مراحل سند زدن ملک

مراحل سند زدن ملک

قبل از مراحل سند زدن ملک ، مشکلات احتمالی را بررسی کنید

از جمله مشکلات مربوط به عقود و قراردادهای ملکی ، بحث سند زدن ملک است. بیشتر افراد با مراحل سند زدن ملک آشنا نیستند. لذا در هنگام عقد قرارداد بیع ، رهن ، اجاره ، مشارکت در ساخت و … با انواع مشکلات مواجه میشوند. در مواردی ممکن است حتی کار آنان به طرح دعاوی حقوقی و حتی کیفری در دادگاه کشیده شود.

شما از همان ابتدا که قصد انجام معامله ملک دارید یا باید خودتان در این زمینه صاحب تجربه و تخصص باشید یا اینکه برای طی موفقیت آمیز خرید و فروش یا اجاره ملک و انجام مراحل سند زدن ، همه چیز را بتوانید مدیریت کنید و کارها بخوبی برایتان پیش برود.

مطلب مفید | وکیل فسخ قرارداد

قبل از هر چیز در مورد قراردادی که در حال امضای آن هستید دقت کنید. هیچ چیز را به آینده موکول نکنید و حواستان به این موضوع باشد که اگر نتوانستید یک تعهد را انجام دهید چه شرطی در برابرتان قرار داده شده است. آیا میتوانید از عهده شروط مندرج در قرارداد برآیید؟

اگر پاسخ منفی است پس در امضای قرارداد تعجیل نکنید. مشکلات را مرور نموده و ببینید آیا امکان حل آنها وجود دارد؟ اگر چنین است بعد از مرتفع نمودن مشکلات به فکر امضای قرارداد باشید. در مورد طرف مقابلتان نیز تا میتواند بررسی هایتان را تکمیل کنید. وجه التزام و تعیین خسارت و دیگر تعهداتی را که باید طرف مقابلتان انجام دهد را تا میتوانید سبک و سنگین کنید و همیشه دست بالا را داشته باشید.

مطلب مفید | دعوای ابطال مبایعه نامه

در مورد میزان و مبلغ خسارت قراردادی باید سخت گیری کنید و این احتمال را بدهید که طرف مقابل شما به تعهداتش پایبند نیست. بنابراین باید بتوانید کاری کنید که در صورت محقق نشدن وعده ها به سرعت خسارت وارده به شما جبران شود.

نکات مهم در مراحل سند زدن ملک

برای انتقال شند باید بدانید چند مرحله را باید انجام دهید. یادتان باشد ضرورتی نارد که حتماً تا پای قرارداد نشستید همان زمان آن را امضا کنید. انجام این کار را تا زمانی که با خبره این کار مشورت نکرده اید به تعوایق بیندازید.

مراحل انتقال سند در هنگام انجام یک معامله ملکی شامل موارد زیر می باشد :

• انجام استعلامات لازم
• تنظیم بندهای قرارداد و بحث های کارشناسی در مورد مفاد آن و تغییر و تنظیم دقیق در چند مرحله تا رسیدن به توافق نهایی
• امضای قرارداد
• ثبت معامله در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور و دریافت کد رهگیری
• پرداخت عوارض شهرداری و مالیات و کلیه بدهی های ملک توسط فروشنده
• مراجعه به دفتر اسناد رسمی و انتقال سند

استعلام الکترونیکی ملک

برای اینکه اطمینان حاصل کنید آیا ملک مورد معامله دارای سند معتبر می باشد یا خیر ، بهتر است به اتفاق فروشنده به یک دفترخانه به انتخاب شما مراجعه نمایید و از آنها بخواهید استعلام سند بگیرند و اصالت ملک و سند را تایید کنند. البته انجام این کار از طریق سایت سازمان ثبت اسناد و املاک بصورت آنلاین نیز میسر می باشد.

پس از استعلام و اطمینان از اصالت ملک و سند مورد نظر میتوانید گام بعدی را بردارید.

تنظیم مبایعه نامه گام اساسی در مراحل سند زدن ملک

در ابتدای تنظیم سند در دفترخانه معمولاً طرفین قرارداد ، ابتدا مبایعه نامه ای را به صورت دست نویس یا توسط مشاورین املاک تنظیم مینمایند. باید دقت کرد اساس توافقات طرفین بر اساس متن همین مبایعه نامه تنظیم میشود.

بنابراین مشخصات طرفین ، شرح کلی و برخی جزئیات معامله ، روش پرداخت و دیگر توافقات طرفین معامله در آن ذکر میشود .

مطلب مفید | شرایط ابطال مبایعه نامه

بهتر است مبایعه نامه را افراد خبره و با تجربه تنظیم نمایند. اگر اطلاعاتی در این زمینه ندارید ، هیچگاه خودتان مبایعه نامه را تنظیم نکنید. این کار میتواند شما را با چالش های حقوقی بسیار بزرگ مواجه سازد. زیرا ممکن است طرف مقابلتان در این زمینه دارای تجربه باشد و همه چیز را به نفع خودش تنظیم نماید.

مراجعه به دفتر اسناد رسمی

پس از تنظیم مبایعه نامه و امضاء و دریافت کد رهگیری ، در تاریخی که در مبایعه نامه برای تنظیم سند رسمی قید شده است ، طرفین با هدف رسمیت یافتن سند ملک به یک دفترخانه مورد توافق مراجعه می کنند.

