سنددار کردن ملک قولنامه ای چگونه و چطور؟
برای سنددار کردن ملک قولنامه ای از کجا شروع کنیم؟
وقتی میان دو نفر توافقی مبنی بر انجام معامله در آینده بر سر یک ملک صورت میگیرد ، معمولاً این توافق را در قالب قولنامه تنظیم و امضا میکنند. قولنامه را میتوان سندی دانست که هر گونه بی توجهی و عدم عمل به تعهدات مندرج در آن ، میتواند با ضمانت اجراهای قوی همراه شود.
توافق‌هایی که به این صورت انجام میشوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. بنابراین پشتوانه قانونی دارند و چنانچه طرفین نسبت به آن بی اعتنا باشند میتوان از طریق دادگاه ، متخلف را وادار به تمکین از قانون نمود. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده میتوان از طریق دادگاه ، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
مطلب مفید | اثبات مالکیت با قولنامه
در هنگام تنظیم قولنامه ، طرفین متعهد میشوند برخی کارها را انجام دهند . آنان زمان مشخصی را برای انتقال ملک تعیین مینمایند. حال اگر این تعهدات از طرف یکی از امضاکنندگان قولنامه انجام نشود و یا طرف فروشنده در زمان تعیین شده در دفترخانه حاضر نشود ، طرف خریدار میتواند با حضور در دادگاه ، دادخواست بدهد و وی را وادار به انجام تعهدات خود بنماید.
در هر حال سنددار کردن ملک قولنامه ای مهمترین دغدغه کسانی است که اینگونه املاک را خریداری نموده اند. آنان دوست دارند در اولین فرصت اقدام به اخذ سند رسمی کنند. اما برای این کار باید اقداماتی صورت پذیرد. در این مقاله در مورد سنددار کردن ملک قولنامه ای و اقدامات مرتبط با آن ، بحث خواهیم نمود.
چرا افراد مبادرت به تنظیم قولنامه میکنند؟
اینکه چرا برخی املاک به صورت قولنامه ای معامله میشوند میتواند به دلایل مختلف صورت پذیرد. از جمله : ساخت بنا در زمینهای دارای کاربری غیر مسکونی ، وجود انواع خلافی در ساختمان مانند عدم احداث پارکینک ، ساخت طبقه اضافه ، احداث واحد در طبقات همکف یا پشت بام ، احداث بالکن ، در طرح تخریب قرار داشتن ملک ، قرار گرفتن در طرح تعریض خیابان و …..
مطلب مفید | فروش مال غیر با قولنامه
دلایل سنددار کردن ملک قولنامه ای
قولنامه نمیتواند سند معتبری باشد زیرا جنبه رسمیت ندارد. لذا ضروری است در اسرع وقت بدنبال تبدیل قولنامه به سند رسمی باشیم. مهمترین دلیل تعجیل در سنددار کردن ملک قولنامه ای ، دو دلیل زیر می باشد:
الف) تضمین حقوق مالکیت
مادام که یک ملک دارای قولنامه می باشد نمیتوان آن را دارای اعتبار قطعی داست. با گرفتن سند برای ملک ، حقوق مالکیت برای فردی که سند را در اختیار دارد تضمین میشود. اگر شما به عنوان مالک ملک ، سند رسمی در اختیار نداشته باشید ، ممکن است هر لحظه با مشکل برخورد کنید.
ب) مراقبت در برابر جعل و کلاهبرداری
با سند دار شدن ملک دیگر نگرانی و ترس از جعل و کلاهبرداری از میان میرود. سند دار شدن ملک قولنامه ای میتواند امنیت صد در صدی به مالک بدهد که هیچگونه خدشه ای بر ملک وی وجود ندارد. لذا نوعی ایمنی و اطمینان از جعل و کلاهبرداری در مورد مالکیت ملک ایحاد خواهد نمود.
مراحل تبدیل ملک قولنامه ای به ملک سند دار
الف) تهیه مدارک
مالک باید نسبت به جمع آوری و تهیه مدارک مورد نیاز مانند اسناد مالکیت پیشین ، قرارداد واگذاری ملک ، مشخصات فنی ساختمان و زمین و مدارکی مانند شناسنامه مالک و اطلاعات مالی و مالکیتی اقدام نماید..
ب) درخواست از اداره ثبت و شهرداری
مراجعه به دفتر املاک ثبت و شهرداری برای اخذ سند رسمی برای ملک .
پ) پرداخت هزینه‌های ثبت
این پرداخت ها مربوط به هزینه‌های ثبت و مالیات ملکمی باشند.
ت) انجام ارزیابی توسط ثبت
پس از تسلیم مدارک و پرداخت هزینه های مورد نظر ، ارزیابی ثبتی ملک توسط اداره ثبت انجام میپذیرد.
ث) ثبت تغییرات و اصلاحات زمین
چنانچه در فرآیند ارزیابی و ثبت اطلاعات سند ملک، تغییراتی در اطلاعات مربوط به مالکیت و یا مشخصات ملک ایجاد شود، باید این تغییرات نیز در دفتر املاک و شهرداری ثبت شود تا سند رسمی ملک با اطلاعات جدید صادر شود.
ت) تحویل سند مالکیت
پس از انجام ارزیابی های ثبی و صدور سند رسمی، این سند به شما تحویل داده میشود.
برخی اقدامات در جریان اخذ سند برای ملک قولنامه ای
الف) تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن :
در جریان اخذ سند یکی از اقدامات پایه توسط متقاضی دریافت سند ، مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و برای بازدید ملک و تهیه نقشه با مختصات UTM است.
پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام Parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد تا تحویل اداره ثبت شود.
ب) تکمیل فرم درخواست پذیرش و ارسال به ثبت
اقدامات اولیه متقاضی دریافت سند با تکمیل فرم درخواست پذیرش از طریق مراجعه به سایت : www.sabtemelk.ir و تکمیل فرم و تهیه پرینت از آن و سایر مدارک مانند نقشه تایید شده مهندس نقشه کش به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت نمود.
مطلب مفید | اثبات مالکیت بدون قولنامه
نکات مهم سنددار کردن ملک قولنامه ای و بدون سند
- قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای ثبتی فاقد سند شامل زمینها و چهار دیواریها ( غیراز کشاورزی و باغات ) نمی شود و فقط ساختمانهای احداثی را شامل میشود.
- ساختمانها و زمینهای کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد .
- فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حد اقل یکی وراث او ( به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد . ( فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد میشود )
- این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد لذا هر وقت ساختمانی ساخته شد که حائز شرایط اخذ سند بود می توان برای آن درخواست سند نمود .
