خسارت تاخیر در تخلیه ملک و دعوای مطالبه مبلغ آن

خسارت تاخیر در تخلیه ملک

آشنایی با موضوع مطالبه خسارت تاخیر در تخلیه ملک

با مراجعه به مراجع قضایی و جستجو در دادگاهها و محاکم دادگستری متوجه وجود انبوه پرونده دعاوی میشویم. از دعاوی پرشمار و پرمراجعه به این مراجع ، دعاوی مربوط ملک و املاک و مستغلات است. اعم از دعاوی میان خریدار و فروشنده ملک ، یا دعوای میان موجر و مستاجر ملک.

یک دعوای شایع در حوزه ملک ، دعوی مطالبه خسارت تاخیر در تخلیه ملک است. که ممکن است از طرف خریدار ملک علیه فروشنده و یا موجر علیه مستاجر طرح شود.

این نوع از دعاوی به رغم ظاهر ساده خود از پیچیدگی های حقوقی برخوردارند . لذا با توجه به اینکه اغلب مراجعه کنندگان به دادگاهها را کسانی تشکیل میدهند که آگاهی چندانی از مطالبه خسارت تخلیه ندارند، پیشنهاد میکنیم با بررسی و مطالعه و مشاوره با وکیل اقدام به طرح دعوی نموده و موفقیت خود را در پرونده بیش از پیش تضمین کنید.

چگونه میتوان خسارت تاخیر در تحویل ملک یا عدم تخلیه آن را مطالبه کرد؟

تمرکز شاکی یا خواهان پرونده ، متمرکز بر گرفتن «خسارت» از طرف مقابل است. پس یسایید ببینیم چگونه این خسارت را میتوان دریافت کرد. برای اینکه دقت مان بیشتر شود باید به نکاتی که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد توجه نماییم.

آیا خسارت قابل مطالبه از نوع قراردادی است یا غیر قراردادی؟

همیشه در طرح دعوای مطالبه خسارت باید به این نکته توجه کنیم که :

• در قرارداد به موضوع و مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام بموقع تعهد اشاره شده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت قراردادی است)
• در قرارداد هیچگونه اشاره ای به مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام تعهد نشده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت غیر قراردادی است)

مطالبه خسارت قراردادی

خسارت قراردادی عبارت از نوعی خسارت است که به موجب یک تعهد لازم الاجرا در حین قرارداد، شخصی به ‌لحاظ عدم ایفای تعهدمجبود شود به طرف مقابل در معامله خسارت بپردازد. قانونگذار با تعبیه ساز و کارهایی از یک طرف امنیت و سرعت اجرای قراردادها را تامین نموده ، و از طرف دیگر به عنوان عاملی بازدارنده به کاهش میزان دعاوی ناشی از تخلفات قراردادی توجه کرده است.

ماده ۲۳۰ قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر میدارد : «اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف ، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید ، حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده ‌است محکوم کند».

در این نوع از دعوی ، ما با قراردادی مواجه هستیم که طرفین آن ، در هنگام تنظیم قرارداد شرط کرده اند هر طرف در انجام تعهدات خود کوتاهی کرد ملزم به پرداخت مبلغ معین خسارت به طرف مقابل باشد.

لذا بحث کاملاً روشن است و در دادگاه ، خواهان پرونده ، همان مبلغ را مطالبه میکند. نکته مهم آن است که تحت هیچ شرایط دادگاه اظهار نظری در مورد کم یا زیاد بودن مبلغ خسارت (که قبلاً در قرارداد قید شده و مورد توافق طرفین قرار گرفته است) نمیکند. لذا در صورت احراز و اثبات عدم انجام تعهد ، حکم به پرداخت همان مبلغ خسارت خواهد نمود.

مطلب مفید | وکیل دریافت خسارت قراردادی

یک مثال روشن

به عنوان مثال فرض کنید در زمان انعقاد قرارداد فروش آپارتمان ، فروشنده و خریدار شرط میکنند در روز معین ، فروشنده ملک را تخلیه و تحویل خریدار بدهد. و همزمان خریدار نیز مبلغ قرارداد را به فروشنده پرداخت نماید. برای عدم انجام تعهد نیز به ازای هر روز تاخیر ، دو درصد از مبلغ فروش را به عنوان خسارت تاخیر بپردازند.

