دادخواست اعتراض به ثبت ملک

دادخواست اعتراض به ثبت ملک

اظهارنامه ثبت ملک و دادخواست اعتراض

گاهی در جریان عملیت ثبتی و رسیدگی به تقاضای ثبت ملک و دریافت سند مالکیت ، اعتراضاتی واصل میشود. بدین معنا که ممکن است شخص ثالث نسبت به ثبت آن ملک و تقاضای سند رسمی توسط متصرف مدعی مالکیت ، معترض باشد .

در این مورد ،  میتوان ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی مصوب 1317 را مد نظر قرار داد. با توجه به این ماده از قانون درمی یابیم متصرفین به عنوان مدعی مالکیت میتوانند نسبت به ملک تصرفی بوسیله اظهارنامه درخواست ثبت نمایند.

مطلب مفید | توقیف عملیات اجرایی ثبت

اداره ثبت مکلف است تا نود روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور، صورت کلیه اشخاصی را که اظهارنامه داده‌اند با نوع ملک و شماره‌ای که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین شده در روزنامه‌ها آگهی نماید و این آگهی تا شصت روز فقط در دو نوبت به فاصله سی روز منتشر خواهد شد.

در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانه فعلی کسی نسبت به آن‌ها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته می‌شود که بر مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم‌ مقام قانونی مدارکی داشته باشد.

چنانچه تقاضای ثبت نسبت به این قبیل املاک به یکی از عناوین مذکور در دو ماده 27 و 32 باشد در صورتی تقاضای ثبت پذیرفته می‌شود که تقاضاکننده مدارکی بر عنوان مذکور یا بر تصرف سابق خود به آن عنوان یا بر تصرف کسی که تقاضاکننده، قائم‌مقام قانونی او محسوب می‌شود داشته باشد.

اظهارنامه فرم مخصوصی است که از طرف اداره ثبت در اختیار کسی که حق درخواست ثبت دارد یا نماینده او گذاشته می شود و باید با تکمیل و اعاده آن ، درخواست ثبت نماید.

دادخواست اعتراض به ثبت ملک

در جریان عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد ، ممکن است اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد .

مطلب مفید | اعتراض ثالث و اثبات مالکیت

اعتراضات مورد اشاره در مواد 16 و 20 قانون ثبت ، سه نوع اعتراض است : «اعتراض بر ثبت» ، «اعتراض بر حدود» و «اعتراض بر حقوق ارتفاقی» .

منظور از اعتراض بر ثبت ، ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت از سوی شخص یا اشخاصی است که اطهارنامه ثبت ملک را برای اداره ثبت ارسال کرده اند.

مستفاد از ماده 96 قانون ثبتی میتوان گفت هر کس که نسبت به تکمیل فرم اظهارنامه یا تکمیل تقاضانامه ثبت ملک معترض باشد میتواند با ارسال دادخواست اعتراض به ثبت ملک نسبت به اجرای عملیات مقدماتی اعتراض کند. در این صورت عملیات ثبت ملک متوقف و به تقاضای معترض رسیدگی میشود.

اعتراض بر ثبت باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده 11 قانون ثبت به عمل آید. چنانچه اعتراض قبل از انتشار آگهی نوبتی صورت پذیرد ، این درخواست اعتراضی مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت .

شیوه وصول و دریافت و رسیدگی

به موجب مواد 16 و 17 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 86 آیین نامه قانون ثبت املاک معترض به اجرای عملیات ثبت باید اعتراض خود را به اداره ثبت که معمولاً آگهی های نوبتی را منتشر مینماید، تقدیم کند .

مطلب مفید | ابطال سند ثبتی ملک

اگر به هر دلیل ظرف مدت 90 روز اعتراض به اداره ثبت محل نرسد ، اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شده و دوباره کاری انجام نشود.

اعتراض به عملیات ثبتی در دادگاه

اداره حقوقی دادگستری در سال 1353 در پاسخ به سوالی در مورد اینکه اگر «معترض به عملیات مقدماتی ثبت» ، به جای آنکه دادخواست خود را به دستور ماده 16 قانون ثبت به مرجع ثبتی بدهد، به دادگاه بدهد، دادگاه چه تکلیفی دارد؟ چنین اظهار نظر نموده است :

بموجب ماده 16 قانون ثبت ، اعتراض به ثبت ملک باید به اداره ثبت تسلیم گردد . و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود. ولی در صورتی که عرض حال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد. منتها از جهت اینکه مقصود قانونگذار در ماده مذکور نقض نشود ، دادگاه می باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاعات دهد.

تفسیر حقوقی

به نظر کسانی که این نظریه را دادند ، خواسته اند راهی برای حفظ حقوق ادعایی معترض بر ثبت پیدا کنند . یعنی مانع از ضایع شدن آن شوند . اگرچه این قصد و نیت خوب است اما با مقررات قانون ثبت و روح آن تطبیق نمی کند. لذا نوعی اجتهاد در مقابل نص هست.

