سند رسمی در تصرف عدوانی

سند رسمی در تصرف عدوانی

تاثیر سند رسمی در تصرف عدوانی

دعوی تصرف عدوانی از جمله دعاوی ملکی محسوب میگردد که در موارد عدیده یک دعوی حقوقی است . با این وجود در مواردی نیز جنبه کیفری پیدا میکند.

هر گاه متصرفات فعلی در یک ملک بدون توجه به خواست و رضایت متصرف قبلی صورت گیرد ، دعوی تصرف عدوانی تحقق می یابد و میتواند در محاکم دادگستری مطرح شود.

این موضوع منبعث از ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی است و نشان میدهد خواهان پرونده تصرف عدوانی ، لزوماً نباید مالک باشد زیرا در ماده مورد نظر به دو متصرف در ملک اشاره نموده و از متصرف قبلی به عنوان مالک یاد نکرده است.

شخصی که دعوی تصرف عدوانی را مطرح میکند ادعا میکند که سابقاً بر مال غیر منقول مانند خانه یا مغازه تصرف داشته اما در حال حاضر متصرف جدید بدون هماهنگی و یا کسب رضایت از وی ، آن را در اختیار گرفته و از منافع آن استفاده میکند.

تصرف عدوانی چه در حضور متصرف سابق و چه در غیاب او صورت می‌گیرد. همچنین اگر شخص با رضایت وارد شود ولی بدون رضایت متصرف باقی بماند، نیز تصرف عدوانی تلقی می‌شود.

رسیدگی به جرائم تصرف عدوانی خارج از نوبت انجام می‌شود و مقامات قضایی با تنظیم صورت‌مجلس عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی متوقف می‌کنند.

نقش سند رسمی در تصرف عدوانی چیست؟

در هنگام طرح دعوی تصرف عدوانی ، ارائه اسناد رسمی میتواند به عنوان دلیل و مدرک قابل قبول در اثبات ادعای خواهان مورد توجه قاضی قرار گیرد. با این وجود ، این به معنای آن نیست که خواهان دعوای تصرف عدوانی ، لزوماً باید مالک باشد. بلکه مستاجری که ملک استیجاری در دست او از ید وی خارج شده نیز میتواند با در دست داشتن اجاره نامه رسمی ، دعوای تصرف عدوانی را مطرح نماید.

یعنی برای طرح این دعوی در دادگاه لزوماً نباید مالک ملک بود و اثبات مالکیت در تصرف عدوانی ضروری نیست. بنابراین ممکن است خواهان با ارائه سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره نامه ، دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه اقامه کند.

در این مقاله به نقش و تاثیر سند رسمی در دعوای تصرف عدوانی خواهیم پرداخت. لطفا در ادامه ، با ما همراه باشید.

انواع سند رسمی در تصرف عدوانی

معمولاً در دعوی تصرف عدوانی ، با دو نوع سند رسمی روبرو هستیم. سند مالکیت و سند اجاره نامه . البته لازم است هر دو سند ، رسمی باشند . یعنی سند مالکیت از طرف اداره ثبت و سند اجاره نامه نیز در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشند.

بنابراین دادخواست خواهان معمولاً مبتنی بر پیوست هایی است که اساس و پایه آن را این دو مدرک تشکیل میدهند. در غیر این صورت ارائه هر نوع مدرک غیر رسمی ممکن است موجب رد دادخواست و یا عدم توفیق در پرونده شود.

الف) سند مالکیت رسمی

بررسی پرونده های تصرف عدوانی نشان میدهد در اغلب موارد ، خواهان دعوی تصرف عدوانی ، مالک ملک مورد تصرف است . به عبارت بهتر ، خواهان ، ادعای مالکیت بر ملک را مینماید.

در چنین مواردی برای اثبات ادعای خواهان ، لازم است سند و مدرک رسمی به عنوان دلیل مالکیت و غیر قانونی بودن تصرف متصرف فعلی به قاضی ارائه شود. از این طریق تصرفات سابق خواهان یا مالک ، به اثبات خواهد رسید.

