وکیل ثبتی و خدمات ثبت
وکیل ثبتی و انواع خدمات وکالت
یکی از امور مهم وکالت ، ارائه خدمات حقوقی در زمینه دعاوی ملکی است . دعاوی ملکی بیشمار است. از جمله امور مهم در حوزه مشکلات مربوط به ملک ، امور ثبتی است . امور ثبتی بدان جهت مهم است که هر ملک برای آنکه دارای سند رسمی شود لازم است بر مبنای قانون از مجرای اداره ثبت بگذرد.
فرایند رسیدگی ثبتی به موضوعات ملکی و سایر وظایف مرتبط با اداره ثبت بقدری حساس و پیچیده است که گاه نمیتوان به تنهایی آن را حل کرد. بویژه اگر کار بگونه ای پیش رفته باشد که مجبور باشیم از دریچه قانون و یا دادگاه مشکلات خود را حل نماییم. در اینگونه موارد بطور قطع استفاده از خدمات وکیل ثبتی اجتناب ناپذیر میشود.
وکیل ثبتی وکیل پایه یک دادگستری است که میتواند با شناخت قوانین عام و قوانین تخصصی ثبتی و ملکی آیین نامه های مرتبط ، مشاور ثبتی خوبی برای آن دسته از دعاوی ثبتی باشد که نیازمند استفاده از خدمات ثبتی حقوقی است.
در این مقاله قصد داریم بخشی از حیطه فعالیت و حوزه تخصصی وکیل ثبتی ملکی را مورد بررسی قرار دهیم. همچنین در خصوص برخی دعاوی ثبتی به تفصیل اطلاعات مفیدی را به اشتراک بگذاریم.
مطلب مفید | وکیل ملک تجاری
با وکیل ثبت و وظایف او آشنا شوید
در میان وکلای ملکی آن گروه از وکلا که در امور ثبتی فعالیت میکنند دایره اطلاعات و تخصص شان توسعه یافته و میتوانند در بیشتر موارد گره کور پرونده های دعاوی شما بگشایند.
وکیل ثبت میتواند در مورد دعاوی اثبات مالکیت ، دعاوی افراز و تفکیک ، دعاوی املاک مشاعی ، دعاوی مربوط به مصادره املاک و ستاد اجرایی ، دعاوی املاک قولنامه ای ، صلح نامه ای و ورثه ای و انواع دعاوی مرتبط با ملک و زمین خدمات حقوقی و وکالت و مشاوره بدهد.
برخی اقدامات وکیل ثبتی را میتوان به قرار زیر مورد اشاره قرار داد:
- جمع آوری مستندات مرتبط با ثبت اسناد.
- پیدا کردن اشکالات و نواقص ثبتی در پرونده دعاوی.
- تنظیم دادخواست و لوایح حقوقی در انواع دعاوی ملکی.
- حضور در دادگاه و یا اداره ثبت و دفاع از حقوق موکل خود.
وکیل ثبتی به کدام دعاوی رسیدگی میکند؟
وکیل ثبتی عمدتاً در حوزه ملک فعالیت میکند اما امور دعاوی ثبتی تنها منحصی به دعاوی ملکی نیست. دعاوی ثبتی از گستردگی نسبتاً زیاد و متنوعی برخوردار است. برخی دعاوی ثبتی که وکیل ثبتی در مورد آنها فعالیت میکند عبارتند از :
- اعتراض به ثبت ملک
- ابطال سند رسمی ملک
- دعاوی حقوق ارتفاقی ملک
- تحدید حدود ملک
- دعوی ابطال سند رسمی
- دعوی اعتراض به ثبت علامت تجاری یا اختراع
- دعوی ابطال اجراییه ثبتی
- دعوی ابطال معامله معارض
- دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا
- دعوای تغییر نام و حذف نام همسر
مطلب مفید | وکیل ثبت شرکت
بهترین وکیل ثبتی کیست؟
وکیل ثبتی وقتی در جایگاه بهترین وکیل ثبتی قرار میگیرد که سالها تجربه خود را وقف امور وکالت و مشاوره حقوقی در پرونده های ثبتی کرده باشد.
