نکات حقوقی خلع ید چیست؟

با سلام.
کاربر گرامی لطفاً برای بهره مندی از خدمات وکالت و مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری از ساعت 8 صبح تا 8 شب با شماره 09125453894 تماس بگیرید.

نکات حقوقی خلع ید

با نکات مهم در دعوی خلع ید آشنا شوید

یکی از موضوعات مهم و پرتکرار در دعاوی حقوقی ، دعوی خلع ید است. دعوای خلع ید زمانی مطرح میشود که مالک ملک مدعی شود شخص یا اشخاصی بدون اذن و اجازه وی و بصورت غیر قانونی ملک وی را متصرف شده اند. تصرف میتواند در قالب سکونت افراد غیر و یا اجاره دادن ملک تصرفی و یا هر نوع دخل و تصرف دیگر باشد.

در این مقاله قصد داریم توسط وکیل خلع ید ، نکات حقوقی و مهم دعوی خلع ید را مرور و بررسی نماییم.

مطلب مهم | تفاوت خلع ید و تخلیه ید

برای طرح دعوای خلع ید چه نکاتی را باید بدانیم؟

برای آنکه شما بتوانید دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کنید باید به ارکان و شرایط طرح دعوای خلع ید توجه داشته باشید. بدون توجه به این نکات نمیتوانید در دادگاه موفق شوید.

وقتی میخواهید به عنوان خواهان دعوا دادخواست خلع ید را مطرح میکنید باید قبل از آن در مورد چند نکته از جمله اثبات مالکیت ، تصرف غاصبانه ، عدوانی بودن تصرفات خوانده دقت لازم را داشته باشید. زیرا در فرایند دادرسی این نکات به عنوان ارکان و شرایط دعوای تخلیه ید ، اهمیت زیاد دارند.

شروط دعوای خلع ید

با توجه به اهمیت نکات مطرح شده ، در ادامه با شرایط و ارکان دعوای تخلیه ید بحث خود را دنبال مینماییم. ابتدا باید بدانیم سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید کدامند؟ این سه شرط عبارتند از:

مالک بودن خواهان (ارایه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان)
تصرف خوانده
غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی)

وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد. حال برخی نکات حقوقی خلع ید را بررسی میکنیم.

نکته حقوق اول ، اثبات مالکیت

اگر میخواهید با خیال راحت دعوی تخلیه ید را در دادگاه مطرح کنید اول ببینید شما به عنوان مالک ملک چه مدرکی در اختیار دارید.

از دو حال خارج نیست. یا مدرک رسمی یا سند مالکیت ثبتی ملک را که به نام خودتان است در اختیار دارید. یا اینکه مدرکی در اختیار ندارید یا مدرک قوی و رسمی در اختیار ندارید.

مطلب مفید | اثبات وقوع بیع

اگر سند رسمی داشته باشید که خیالتان راحت است و میتوانید دادخواست تخله ید را به دادگاه تقدیم نمایید.

اما اگر مدرک رسمی ندارید چکار میتوانید بکنید؟

در چنین مواردی لازم است ابتدا دادخواست اثبات مالکیت به دادکاه بدهید و بتوانید به دادگاه نشان دهید که مالک ملک تصرفی هستید.

زیرا طبق رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ به تاریخ ۱/۱۰/ ۱۳۸۳ خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است .

چنانچه دادخواست مورد بررسی قرار گرفت و مالکیت شما توسط دادگاه محرز شد آنوقت میتوانید در ادامه ، دادخواست تخلیه ید را به دادگاه تقدیم نمایید.

پس بدانید فقط مالک رسمی ملک است که میتواند دعوای خلع ید را مطرح کند. یعنی کسی که سند رسمی ملک به نام او باشد .

لذا به صرف داشتن قولنامه ، قرارداد و سایر اسناد غیر رسمی نمیتوانید در دادگاه کارتان را پیش ببرید. زیرا طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت می شود و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل می گردد و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت.

بر اساس ماده ۴۷ قانون ثبت نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده ، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول ضروری است . و سندی که باید به ثبت برسد و ثبت نشود در هیچ یک از ادارات و محاکم مورد پذیرش قرار نمی گیرد.

نکته حقوقی دوم ، عدوانی بودن تصرف

در ادامه نکات حقوقی خلع ید ، مورد بعدی ، احراز عدوانی بودن تصرفات دیگران بر ملک شما است. یعنی به عنوان خواهان پرونده باید بدنبال اثبات آن باشید که شخص یا اشخاصی که در ملک شما حضور دارند و آن را متصرف شده اند بصورت غیر قانونی و غیر مجاز (یعنی بدون رابطه قراردادی) ، آن را غصب کرده اند.

