انتقال ملک بدون سند

انتقال ملک بدون سند

نقل و انتقال ملک بدون سند

در کشور ما متاسفانه همیشه خرید و فروش املاک بر اساس وجود سند رسمی ملک انجام نمیپذیرد. بسیاری از املاک یا فاقد اسناد رسمی هستند یا سند رسمی در اختیار فروشنده ملک قرار ندارد. بنابراین بر اساس عرف و رویه موجود در بسیاری از مناطق کشور ، خرید و فروش یا نقل و انتقال املاک بر اساس مبایعه نامه یا قولنامه تنظیمی از طرف مشاور املاک و یا حتی دست نویس انجام میپذیرد.

مطلب مفید | نقل و انتقال ملک مشاع

باید دانست قانون در مورد اینگونه نقل و انتقال ملک بدون سند ، مانعی ایجاد نمی کند. زیرا ممکن است خریدار در آینده بتواند از طرق قانونی موفق به اخذ سند رسمی برای ملک مورد نظر بشود. اما گاه ملک دچار مشکلات عدیده است لذا احتمال رسیدن به سند دور از انتظار است . بنابراین مشاهده میشود برخی خریداران بعد از سالها تلاش هنوز نتوانسته اند سند ملک خود را دریافت نمایند.

برای اینکه از صحت نقل و انتقال ملک اطمینان حاصل کنیم باید چند نکته را مد نظر قرار دهیم. به عنوان مثال برای خرید ملک و نقل و انتقال قانونی آن ، اولین کار مراجعه به دفتر مشاور املاکی است که مجوز اتحادیه را در اختیار دارد و قانونی فعالیت میکند.

مطلب مفید | انتقال ملک بدون پایان کار

انتخاب ملک موضوع دیگر است. ملکی که دارای معارض باشد اعم از معارضین حقیقی یا حقوقی میتواند بطور قطع مشکل آفرین باشد. موروثی نبودن ملک نیز موضوع با اهمیت بعدی است. در این مورد وجود گواهی انحصار وراثت میتواند اطمینان بخش باشد.

لازم است در مورد املاک در طرح ، املاک رهنی ، توقیفی یا بازداشتی ، از طریق شهرداری و اداره ثبت این موضوع را مورد بررسی قرار دهید.

در این مقاله در مورد مسائل و مشکلات نقل و انتقال ملک بدون سند نکاتی را مورد نظر قرار خواهیم داد. علاوه بر این ، در مورد چالش های چنین اقدامی بحث خواهیم نمود.

اهمیت کد رهگیری در هنگام نقل و انتقال ملک بدون سند

اولین نکته در هنگام خرید و فروش ملک آن است که هیچگاه به صورت دست نویس و بدون مراجعه به دفتر مشاور املاک مبادرت به نقل و انتقال ملک نکنید. تکته بعدی آنکه در هنگام معامله زمین یا ملک حتماً با حضور در بنگاه یا مشاور املاک کد رهگیری دریافت کنید. بدون کد رهگیری سلامت معامله شما زیر سوال خواهد بود. وجود کد رهگیری موجب میشود اطمینان حاصل کنید ملک مورد نظر به دیگران فروخته نشده باشد. یعنی از نقل و انتقال قانونی ملک به خودتان اطمینان حاصل خواهید نمود.

مطلب مفید | دعوای ابطال مبایعه نامه

نکته بعد آنکه بدانید مالک زمین یا ملک مورد نظر کیست. زیرا برخی املاک ، به صورت مشاعی هستند و دارای چند مالک . بنابراین نقل و انتقال چنین املاکی بسیار پر خطر و پر ریسک خواهد بود.

مطلب مفید | خرید خانه و نکات آن

در گام بعدی باید مطمئن شوید زمین دارای کاربری مسکونی است . همچنین جزء املاک واقع در اراضی ملی و منابع طبیعی نیست. یا اینکه شخص یا اشخاص دیگری مدعی زمین نباشند. بررسی این موارد نیاز به زمان و اطلاعات دقیق دارد. بنابراین برای خرید زمین هیچگاه تعجیل نکنید.

استعلام از شهرداری

در زمان خرید و فروش ملک بدون سند اولین کارتان این باشد که به شهرداری منطقه ای که زمین در آن محدوده واقع شده است مراجعه کنید و در خصوص صحت و سلامت ملک مورد نظر بررسی دقیق انجام دهید. انجام این کار میتواند کمی زمانبر و سخت باشد. میتوانید از افراد خبره و با اعتماد مانند وکلای دادگستری کمک بگیرید.