شیوه اثبات تصرفات سابق ، از یک پرونده تا پرونده دیگر متفاوت است. نکته آنکه در گذشته انواع سندهای مالکیت نظیر سند منگوله دار یا دفترچه ای وجود داشت ولی امروزه سند های مالکیت رسمی به صورت تک برگ هستند.

ب) اجاره نامه رسمی

همانطور که قانون این اختیار را به مالک داده است تا با ارائه مدرک و سند مالکیت دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه اقامه نماید. مستاجر یک ملک استیجاری نیز مشروط بر آنکه دارای اجاره رسمی باشد ، میتواند در صورت مواجهه با تصرف غیر قانونی ملک مورد تصرف وی ، علیه فرد متصرف ، دعوی تصرف عدوانی را مطرح نماید. بطور قطع در اینجا الزامی بر اثبات مالکیت نیست و همینکه وی با در دست داشتن سند اجاره نامه ، تصرف سابق خود بر ملک را اثبات نماید کافی است.

عمدی بودن تصرف ، شرط اساسی طرح دعوی

مهمترین شرط در اقامه دعوی تصرف عدوانی ، قصد و عمد متصرف برای تصرف به نحو عدوان (یعنی با اجبار و زور و بدون کسب رضایت) است.

بنابراین خواهان باید در دادگاه ثابت کند متصرف فعلی ، به صورت عمدی و با زور ، ملک مورد تصرف وی را از ید او خارج کرده است.

وکیل دعاوی کیفری در پرونده های تصرف عدوانی با توجه به وضعیت پرونده ، ممکن است بر اساس رفتار متصرف ، بتواند علاوه بر جرم تصرف عدوانی ، شکایت ورود غیر مجاز و یا ایجاد مزاحمت را نیز مطرح کند. وی با استناد به ماده 694 قانون مجازات اسلامی ، باید جرم انتسابی را اثبات و بر اشد مجازات متهم تاکید نماید. در این صورت متهم به مجازات یک ماه تا یکسال حبس به جرم تصرف عدوانی و مجازات تا سه سال حبس بدلیل ورود غیر مجاز محکوم خواهد شد.

اقامه دعوی اجرت المثل ایام تصرف

چنانچه وکیل تصرف عدوانی بتواند جرم تصرف عدوانی را علیه متصرف اثبات نماید ، به احتمال یقین او در هنگام طرح دعوی اصلی ،  دعوی اجرت المثل ایام تصرف را نیز در دادگاه مطرح نماید. زیرا متصرف باید هزینه استفاده از ملک در ایام تصرف را بپردازد.

خسارات مورد نظر پس از صدور اجرائیه توسط دادگاه و محاسبه آن ، مطابق با نرخ تورم اعلام شده توسط بانک مرکزی محاسبه و از محکوم علیه دریافت می شود.

تصرف عدوانی ، کیفری یا حقوقی؟

به موضوع تصرف عدوانی به هر دو شیوه کیفری یا حقوقی رسیدگی می‌شود. در قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲ دعوی تصرف عدوانی یک دعوای حقوقی محسوب میگردید. با این وجود ، رسیدگی به آن و حتی صدور حکم به دادسرا تفویض شده بود. از اینرو تنها موردی بود که دادسرا به یک دعوای حقوقی رسیدگی و حکم صادر می‌کرد.

یک دهه بعد ، در ماده ۱۳۴ قانون تعزیرات ۱۳۶۲ و سپس در مواد ۶۹۰ الی ۶۹۴ قانون مجازات اسلامی ‌1375 این عمل جرم تلقی و مقام قضایی ملزم به تعقیب کیفری مرتکب شده و بدواً باید دستور متوقف ماندن عملیات تصرف عدوانی را صادر کند. از سوی دیگر ، مواد ۱۵۸ الی ۱۷۷ قانون آئین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ نیز به دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق اختصاص یافته‌اند.