مطلب مفید | مراحل دریافت سند مالکیت
قوانین و آیین نامه های ثبتی از سخت ترین و پیچیده ترین قوانین است. بسیاری از وکلا علاقه چندانی برای ورود به این حوزه ندارند ، اما وکیل ثبت میتواند با توجه به اطلاعات مفید و ارزنده خود در امور ثبتی ، به متقاضیان خدمات وکالت کمک شایان توجهی بنماید.
در گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری همکاری بسیار خوب برخی وکلا که سابقه دهها سال فعالیت در اداره ثبت داشته اند توانسته اند ارزنده ترین خدمات حقوقی ثبتی را به متقاضیان ارائه دهد.
فرایند رسیدگی به دعاوی ثبتی در ادارات ثبت
سازمان ثبت اسناد زیر نظر قوه قضاییه فعالیت میکند بنابراین در برخی امور در نقش یک مرجع حقوقی عمل میکند. در برخی موضوعات ، متقاضی برای رسیدگی به درخواست های خود باید مسیر اداره ثبت را طی کند.
بسیاری از درخواست ها نظیر ابطال سند رسمی ، اعتراض به ثبت ملک ، تحدید حدود ، تفکیک املاک مشاعی و … باید از طریق تقدیم درخواست به اداره ثبت و از طریق آن نهاد مورد رسیدگی قرار گیرد.
البته رسیدگی به این امور تابع تشریفات ثبتی است و در مواردی باید در طول زمان انجام شود.
حق الزحمه وکیل ثبتی
معمولاً آن دسته از دعاوی ثبتی که نیازمند استفاده از خدمات حقوقی وکیل است بهتر است توسط وکیل ثبتی پیگیری و دنبال شود.
اگر شما بدنبال دعوای اثبات مالکیت هستید و یا در مورد حقوق ارتفاقی و یا ابطال سند دچار اختلاف و در نتیجه دارای پرونده تحت رسیدگی در اداره ثبت و مرجع قضایی می باشید توصیه میشود برای دریافت خدمات وکالت ثبتی به وکیل ثبتی با تجربه مراجعه کنید.
اشاره به برخی دعاوی مهم ثبتی
ابطال سند
ابطال سند رسمی در مواردی مطرح میشود که مراحل ثبت ملک منطبق با قانون ثبت انجام نشده باشد.
وقتی شخصی اعتقاد داشته باشد در جریان عملیات ثبتی ، تشریفات قانونی بدرستی رعایت نشده باشد میتواند در اعتراض به سند مالکیت تقاضای ابطال سند را مطرح نماید البته باید در نظر داشت مراجع ثبتی و نیز محکم دادگستری به صرف ادعا ، دادخواست اعتراض به عملیات ثبتی را براحتی نمیپذیرند.
زیرا قانون کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام او قبلاً ثبت شده باشد.
حال این سوال پیش می آید که چگونه میشود در مالکیت یک ملک شبهه وارد کرد؟ برای رد مالکیت یک ملک باید دلایل محکمه پسندی ارائه شود تا دادگاه رأی به ابطال سند رسمی آن ملک دهد. موارد و شرایط ابطال سند ثبتی عبارتند از :
الف)انجام معاملات صوری
ب) جعل اسناد ثبتی
پ) انجام معامله معارض
ت) انتقال سند رسمی جهت تضمین بازپرداخت وام
ث) حجر اطراف معامله
ج) اموال یا املاک توقیفی
اعتراض به ثبت ملک
گاهی در جریان عملیت ثبتی و رسیدگی به تقاضای ثبت ملک و دریافت سند مالکیت ، اعتراضاتی واصل میشود. بدین معنا که ممکن است شخص ثالث نسبت به ثبت آن ملک و تقاضای سند رسمی توسط متصرف مدعی مالکیت ، معترض باشد .