اگر میخواهید ملک مورد نظرتان را به صورت قولنامه ای بخرید حتما لازم است نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را بدانید. همینطور نیاز است یک سری استعلام های لازم را از شهرداری منطقه مورد نظر اخذ نمایید.

مطلب مفید | سند زدن یا نقل و انتقال سند ملک

پیش خرید ملک بدون سند

ممکن است شما در وضعیتی قرار بگیرید که قصد پیش خرید آپارتمانی را داشته باشید که هنوز سند ندارد. در این موارد بهتر است از مبایعه نامه استفاده کنید و سند پیش فروش را در دفترخانه ثبت کنید. با این کار میتوانید از طریق دفترخانه استعلام های لازم از شهرداری و اداره ثبت را بمنظور اطمینان از عدم وجود معارضین و اصالت پلاک مورد نظر را اخذ نمایید.

مطلب مفید | نقل و انتقال پارکینگ

در هنگام تنظیم مبایعه نامه حتما دو نفر را به عنوان شاهد هراه داشته باشید و تمام صفحات مبایعه نامه را خود و طرف مقابل و شاهدین امضا کنید.

اطلاع از وجود سند و بدهی ملک

وقتی پای معامله قرار میگیرید حتماً اقدام به بررسی اصالت ملک نمایید. به صحبت های فروشنده و یا مالک بسنده نکنید و در مورد اصالت سند و عدم وجود بدهی آن ، از طریق شهرداری اقدام نمایید.

ممکن است ملک دستور تخریب داشته باشد . یا اینکه ملک دارای ورثه بوده و اختلاف میان ورثه موجب تمایل به فروش آن شده باشد. استعلام از شهرداری توسط وکیل ملکی میتواند انجام نقل و انتقال ملک بدون سند را میسر ساخته و از دردسرهای مراجعه شما به شهرداری بکاهد.

مطلب مفید | شرایط ابطال مبایعه نامه

املاک واقع در طرح شهری و روستایی

در حال حاضر زمین های واقع در بافت مسکونی شهرها و روستاها کاملاً مشخص شده اند. به هنگام خرید زمین باید مراقب بود آیا زمین مورد نظر در بافت داخل شهر و روستا قرار دارد یا خیر. قرار داشتن زمین در خارج از بافت شهر و روستا میتواند بسیار مشکل ساز باشد. اینگونه زمین ها نمیتوانند مجوز ساخت و ساز دریافت کنند . حتی در مواردی ممکن است با حکم تخریب مواجه شوند . پس مراقب باشید که در شهرها از طریق شهرداری و در روستاها از طریق دهیاری از موقعیت ملک و قرار گرفتن آن در داخل بافت مسکونی ، اطمینان حاصل نمایید.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی

مبایعه نامه یک سند عادی است و از طرف دفتر مشاو املاک تنظیم میشود. اما سند ثبتی ملک از طرف اداره ثبت صادر میگردد در نتیجه یک سند رسمی است .

سند رسمی ، مورد حمایت صد در صدی قانون قرار دارد و با پشتوانه حقوقی و قانونی تنظیم میشود. سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و توسط مامورین صلاحیت دارد تنظیم میشوند. ولی مبایعه نامه توسط افراد عادی تنظیم میشوند و ضمن آنکه سندیت رسمی ندارند ممکن است با مشکلاتی همراه باشند.

وقتی شما سند رسمی در اختیار دارین بدین معنا است که ملک شما دارای معارض حقیقی یا حقوقی نیست. اما وجود مبایعه نامه نمیتواند چنین تضمینی را به شما بدهد. یه سند رسمی نمیتوان نسبت انکار و تردید را وارد ساخت اما به مبایعه نامه میتوان نسبت انکار و تردید و جعل را وارد ساخت.

هزینه سند خانه بدون سند

مهمترین هزینه ، هزینه صدور دفترچه و تعرفه صدور سند مالکیت یا سند تک برگ است . 5 درصد از مبلغ ارزش منطقه ای مشخص شده برای ملک بر مبنای برگ ارزیابی بر اساس قیمت املاک مشابه در منطقه که این مبلغ به صورت مستقیم به خزانه داری کل کشور منتقل میشود.

از دیگر هزینه ها ، مابه التفاوت هزینه های ثبت و صدور سند اولیه براساس مبلغ تعیین شده به حساب خزانه داری کل است. البته این هزینه در صورتی بر درخواست دهنده تحمیل میشود که تا آن لحظه هیچ سندی برای آن ملک تنظیم نشده باشد.

مطلب مفید | قانون جدید نقل و انتقال خودرو