حق شفعه در ملک مشاع

حق شفعه در ملک مشاع

آشنایی با حق شفعه در ملک مشاعی

ملک مشاع را میتوان ملکی دانست که بیش از یک مالک دارد . اما نمیتوان محل دقیق سهم هر شریک را در ملک تعیین نمود.

مالکیت مشاعی میتواند اختیاری یا اجباری باشد. نمونه بارز مالکیت اجباری ، از طریق ارث است . مالکیت اختیاری نیز ، خرید ملک توسط چند شریک است.

مطلب مفید | فروش ملک مشاع بدون اذن شریک    

ماده ۵۸۱ قانون مدنی در مورد حوزه اختیارات هر یک از شرکا در ملک مقرر میدارد : تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع احکام راجع به معاملات فضولی خواهد بود. یعنی اگر همه شرکا قبول نکنند آن معامله باطل خواهد بود .

بنابراین ملاحظه میشود برای هر نوع دخل و تصرف در ملک مشاعی ، اجازه همه شرکا لازم است . از اینرو یکی از شرکا نمیتواند بدون اذن دیگر شرکا ، سهم خود در ملک مشاعی را بدون هماهنگی با دیگر شرکا بفروش برساند . در صورت فروش چنین ملکی ، این معامله از اساس باطل خواهد بود.

حق شفعه در ملک مشاع چیست ؟

حق شفعه را میتوان حق یک شریک در زمان فروش مال غیر منقول مشاع (مانند زمین و خانه) دانست. ماده 808 در این مورد چنین مقرر میدارد : هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

در ملک مشاعی هریک از سهامداران که قصد فروش سهم خود را داشته باشد، می تواند با قیمت گذاری ملک خود ، آن را فقط به شرکای دیگر بفروشد.

مطلب مفید | وکیل تفکیک ملک مشاعی

باید توجه داشته باشید که در ملک مشاع ، ملک بین شرکا رد و بدل شود. به عبارت دیگر سهامداری که قصد فروش سهام خود را دارد ، تنها می تواند آن را به دیگر شرکا بفروشد نه افراد غریبه. معمولا این حق برای ملک هایی که دو شریک دارند، صدق می کند.

حق شفعه ویژه فروش املاک غیر منقول است و در اموال منقول راه ندارد .

ویژگیهای حق شفعه در ملک مشاع

الف) مختص مال غیر منقول است مثل زمین

ب) مختص مال غیر منقولی است که قابل تقسیم باشد

پ) مال غیر منقول باید بین دو نفر مشترک باشد

ت) یکی از شرکا ، مال غیرمنقول را بفروشد.

اخذ به شفعه چه زمانی باید اعمال شود ؟

مستند به ماده ۸۲۱ قانون مدنی ، «حق شفعه فوری است » . این بدان معنا است که به محض آگاه شدن یک شریک ، از فروش سهم مشاعی شریک دیگر ، باید برای اخذ به شفعه اقدام کند. در غیر این صورت ، اعمال حق شفعه امکان پذیر نخواهد بود.

تصرفات شرکا در ملک مشاع

تصرفات شرکا در ملک مشاع به دو صورت انجام می پذیرد: حقوقی و مادی.

در تصرفات حقوقی شریک ملک مشاع را معامله می کند. هر کدام از شریک ها در ملک مشاع می توانند، در قالب میایعه نامه سهم خود را به دیگری منتقل کنند.

مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاعی

برای اینکه در ملک مشاع تصرف مادی صورت بگیرد ، اجازه تمام شرکا واجب است. بنابراین شخصی که ملک مشاعی را از منظر حقوقی خریداری نموده است، نمیتواند در عمل ، هیچ دخل و تصرفی در ملک بنماید. زیرا فروشنده آن ملک میبایست قبل از فروش و انتقال ملک ، اجازه دیگر شرکا را اخذ مینموده است.

اگر ملک دو نفر در محل عبور مشترک باشد یکی از شرکا زمین خودش را با محل عبور بفروشد حق شفعه وجود دارد ؟

بر اساس ماده قانون اگر شخص ملک مشاع را با محل عبور به فروش برساند، شریک دیگر نیز حق شفعه دارد. اما اگر شخص ملک را بدون محل عبور بفروشد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

اگر ملک مشترک بین ۳ نفر یا بیشتر باشد حق شفعه چگونه است ؟

بر اساس قانون مدنی حق شفعه فقط بین دو نفر وجود دارد. به عبارت دیگر حق شفعه در ملک مشاع بین دو نفر وجود دارد و بیشتر از دو نفر صدق نمی کند. طبق قانون امکان ندارد که حق شفعه بین دو نفر بیشتر باشد. اگر ملکی بین چند نفر معامله شود، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت.

اگر یکی از شرکا سهم خود را به دیگری هبه کند یا صلح کند و یا معاوضه کند برای شریک دیگر حق شفعه وجود دارد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که خیر چنین چیزی امکان ندارد. زمانی که شریک سهام خود را به شخص دیگری بفروشد، برای آن شخص حق شفعه ایجاد می شود. اما اگر شریک ، سهم خود را هبه یا صلح کنند، حق  شفعه ایجاد نمیشود.

آیا ملک مشاع را می توان مهریه زن قرار داد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که بله می توان ملک مشاع را مهریه زن نمود. بر اساس قانون مدنی هر ملکی که شخص تصرف حقوقی آن را داشته باشد، را می تواند به دیگران واگذار نماید. حال ممکن است این واگذاری برای ارث، مهریه، فروش و غیره باشد.

 اگر یکی از شرکا فوت کند و چند نفر ورثه داشته باشد و شریک دیگر سهم خود را بفروشد آیا ورثه حق شفعه دارند ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که بله اگر یکی از شرکا فوت کند، سهام او از ملک به ورثه خواهد رسید. ورثه در مقابل ملک تصرف حقوقی دارند و به راحتی می توانند آن را بفروشند. ورثه در مقابل سهام حق شفعه دارند.

اخذ به شفعه چه زمانی باید اعمال شود ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که اخذ شفعه باید زمانی اعمال شود که شخص در قید حیات باشد. زمانی که صاحب ملک فوت می کند، دیگر امکان اخذ حق شفعه وجود نخواهد داشت. اگر شخص قصد دارد که ملک مشاع خود را به شخص دیگری واگذار نماید، باید قبل از فوت این کار را انجام دهد.

اگر بدون آگاهی لازم وارد این معاملات شوید ممکن است دچار زیان شوید. به عبارت دیگر نه تنها سود نکنید بلکه پول خود را هم از دست بدهید. به همین دلیل توصیه میشود قبل از انجام معامله به افراد متخصص مراجعه کنید و از آنها بخواهید شما را در خصوص آن معامله راهنمایی کند. با این کار نه تنها زیان نمی کنید، بلکه ملک قانونی نیز خریداری می کنید.

مطلب مفید | مشارکت در جرم