سند انتقال اجرایی ملک
سند انتقال اجرایی ملک چیست ؟
قبل از هر چیز خوب است بدانیم سند انتقال اجرایی ملک عبارت است از روند انتقال قانونی و آمرانه ملک متعلق به شخص فروشنده غیر متعهد(یا محکوم به که به هر دلیل از حضور در دفترخانه برای تنظیم آن سند امتناع ورزیده) به خریدار (که موفق به اخذ حکم دادگاه برای الزام به تنظیم سند شده و آن را به واحد اجرای احکام تحویل داده است) . انتقال اجرایی میتواند شامل انتقال ملک ، خودرو ، سرقفلی ، حق انتفاع و … باشد.
مطلب مفید | اظهارنامه چیست
به عبارت دیگر ، به سندی که از طریق اجرای قهری احکام، در راستای دستور مقام قضایی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، «سند انتقال اجرایی» می گویند.
در حقیقت چنانچه پس از دادن اخطاری طبق ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی ، «مالک» حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می کند و این سند «سند انتقال اجرایی» نامیده می شود.
فرض کنید خریدار یک ملک که 90 درصد قیمت ملک را پرداخت نموده باشد. ولی فروشنده از حضور در دفترخانه برای اخذ 10 درصد باقیمانده ثمن معامله و تنظیم و امضاء اسناد امتناع میورزد.
مطلب مفید | توقیف عملیات اجرایی ثبت
خریدار در چنین مواردی باید در همان جلسه اول عدم حضور فروشنده ، گواهی عدم حضور را از دفترخانه اخذ کند. سپس با در دست داشتن گواهی عدم حضور و سایر مدارک مثبته به دادگاه مراجعه نماید. و علاوه به درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، ضرر و زیان تاخیر تادیه و هزینه دادرسی و حق الوکاله را نیز دریافت نماید.
اقدامات دادگاه و شعبه اجراییات در انتقال اجرایی
اداره اجرائیات دادگاه نامه ای به دفترخانه میزند و از دفترخانه میخواهد که نسبت به دادنامه و حکم انتقال اجرایی مورد نظر طبق قوانین ، سند رسمی را تنظیم نماید.
مطلب مفید | اعتراض ثالث اجرایی
مدارک مورد نیاز دفترخانه
- اصل مدارک هویتی ذینفع (در صورتی که دسترسی به محکوم علیه نبود نیازی به مدارک او نیست. زیرا نماینده دادگاه از جانب وی اوراق و اسناد را امضاء مینماید).
- اصل سند مالکیت یا کپی برابر اصل آن ( زیرا امکان دارد که اصل سند نزد محکوم علیه باشد و ذینفع به آنها دسترسی نداشته باشد ).
- گواهی مفاصا حساب مالیاتی ( مراجعه حضوری ذینفع به اداره دارائی)
- مفاصا حساب عوارض نوسازی– پایان کار معتبر یا گواهی تائیدیه پایان کار صادره از دفاتر خدمات الکترونیک شهر
- در مورد املاک موقوفه ، نامه موافقت اداره اوقاف
- بنچاقهای قبلی انتقال در صورت وجود
مطلب مفید | صلح نامه سرقفلی مغازه
مفاصا حساب مالیاتی
وقتی فردی که خواهان انتقال اجرایی است و به دفترخانه مراجعه میکند در آنجا فرم مخصوص مربوط به گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم توسط دفترخانه تکمیل و از مراجعه کننده درخواست میشود به اداره دارایی مراجعه و مفاصا حساب را اخذ و تحویل دفترخانه نماید.
استعلام از ثبت
علاوه بر مفاصا حساب مالیاتی ، دفترخانه مبادرت به اخذ استعلام از ثبت مینماید. اینکار از آن جهت صورت میگیرد که ممکن است ملک در بازداشت باشد . ملک ممکن است در رهن بانک و یا در وثیقه باشد .
عدم ارائه سند مالکیت
عدم ارائه اصل سند مالکیت از طرف محکوم علیه برای تنظیم سند رسمی انتقال ، مانع از اجرای رای دادگاه به نفع محکوم له یا همان خریدار نخواهد بود.
