شرایط ابطال سند رسمی چیست؟

شرایط ابطال سند رسمی چیست؟ 

مروری بر شرایط ابطال سند رسمی

در مقایسه بین اسناد رسمی با اسناد عادی ، این سند رسمی است که از قدرت و اعتبار حقوقی بالاتری برخوردار است . بنابراین شما در دعاوی مطرح در مراجع قضایی ، با در دست داشتن سند رسمی ، با اغتماد به نفس و پشتوانه حقوقی بهتر ، میتوانید علیه طرف دعوای خود اقدام کنید. زیرا در اسناد رسمی انکار و تردید جایی ندارد. اثبات جعل سند نیز تقریباً محال است . لذا احتمال موفقیت در دعاوی با تمسک به این حربه برای مدعیان تقریباً به صفر میرسد.

مطلب مفید | شرایط صحت عقد بیع

با این وجود ، در موارد خاص و با وجود برخی شرایط ، میتوان نسبت به ابطال سند رسمی با استفاده از مدارک و دلایل موجه ، اقدام نمود. اما چگونه؟

در این مقاله قصد داریم در این مورد توضیحاتی را ارائه نماییم. پس با ما همراه باشید.

شرایط سند رسمی

برای آنکه بدانیم سند رسمی دارای چه شرایطی است بهتر است نگاهی با ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی بیندازیم. این ماده قانونی مقرر میدارد : «اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است».

مطلب مفید | سند رسمی در تصرف عدوانی

با بررسی دقیقتر این ماده از قانون، میتوان شرایط زیر را برای سند رسمی در نظر گرفت :

• سند رسمی معمولاً توسط : «اداره ثبت اسناد» یا «دفاتر اسناد رسمی» و یا «مامورین رسمی» تنظیم میشود.
• رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند رسمی الزامی است.
• مامور رسمی برای تنظیم سند باید دارای صلاحیت باشد.

مرجع صالح برای ابطال سند رسمی

درست است که سند رسمی توسط مامورین رسمی و یا در ادارات ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود اما این افراد و سازمانها نقشی در ابطال آن ندارند. ابطال سند رسمی فقط و فقط با حکم دادگاه آنهم تحت ضوابط و شرایط قانونی امکان پذیر است.

مطلب مفید | ابطال سند ستاد اجرایی

در این موارد نیز ، دادگاه در صورتی حکم به ابطال سند خواهد داد که خواهان یا وکیل او ، بر دلایل موجه و قانونی تکیه کرده و بر اساس آن ، تقاضای ابطال سند را مطرح نمایند .

مرجع صالح به رسیدگی با توجه به مال مورد معامله، فرق میکند. بدین ترتیب که دعوی ابطال سند در خصوص تصرف عدوانی ، ممانعت از حق و… در دادگاهی اقامه خواهد شد که مال غیر منقول در آن حوزه قرار دارد. در مورد اموال منقول ، موضوع متفاوت خواهد بود. بنابراین ، بر اساس قانون ، خواهان این اختیار را خواهد داشت که در محل تنظیم سند یا محل اقامت خوانده یا محل اجرای تعهد ، اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.

شرایط ابطال اسناد :

الف) عدم وجود شرایط صحت معامله

قانونگذار در ماده 190 قانون مدنی شرایط صحت معاملات را ذکر نموده است. در این ماده از قانون ، شرایط صحت معاملات عبارتند از : ۱) قصد طرفین و رضای آنها ۲) اهلیت طرفین ۳) موضوع معین که مورد معامله باشد ۴) مشروعیت جهت معامله .

مطلب مفید | ابرا و شرایط صحت آن

حال چنانچه یکی از این شرایط در یک معامله وجود نداشته باشد در صورت طرح دادخواست ابطال سند رسمی ، دادگاه میتواند با استناد به ماده 190 قانون مدنی و قوانین مرتبط ، حکم به ابطال سند رسمی دهد.

ب) صوری و غیر واقعی بودن معامله

متاسفانه بعضاً معاملاتی میان دو یا چند نفر انجام میشود که طرفین آن از روی قصد و رضایت مبادرت به امضای آن ننموده اند. یا اینکه هدف آنان فرار از دین بوده است. در چنین مواردی در صورت اثبات موضوع و احراز صوری بودن معامله ، امکان ابطال سند رسمی که بر اساس این قرارداد تنظیم شده وجود دارد.

