتقال قولنامه ای ملک به چه دلیل طرفدار دارد؟
همیشه امکان انتقال سند در زمان خرید و فروش ملک وجود ندارد. این موضوع میتواند دلایل مختلف داشته باشد. همین دلیل ها موجب گرایش افراد به خرید و فروش ملک از طریق مبایعه نامه و قولنامه میشود.
موارد زیر میتواند از جمله دلایلی باشد که موجب عدم امکان دریافت سند توسط مالک خواهد بود . همین موارد موجب میشود افراد تمایل بیشتری برای «تنظیم مبایعه نامه» و «نگارش قولنامه» داشته باشند.
- آماده نبودن سند
- نداشتن پایان کار
- قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری
- ساخت و ساز غیر مجاز ملک
- عدم رعایت مندرجات پروانه ساختمان
- دریافت فرصت برای پرداخت عوارض و مالیات و ….
در مورد تنظیم قولنامه ، معمولاً طرفین متعهد میشوند در زمان مقرر به دفترخانه مراجعه و تا آن زمان همه اموری که بر عهده آنان قرار دارد را پیگیری نمایند.
مطلب مفید | قدرالسهم زمین و ساختمان
شرایط فروش ملک قولنامه ای
قولنامه یک سند عادی است و ارزش آن به توافقی است که مورد قبول طرفین آن است . در غیر این صورت نمیتوان به آن چندان دل خوش نمود.
قولنامه از طریق اداره ثبت اسناد تنظیم نمیشود بنابراین یک سند رسمی نیست. قولنامه سند و نوشته‌ای است که ممکن است توسط خریدار ملک و فروشنده ، و یا توسط مشاور املاک تنظیم شود.
چگونه در مورد ملک قولنامه‌ای مطمئن شویم؟
برای اطمینان از اینکه ملک مورد اشاره در قولنامه ، در وضعیت مناسب قرار دارد ، بهترین کار ، انجام استعلام از شهرداری است.
پس از دریافت استعلام ، میتوان در مورد مبلغ بدهی ملک ، شرایط تخریب ، در رهن ، وثیقه و یا توقیف بودن ملک پی برد .
چنانچه یکی از طرفین از تعهد خود امتناع ورزد، چه باید کرد؟
با وجود آنکه قولنامه یک سند رسمی محسوب میگردد اما میتوان آنرا یک سند مورد حمایت قانون دانست.
بنابراین هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهداتی که باید بر عهده داشته باشد و یا مفاد قولنامه را آنگونه که باید انجام دهد ، انجام ندهد ، طرف مقابل میتواند علیه وی طرح شکایت کند. زیرا قولنامه یک قرارداد کاملا قانونی و در دادگاه دارای اعتبار است و مفاد آن برای دو طرف لازم الاجرا می‌باشد.
به این معنی که خریدار قادر خواهد بود با مراجعه به دادگاه صالح و با ارائه درخواستی از قاضی بخواهد فروشنده را جهت انتقال رسمی سند ملزم نماید.
وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟
هنگامی که دو طرف قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه می‌نمایند ، به منظور محکم کردن آن ، به این خاطر که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به صورت کامل اجرا کنند، اصولا در قرارداد مبلغی را درج میکنند .
چنانچه یکی از طرفین تعهدات خود را به خوبی اجرا نکند و یا از انجام تعهدات خود خودداری کند، این مبلغ به طرف دیگر پرداخت خواهد شد که به این مبلغ وجه التزام گفته میشود .
مطلب مفید | تبدیل قولنامه به سند رسمی
از جمله ویژگی‌‌های مبلغ وجه التزام این می‌باشد که بر اساس توافق طرفین میزان آن تعیین میگردد و می‌بایست در قرارداد به طور واضح و روشن درج و مکتوب گردد .
این مبلغ در صورت اجتناب یکی از دو طرف معامله از اجرای تعهدات خود می‌بایست فوری به شخص مقابل پرداخت گردد.
برخی نکات مهم در خرید و فروش ملک قولنامه ای
- قبل از تنظیم قولنامه ، از شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد ، استعلام گرفته شود.
- حتماً از طریق مشاور املاک ، کد رهگیری ملک را دریافت نمایید. برای اطمینان از عدم فروش ملک به دیگران.
- در صورتی که فروشنده، کهن‌سال بود ،از طریق اداره سرپرستی محجورین اطمینان حاصل شود که وی آیا تحت سرپرستی آن اداره هست یا خیر.
- در مورد املاک ارثیه ای ، درخواست گواهی انحصار وراثت کنید . در مورد صحت و درستی آن و مالکیت متوفی تحقیق کنید.
- املاک دارای چند مالک نیازمند اخذ امضا از همه مالکین می باشد.
- قولنامه را در سه نسخه تنظیم نمایید .فروشنده و خریدار و بنگاه‌دار هر کدام یک نسخه از آن را در دست داشته باشند.
- چنانچه در زمان مشخص شده در قولنامه، برای اجرای تعهد به دفترخانه مراجعه کردید، در صورت حضور نیافتن طرف مقابلتان، پس از دریافت گواهی عدم حضور از سردفتر، به دادگاه مراجعه کنید . با ارائه دادخواست از دادگاه بخواهید تا طرف مقابل را به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال دادن سند ملزم کند. در صورتی که طرف مقابل شما از انجام این کار امتناع ورزد، به جای او نماینده اجرای احکام، سند را امضا خواهد کرد.
مطلب مفید | تبدیل سند عادی به رسمی
- برای اجرای مفاد قرارداد ضمانت اجرایی مانند وجه التزام تعیین کنید.
- در صورتی که ملک یه صورت وکالتی به فروش می رسد خریدار باید سمت وکیل را احراز کند . سپس مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهد. همچنین به حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه دقت کند که آیا وکیل حق فروش خانه را دارد یا خیر. آیا اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله را دارد و همچنین اختیار تنظیم سند رسمی به نام شما را دارد یا خیر.
- در صورتی که ملکی را به صورت وکالتی خریداری می کنید فقط به وکالتنامه اکتفا نکنید و حتما با فروشنده مبایعه نامه تنظیم کنید زیرا وکالت به معنای انتقال و بیع نیست.
مطلب مفید | فروش مال غیر با قولنامه
- ممکن است بین خریدار و فروشنده توافق شده باشد که ثمن معامله به صورت چک تضمین شده پرداخت شود . در این صورت شماره تمام چکها و ترتیبات پرداخت وجه معامله در قولنامه ثبت شود . ولی اگر قرار است به صورت نقدی پرداخت شود حتما پس از پرداخت باید از فروشنده رسید دریافت کنید.
- در مورد اینکه ملک در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد استعلام لازم را دریافت نمایید. اگر ملک در رهن یا بازداشت و یا وثیقه باشد امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد.
- خریدار و فروشنده حتما در قرارداد تاریخ انتقال سند و دفترخانه معینی برای تنظیم سند انتقال و همچنین تاریخ تحویل ملک را تعین کنند . همچنین برای عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه و برا ی عدم تحویل خسارت قراردادی تعیین کنند.
- خریدار باید هنگام خرید مشخصات نوشته شده در قولنامه را با مشخصات ملک در سند تطبیق دهد و به مشخصات کامل ملک و متعلقات آن مانند پلاک ثبتی ، مساحت عرصه و اعیان، انباری ، پارکینگ و غیره دقت نماید.
