تبدیل قولنامه به سند رسمی ، شرایط و مراحل آن

تبدیل قولنامه به سند رسمی

آشنایی با قولنامه و تبدیل آن با سند رسمی

قولنامه یا مبایعه نامه ، نوعی قرارداد غیر رسمی و در زمره اسناد عادی بشمار میرود که طرفین آن ، در مورد خرید و فروش اموال غیر منقول مانند خانه و یا اموال منقول مانند خودرو دست به خرید و فروش میزنند.

مطلب مفید | اثبات مالکیت بدون قولنامه

از طریق قولنامه ، یک قرارداد میان دو طرف معامله صورت میگیرد . طی این معامله ، مالکیت مال منقول یا غیر منقول از یک طرف به طرف دیگر منتقل میشود.

از آنجا که اسناد عادی در قیاس با اسناد رسمی در هنگام طرح دعاوی حقوقی ، فاقد اعتبار لازم هستند، لذا همواره باید تلاش نمود بعد از انعقاد قرارداد با اسناد عادی در اولین فرصت نسبت به تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی اقدام کرد.

مطلب مفید | فروش مال غیر با قولنامه

در این مقاله کوشش خواهیم نمود در خصوص اسناد عادی از جمله قولنامه یا مبایعه نامه نکات مهمی را مورد توجه قرار دهیم . همچنین در خصوص شرایط تبدیل قولنامه به سند رسمی موضوعات مرتبط را مورد بررسی قرار دهیم.

نظر قانونگذار در مورد رسمیت معاملات با سند عادی و رسمی

برای شروع بحث در مورد تبدیل سند عادی مانند قولنامه به سند رسمی بهتر است بدانید ثبت اسناد جز در موارد خاص ، ضروری است. در این مورد ، ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر میدارد:

ثبت اسناد ، اختیاری است ، مگر در موارد ذیل:

۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

مطلب مفید | اثبات مالکیت با قولنامه

از این ماده میتوان در مورد معاملات راجع به املاک فاقد سند اینطور استنباط نمود که انجام معاملات با سند عادی منع قانونی ندارد. اما در مواردی باید معاملات در دفاتر قانونی ثبت و در نتیجه در قالب سند رسمی انجام پذیرند.

مطلب مفید | هزینه تفکیک زمین

در ماده 47 این قانون مقرر شده است :

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است :

۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

پس با توجه به گستردگی ادارات ثبت در اقصی نقاط کشور تقریبا در تمام شهرها نقل و انتقال اموال غیر منقول مانند ملک و خانه باید به صورت رسمی انجام گیرد . این امر در مواردی اهمیت پیدا میکند که دو نفر در مورد مالکیت یک ملک با یکدیگر اختلاف پیدا کنند . در این مورد قانون شخصی را مالک میداند که سند رسمی در اختیار داشته باشد و عقد و قرارداد ملک در دفتر املاک اداره ثبت قید شده باشد.

شرایط تبدیل قولنامه به سند

الف) در گام اول نباید منع قانونی برای مراجعه طرفین به دفاتر اسناد رسمی وجود داشته یاشد. به عنوان مثال ممنوع المعامله نباشند.

ب) طرفین باید از اهلیت لازم برای انجام معامله در مورد اموال منقول و غیر منقول برخوردار باشند.

پ) در زمان حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی برای تبدیل قولنامه به سند رسمی چنانچه سند رسمی به نام فروشنده نباشد لازم است شخصی که سند رسمی به نام او است در دفترخانه حاضر و دفاتر را امضاء کند.

ت) طرفین معامله مدارک لازم برای نقل و انتقال را به همراه داشته باشند و مدارک آنان کامل باشد.

ث) تبدیل سند باید از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و توسط مامور صلاحیت دار انجام شود.

ج) معامله ملکی در موارد زیر باشد :

– سند قولنامه ای جزء باغات ، زمین کشاورزی و ساختمان دارای سابقه ثبتی به نام اشخاص باشد .

– ملکی باشد که عرصه آن وقفی است ، اما مستاجر ، عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره کرده و در خصوص قسمت اعیانی ، سند رسمی اخذ ننموده باشد .

– ملک دارای سابقه ثبتی باشد و متقاضی آن ، مالک رسمی مشاعی بوده و تصرفات وی در محل ، مجزا شده است. اما به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی یا فوت مالک رسمی و یا ورثه ، موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده باشد.

مراحل تبدیل قولنامه به سند

الف) در مورد خودرو

در حال حاضر در موردنقل و انتقال خودرو ، برگ سبز پلیس راهنمایی و رانندگی ملاک قانونی برای سند خودرو میباشد و نیازی به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. لذا چنانچه طرفین با قولنامه نسبت به خرید و فروش خودرو اقدام کرده اند ، فقط کافی است برای رسمیت بخشی به خرید و فروش خودرو ، به مراکز تعویض پلاک راهنمایی و رانندگی مراجعه نمایند.

مطلب مفید | اثبات مالکیت  خودرو با سند

ب) نقل و انتقال ملک

پرداخت بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری

در زمان نقل و انتقال املاک ، قبل از انجام ثبت اسناد در دفترخانه لازم است مالیات و عوارض شهرداری ملک پرداخت شود و گواهی آن دریافت شود . این موضوع نه تنها در مورد تبدیل قولنامه به سند رسمی ، بلکه در مورد صلح نامه و هبه نامه نیز باید انجام شود.

دریافت گواهی پایان کار

یکی از مدارک لازم به هنگام نقل و انتقال املاک ، در اختیار داشتن گواهی پایان کار است. چنانچه فروشنده گواهی پایان کار در اختیار نداشته باشد حتماً باید نسبت به تهیه آن اقدام نماید.

بررسی مدارک توسط دفترخانه

در هنگام تنظیم اسناد جهت نقل و انتقال ملک ، دفترخانه با استعلام از ادارات ثبت ، دارایی و دریافت گواهی های مربوطه و نیز کنترل اسناد هویتی ، مدارک را برای اداره ثبت اسناد و املاک ارسال مینماید.

ارسال سند رسمی برای مالک جدید

بعد از ثبت معامله در دفتر املاک اداره ثبت اسناد در نهایت ، سند ملک  به صورت پستی برای خریدار ارسال میگردد. در این مرحله کار تبدیل قولنامه به سند رسمی پایان می یابد.

نکته :

در مورد تععین تکلیف ملاک فاقد سابقه ثبتی  ، متقاضی دریافت سند باید از طریق مراجعه به سامانه sabtemelk.ssaa.ir برای درخواست صدور سند مالکیت و تبدیل قولنامه به سند اقدام کند.

مطلب مفید | قانون جدید نقل و انتقال خودرو