در این حضور ، لازم است فروشنده ، شناسنامه، اصل سند و بنچاق به آن دفتر مراجعه کند.

برای انتقال سند ملک ، حضور شخص خریدار الزامی نیست. ولی اگر فروشنده ملک نیز در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود، شخص خریدار باید باشد تا گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند. گواهی عدم حضور فروشنده، دارای اعتبار قانونی بوده و خریدار ملک می تواند با مراجعه به دفاتر قضایی، علاوه بر پس گرفتن مبلغ خود، مبلغی را نیز بابت خسارت عدم حضور جهت سند زدن و انتقال آن دریافت کند.

مدارک لازم جهت سند زذن ملک

اگر نمیدانید برای انتقال سند به چه مدارکی نیاز دارید ما به شما خواهیم گفت. در این رابطه لازم است به مدارک زیر توجه داشته باشید :

• سند و بنچاق ملک و تصویر آن.
• شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار و یک نسخه تصاویر کامل آن.
• اصل گواهی پایان کار یا عدم خلافی که باید مورد تایید شهرداری یا بخشداری محل باشد.
• صورتمجلس تفکیکی که حدود ملک و مشاعات آن را مشخص می کند.
• کد پستی ملک
• در صورت حضور وکیل فروشنده، اصل وکالتنامه و کپی آن الزامی است.
• در صورت موروثی بودن ملک اصل و کپی حصر وراثت و فرم مالیات بر ارث باید تهیه شود.
• گواهی مفاصا حساب عوارض و دیگر خرج و مخارج ملک

موارد فوق منهای مواردی است که مربوط به خریدار می باشد جزء مدارک لازم جهت تعویض سند منگوله دار به تک برگی نیز می باشد.

در نظر گرفتن شرایط فسخ

معمولاً طرفین معامله شرط فسخ را در هنگام تنظیم مبایعه نامه قرار میدهند. این کار از آن جهت است که اگر یکی از طرفین پشیمان شد فقط در فرصت در نظر گرفته شده قادر به فسخ قرارداد باشد.

برای فسخ معامله میتوان ظرف مدت 24 ساعت یا 48 ساعت فرصت پشیمانی در نظر گرفت. تا چنانچه خریدار یا فروشنده پشیمان شدند بتوانند به دفتر املاکی که مبایعه نامه در آن تنظیم شده مراجعه کرده و معامله را فسخ کنند. اما حتما مبلغی را جهت جریمه فسخ قرارداد مشخص کنید، تا خود شما که زمان بسیاری را تا این مرحله از کار گذاشته اید متضرر نشوید.

ذکر متعلقات ملک مورد معامله در مبایعه نامه

بهتر است که شما در مبایعه نامه یک بخش را به ذکر متعلقات ملک اختصاص بدهید تا به صورت دقیق همه چیز بیان شده باشد. این کار به آن دلیل است که در آینده اگر چیزی از ملک کم یا زیاد شود آنگاه شما چیزی بدهکار نشوید.

چگونگی پرداخت هزینه انتقال سند

اجازه دهید مثالی برای شما بزنیم، فرض کنید شما امروز ملک را تحویل گرفته اید و از آب و برق و گاز آن استفاده کرده اید، اما قرار است چند ماه دیگر سند آن زده شود. اینجاست که ممکن است خریدار مجبور به پرداخت بدهی حال و گذشته آن ملک شود.

 یا اینکه ممکن است شخص فروشنده که پس از تسویه کنتورهای خود را صفر نکرده متضرر شود. پس تقسیم بندی این موارد و دیگر هزینه های دفتری ، تمام و کمال در مبایعه نامه مندرج شود.

تاریخ و روزهای جایگزین

یکی دیگر از نکات مهم در مبایعه نامه ، تاریخ و روز اصلی و جایگزین برای مراجعه به دفترخانه جهت سند زدن ملک است. در این رابطه باید دقت کرد این تاریخ مصادف با ایام تعطیلات نباشد.

عدم انتقال سند

در برخی از موارد ممکن است ملک مورد معامله دارای مشکلاتی نظیر : قرار داشتن در رهن بانک ، قرار گرفتن در طرح راه سازی ، اصلاح معبر و نیاز به عقب نشینی ملک و … باشد. در این موارد چنانچه از قبل به عنوان خریدار شرط کرده باشید در صورت برخورد با این مشکلات ، فروشنده موظف به پرداخت خسارت خواهد شد ، کمتر دچار خسران خواهید شد.

هزینه انتقال در مراحل سند زدن ملک

سند زدن ملک هزینه های مشخص و قابل پیش بینی ندارد اما می توان تا جا ممکن از آن مطلع بود، زیرا به فاکتورهای مختلفی نظیر حق کمیسیون مشاور و دفتر املاک، هزیه اداره دارایی و پولی که باید به شهرداری و دفترخانه بپردازید بستگی دارد. حالا اگر ملک شما تجاری-اداری نیز بوده باشد، شما باید با اداره بیمه نیز تسویه کنید، و حتی در صورت تاخیر در پرداخت این مبلغ جریمه ای نیز به آن افزوده می شود.