نداشتن پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
در صورتی که ملکی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی نداشته باشد، امکان تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد.
موارد کاربرد سند انتقال اجرایی ملک
سند انتقال اجرایی علاوه بر یاملاک عادی در موارد زیر نیز مورد استفاده قرار میگیرد :
سند لنتقال اجرایی ملک مشاع
در املاک مشاعی ممکن است چند حالت برای انتقال سند اجرایی وجود داشته باشد. از جمله :
- مالک سهم مشاعی حاضر به حضور در دفترخانه و انتقال سند نمیشود.
- وارثان یک ملک ورثه‌ای برای انتقال سند در محضر حاضر نمی‌شوند.
- به عنوان یکی از ورثه ، سایر ورثه ملک به هر دلیل ، تمایلی برای تنظیم سند رسمی به نام شما ندارند.
سند انتقال اجرایی ملک کشاورزی
زمین زراعی ممکن است به واسطه بیع ، ارث، صلح یا … به شما واگذار شده باشد. چنانچه پس از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه خوانده یا خواندگان ، هنوز آنان اقدامی در جهات انتقال سند نکرده اند ، دادگاه با انتقال سند اجرایی ملک ، سند زمین را به نامتان میزند.
مطلب مفید | دعوای اعتراض ثالث اجرایی
سند انتقال اجرایی ملک رهنی
الزام به تنظیم سند ملک رهنی هنگامی کاربرد دارد که خریدار ملک رهنی نتواند فروشنده را نسبت به انتقال سند رسمی به نام خویش مجاب کند. در این حالت، خریدار ضمن ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، از دادگاه میخواهد تا فروشنده را برای انتقال سند ملزم کند. عدم حضور فروشنده در محضر، همچون موارد پیشین، باعث تنظیم سند انتقال اجرایی خواهد شد.
سند انتقال اجرایی سرقفلی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی ، دعوایی است که مالک سرقفلی ، علیه مالک ملک در دادگاه مطرح میکند. علت تقدیم چنین دادخواستی این است که وی ملزم شود تا سند سرقفلی را در دفترخانه و به نام مالک آن (اعم از خریدار سرقفلی یا مستأجر سرقفلی) تنظیم کند.
چنانچه مالک فعلی سرقفلی از انتقال سند به نام خود ناامید شود، میتواند هزینه‌های دادرسی و انتقال سند را پرداخته و توسط انتقال سند اجرایی، به هدفش دست یابد.
سند انتقال اجرایی صلح سرقفلی
قرارداد صلح سرقفلی ، یک نوع عقد محسوب میگردد. صلح نامه ، میان مالک سرقفلی و مستاجر ملک تجاری و بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر (سال 56 یا )76 تنظیم میشود.
حال اگر بعد از امضای صلح نامه ، مالک یا همان مصالح از منتقل نمودن سند رسمی صلح سرقفلی به نام متصالح امتناع کند، انتقال سند اجرایی بعد از طرح دادخواست و صدور حکم ، توسط دادگاه صورت خواهد گفت.
چند نکته کلیدی درباره انتقال سند اجرایی
- در مورد انتقال سند اجرایی ملک ، لازم است هر ملک ، پایان کار و صورتمجلس تفکیکی داشته باشد.
- برای حضور نماینده دادگاه جهت انتقال سند اجرایی ملک ، حتماً باید اجراییه صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر شده باشد .
- طبق ماده 158 و 160 قانون آیین دادرسی مدنی، هزینه‌هایی که برای اجرای حکم ضرورت داشته باشد مانند حق‌الزحمه خبره و کار‌شناس و ارزیاب و حق حفاظت اموال و نظائر آن بر عهده شخص محکوم‌علیه است.
نکته آخر آنکه برای دریافت سند انتقال اجرایی ملک ، متقاضی صدور سند انتقال اجرایی ملک لازم است مدارک احراز هویت ، مدارک اثبات‌کننده مالکیت و برحق بودن او ، مفاصاحساب دارایی ، شهرداری و… را به نماینده دادگاه ارائه کند.
مطلب مفید | گواهی عدم امکان سازش