مطلب مفید | دادخواست استرداد سند

در صورتی که اثبات گردد معامله و نقل و انتقال سند رسمی به صورت غیر واقعی و بدون قصد واقع شده است، در این صورت امکان طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک وجود دارد. این امر یکی از راههای شایع جهت باطل کردن سند رسمی ملک است. به چنین قراردادهایی که تهی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری گفته می شود

پ) معامله معارض

در مواردی مشاهده میشود در یک معامله (به عنوان مثال فروش ملک) ، فروشنده با هدف کلاهبرداری ملک را به دو نفر فروخته است . در این موارد ممکن است در هنگام تنظیم سند بدلیل وجود دو سند که در تعارض با یکدیگر هستند موضوع دعوای معامله معارض مطرح شود.

معمولاً در چنین مواردی سند دوم در تعارض با سند اول قرار میگیرد. در نتیجه رویه قضایی آن است که سند دوم باطل و اعتبار سند اول تایید میگردد.

البته باید گفت رسیدگی به دعوی دارنده سند دوم ، باید پس از رسیدگی به صحت سند مالکیت نخست انجام شود. در نهایت احراز تعارض و بطلان سند ، توسط دادگاه انجام خواهد شد.

ت) جعلی بودن سند

از دیگر شرایط ابطال سند رسمی ، اثبات جعلی بودن سند رسمی است.البته این ادعا در دادگاه براحتی قابل طرح نیست و باید دلیل موجه برای طرح این ادعا و اثبات آن وجود داشته باشد.

چنانچه دادگاه حکم به ابطال سند صادر کند ، سند اعتبار خود را از دست خواهد داد.

ث) ابطال عملیات اجرایی

یکی دیگر از روش هایی که با استفاده از آن می توان ابطال سند را انجام داد، ابطال عملیات اجرایی است.

مطابق ماده 229 آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز شکایت از عملیات اجرایی مصوب 6 تیر 1355 وزارت دادگستری ، پس از شروع عملیات اجرایی ، هرکس که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل به رئیس ثبت تسلیم نماید. و رای رئیس ثبت ظرف ده روز قابل اعتراض در هیئت نظارت می باشد.

در اعتراض به عملیات اجرایی ، ذی نفع به صدور اجرائیه اعتراض ندارد، یعنی صدور اجرائیه درست بوده است. ولی در اجرا ، ان مسئله ایجاد شده است. برای مثال زوجه علیه زوج اجرائیه ثبتی به مبلغ صد میلیون تومان میگیرد. ولی تمامی اموال زوج به اشتباه توقیف میشود، یا زوجه به جای توقیف خودروی زوج ، اشتباها خودرو ثالث را توقیف می نماید.

اصولا اگر ادعای معترض به عملیات ثبتی مستند به سند رسمی باشد و یا حکم قطعی دادگاه باشد در این صورت مراجعه به ثبت جهت اعتراض موثر است . اما اگر مستند اعتراض ، سند عادی باشد ، مرجع رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی می باشد.

ج) ابطال رای هیات تعیین تکلیف

گاهی روند دریافت سند رسمی ، بر اساس رای هیت تعیین تکلیف اداره ثبت صورت میپذیرد. در این موارد ، چنانچه سند مالکیت ، به سبب رأی هیأت تعییین تکلیف (یا در گذشته هیئت ماده 147 و 148 قانون ثبت) صادر شده باشد، خواهان یا وکیل او باید ابطال رأی هیأت را تقاضا کرده و سپس نسبت به ابطال سند رسمی اقدامات لازم قانونی را انجام دهند.

چ) انجام معامله به جهت تضمین

در گذشته بسیار رایج بود افرادی از دیگران مبلغی را قرض میگرفتند و جهت تضمین بازپرداخت ، چند دانگ از ملک خود را به طرف مقابل منتقل می نمود. تا پس از تادیه بدهی دوباره ملک انتقالی به وی بازگردانده شود.

اما فردی که ملک به نامش سند خورده حاضر به برگرداندن سند انتقال ملک نمی شود. در این مواقع با اثبات این موضوع که معامله به جهت تضمین بوده است و قصد واقعی انتقال مطرح نبوده است امکان باطل کردن سند رسمی ملک وجود دارد.

مدارک مورد نیاز برای ابطال سند

برای ابطال سند ، لازم است دادخواست ابطال سند رسمی را به دادگاه صالح تقدیم و اسناد و مدارک مورد نیاز زیر را ضمیمه نمود  :

• مدارک هویتی نظیر شناسنامه و کارت ملی
• سند رسمی در اختیار خواهان
• سند رسمی که تقاضای ابطال آن مطرح شده است.