فرض کنید شخصی یک قطعه زمین را خریداری کند سپس بعد از مدتی به ملک خود مراجعه و متوجه شود در زمین وی ساختمان احداث شده است. حال اگر وی خرید زمین را به صورت قانونی انجام داده و سند رسمی ‌به نام وی انتقال قطعی یافته باشد قطعاً هم می‌تواند شکایت تصرف عدوانی کیفری و هم دعوی حقوقی راعلیه متصرف عدوانی مطرح کند.

اما چنانچه خرید صحیح باشد و فروشنده مالک واقعی بوده ولی به ‌نام وی انتقال رسمی ‌نیافته یا اساساً ملک هنوز ثبت نشده (در صورت اثبات تصرف ) فقط می‌تواند دعوای حقوقی طرح کند.

حال فرض کنید فروشنده زمین ، مالک واقعی نباشد. در این صورت جرم فروش مال غیر بوقوع پیوسته است. در این صورت خریدار فقط می‌تواند علیه فروشنده طرح شکایت کند و مبلغ پرداختی را از او دریافت کند. ولی بطور قطع هیچگونه حقی در ملک نخواهد داشت.

جرم تصرف عدوانی شامل اموال منقول است یا اموال غیرمنقول؟

البته تصرف عدوانی همیشه جرم تلقی نمی‌شود و اصولا در اموال غیرمنقول مصداق پیدا می‌کند و در اموال منقول می‌تواند عناوین جزایی دیگری مانند سرقت، اخذ مال به عنف، خیانت در امانت و نظایر آن داشته باشد.

عنوان:  تاثیر سند رسمی مالکیت در دعوی تصرف عدوانی

پیام: صرف احراز تصرفات سابق مدعی و تصرفات لاحق متصرف برای اثبات تصرف عدوانی کفایت می کند و مالکیت فقط برای احراز سبق تصرف مدعی به کار می رود.

مستندات: ماده 158ماده 161ماده 162 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی)

شماره دادنامه قطعی : 9409982163700120

تاریخ دادنامه قطعی : 1394/08/20

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی س. خ.ز. با وکالت م. ج. بطرفیت م.ع. م. ، پ. ز. ، ر. ن.خ. ، ه. ف. ، م. ت. ، ع. ش. ، م. ی.ر.گ. ، ع. م.ز. با وکالت م. ر. بخواسته رفع تصرف عدوانی توأم با احتساب خسارات دادرسی ، با عنایت به اینکه در مانحن فیه مدت قرارداد مشارکت در ساخت تنظیمی فی مابین طرفین در مورخ 92/5/31 منقضی گردیده است و نظر به اینکه تصرفات غیر مالکانه سازنده در ملک موضوع مشارکت آن هم بعد از اتمام قرارداد موصوف نافی تصرفات خواندگان بعنوان مالکین ملک موضوع مشارکت نمی باشد و نظر به اینکه با وجود بطلان قرارداد مشارکت به لحاظ انقضای مدت آن و ایضاً بطلان وکالتنامه های تنفیذی به سازنده نظر به اینکه ارکان دعوی تصرف عدوانی مشعر بر عدوانی بودن تصرف متهمین نمی باشد.

لذا دادگاه دعوی موصوف را غیر وارد تشخیص و با استناد به ماده 1257 قانون مدنی و ایضاً مواد 158 و 162 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی مزبور صادر واعلام می نماید رأی صادره حضوری و ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظراستان تهران می باشد .
دادرس شعبه 212 دادگاه عمومی حقوقی تهران – اکبرکرمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظر خواهی آقای س. خ.ز. با وکالت آقای م. ج. بطرفیت آقایان پ. ز. ، ه. ف. ، م.ع. م. و م. ی.ر.گ. ، ع.ش. ، ر. ن.خ. ، ع. م.ز. و آقای م. ت. نسبت به دادنامه شماره 940546 مورخ 94/3/17صادره از شعبه 212 دادگاه حقوقی تهران که متضمن صدور حکم بر بطلان دعوی وی بخواسته رفع تصرف عدوانی می باشد وارد است و دادنامه صادره شایسته تائید نیست .