یا اینکه فرض کنید صاحبخانه با مستاجر خود قرارداد اجاره تنظیم و طی آن شرط میکند در پایان مدت قرارداد خانه را تخلیه نماید. آنان همچنین شرط میکنند در صورتی که مستاجر خانه را تخلیه نکند باید خسارت بپردازد. همچنین به ازای هر روز تاخیر در تخلیه ملک ، مبلغ یک دهم مبلغ قرارداد تعیین میگردد.

بنابراین تاکید میگردد در زمان انعقاد هر قرارداد خرید و فروش ملک یا اجاره ملک باید به امکان ایفای تعهدات توجه نمود. چنانچه نتوانیم از عهده تعهدات خود برآییم یا نباید به سراغ انعقاد قرارداد برویم یا در صورت انعقاد قرارداد مراقب تعهداتی که میدهیم باشیم.

ویژگیهای خسارت قراردادی

الف) نمیتوان مبلغ خسارت یا شرط قرارداد را تغییر داد

مقام قضایی قادر نیست مبلغ مندرج در قرارداد بابت خسارت را تغییر دهد. حتی اگر این مبلغ زیادتر از مبلغ عرف باشد. به عبارت دیگر، این مبلغ در همه حال در حقوق ایران خسارت تلقی شده و بوی اجحاف و ایذا از آن استشمام نمی‌شود تا نیاز به مداخله دادگاه در تعدیل آن داشته باشد. بنابراین اگر مبلغ توافقی بسیار کمتر و یا بیشتر از خسارت واقعی هم باشد متضرر فقط استحقاق آن را خواهد داشت ، نه مبلغ خسارت واقعی را .

ب) مبلغ دریافتی بابت خسارت است و نمیتوان جریمه مطالبه کرد

بنابراین دادگاه نمیتواند برای جبران خسارت به جز آنچه که در قرارداد تعیین شده (چه کم باشد چه زیاد) ، مبلغ دیگری را مثلاً تحت عنوان جریمه تعیین کند.

پ) با وقوع تخلف ، مبلغ خسارت قابل مطالبه خواهد بود

هر گاه در قرارداد شرط خسارت در نظر گرفته شده باشد ، به محض اینکه یکی از طرفین از شرط قرارداد عدول کرد و نتوانست از عهده سرط برآید باید جبران خسارت نماید. به عبارت دیگر به محض وقوع تخلف ، طرفی که متضرر شده میتواند بلافاصله مطالبه خسارت قراردادی را از دادگاه بخواهد.

مطلب مفید | مطالبه ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد

در این حالت ، متضرر ملزم به اثبات ورود خسارت به خویش نیست و فقط احراز و اثبات تخلف ، کفایت می‌کند.

ت) تعیین میزان خسارت فاقد ضروررت است

در این دعوی نیازی نیست که متضرر اثبات نماید چه میزان خسارت بر او وارد شده است. معیار دادگاه همان مبلغی است که در قرارداد مورد توافق طرفین قرار گرفته است. بنابراین در دادگاه برای مطالبه مبلغ خسارت ، به جز بحث مطالبه مبلغ شرط، تکلیف دیگری جهت اثبات جنبه های دیگر ، متوجه متضرر نیست.

ث) در دادخواست  فقط باید خسارت قراردادی را مطالبه نمود

چنانچه در یک قرارداد شرط خسارت وجود داشته باشد، دیگر نمی‌توان با وقوع تخلف، آن را نادیده گرفت و به سراغ خسارت غیرمعین قراردادی رفت. مثلاً از دادگاه خواست که میزان آن را تعیین نماید.

