فسخ قرارداد پیش فروش
فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش
معاملات ملکی بویژه خرید و یا فروش یک ملک پیش از احداث ، امر بسیار شایع و در عین حال پر ریسک است. زیرا سرانجام کار ، از قبل معلوم نیست .
شخص یا شرکتی که مبادرت به پیش فروش میکند و در این ارتباط قرارداد پیش فروش را تنظیم مینماید ، در اغلب اوقات برای طرف مقابل یعنی خریدار ناشناخته است. بنابراین احتمال هر رخدادی در این نوع از معاملات متصور است.
این کار که در عرف ، به عنوان پیش فروش و یا از سوی دیگر پیش خرید ملک مطرح است ، در سالهای اخیر بسیار رواج دارد. اما گستردکی آن ، به لحاظ حقوقی نیز مشکلات جدی بدنبال دارد. در نتیجه ، همه ساله شاهد بروز اختلاف و در نتیجه طرح دعاوی در دادگاهها علی الخصوص در شهرهای بزرک هستیم.
مطلب مفید | فروش مال غیر
یکی از این مشکلات ، فسخ قرارداد پیش فروش است. فسخ قرارداد پیش فروش از آن جهات مطرح میشود که ممکن است سازنده و یا فروشنده نتوانسته بموقع به تعهدات خود عمل کند. در نتیجه خریدار ، واکنش هایی را از خود بروز خواهد داد. فسخ قرارداد پیش فروش از جمله این واکنش ها خواهد بود.
قوانین حاکم بر پیش فروش ساختمان
بعد از چند دهه از رواج ساخت و ساز و پیش فروش ساختمان ، سرانجام در سال 1389 اولین قانون پیش فروش ساختمان به تصویب رسید .
این قانون ، مقررات سخت گیرانه ای را در خود جای داده است . تا از این طریق حقوق خریدار رعایت شود.
برخی موارد سخت گیرانه که در قانون پیش فروش ساختمان مورد اشاره قرار گرفته عبارت است از :
- قرارداد پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
- وجود سند رسمی مالکیت
- داشتن پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- اخذ بیمه‌نامه
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
- وجود حق فسخ برای خریدار تحت شرایط خاص
عوامل موثر در حق فسخ قرارداد
معمولاً در قراردادهای پیش فروش ، احتمال بروز اختلاف و یا تصمیم به فسخ قرارداد اجتناب ناپذیر است. عوامل مختلفی وجود دارند که موجبات تصمیم خریدار و در مواردی فروشنده را برای فسخ قرارداد فراهم کند . برخی از این عوامل تاثیرگذار بر فسخ قرارداد عبارتند از :
- اختلاف در مساحت بنا
- عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
- تخلف از تعهدات قراردادی
- انتقال قرارداد توسط پیش خریدار به دیگری
- فوت یکی از طرفین
فـسخ قـرارداد در دعاوی پیش فروش به علت اختلاف در مساحت بنا
همانطور که گفتیم قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن در مجموع مقررات ویژه ای را در مورد پیش فروش ساختمان وضع کرده است.
مطلب مفید | وکیل دریافت خسارت قراردادی
در حال حاضر این قانون ملاک عمل برای پیش خریداران و پیش فروشندگان ساختمان است. برابر قانون در قرارداد پیش فروش ساختمان باید مشخصات طرفین معامله ، مشخصات ملک به همراه شماره پلاک ثبتی و نوع کاربری ، مشخصات بنا ، نوع مصالح و کیفیت آن و بسیاری از موضوعات دیگر باید بگونه ای دقیق ذکر گردد.
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان
الف) فسخ از سمت فروشنده
در قرارداد ، ذکر جزییات و تنظیم مواد قرارداد ، تعیین شروط ، دادن اختیارات به طرف مقابل ، شرایط فسخ قرارداد و …. از نکاتی هستند که بر اساس توافق طرفین تنظیم می شود.
بنابراین بهتر است قبل از شروع هر کار و یا انجام هر معامله ای ، همه نکاتی که به ذهنتان میرسد را در قرارداد بیاورید.
مطلب مفید | قوانین و اصول آپارتمان نشینی
حال اگر بنا به برخی دلایل که طرف خریدار صورت میپذیرد و در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد پایبند نبودن به مفاد قرارداد برای فروشنده محرز شود ، وی میتواند قرارداد را فسخ نماید. در ادامه ، برخی از موارد قابل فسخ مورد اشاره قرار میگیرد .
1.عدم پرداخت اقساط از جانب خریدار
اگر خریدار مبالغ اقساط ساخت پروژه را برابر آنچه که در قرارداد آمده ، به موقع نپردازد ، بطور قطع پروژه آنگونه که پیش بینی میشود جلو نخواهد رفت . از آنجا که پیشرفت پروژه منوط به پرداخت اقصاط از طرف خریدار یا خریداران خواهد بود ، بدیهی است عدم پرداخت اقساط میتواند پروژه را دچار مشکل نماید. بر این اساس ، قانون ، حق فسخ قرارداد از طرف فروشنده را در نظر گرفته است.
به عبارتی ، فروشنده میتواند شرط فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان را به دلیل عدم پرداخت اقساط ، در قرارداد در نظر بگیرد.
با وجود چنین حقی برای فسخ در قرارداد ، در صورت عدم پرداخت اقساط در موعدهای مقرر از جانب خریدار ، و انجام تعهدات قراردادی از طرف فروشنده ، وی میتواند با اطلاع موضوع به دفترخانه ای که قرارداد در آنجا تنظیم شده، در جهت فسخ قرارداد اقدام کند.
مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری
در این صورت ، دفترخانه ظرف یک هفته به خریدار اعلام خواهد کرد چنانچه ظرف مدت یک‌ماه اقساط معوقه را پرداخت نکند، فروشنده میتواند قرارداد مربوطه را فسخ کند.
2.انتقال و واگذاری قرارداد توسط خریدار
به محض اینکه قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به‌عنوان پیش‌خرید امضا میشود ، خریدار بطور رسمی مالک ملک مورد نظر خواهد بود. لذا برابر قانون میتواند در آن ملک دخل و تصرف کند. اما این درصورتی است که خلاف آن شرط نشده باشد.
در مواردی ، فروشنده برای اینکه در طول اجرای قرارداد با خریدار جدیدی مواجه نشود ، میتواند عدم انتقال ملک به غیر را شرط کند ، و نتیجه شرط نیز میتواند منجر به فسخ قرارداد شود.
ب.فسخ قرارداد توسط خریدار
فسخ قرارداد معمولا ً یک جریان دو طرفه است. جریانی که به دو طرف حق میدهد در صورت برخی شرایط ، بتوانند قرارداد را فسخ کنند. در مورد خریدار نیز این حق وجود دارد که در صورت عدم انجام برخی تعهدات مندرج در قرارداد پیش خریدار بتواند از حق فسخ استفاده کند و قراراداد را فسخ نماید.
در ادامه ، برخی شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان مورد اشاره قرار خواهد گرفت :
۱- اختلاف در متراژ ساختمان
ممکن است متراژ آپارتمان اتحویلی به خریدار ، از آنچه که در قرارداد ذکر شده کمتر باشد. در این صورت خریدار میتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
قانون پیش فروش آپارتمان در این مورد معیار روشنی را مقرر نموده است. یعنی چنانچه مساحت ملک تحویلی ، ۵ درصد کمتر از آنچه که در قرارداد آمده باشد ، خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و فروشنده باید قیمت این اختلاف متراژ را به خریدار پرداخت کند. اما در صورت بیشتر بودن این اختلاف متراژ از ۵ درصد، خریدار حق دارد قرارداد پیش فروش آپارتمان را فسخ کند.
در صورتی که متراژ ساختمان تحویلی ، از متراژ ساختمان توافق‌شده در قرارداد بیشتر باشد، برای فروشنده حق فسخ ایجاد نمی‌کند و خریدار باید در مورد پرداخت قیمت متراژهای اضافی با فروشنده به توافق برسد.
۲- عدم پیشرفت پروژه بر اساس برنامه زمان‌بندی شده
معمولاً قراردادها دارای جدول زمان بندی هستند. جزییات پیشرفت پروژه و جدول زمان بندی در قرارداد باید دقیق باشد.
اما خریدار میتواند در قرارداد شرط کند چنانچه پیشرفت اجرایی پروژه از جانب فروشنده بر اساس زمان‌بندی توافق‌شده پیش نرود، حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
خریدار میتواند در قرارداد شرط کند در صورت عقب ماندن پروژه از حد مشخصی ، به یک نسبت خاص ، پرداخت اقساط خود را به عقب بیندازد. همچنین شرط کند در صورت تاخیر از فلان مقدار ، حق فسخ قرارداد را داشته باشد .
۳–تحویل آپارتمان با کیفیت نامناسب
یکی از مشکلات رایج در پیش فروش ساختمان ، عدم تطبیق نوع مصالح و جنس آن و همچنین مشخصات ساختمان با آنچه که در قرارداد ذکر شده میباشد.
از اینرو بهتر است در قرارداد پیش فروش آپارتمان ، مشخصات اصلی شامل متراژ ساختمان ، زیر بنای مفید، تعداد طبقات ، تعداد پارکینگ‌ها و انباری‌ها و بسیاری از ویژگی‌های دیگر به صورت دقیق ذکر شود.
اما باید علاوه بر ثبت مشخصات کمی ساختمان ، روی ویژگی‌های کیفی آپارتمان مورد نظر نیز به توافق رسید. بهتر است ویژگی‌های کیفی ساختمان را بگونه ای ذکر کنید که قابل اندازه گیری و ارزیابی دقیق باشد.
تعیین نوع و میزان مصالحی که باید در ساخت آپارتمان به کار رود، یکی از مواردی است که می‌توانید با آن، کیفیت مطلوب ساختمان را اندازه‌گیری کنید؛ مثلا در قرارداد شرط کنید که در آپارتمان موضوع قرارداد باید از تیرآهن‌های دارای مقاومت‌های مشخص به میزان معین استفاده شود.
بهتر است برای تعیین ویژگی‌های کیفی آپارتمان ، از یک کارشناس خبره کمک بگیرید.
چنانچه قصد دارید کیفیت ساختمان را بخوبی ارزیابی کنید ، باید امکان نظارت بر ساخت و ساز در مراحل مختلف را با گنجانیدن متن و شرایط مناسب در قرارداد برای خود فراهم آورید. در این مورد بهتر است از یک متخصص و کارشناس فنی کمک بگیرید.
بدین ترتیب خواهید توانست شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان ناشی از عدم ارائه کیفیت مورد توافق از جانب فروشنده را تعیین کنید . در صورتیکه ساختمان ، ویژگی‌های کیفی قیدشده را دارا نبود، حق فسخ قرارداد را برای خود پیش بینی کرده باشید.