در این مورد ، میتوان ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی مصوب 1317 را مد نظر قرار داد. با توجه به این ماده از قانون درمی یابیم متصرفین به عنوان مدعی مالکیت میتوانند نسبت به ملک تصرفی بوسیله اظهارنامه درخواست ثبت نمایند.
اداره ثبت مکلف است تا نود روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور، صورت کلیه اشخاصی را که اظهارنامه داده‌اند با نوع ملک و شماره‌ای که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین شده در روزنامه‌ها آگهی نماید و این آگهی تا شصت روز فقط در دو نوبت به فاصله سی روز منتشر خواهد شد.
در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانه فعلی کسی نسبت به آنها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته میشود که بر مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی مدارکی داشته باشد.
چنانچه تقاضای ثبت نسبت به این قبیل املاک به یکی از عناوین مذکور در دو ماده 27 و 32 باشد در صورتی تقاضای ثبت پذیرفته میشود که تقاضاکننده مدارکی بر عنوان مذکور یا بر تصرف سابق خود به آن عنوان یا بر تصرف کسی که تقاضاکننده، قائم‌مقام قانونی او محسوب میشود داشته باشد.
انواع اعتراض به تحدید حدود
مواد 16 تا 20 قانون ثبت ناظر بر انواع و اشکال اعتراض به تحدید حدود میباشند . بر طبق این مواد اعتراض به سه شکل است:
اعتراض نسبت به اصل ملک
اعتراض به حدود
اعتراض به حقوق ارتفاقی
اعتراض نسبت به اصل ملک
بر طبق ماده 16 قانون ثبت ، اعتراض به ثبت باید ظرف نود روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 11 قانون ثبت به عمل آید.
اعتراض به حدود
اگر پس از تحدید حدود ملک ، یکی از مجاورین یا صاحبان حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور و باز کردن درب و پنجره) به حدود اظهار شده از طرف متقاضی ثبت معترض و مدعی شود در تحدید حدود حقوق او رعایت نشده اعتراض به حدود مذکور محسوب می گردد . همچنین اگر متقاضی ثبت در موقع جلسه تحدید حاضر نباشد و حدود بر اساس اعلام و اظهار مجاورین تحدید شود نیز حق اعتراض دارد .
مهلت اعتراض به حدود چه از طرف مجاورین و چه از طرف متقاضی باشد ظرف مدت 30 روز باید صورت گیرد و درخواست اعتراض به ثبت محل تسلیم نماید . و پس از آن نیز ظرف یک ماه در دادگاه صالح اقامه دعوی نماید.
مطلب مفید | اصلاح حدود و مساحت ملک
رسید گی به اعتراض به حدود در صلاحیت محاکم عمومی است به جز اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی که رسیدگی به اعتراض به حدود به هیأتی سه نفره (متشکل از رئیس دادگستری محل ، رئیس ثبت یا معاون وی و رئیس کشاورزی) . به عنوان هیأت تشخیص واگذار گردیده و آنها به اعتراض ها رسیدگی و رای قطعی صادر که برای ثبت و طرفین لازم الاجرا است.
مطلب مفید | مراحل اصلاح حدود سند
اعتراض به حقوق ارتفاقی
به موجب ماده 20 قانون ثبت مجاوری که در حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است غیر مجاور که مدعی حق ارتفاق در ملک مورد درخواست ثبت است و کسانی که حقوق ارتفاقی ملک مورد ثبت نسبت به املاك دیگر را قبول ندارند و نسبت به آن اعتراض دارند میتوانند ظرف 30 روز از تاریخ تحدید حدود مراتب اعتراض خود را به ثبت محل تسلیم نمایند.
باید به معترضین خاطرنشان شود که اعتراض خود را کتباً به اداره ثبت محل تسلیم نمایند و علاوه بر آن ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی ، دادخواست به مرجع ذیصلاح قضایی تقدیم نمایند.
مطلب مفید | وکیل ثبت احوال و شناسنامه