خسارت غیر قراردادی ، مسئولیت مدنی یا ضمانت قهری

وقتی در یک قرارداد طرفین شرط نکرده باشند که در صورت عدم ایفای تعهد خود ، چه مبلغی را باید به عنوان خسارت به طرف دیگر بپردازند در اینجا با مطالبه خسارت غیر قراردادی یا مطالبه خسارت ناشی از مسئولیت مدنی یا ضمانت قهری مواجهیم.

در این صورت ، مطابق قوانین مدنی و مسئولیت مدنی ، دادگاه به خواسته کسی که مدعی خسارت شده است، رسیدگی می کند و رای می دهد. از جمله تعیین اجرت المثل یعنی مبلغ معادل خسارتی که در شرایط مشابه به مال مشابه وارد شده است. توسط کارشناس تعیین و پس از تایید دادگاه، به عنوان پرداخت خسارت مورد رای قرار می گیرد. که رای دادگاه هم با رعایت تشریفات قانونی، لازم الاجراست.

نکات مهم حقوقی در طرح دعوی مطالبه خسارت

• نمیتوان در یک دادخواست هم خسارت عدم اجرای تعهد را از طرف مقابل بخواهیم و هم الزام او را به اجرای تعهد. یعنی خواهان باید مشخص کند از دادگاه می خواهد طرف مقابل مجبور به اجرای تعهد خود شود یا اینکه می گوید من اجرای تعهد را به هر دلیلی نمی خواهم و خواسته من خسارتی است که در نتیجه عدم اجرای تعهد وارد شده است. به عبارتی نمیتوان در دعوای خریدار با فروشنده ملک، از یک طرف خواستار تحویل خانه در موعد مقرر شد و از سویی درخواست خسارت عدم اجرای تعهد را نمود.
• میان خسارت عدم اجرای تعهد و خسارت در تاخیر در انجام تعهد، تفاوت وجود دارد. در برخی قراردادها و عقود، میتوان خسارت تاخیر در انجام تعهد را مطالبه کرد. مانند تاخیر در پرداخت وجه چک است که طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل مطالبه است.

همچنین

• در برخی از قراردادها امکان مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد وجود نداد. به عنوان مثال اگر شما خانه تان را به یک تعمیرکار برای انجام تعمیرات کلی داده اید و او با دو ماه تاخیر خانه را آماده کرده است. چنانچه در قرارداد مبلغی را به عنوان خسارت در تاخیر قید نکرده باشید نمیتوانید از او مطالبه خسارت تاخیر را مطالبه نمود.
• در دعوای تخلیه ملک چنانچه در قرارداد ذکری از خسارت تاخیر در اجرای تعهد نشده باشد نمیتوان خسارت تاخیر در اجرای تعهد را مطالبه کرد. مثلا موجر نمی تواند بگوید چون مستاجر در اجرای تعهد خود در تخلیه ملک تعلل و تاخیر کرده، باید تاخیر در اجرای تعهد خود را بپردازد. مثلا اجرت المثل ایام تصرف (مبلغ معادل اجاره ملک مشابه در زمان عدم تخلیه) را بدهد. و خسارت در پرداخت این مبلغ (خسارت تاخیر در پرداخت اجرت المثل) را هم بپردازد.
• فرض نمایید خریدار خانه ای، خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد(چه قراردادی بر اساس توافق قبلی و تصریحی فروشنده و خریدار و چه غیرقراردادی مانند تعیین اجرت المثل ایام تصرف ملک از سوی فروشنده) را مطالبه کند. بعد از دادگاه بخواهد خسارت تاخیر در پرداخت این مبالغ را هم بگیرد . مثلا بگوید طبق قرارداد فروشنده تعهد به پرداخت روزانه ۱۰۰ هزار تومان خسارت ناشی از عدم تخلیه ملک را داده است. پس من خسارت ناشی از تاخیر در پرداخت این مبلغ را هم می خواهم. دادگاهها عموما مطابق قانون در مقابل چنین خواسته هایی ، حکم بر بی حقی خواهان صادر میکنند.

از وکیل ملکی ثبتی کمک و مشاوره دریافت کنید

دعاوی ملکی دارای پیچیدگی فراوان هستند. در نتیجه نمیتوان به تنهایی و بدون مشورت با وکیل و یا وکالت دادن به او موفقیت خود را تضمین نمود. از اینرو پیشنهاد میشود برای طرح دعوا حتماً با وکیل مشورت نمایید.