ماده ۳۰۸ قانون مدنی در مورد غصب مقرر میدارد : غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان . اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.

بر این اساس میتوان گفت دعوای خلع ید در حقیقت برای اثبات غصبی بودن تصرف خوانده بر ملک خواهان است.

نکته سوم ، غیرمنقول بودن مال

برخی این سوال را مطرح میکنند که آیا خلع ید فقط به اموال غیرمنقول اختصاص دارد؟

در پاسخ برخی معتقدند دعوای خلع ید در مورد اموال غیرمنقول مانند زمین ، خانه ، آپارتمان و… مطرح میشود. چنانچه در مورد اموال منقول مانند خودرو و … قصد اقامه دعوی دارید باید از دادخواست الزام به تحویل یا استرداد مال استفاده نمایید .

اما عده دیگری معتقدند مهمترین ماده قانونی برای طرح دعوای خلع ید ماده ۳۰۸ قانون مدنی است . طبق این ماده ، غصب ، استیلای بر حق غیر به نحو عدوان است و اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز نیز در حکم غصب است. در این ماده قانون، اشاره ای به نوع اموال نشده است. لذا دادگاه اگر تصرفات خوانده بر مال منقول را نیز غاصبانه تشخیص دهد باید نسبت به صدور حکم اقدام کند.

برخی نکات حقوقی خلع ید

رسیدگی به دعوای خلع ید در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است . این دعوی بطور کلی در صلاحیت ذاتی شورای حل اختلاف قرار ندار زیرا مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد.
طرح دعوای خلع ید میتواند نسبت به عین و منافع ملک اقامه شود. بنابراین مستاجرین نیز که مالک منافع ملک هستند ، می توانند علیه مستاجر غاصب دیگر دعوای خلع ید را طرح نمایند.
در صورت عدم در اختیار داشتن سند رسمی ، در دست داشتن حکم قطعی اثبات مالکیت برای طرح دعوی خلع ید ضروری است.
خواهان میتواند ضمن ارائه دادخواست خلع ید ، الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس رسمی ، تقاضا نماید.
اگر متصرف در ملک بدون اجازه مالک ، اقدام به ساخت بنا نموده باشد یا ملک را تبدیل به باغ نماید ؛ مالک باید همزامان با دادخواست خلع ید ، قلع قمع بنا و قطع درختان را تقاضا نماید. در غیر اینصورت تنها رفع تصرف انجام و بنا و درختان باید در ملک باقی بماند.
دعوای خلع ید در مورد املاک مشاع که بین شرکا تقسیم نامه وجود داشته باشد، قلبلیت استماع ندارد. چون نحوه تصرفات در آن مشخص شده است.
هزینه دادرسی دعوی خلع ید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه اخذ می شود. مبنای محاسبه هزینه دادرسی، قیمت منطقه ای ملک است نه تقویم (ارزش گذاری) خواسته.
در صورتیکه ملک توسط متصرف به شخص ثالث منتقل شده ودر زمان اجرای رای، ملک در تصرف شخصی غیر از محکوم علیه باشد، به موجب ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، حکم علیه متصرف اجرا می شود . مگر اینکه وی ادعای حقی نسبت به عین یا منافع مال کند و دلایلی ارائه نماید که در این صورت دادورز به وی یک هفته مهلت می دهد که در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.

تقاضای خلع ید علیه ورثه‌ متصرف

در مورد تصرف ملک توسط ورثه نیز مانند مال مشاع هر کدام از ورثه برای تصرف مال باید از تمامی وراث اجازه گرفته باشد. در غیر این صورت هرکدام از ورثه میتوانند بعد از تقسیم ترکه ، دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را مطرح نمایند.

اقدامات دادگاه در دعوای خلع ید

در مرحله اول دادگاه از طریق استعلام ثبتی از وضعیت پلاک ثبتی موضوع خلع ید را صادر میکند . در زمان برگزاری جلسه رسیدگی استعلام از اداره ثبت مربوطه واصل و نسبت به اثبات مالک بودن خواهان اقدام میشود.
اگر سند رسمی در اختیار خواهان نباشد ، دادگاه ابتدا نسبت به دعوای اثبات مالکیت وارد رسیدگی می شود و اقدام به صدور حکم میکند. زیرا برابر قانون و رای وحدت رویه ۶۷۲ خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است فلذا قبل از ورود به ماهیت خلع ید ، احراز مالکیت ضروری است .
ممکن است در دعوای خلع ید ، خوانده مدعی وجود حقی برای خود گردد. اگر این حق مستند به اسناد رسمی باشد و یا در دادگاه صالح وجود حق به اثبات رسیده باشد از موارد دفاع تلقی می گردد. در غیر این صورت ، صرف ادعای وجود حق دلیلی بر استیلا بر مال دیگری نخواهد بود .
پس از صدور حکم نسبت به اثبات مالکیت ، دعوای خلع ید مورد رسیدگی قرار می دهد و در صورت لزوم ، خوانده دعوا را به خلع ید محکوم میکند.
دادگاه برای تأمین دلیل از طریق معاینه و تحقیق محلی نسبت به اثبات تصرفات غیرقانونی خوانده اقدام می کند.
برخی قضات اعتقاد دارند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید به طور توامان غیرقابل استماع است آنان بر این اعتقادند که خلع ید فرع بر سند رسمی است. لذا میگویند اگر شخص سند رسمی دفترچه ای یا سند موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت را نداشته باشد دعوای خلع ید قابل استماع نیست و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز همین گونه است. در این موارد شخص می تواند ابتدا نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کند. سپس با دریافت سند رسمی ، نسبت به اقامه دعوای خلع ید اقدام کند.