چرا که دعوی تصرف عدوانی عبارتست از ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده. و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید ( ماده 158 ق آ دم ) آنچه از مفاد ماده مذکور و سایر مواد مرتبط با آن قابل درک است اینکه در دعوی تصرف عدوانی صرف عنصر تصرف، ملاک و مناط عمل بوده و منصرف از بحث مالکیت می باشد.

بعبارتی احراز و تشخیص مالکیت موثر در احراز دعوی مذکور نیست. بلکه صرف احراز تصرف سابق مدعی و تصرف لاحق متصرف ( علیرغم احراز مالکیت متصرف) ارکان این نوع دعوی تشکیل و تکمیل و مکفی در جهت اثبات تصرف و احراز ارتکاب عمل تصرف عدوانی از ناحیه متصرف می باشد. موضوع مهم دیگر در امر تصرف عدوانی و اینکه مالکیت رسمی و داشتن سند مالکیت و ابراز آن موثر در پذیرش دعوی مذکور در صورت تکمیل بودن ارکان آن نمی باشد.

چرا که ابتدائا دادگاه می بایست در جهت احراز تصرفات سابق مدعی و تصرفات لاحق متصرف تحقیق و در صورت عدم اثبات سبق تصرف از ناحیه مدعی ابراز سند مالکیت به عنوان دلیلی بر سبق تصرف محسوب می گردد. به عبارتی در صورت عدم اثبات تصرفات سابق از ناحیه مدعی ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف تلقی و قابلیت توجه خواهد داشت.

مطلب مفید | دفاع خوانده در تصرف عدوانی

در غیر اینصورت و اثبات تصرفات سابق از ناحیه مدعی ابراز سند مالکیت قابلیت توجه و ترتیب اثر گذاشته کمااینکه ماده 162 ق.آ.د.م موید این استدلال دادگاه می باشد. با عنایت به توصیفات معنونه فوق ملاحظه می گردد در پرونده کار حسب صورتجلسه مورخ 90/7/24 (صفحه 5 پرونده) رقبه مورد نزاع از ناحیه مالکین ( تجدیدنظر خواندگان) در جهت اجرای قرارداد ساخت شماره 112 مورخ 1390/2/25 تحویل تجدیدنظرخواه گردیده . کمااینکه اظهارات وکیل تجدیدنظرخواندگان نیز دلالت بر اذعان و اقرار به تحویل ملک از ناحیه موکلینش به تجدیدنظرخواه و نیز تصرفات بعدی آنان بعد از انقضاء مدت قرارداد داشته. منتهی علت تصرف و ورود در رقبه مورد نزاع را ناشی از اعمال بند 3 ماده 8 قرارداد ( موضوع فسخ) وجود سند مالکیت بنام تجدیدنظرخواندگان و عدم مالکیت تجدیدنظرخواه دانسته است.

با عنایت به موارد فوق الاشاره اولاً تصرف سابق تجدیدنظرخواه و تصرفات لاحق تجدیدنظرخواندگان بر رقبه مورد نزاع محرز و مسلم بوده ثانیا تصرف مجدد رقبه توسط تجدیدنظرخواندگان در جهت اعمال حق فسخ موضوع بند 3-8 قرارداد بصورت خود سرانه و یک طرفه بوده . چرا که موضوع فسخ بدواً نیاز به طرح و اقامه دعوی در محکمه داشته در صورت صدور حکم فسخ نوبت به تصرف می رسیده.

لذا با عنایت به عدم ارائه هرگونه دلیل و مدرکی از ناحیه تجدیدنظرخواندگان در جهت تحقق فسخ و اصدار حکم در این خصوص تصرفات لاحق آنان بر رقبه مذکور محقق و مسلم است. کما اینکه حسب قسمت ابتدائی بند 8 ماده 3 مذکور طرفین ابتدائا مبلغی را به عنوان خسارات تاخیر عدم انجام تعهد تعیین و در نهایت اعمال حق فسخ را برای مالکان بصورت اختیاری ملحوظ قرار دادند .

مطلب مفید | اجرت المثل ایام تصرف

مضاف بر آن در بند 3 ماده 8 در صورت فسخ قرارداد مالکین می توانستند نسبت به تکمیل موضوع قرارداد اقدام نماید. که در مانحن فیه تجدیدنظر خواندگان حکم یا احکامی در خصوص فسخ قرارداد مذکور و اعمال استفاده از حق فسخ خود به دادگاه ارائه نداده. و صرفا ارائه یک فقره اظهار نامه مفید این مهم نمی باشد. و بدوا نیاز به رجوع به محکمه و احراز اثبات امر فسخ را داشته.

کما اینکه حسب ماده 9 قرارداد طرفین با توافق صرفاً در 2 مورد فسخ را قابل اعمال بدون نیاز به مراجع قضائی دانسته اند که عبارتست از فوت، سقوط اهلیت سازنده که موضوع دعوی منصرف از موارد مذکور است.

ثالثا با عنایت به شرحی که در قسمت ابتدائی دادنامه آمده است صرف احراز تصرفات سابق مدعی تصرفات لاحق متصرفین مکفی برای احراز تصرف عدوانی می باشد. و ابراز سند مالکیت تجدیدنظر خواندگان نمی تواند نافی حقوق تصرفات سابق خواهان بدوی باشد. و نیز با عنایت به عدم مد نظر قراردادن مالکیت در بحث تصرف عدوانی از ناحیه قانونگذار صرف احراز تصرف به هر نحو اعم از مالکیت، استفاده از منافع، انجام مفاد قراردادی و غیره موثر در ارتکاب موضوع بوده مالکیت یا عدم مالکیت متصرف سابق تاثیری در موضوع نداشته.

مطلب مفید | وکیل در دعوای تصرف عدوانی

علیهذا دادگاه بنا بمراتب مرقوم و نیز نظر به اینکه استدلال محکمه محترم بدوی هیچ ارتباطی با دفاعیات اصحاب دعوی نداشته و خارج از خواسته طرفین و دفاعیات آنان بیان گردیده و هیچ یک از آنان مدعی ابطال وارد مذکور نبوده . و نیز مضاف بر آن انقضاء مدت قرارداد نمی تواند موجب بطلان آن گردد. بلکه بشرحی که در فوق آمد و به نحوی که در قرارداد مشارکت مستند دعوی تعیین گردیده از موجبات اعمال حق فسخ تجدیدنظر خواندگان بوده.

لذا اظهار نظر در خصوص آن از ناحیه دادگاه بدوی بی ارتباط با موضوع دعوی و اظهارات و دفاعیات اصحاب پرونده بوده . مضاف بر آن معلوم نیست محکمه محترم بدوی چگونه و برچه اساسی بطلان قرارداد را احراز نموده است. کمااینکه محتویات پرونده دلالتی بر وجود احکام قطعی در خصوص همان قرارداد مشارکت مستند دعوا نداشته و استناد دادگاه محترم فاقد هرگونه مبنا و دلیل بینه ای می باشد و متکی به هیچ اساس و مدرکی نیست.

لذا دادنامه معترض عنه قابلیت تائید نداشته و مستنداً به مواد 358 ، 158 ، 161، 162 و 515 ق.آ.د.م ضمن نقض دادنامه معترض عنه حکم به رفع تصرف خواندگان بدوی از پلاک ثبتی 5292 -124 قطعه 5 موضوع قرارداد مشارکت شماره 112 مورخ 90/2/25 به عنوان اصل خواسته و پرداخت مبلغ 1/020/000 ریال بابت هزینه دادرسی در حق خواهان دعوی اصلی صادر و اعلام میدارد این رای قطعی است.
شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – رئیس و مستشار
احمد شیخ علیا لواسانی – ناصر اسماعیلی