در صورتی که خودتان وقت ندارید پیگیر پرونده شوید حتماً والت پرونده تان را به وکیل بدهید و خیالتان راحت تر باشد که او بطور قطع بهتر از شما خواهد توانست در دادگاه از حقوق شما دفاع نماید.

نمونه رای در دعوی مطالبه خسارت 

شماره دادنامه قطعی : 9309970223700852
تاریخ دادنامه قطعی : 1393/09/15

آقای م.ع.ح. به‌طرفیت آقای ه.س. دعوی مطالبه مبلغ 000/000/ 340/4 ریال و خسارات دادرسی را با توجه به مرقومه مثبوت به ‌شماره 1266 مورخ 16/5/91 اقامه نمودند. وکیل خواهان آقای م.ک. می‌باشند و در جریان دادرسی آقای م.الف. به ‌وکالت از خوانده تحصیل سمت نمودند.

در جلسه دادگاه و با توجه به لوایح تقدیمی وکلای محترم اصحاب دعوی، مبنای طرح دعوی خواهان، مطالبه طلب ناشی از تأخیر در تخلیه ملک به همراه خسارت تأخیر تأدیه آن ذکر شد. و دفاع خوانده آن است که پس از تنظیم سند عادی، طرفین سند رسمی تنظیم کردند و ودیعه پرداخت نشد تا تخلیه صورت گیرد.

دادگاه پس از استماع اظهارات وکلای طرفین پرونده مربوط به تخلیه عین مستأجره موضوع اجاره نامه عادی، مستند دعوی خواهان را مطالبه نمود. و در صفحه 30 پرونده اجرایی مربوط به تخلیه، قاضی محترم شورای حل اختلاف اعلام نمودند که خوانده یعنی آقای ه.س. در چند مورد اعلام نمودند که قرارداد رسمی اجاره به طور صوری منعقد شده است و قرارداد اجاره عادی مورخ 18/9/89 ملاک عمل است.

این در حالیست که در این دعوا به تاریخ 27/9/91، وکیل آقای ه.س. اظهار می‌دارند که پس از تنظیم سند عادی اجاره، سند رسمی تنظیم شد. بنابراین اظهارات متناقض خوانده جهت رهایی از بار مسئولیت قراردادی، به دادگاه پوشیده نیست .

بدیهی است

که آنچه ایجاد ماهیت حقوقی می‌کند، قصد انشاء است که در سند عادی تنظیمی بین طرفین محرز است. و بر همان اساس نیز عملاً رابطه استیجاری استمرار یافت و تنظیم سند رسمی اجاره جهت ارائه به دوایر مالیاتی یا به هر انگیزه دیگری، اصل تعهدات طرفین را مخدوش نمی‌کند. و با توجه به محتویات پرونده مربوط به صدور دستور تخلیه و صورت جلسه تنظیمی از سوی مراجع انتظامی و مامورین دولتی به تاریخ 26/4/91، موید صدق دعوی خواهان است.

بر مبنای توافق طرفین که در صفحه سوم قرارداد درج شده است، خسارت تأخیر در تخلیه تا یک ماه، روزانه سه برابر اجاره‌بها و پس از آن، روزانه پنج برابر مبلغ مندرج در قرارداد است. و دادگاه با استناد به مواد 10، 219، 230، 231 قانون مدنی، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 4/000/340/000 ریال بعنوان خسارت ناشی از تأخیر تخلیه عین مستأجره بر مبنای توافق طرفین و نیز به ‌استناد ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 000/ 906/86 ریال و حق‌الوکاله وکیل خواهان طبق تعرفه به عنوان خسارت ناشی از طرح دعوی در حق خواهان صادر.