مقایسه دعوی خلع ید و تخلیه ید

الف) در هر دو دعوی «خلع ید» و «تخلیه ید» ، موضوع دعوی مال غیرمنقول است.

ب) در هر دو دعوای خلع ید و تخلیه ید ، نتیجه دعوا خارج نمودن مال از تصرفات متصرف است.

پ) دعوی تخلیه ید در مورد اموالی است که شروع رابطه قراردادی با اجازه مالک است. اما دعوی خلع ید در مورد اموالی است که شخص متصرف بدون اذن و اجازه مالک ، ملک را تصرف کرده باشد.

اجرای حکم خلع ید چگونه است؟

با صدور حکم قطعی (یعنی قابل اجرا) در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می کند. بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.

تقاضای خلع ید از ملک مشاع

در مورد ملک مشاع هرکدام از شرکا می توانند تقاضای خلع ید از تمام ملک مشاع را بر علیه سایر مالکین مطرح نمایند. در این صورت طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی از کل ملک خلع ید صورت می گیرد. اما ملک به هیچ کدام از شرکا تحویل داده نمی شود تا اینکه در مورد نحوه تصرف توافق کنند و یا ملک را به فروش برسانند.
توجه داشته باشید که تصرف مادی هر شریک در ملک مشاع منوط به اجازه تمام شرکا می باشد.

سایر نکات حقوقی خلع ید در ملک مشاع

در ملک مشاعی طرح دعوی علیه تمامی شرکا ضروری نمی باشد. دعوی خلع ید باید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاعی طرح شود ، خواه متصرف شریک مشاعی باشد خواه مالکیتی بر ملک مشاعی نداشته باشد.
در ملک مشاعی طرح دعوی علیه همه متصرفین ضروری نیست. هرگاه چند نفر خواه دارای مالکیت مشاعی و خواه فاقد آن ملکی را متصرف باشند با توجه به ماده۲ قانون آئین دادرسی مدنی این خواهان است که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می کند ولی در این صورت خلع ید از سایر متصرفین نیازمند طرح دعوی جداگانه می باشد.
طرح دعوی از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوی کافی می باشد. ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد …» ملاحظه می شود قانون گذار در این ماده صدور حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع و به درخواست احد از مالکین مشاعی را پیش بینی کرده است. باید توجه داشت که اگرچه دعوی خلع یدی که از سوی یکی از شرکا طرح شده است قابل استماع است اما در صورت مطالبه اجرت المثل ، تنها به نسبت مالکیت همان یک نفر رای به پرداخت اجرت المثل صادر می گردد .

مدارک مورد نیاز در دعوی خلع ید

– تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)

– به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینۀ دادرسی الزامی است.

– استماع شهادت شهود و مطلعین؛

– درخواست جلب نظر کارشناس؛

– شماره پرونده استنادی؛

– تحقیقات محلی؛

– معاینه محلی.

خلع ید از اموال موروثی

لازم به ذکر است در خصوص املاک موروثی نیز هر یک از وراث می تواند به طرفیت متصرف اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید هرچند سند مالکیت همچنان به نام مرحوم باشد چراکه با فوت مورث ، وراث به عنوان قائم مقام عام تلقی و مالکیت ایشان مفروض تلقی خواهد شد .

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

خواهان می تواند علاوه بر خلع ید نسبت به ملک اجرت المثل ایام تصرف متصرف را نیز همراه دادخواست مطرح نماید در این فرض دادگاه با ارجاع امر به کارشناس اجرت المثل متصرف را محاسبه و حکم به الزام به پرداخت آن صادر می نماید در خصوص اطلاعات بیشتر میتوانید به متن مشاوره حقوقی مطالبه اجرت المثل مراجعه فرمایید .

مطلب مفید | نمونه اظهارنامه تخلیه ملک