بیع شرط و انتقال مالکیت
آشنایی با ضوابط و شرایط بیع شرط و انتقال مالکیت
«بیع شرط» که به آن «معامله با حق استرداد» گفته میشود ، از جمله انواع عقد بیع بشمار میرود .
در بیع شرط ، معمولاً چنین شرط میشود که اگر فروشنده در موعد مقرر وجه معامله را به خریدار بازگرداند ، میتواند بیع را فسخ نماید. در این نوع عقد ، فروشنده دارای حق فسخ معامله از طریق بازگرداندن ثمن به خریدار است.
مطلب مفید | اثبات بیع چیست؟
سوابق نشان میدهد در این نوع عقد ، گاهاً مواردی از سوء استفاده از معاملات ملکی مشاهده میشد. لذا بعدها احکام مربوط به آن در قانون ثبت دچار تغییراتی شد.
برخی حقوقدانان معتقدند در بیع شرط همچون سایر عقود بیع ، در هنگام عقد ، مالکیت به خریدار منتقل میشود. اما برخی دیگر با استناد به قانون ثبت ، معتقدند عقد بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد است . از اینرو خریدار ، مالک نمیشود ؛ بلکه صرفاً ملک را به عنوان وثیقه بدهی ، در اختیار خواهد داشت .
در این مقاله ، ضمن اشاره به بیع شرط و شرایط آن ، به بررسی انواع بیع شرط و آثار آن خواهیم پرداخت .
بیع شرط و انتقال مالکیت چیست
عقد بیع یا خرید و فروش ، یکی از عقود مهم و پر کاربرد در قانون مدنی است .در قانون مدنی ، به انواع عقود اشاره شده و احکام مربوط به آن ذکر شده است.
یکی از انواع عقد بیع ، عقد بیع شرط است که در گذشته ، رواج زیادی داشته است. مفهوم عقد بیع شرط و شرایط آن ، در ماده 458 قانون مدنی بیان شده است.
ماده 458 چنین مقرر میدارد :
در عقد بیع ، متعاملین میتوانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن(بهای تمام شده کالا یا قیمت نهایی) را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع (کالا یا موضوع مورد معامله) را داشته باشد . همچنین میتوانند شرط کنند که هر گاه بعض مثل ثمن را (بخشی از بهای تمام شده یا قیمت نهایی) را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. در هر حال حق خیار تابع قرار داد متعاملین خواهد بود. و هر گاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.
مطلب مفید | درخواست استرداد دعوا
همانگونه که در این ماده قانونی ذکر شده است حدود اختیارات طرفین معامله ثابت نیست و بستگی به توافقات مندرج در متن قرارداد دارد.
به استناد این ماده ، در عقد بیع ، طرفین می توانند با هم شرط کنند که هر گاه فروشنده مال ، در مدت معینی ، تمام یا بخشی از ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، اختیار فسخ یا بر هم زدن تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد .
اختیار فسخ بیع بر اساس آنچه فروشنده و خریدار میان خود شرط کرده اند قابل اعمال است.
سوابق تاریخی بیع شرط
اساس و بنیان بیع شرط بر این مبنا بوده که در گذشته افرادی که قصد دریافت وام داشته اند ، ملک خود را در ازای دریافت وام به صورت بیع شرط به وام دهنده واگذار میکردند . سپس با پرداخت اقساط وام ، ملک خود را مجدداً در اختیار میگرفته اند. در حقیقت ملک تا زمان پرداخت آخرین قسط ، در رهن وام دهنده قرار میگرفت .
معمولاً بیع شرط ، به صورت نوعی عقد و قرارداد بود که وام گیرنده یک ملک ، مالکیت ملک را با بیع شرطی ، به وام دهنده واگذار می کند و پس از اینکه تمامی اقساط وام خود را پرداخت کرد ، می تواند بیع را با استفاده از شرط ، فسخ نموده و ملک خود را پس بگیرد . لذا عقد بیع شرط ، بیشتر به دلیل ماهیت تضمینی آن ، انجام می شده و در گذشته هم ، به همین نحو بوده است .
مطلب مفید | الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
به این صورت که اقشار ضعیف ، برای گرفتن وام ، ملک خود را در قبال دریافت مبلغی اندک ، به صورت بیع شرطی ، به دیگران واگذار می کردند . در صورتیکه فروشنده می توانست ثمن معامله را در ضمن مدت مشخص ، به خریدار پس بدهد ، بیع فسخ شده و مالکیت آن ، به خودش باز میگشت و در غیر این صورت ، عقد بیع ، قطعی شده و مالکیت به خریدار انتقال پیدا می کرد و از آنجا که این وضعیت منجر به سوء استفاده هایی می شد ، در قانون ثبت ، احکام مربوط به بیع شرط ، تغییر پیدا کرد .
انواع بیع شرط و انتقال مالکیت
با بررسی ماده 458 قانون مدنی میتوان انواع بیع شرط را به شرح زیر از یکدیگر بازشناخت :
الف) طرفین شرط میکنند چنانچه فروشنده ، در زمان مشخصی ، تمام قیمت کالا یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، حق فسخ قرارداد را نسبت به تمام مبیع یا مال فروخته شده ، داشته باشد .
ب) طرفین شرط میکنند اگر فروشنده ، بعض یا قسمتی از مثل ثمن را به خریدار پس بدهد ، اختیار بر هم زدن معامله را نسبت به تمام یا بخشی از معامله داشته باشد .
