دعاوی افراز ملک مشاع و شرایط تقسیم املاک مشاعی
دعاوی افراز ملک مشاع چه نوع دعاوی هستند ؟
وقتی انواع دعاوی تحت رسیدگی در دادگاهها را مرور میکنیم ، در میان انبوه دعاوی ، بیش از همه به دعاوی مربوط به ملک و املاک برمیخوریم. این دسته از دعاوی نیز از زوایای مختلف قابل توجه هستند.
- بخشی از دعاوی ملکی در دادگاههای حقوقی مورد رسیدگی قرار میگیرند. در اصطلاح به این نوع از دعاوی ، دعاوی ملکی حقوقی گفته میشود.
- بخش دیگری از دعاوی در دادگاههای کیفری مورد رسیدگی قرار میگیرند که به آن دعاوی ملکی کیفری گفته میشود.
- بخش دیگری از دعاوی از طریق دادگاه و اداره ثبت اسناد و املاک قابل پیگیری هستند. به این نوع اخیر ، دعاوی ثبتی ملکی گفته میشود.
دعاوی ثبتی ملکی در زمره فنی ترین ، تخصصی ترین و پیچیده ترین دعاوی هستند که تعداد بسیار محدودی از وکلا قادرند در این زمینه کار کنند. دلیل این موضوع تخصصی و پیچیده بودن اینگونه دعاوی است که کار را برای بیشتر وکلا سخت میکند.
با ملاحظه عنوان این دعوی ، به کلمه افراز برمیخوریم. افراز ملک به این معنا است که ما با یک ملک مشاعی سر و کار داریم. در ملک مشاعی اخذ سند رسمی برای قطعات آن مستلزم عملیات جداسازی قطعات توسط اداره ثبت خواهد بود. منظور از مشاع بودن یعنی زمین یا ملک مورد نظر بیش از یک مالک دارد.
حال باید دید دعاوی افراز ملک مشاعی چه دعاوی هستند و اصولاً افراز چه مشکلاتی دارد و چه نوع دعاوی در مورد افراز ملک مشاعی ممکن است ایجاد شود.
در این مقاله پیرامون دعاوی افراز ملکی بحث نموده و تلاش خواهیم کرد مطالبی را ارائه کنیم که حتی الامکان ساده و برای اغلب کاربران قابل درک و استفاده باشد. در صورت لزوم میتوانید از طریق مشاوره با وکیل افراز ملک با ما در تماس باشید.
دعاوی افراز ملک مشاع از طریق کدام مراجع رسیدگی میشوند؟
قبل از هر چیز باید دانست برای ثبت و پیگیری دعاوی مربوط به افراز ملک مشاع لازم است به دو مرجع مراجعه شود. مرجع اول دادگاه عمومی حقوقی و مرجع دوم اداره ثبت منطقه ای که ملک در آن محدوده قرار دارد. اما در کدام شرایط باید به این مراجع مراجعه نماییم؟
الف) مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی
هر گاه عملیات ثبتی نسبت به ملک مشاع صورت نگرفته باشد یا عملیات ثبتی آغاز شده اما پایان نپذیرفته باشد ، یا اینکه برخی شرکای ملک مشاع با دیگر شرکا هماهنگی لازم را نداشته باشند یا اینکه با درخواست افراز مخالف باشند. یا اینکه ملک ورثه ای است و در مورد آن اختلاف نظر وجود دارد . در این موارد ابتدا متقاضی افراز به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه میکند. سپس با در دست داشتن حکم یا دادنامه افرازی صادره از طرف دادگاه میتواند برای ادامه عملیات ثبتی به اداره ثبت مراجعه و تا پایان پذیرفتن افراز و جداسازی ملک ، اقدامات و پیگیری های لازم را از طریق واحد ثبتی دنبال نماید.
ب) مراجعه به اداره ثبت
چنانچه عملیات ثبتی در مورد ملک مشاعی خاتمه یافته باشد بدین معنی که یا ملک مورد نظر دارای سند مالکیت باشد یا انکه ملک در دفتر املاک به ثبت رسیده اما هنوز سند مالکیت آن صادر نشده باشد اما درخواست متقاضی به ثبت رسیده باشد ، اداره ثبت محل قرار گرفتن ملک صالح به رسیدگی به درخواست افراز ملک خواهد بود.
مفهوم افراز ملک مشاع
ملک مشاع ملکی است که چند نفر مالک دارد و سهم هیچکدام را نمیتوان بطور دقیق در آن روشن نمود . برای تقسیم ملک میان مالکین یا شرکا ، باید عملیات ثبتی تحت عنوان افراز انجام پذیرد.
افراز ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها از یکدیگر.
شرایط درخواست افراز ملک مشاع
پس بطور خلاصه میتوان گفت چنانچه بین شرکای ملک مشاع اختلافی وجود نداشته باشد برای افراز میتوان مستقیم به اداره ثبت مراجعه کرد. اما در صورت اختلاف نظر میان شرکا ، می باید از طریق مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست صدور حکم افراز را تقدیم دادگاه نمود.
نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت
برای آنکه ملک مشاع متعلق به چند نفر شریک ، میان آنان تقسیم و سهم هر یک از آنان دقیقاً مشخص و به آنان واگذار گردد لازم است هر یک از شرکا درخواست افراز را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم نماید.
اداره ثبت درخواست را به نماینده ثبت ارجاع میدهد و پس از بررسی های لازم و عدم وجود سند مالکیت معارض ، پرونده ثبتی جهت سیر مراحل افراز و نقسیم به مسئول واحد ثبتی ارسال میشود.
اگر ملک دارای سند معارض نباشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک ثبت شده باشد پرونده به نقشه بردار جهت ترسیم نقشه ملک با حضور در محل و بعد از دعوت متقاضی و شرکا می پردازد. سپس مسئول واحد ثبتی با بررسی صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی نسبت به رد یا قبول افراز اقدام می کند که این تصمیم به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می گردد.
هر یک از شرکا می تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ ، چنانچه اعتراضی دارد اعتراض خود را تقدیم دادگاه عمومی محل وقوع ملک نماید.
با پایان یافتن مهلت اعتراض و عدم وجود اعتراض ، متقاضی افراز می تواند درخواست صدور سند مالکیت نماید و پس از آن سند مالکیت صادر میشود.
نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه
درخواست افراز زمانی از طریق دادگاه دنبال میشود که اختلافی بین شرکا باشد یا در میان شرکا غایب و محجور وجود داشته باشد. در اینگونه موارد دعوای افراز باید به طرفیت کلیه شرکا مطرح شود. در غیر این صورت دعوای افراز رد خواهد شد.
دادگاه چنانچه خود را صالح رسیدگی بداند با ارجاع موضوع به کارشناس و انجام استعلام از اداره ثبت و شهرداری ، حکم به قبول یا رد افراز صادر می کند.
تقسیم سهم هریک از شرکا بعد از افراز
با صدور حکم افراز و یا پایان پذیرفتن عملیات افراز ، شرکا در توافق با یکدیگر و یا بر اساس قرعه ، سهم شان در ملک مشخص و تقسیم خواهد شد.
البته اگر میزان سهم هریک متفاوت باشد، ابتدا نسبت به تعدیل سهام آنها اقدام خواهد شد.
مطلب مفید | وکیل تفکیک ملک مشاع
در کدام موارد امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد؟
در موارد زیر نمیتوان نسبت به افراز ملک مشاع اقدام نمود:
- قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه مربوطه.
- عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم.
- اراضی ملی .
- امکان وجود ضرر برای یک یا چند نفر از شرکا.
- وجود سند معارض.
- از بین رفتن ارزش ملک در صورت افراز مانند افراز یک آپارتمان.
دستور فروش ملک غیرقابل افراز
هر گاه به دلایلی که مطرح شد امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد ، و این عدم امکان با رای دادگاه قطعی شود ، دادگاه دستور فروش ملک را بر اساس ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع صادر خواهد کرد. دستور فروش به واحد اجرای احکام دادگاه اعلام می گردد.
مدیر اجرا بر اساس دستور فروش ملک ، بر اساس قانون اجرای احکام مدنی نسبت به فروش اموال غیر منقول اقدام مینماید.
همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند.
مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
گام های اجرایی در افراز ملک مشاع
اگر بخواهیم بطور خلاصه بگوییم که از زمان درخواست افراز ملک مشاع تا زمان صدور سند مالکیت برای قطعات تقسیم شده از ملک مشاع ، چه گام هایی باید برداشته شود بطور خلاصه و فهرست وار میتوان به موارد زیر اشاره نمود :
- درخواست کتبی برای افراز از طرف شریک یا شرکا به طرفیت سایر شرکا
- تهیه نقشه یو تی ام ملک
- بازدید ملک و املاک مجاور آن و اظهار نظر کارشناس رسمی
- تنظیم صورتجلسه و تعیین مساحت و موقعیت ملک یا واحدها
- پرداخت هزینه
- صدور سند جدید و ابطال سند سابق
نقش شهرداری در عملیات افراز و تفکیک
تا کنون دانستیم در دعاوی افراز ملک مشاع نقش اساسی بر عهده دادگاههای حقوقی و همچنین ادارات ثبت اسناد می باشد. بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها با اصلاحات بعدی ، ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین ، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
شهرداری وظیفه دارد ، نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید ، تسلیم شهرداری مینماید ، پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم خدمات عمومی از کل زمین ، حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ نماید.
شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید . در تعیین و ایجاد نقشه تفکیکی باید به نکات و ضوابط مختلفی توجه و پرداخته شود که نقش شهرداری‌ها در این امر بسیار تاثیر‌گذار است.
تفکیک و افراز زمین‌های دولتی
تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی نیز همانند زمین‌های غیر دولتی است. اما این وزارت مسکن و شهرداری است که وظیفه دارد نقشه را بررسی و تایید نهایی نماید. امتیاز ویژه تفکیک و افراز زمین‌های دولتی نسبت به غیر دولتی در خصوص اخذ هزینه‌های مربوطه است. برطبق ماده ۱۱ قانون زمین شهری ، دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.