زیرا ماده 17 قانون ثبت در مورد پرونده هایی که از قبل بین مدعی ثبت و معترض بر ثبت در خصوص همان ملک مورد تقاضای ثبت جریان داشته است ، مقرر می دارد : باید گواهی دادگاه مبنی بر جریان دعوا درخصوص آن ملک بین معترض و متقاضی ثبت اخذ شود. و ظرف 90 روز به اداره ثبت محل تقدیم شود . اگر این کار در موعد قانونی انجام شود با وجود اینکه پرونده از سابق در دادگاه جریان داشته و دارد حق اعتراض معترض بر ثبت ساقط میگردد.

مطلب مفید | وکیل ثبت اسناد و املاک

به این ترتیب در موردی که پرونده قبل از انتشار آگهی نوبتی در دادگاه مطرح بوده است، عدم تسلیم گواهی جریان دعوا به اداره ثبت، ظرف مدت قانونی برابر ماده 17 تبصره آن موجود سقوط حق اعتراض است. به طریق اولی در مواردی که قبلا دعوای درجریان نبوده است و اعتراض در ظرف مدت قانونی به اداره ثبت تسلیم نشده است، حق اعتراض ساقط است.

بنابراین هیچ چیز نمیتواند جای تقدیم اعتراض به گواهی جریان دعوا را ظرف مهلت قانونی به اداره ثبت محل بگیرد . رسیدگی دادگاه به چنین اعتراض فاقد مجوز قانونی است.

تقدیم دادخواست اعتراض به ثبت ملک

اعتراض به ثبت ملک باید در قالب دادخواست صورت پذیرد . و هزینه دادرسی پرداخت گردد. این امر در ماده 16 قانون ثبت و مواد 86 و 88 و 89 آیین نامه آن قانون تصریح شده است .

بر اساس مواد 88 و 89 و 91 آیین نامه قانون ثبت لازم نیست حتماً اعتراض کتبی بر روی برگه دادخواست تنظیم شود. اداره ثبت ملزم است اعتراض را در هر صورت بپذیرد.

یک نسخه از دادخواست در پرونده بایگانی و بقیه که باید به تعداد مستدعیان ثبت به اضافه یک نسخه باشد به دادگاه مربوطه فرستاده شود. هرگاه تعداد برگه های دادخواست کافی نباشد یک نسخه بایگانی و بقیه هر چه هست به دادگاه فرستاده میشود . چنانچه اتفاقاً منحصر به یک برگ باشد رونوشتی از آن بایگانی و عین آن به دادگاه ارسال خواهد شد.

ذر مورد دادخواست هایی که خارج از مهلت قانونی ارسال میشود ، رئیس ثبت نظر خود را در زیر دادخواست منعکس میکند. سپس در وقت مقرر و در نشست اداری طبق ماده 16 قانون ثبت مطرح و تکلیف قطعی آن معین میگردد.

گواهینامه جریان دعوا

در مواردی به جای دادخواست اعتراض میتوان از گواهینامه اعتراض استفاده کرد. گواهینامه فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود که تاریخ اقامه دعوا در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد.

مطلب مفید | استعلام وضعیت ثبتی املاک

برابر ماده 17 قانون ثبت و همچنین مواد 89 و 90 آیین نامه اجرایی قانون ثبت ، در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که میخواهد بر آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوایی در جریان باشد ، نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست . در این موارد کسی که میخواهد بر ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی 90 روز گواهی دادگاه را مبنی در جریان داشتن پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نماید.

این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی بر پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مرتبط به اقامه دعوا ندارد . لذا همان پرونده مطروحه در دادگاه پرونده اعتراضی تلقی خواهد شد.

تجدید دادخواست اعتراض

در موارد زیر به معترض عملیات مقدماتی ثبت اجازه داده شده دادخواست خود را تجدید نماید . معترض میتواند در این موارد دادخواست مجدد را مستقیماً به دفتر دادگاه صلاحیتدار تقدیم کند. گرچه دادخواست مجدد خارج از مهلت های قانونی باشد(منظور از مهلت های قانونی همان ۹۰ روز و ۳۰ روز است).

الف- در موردی که قرار ابطال دادخواست به علت عدم حضور خواهان صادر شده باشد.

ب- در مواردی که به علت نقص دادخواست قرار رد آن صادر شده باشد.

در دو مورد بالا به تصریح ماده 19 قانون ثبت و تبصره ذیل آن، از تاریخ ابلاغ قرار رد به معترض بر ثبت ، مشارالیه فقط ظرف ده روز می تواند برای یک نوبت تجدید دادخواست نماید . و دادخواست مجدد به دفتر دادگاه صلاحیتدار داده خواهد شد.

در اینجا قانونگذار خواسته است که هم حقوق معترضین بر ثبت حفظ شود و هم کار ثبت املاک معطل نماند و زودتر تعیین تکلیف شود.

مطلب مفید | مراحل تجمیع پلاک های ثبتی