نکات حقوقی خیار شرط
- طرفین می توانند در خصوص میزان و حدود اختیارات و حق فسخ قرارداد به توافق برسند.
- توافق طرفین ملاک استفاده از اختیار فسخ خواهد بود.
- اگر در قرارداد ، مشخص نشده باشد که فروشنده ، چه میزان از ثمن را باید بازگرداند تا حق فسخ قرارداد را داشته باشد ، اصل بر این است که باید تمامی آن را بازگرداند تا بتواند حق فسخ خود را عملی نماید .
شرایط بیع شرط
شرایط عمومی :
- قصد در طرفین و رضایت آنها برای انجام بیع شرطی ،
- اهلیت طرفین یعنی بالغ ، رشید و عاقل باشند،
- موضوع قرارداد مشخص باشد،
- مشروع بودن معامله .
شرط اختصاصی
به استناد ماده 463 قانون مدنی ، چنانچه مشخص شود فروشنده بیع شرطی ، قصد انعقاد بیع را نداشته ( مثلا فقط برای قرض گرفتن از خریدار اقدام به انعقاد بیع شرطی نموده است ) ، احکام بیع شرط در مورد آن اجرا نخواهد شد. و آثار بیع شرط یعنی انتقال ملک به خریدار ، ایجاد نمی شود.
آثار بیع شرط
الف) مستند به ماده 459 قانون مدنی ، از لحظه انعقاد بیع شرط ، مالکیت مبیع ، به خریدار منتقل میشود و خریدار ، مالک آن مال می شود . اگرچه ، حق مالکیت پایدار نیست. بدین معنا که فروشنده ، حق فسخ معامله را تا مدت زمان مشخصی خواهد داشت. و فقط در صورت گذشت این مهلت و بازنگرداندن پول به خریدار ، مالکیت ، به صورت قطعی به خریدار منتقل خواهد شد .
مطلب مفید | مدارک لازم برای اثبات بیع
ب) هر گاه فروشنده ، به شرط مذکور در بیع عمل کرده و ثمن را به خریدار برگرداند ، می تواند مال خود را مسترد نماید. و حتی اگر خریدار از استرداد مال وی خودداری نماید ، فروشنده می تواند مبلغ بدهی را به قاضی یا حاکم داده و معامله را فسخ کند .
پ) بر اساس ماده 460 قانون مدنی ، خریدار در مهلت شرط ، نمی تواند در مبیع تصرفاتی را اعمال نماید. که با حق فسخ فروشنده منافات داشته باشد . مثلا خریدار ، نمی تواند ملک خریداری شده بر اساس بیع شرط را به دیگری بفروشد ، یا آن را تخریب کرده و به نحوی از بین ببرد .
ت) چون از لحظه عقد بیع شرطی ، مالکیت آن مال ( هر چند به صورت متزلزل ) به خریدار انتقال پیدا کرده است ، منافع حاصله از آن مال ، به خریدار تعلق خوتهد داشت.
ث) با توجه به تصویب قانون ثبت اسناد و املاک ، احکام و آثار بیع شرط که در قانون مدنی آمده ، به نوعی نسخ گردیده است . بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز ، مقرر شده که بیع شرط ، برای خریدار ، ایجاد مالکیت نمی کند. و خریدار ، مالک آن مال نخواهد شد . اما بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد ، این اثر را دارد که منافع مال ، تا زمان استرداد ملک ، به خریدار تعلق می گیرد .
تفاوت بیع شرط با معامله رهنی
در ماده 463 قانون مدنی ، مقرر بود چنانچه مشخص شود قصد فروشنده ، بیع نبوده و مثلا به صورت عقد قرض است ، احکام بیع ، اجرا نمی شود. تا بدینوسیله ، حقوق مالک ، رعایت شود .
مطلب مفید | استرداد ثمن معامله
پس از آن ، قانون ثبت نیز ، احکام دیگری را در خصوص بیع شرطی پیش بینی نمود. که به نوعی ، ناسخ احکام قانون مدنی در خصوص بیع شرط محسوب می شود .
به استناد ماده 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک ، بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد تلقی شده و به همین دلیل ، مالکیت مال ، به خریدار منتقل نمی شود ؛ بلکه خریدار ، مانند طلبکار ، دارای وثیقه است .
ماده ۳۳ قانون ثبت اسناد و املاک
نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال‌گیرنده، حق تقاضای ثبت با انتقال‌دهنده است. مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل‌الیه پذیرفته میشود:
1.در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت قطعی منتقل‌الیه محکوم شده باشد.
۲- در صورتی که پس از انقضای مدت حق استرداد، انتقال‌دهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.
۳- در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ماه ۱۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال‌گیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)
الف- از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ماه ۱۳۰۸ از طرف انتقال‌دهنده یا قائم‌مقام قانونی او به وسیله عرض‌حال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقال‌گیرنده نشده باشد.
ب- در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دی ماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی‌حقی انتقال‌گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او صادر نشده باشد.
تبصره ۱
کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود. اعم از اینکه بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد، اشخاص ثالثی را بای نحو کان مداخله داده باشند.
تبصره ۲
در مواردی که مطابق این ماده انتقال‌دهنده تقاضای ثبت می‌کند، باید حق انتقال گیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید. و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.
ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک
(اصلاحی ۸/۱۲/۱۳۸۶) در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول ، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار میتواند از طریق صدور اجرائیه و صول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند.
چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
تبصره :
۱- در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده میشود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.
۲- نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین‌نامه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.
۳- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه‌های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.