و اعلام می‌نماید و چون مبلغ مذکور خود خسارت می‌باشد، دیگر اخذ خسارت تأخیر تأدیه از آن به ‌لحاظ فقدان رابطه سببیت و عدم تجویز اخذ خسارت از خسارت به ‌استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، محکوم به رد اعلام می‌گردد. حکم صادر شده حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید‌نظر‌ تهران است.
مستشار دادگاه تجدیدنظر و قاضی مأمور در شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران
کلانتریان

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدید‌نظر‌خواهی آقای م.الف. به وکالت از آقای ه.س. به ‌طرفیت آقای م.ع.ح. با وکالت آقای م.ک. با این توضیح که آقای الف.الف. نیز از جانب تجدید‌نظر‌خواه اعلام وکالت کرده ‌است. از دادنامه شماره 01290- 29/11/1391 صادر شده از شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن تجدید‌نظر‌خواه به پرداخت 4/000/340/000 ریال به عنوان خسارت ناشی از تأخیر تخلیه عین مستأجره بر مبنای توافق طرفین و نیز پرداخت 86906000 ریال بابت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل در حق تجدید‌نظر‌خوانده محکوم شده است.

دادگاه با ملاحظه محتویات پرونده تجدید‌نظر‌خوانده در تاریخ 5/9/1390 تقاضای صدور اجرائیه و اقدام جهت تخلیه به دفتر اسناد رسمی شماره … تهران ارائه. و بر این مبنا پرونده اجرایی تشکیل. و حسب نامه شماره 488- 4/4/1391 اداره اول اجرای اسناد رسمی تهران، تجدید‌نظر‌خوانده انصراف از ادامه عملیات اجرایی پرونده طرح شده را اعلام کرده است.

لیکن

تجدید‌نظر‌خواه بر مبنای قرارداد عادی اجاره در تاریخ 22/3/1391 تقاضای صدور دستور تخلیه به شورای حل اختلاف ارائه کرده. و مبلغ ودیعه در تاریخ 3/4/1391 از سوی تجدید‌نظر‌خوانده تودیع و تخلیه در تاریخ 26/4/1391 انجام شده است. با لحاظ ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 که تصریح می‌دارد: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست….»،

با توجه به تعهدات طرفین قرارداد اجاره و آمره بودن قانون یاد شده و این که مستأجر با ارسال اظهارنامه رسمی استرداد ودیعه را خواستار شده است. پس با این وصف تجدید‌نظر‌خوانده از تاریخ اتمام قرارداد اجاره تا زمان تودیع وجه قرض‌الحسنه (3/4/1391)، صرفاً استحقاق اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس را داشته و استحقاقی در مطالبه خسارت ناشی از تأخیر تخلیه بر مبنای قرارداد نداشته، تجدید‌نظر‌خواهی را در این خصوص وارد دانسته.

به استناد قسمت نخست ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته را در این مورد نقض و وفق ماده 1257 قانون مدنی، حکم بر بی‌حقی تجدید‌نظر‌خوانده (خواهان بدوی)، صادر و اعلام می‌دارد.

لیکن

تجدید‌نظر‌خواهی راجع به آن قسمت از دادنامه که متضمن محکومیت تجدید‌نظر‌خواه راجع به تأخیر تخلیه از 3/4/1391 تا 26/4/1391 می‌باشد، به گونه‌ای نیست که بر اساس استحقاق تجدید‌نظر‌خوانده خللی وارد کند. و با انطباق مورد با قسمت نخست شرایط تخلیه دیر هنگام قید شده در قرارداد استنادی با رد تجدید‌نظر‌خواهی در این ‌باره، برگرفته از مواد 351 و 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تجدید‌نظر‌خواه مکلف به پرداخت سیصد و هفتاد و دو میلیون و ششصد هزار ریال بابت اصل خواسته و نیز پرداخت هفت میلیون و پانصد و هفت هزار ریال بابت هزینه دادرسی و پرداخت شانزده میلیون و نهصد و چهار هزار ریال بابت حق‌الوکاله وکیل بوده، بر‌ این مبنا دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته را در این قسمت تأیید می‌کند. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 37 دادگاه تجدید‌نظر‌ استان تهران
جمشیدی – حمیدی

مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی